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Les charges de copropriété

 

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I.        Classification des charges et modes de répartition

II.       Préfinancement et liquidation des charges et produits

III.      Personnes tenues au paiement des charges

IV.      Cas particuliers

 

 

 

Le régime de la contribution aux charges de copropriété définit les différentes classes de dépenses. Il fixe, pour chacune, les modalités de  préfinancement et de répartition finale entre les lots. Il distingue :

dans les dépenses : celles courantes « du budget prévisionnel »  de celles qui sont exceptionnelles.

dans l’immeuble : les parties communes des éléments d’équipement commun et services collectifs

Tout règlement de copropriété doit comporter un état de répartition des charges adapté à la consistance de l’immeuble mais conforme aux dispositions d’ordre public du régime légal.

Les dépenses d’un syndicat de copropriétaires (charges du syndicat) sont préfinancées par ses membres, puis réparties entre eux à la clôture de l’exercice. Après approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, les charges réparties deviennent les charges des copropriétaires.

I.               Classification des charges et modes de répartition

Depuis la « réforme SRU » (Loi du 13 décembre 2000), la loi du 10 juillet 1965 (la Loi) distingue les dépenses selon qu’elles entrent ou non dans le champ du budget prévisionnel :

1 - Dépenses courantes de maintenance, fonctionnement et administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble (dépenses du budget prévisionnel)

2 - Dépenses exceptionnelles pour travaux (non comprises dans le budget prévisionnel).

Mais, par ailleurs, le régime initial subsiste. Le règlement de copropriété  doit comporter un état de répartition des charges définissant les catégories de charges et distinguer :

A - Celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble (les parties communes générales). Elles sont réparties proportionnellement aux tantièmes de propriété des parties communes générales attachés à chacun des lots (tantièmes généraux).

Les tantièmes généraux (et spéciaux s’il existe des parties communes à certains seulement des copropriétaires) figurent dans l’état descriptif de division.

B - Celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement commun et celles entraînées par chaque service collectif. Elles sont réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Une chaudière est un équipement commun. Le chauffage est un service. Il existe en outre des services salariés.

L’utilité est l’avantage potentiel procuré à un propriétaire idéal du lot concerné par un équipement utilisable. La quote-part contributive est fixée forfaitairement en fonction d’un coefficient estimé d’utilité : le « lot 12 » paie 27/1000e des dépenses d’ascenseur, sans égard à son utilisation réelle.

Le « lot 5 » au rez-de-chaussée ne contribue pas : l’ascenseur ne procure aucun avantage potentiel.

L’individualisation des charges par comptage (eau, chaleur) se réfère à l’utilisation.

C -Celles relatives aux travaux de transformation, addition et amélioration visés à l’article 26 c. Elles sont réparties « en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépense plus élevée ». Le régime particulier des améliorations est étranger à l’objet de cette fiche.

La classification exige donc  une combinaison des différents critères comme indiqué dans ce tableau :

 

CLASSEMENT COMBINÉ DES CHARGES

Provisions
Exigibilité

Répartition en fin d’exercice

1-A : Dépenses courantes de maintenance afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble

Trimestrielles par 1/4 du budget prévisionnel ou autres modalités décidées par l’assemblée

Tantièmes généraux
ou spéciaux

1-B : Dépenses courantes de maintenance relatives au fonctionnement et à l’entretien des éléments d’équipement commun et des services collectifs

Quote-part en
fonction de l’utilité ou comptages

2-A : Dépenses exceptionnelles pour travaux afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration

Décision de l’assemblée générale

Tantièmes généraux ou spéciaux

2-B : Dépenses exceptionnelles pour travaux relatives au fonctionnement et à l’entretien des éléments d’équipement commun et des services collectifs

Décision de l’assemblée générale

Quote-part en
fonction de l’utilité

 

L’état de répartition des charges fixe la quote-part incombant à chaque lot dans chacune des catégories de charges. à défaut il indique les bases (voir IV ci-dessous) selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories. Une catégorie de charges est caractérisée par la nature de l’équipement ou service générant les dépenses insérées et une clé (tableau) de répartition. Une catégorie (chauffage par exemple) comporte des rubriques : combustible, frais d’entretien par exemple.

Le syndic ne peut utiliser que les clés de répartition figurant dans l’état de répartition des charges.

Il existe enfin des charges individuelles. Elles résultent

- Soit de l’individualisation de dépenses communes par un système de comptage (voir ci-dessus)

- Soit de la faculté ouverte au syndicat par l’article 10-1 de la loi d’imputer au seul propriétaire concerné une dépense effectuée dans son intérêt ou rendue nécessaire par une faute de sa part.

II.             Préfinancement et liquidation des charges et produits

Le préfinancement des charges du syndicat est assuré par le versement de provisions dont les montants, dates d’exigibilité et bases de répartition sont fixés par la loi ou l’assemblée.

Pour les dépenses du budget prévisionnel , l’assemblée vote un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté, exigibles au premier jour de chaque trimestre. L’assemblée générale peut adopter des modalités différentes (mensualisation).

Les provisions sont réparties au prorata des tantièmes généraux sur le total du budget prévisionnel. Il est possible de ventiler certaines provisions (chauffage), réparties en fonction de leur  base de répartition.

Pour les dépenses liées aux travaux exceptionnels, l’assemblée qui décide les travaux  doit fixer les dates d’exigibilité, montants et bases de répartition des provisions à appeler.

Pour le paiement des  provisions, le statut impose au syndic l’envoi, préalable à la date d’exigibilité, d’un avis indiquant le montant et, pour les « appels travaux », l’objet de la dépense. En  pratique, tout appel de provision indique sa nature, son montant global, la base de répartition  et le calcul de la quote-part.

La répartition des charges est effectuée en fin d’exercice. Elle comporte, s’il y a lieu, celle des produits encaissés par le syndicat (cas de la  mise en location d’une partie commune par exemple).

Après répartition des charges et produits entre les lots, les comptes des copropriétaires sont débités des cotisations et crédités de la restitution des provisions appelées. Les soldes individuels finaux sont débiteurs (insuffisance) ou créditeurs (trop-appelé). Le syndic doit produire :

-  un projet de relevé général détaillé des dépenses et produits par catégories et rubriques

- et, « en vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ». Il fait apparaître la quote-part due par celui-ci dans chaque catégorie de charges concernant son ou ses lot(s) et le solde débiteur (insuffisance) ou créditeur (trop-appelé) après déduction des provisions appelées.

Cette procédure s’applique aux charges courantes comme aux charges exceptionnelles.

Les comptes doivent (conseil syndical) et peuvent (copropriétaires) être vérifiés

Le conseil syndical doit procéder à la vérification des comptes de l’exercice clos.

Les copropriétaires peuvent contrôler « les pièces justificatives des charges, notamment les factures, les contrats de fournitures et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges » (article 18-1 de la Loi).

Les comptes ainsi établis sont soumis à l’approbation de l’assemblée générale annuelle.

L’art. 45 du décret stipule que « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ». L’approbation des comptes par l’assemblée convertit ainsi  les dépenses en charges et  rend exigibles les soldes dus par les copropriétaires ou qui leur sont dus.

L’approbation des comptes emporte ratification de la gestion financière du syndic et interdit toute révision ultérieure des dépenses de copropriété approuvées, sauf en cas d’erreur, d’omission ou de présentation inexacte » (art. 1269 du Code de procédure civile). L’article 45-1 du décret précise néanmoins que « l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire ». Cette solution est sujette à controverses.

Les soldes finaux « révélés » par l’approbation des comptes viennent au crédit ou au débit des comptes des copropriétaires. Les soldes créditeurs sont imputés en déduction. Les soldes débiteurs s’y ajoutent.

III.           Personnes tenues au paiement des charges

Le copropriétaire  du lot à la date d’exigibilité doit les provisions et il doit ou recueille les soldes finaux.

La propriété d’un lot peut être démembrée. Plusieurs personnes sont alors titulaires de droits réels concurrents : indivisaires (y compris des époux séparés de biens), nu-propriétaire et usufruitier ou usager (droit d’usage et d’habitation), par exemple. L’obligation, à l’égard du syndicat, au paiement des charges entre dans le champ de l’étude de ces régimes face au statut de la copropriété.

Un époux non-copropriétaire, en régime séparatif ou commun, peut être tenu au paiement de certaines catégories de charges en vertu de l’art. 214 du Code civil relatif aux charges du mariage.

La loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 précise, en cas de location-accession d’un lot de copropriété, que les charges sont payées par l’accédant acquéreur. Certaines d’entre elles incombent finalement au vendeur.

En cas de vente d’un lot, le paiement des provisions est, à l’égard du syndicat, à la charge de celui (vendeur ou acquéreur) qui est copropriétaire (voir IV ci-dessous) à la date d’exigibilité de la provision.

IV.          Cas particuliers

Base de répartition des charges : C’est le critère à respecter. Il peut s’agir des tantièmes de copropriété. Ils figurent dans l’état descriptif de division. Il peut s’agir d’un critère technique comme les « surfaces chauffantes » dans chaque lot. Il faut établir le tableau  après achèvement de l’immeuble.

Qualité de copropriétaire : Après signature de l’acte de vente du lot, l’acquéreur est propriétaire, mais ne devient copropriétaire qu’après réception par le syndic de la notification de transfert de propriété par le notaire. C’est à ce moment seulement que le vendeur perd sa qualité de copropriétaire

Travaux urgents : L’art. D 37 permet au syndic, en cas d’urgence, après consultation du conseil syndical, mais sans décision de l’assemblée d’appeler une provision pour l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il doit convoquer immédiatement une assemblée générale. Le texte plafonne la provision à « un tiers du devis estimatif des travaux ». Par la suite, le chantier revient dans le champ du régime de droit commun.

Paiement différé de travaux d’amélioration :  L’art. L 33  permet aux copropriétaires « n’ayant pas donné leur accord » à une décision d’exécution de travaux d’amélioration visés par l’article L 30 de payer leur quote-part par annuités égales au dixième de cette part. Cette disposition doit être connue. Elle entre dans le champ du régime des travaux d’amélioration (voir ci-dessus I C)

Exonération de contribution à des travaux d’amélioration somptuaires :  L’art. 34 de la loi permet à un copropriétaire opposant d’exercer une action en contestation de la décision de l’assemblée tendant à ce qu’elle lui soit déclarée inopposable. Les travaux peuvent être réalisés mais sa quote-part doit être supportée par les autres copropriétaires. Le caractère somptuaire dépend du standing de l’immeuble. 

Contestation de l’état de répartition des charges :  Il peut être contesté

- Par la voie d’une action en révision soumise à des conditions très strictes (délais d’exercice de l’action et importance des écarts justifiant l’action (au moins 25 %)

- Par la voie de l’action en nullité d’une clause prévoyant un mode de répartition contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi. Elle peut être exercée à tout moment.

 

 

 

 

 

Mise à jour

07/05/2011