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Un régime particulier pour les petites copropriétés

 

 

 

 

Il existe un très grand nombre de petites copropriétés en France.

Il s’agissait à l’origine de petits immeubles divisés par étages. Depuis plusieurs années le parc a grossi du fait de la division de maisons, effectuée souvent dans des conditions déplorables.

De toute manière, le statut de la copropriété doit être adapté au particularisme de ces biens divisés en quelques lots, - parfois deux ou trois -. L’application de la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire paralyse la gestion et l’indigence fréquente du règlement de copropriété aggrave la situation quand on n’y trouve même pas l’état de répartition des charges.

Nous n’avons ici pour seule prétention que de faire l’inventaire des difficultés couramment constatées, sans prétendre à l’exhaustivité.

 

Division de l’immeuble :

Les états descriptifs de division sont en général corrects du point de vue des règles de la publicité foncière. Les règlements de copropriété sont par contre lacunaires au sujet des difficultés de détail que pose la division d’une maison. Il est vrai que, dans le passé, la prétendue incompatibilité des servitudes avec le régime de la copropriété, proclamée par la jurisprudence, n’a pas facilité la tâche des rédacteurs de règlements de copropriété. Ce temps est passé.

Une visite du bien à diviser doit permettre à un professionnel expérimenté de prévoir les difficultés pouvant survenir entre les copropriétaires et d’insérer à cet effet les clauses adéquates.

Il n’est pas inconcevable de mettre à la charge du propriétaire réalisant la division, la réalisation de certains aménagements propres à éviter les frictions ultérieures entre les copropriétaires. Un exemple fréquent est le maintien de la chaudière « collective » dans l’une des fractions privatives alors qu’il est possible de la déplacer avant la division. Dans la mesure des possibilités techniques, les équipements collectifs doivent demeurer accessibles.

La destination de certaines parties communes, ou les modalités de leur utilisation, sont souvent imprécises.

 

Assurance de l’immeuble :

On constate fréquemment qu’une petite copropriété n’est pas assurée.

Certains courtiers d’assurance présentent des mécanismes liant l’indemnisation des sinistres affectant les parties communes aux polices individuelles des copropriétaires. Il ne faut pas s’y fier.

Le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d’une police multirisques distincte. Il peut bénéficier à ce titre de l’assistance du Bureau central de tarification pour obtenir la présentation d’une proposition convenable s’il éprouve des difficultés à trouver un assureur.

Les copropriétaires devraient accepter, de leur côté, de confier à un seul assureur le soin d’assurer les parties communes aussi bien que leurs parties privatives. Un courtier y trouve un plus grand intérêt et le règlement des sinistres est facilité quand ils concernent des parties privatives et communes.

 

Les décisions collectives :

Le formalisme des assemblées générales est inadapté aux petites copropriétés pour les décisions courantes. C’est encore plus vrai depuis l’allongement à trois semaines du délai de convocation.

A l’inverse, il paraît opportun de conforter par un écrit des décisions relevant, dans le statut de la copropriété, des pouvoirs d’administration courante du syndic, sans nécessité d’une décision d’assemblée. Dans une petite copropriété elles font l’objet d’une concertation et il est préférable de les matérialiser.

Il serait possible, dans un domaine strictement circonscrit, d’admettre la validité d’assemblées « spontanées » groupant les copropriétaires d’une petite copropriété, sous la condition que tous les copropriétaires aient été présents ou représentés. Le procès-verbal devrait rappeler les conditions dans lesquelles l’assemblée a été organisée et être signé par tous les participants.

Les autres questions seraient traitées dans les conditions prévues par le statut et l’assemblée générale annuelle resterait obligatoire.

Quant aux décisions sur questions relevant de l’administration courante sans nécessité d’une décision d’assemblée, elles pourraient faire l’objet d’une consultation écrite.

 

Quel remède peut-on apporter à la paralysie de la gestion générée par la réduction des voix du copropriétaire majoritaire ? Une solution pourrait être l’institution d’une amende civile pouvant sanctionner l’attitude abusive du majoritaire. Elle s’ajouterait aux dommages et intérêts susceptibles d’être alloués aux minoritaires quand ils peuvent faire valoir un préjudice personnel. C’est le cas lorsque des travaux urgents ne peuvent être décidés en raison de l’opposition abusive du majoritaire.

 

Le syndic

Beaucoup de petites copropriétés sont dépourvues de syndic.

Les notaires devraient insister sur la nécessité pour le syndicat d’être à tout moment pourvu d’un syndic. On constate avec effarement que des ventes sont signées sans établissement d’un état daté et sans notification à un syndic qui n’existe pas.

Les copropriétaires peuvent désigner un syndic professionnel. Il est vrai que le coût de son intervention est important mais elle peut leur éviter bien des mécomptes.

Ils peuvent aussi désigner l’un d’entre eux en qualité de syndic bénévole. L’existence d’un régime simplifié faciliterait sa tâche. Malheureusement la documentation sur la fonction de syndic est insuffisante. Rappelons que le syndicat doit prendre en charge les frais d’assurance de responsabilité du syndic bénévole qui est généralement une option de la police d’assurance du syndicat.

Le syndicat doit être doté d’un compte bancaire ouvert à son nom. Il faut faire disparaître les difficultés que connaissent fréquemment les syndics bénévoles pour l’ouverture d’un tel compte.

 

Les petites copropriétés non pourvues d’un syndic risquent à tout moment la désignation d’un administrateur provisoire. Le coût de cette intervention représente souvent plusieurs années de la rémunération d’un syndic professionnel.

 

 

Nous n’avons pas épuisé la question ! Elle nous semble mériter que les pouvoirs publics y accordent une certaine attention.

De leur côté, les copropriétaires ne doivent pas se contenter d’une gestion à la bonne franquette.

 

 

 

 

Mise à jour

02/04/2008