|
|
Question N° : 5723 de M. Besselat Jean-Yves Ministère interrogé : équipement et transports Ministère attributaire : logement Réponse publiée au JO le : 13/04/1998 page : 2144
La
question posée concerne la fiscalité des produits liés aux « fonds de
prévoyance » des syndicats de copropriétaires dans le cas particulier ou
le syndicat a recours à des « instruments financiers » susceptibles
de dégager des plus-values. Elle pose le problème de l’individualisation des
plafonnements et des disparités de traitement qui peuvent apparaître entre
les copropriétaires. Ces
mécanismes de placement ne sont pas recommandés aux syndicats de
copropriétaires. Il n’est pas inutile, pourtant, de connaître sur ce point la
position de l’Administration. A noter que c’est le Ministre du logement qui a
été interrogé. Il
remarque que « le problème soulevé n'est pas spécifique aux
copropriétés et peut se rencontrer en présence d'une société de personnes ou
de capitaux dont le contribuable serait membre. La mesure à prendre serait
donc de portée générale dont l'impact dépasserait largement le domaine de la
copropriété ». On
peut effectivement admettre que les syndicats de copropriétaires ne sauraient
solliciter des dérogations particulières dès lors qu’ils utilisent des modes
de placement présentant un relatif caractère spéculatif. Texte de la QUESTION : M. Jean-Yves Besselat appelle l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports et du logement Un grand nombre d'immeubles sont soumis à la gestion collective, par l'intermédiaire de cabinets de gestion, syndics, ou parfois de simples particuliers. Dans son principe, le système est simple puisque l'assemblée générale des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel et que, trimestriellement, le syndic fait un appel de fonds auprès de chaque copropriétaire, selon l'importance exprimée en tantièmes, de son bien. Cet appel constitue une avance sur les dépenses budgétées et est destiné à couvrir les dépenses courantes communes de la copropriété. Or, il est très fréquent que l'assemblée des copropriétaires, si elle est prévoyante, décide d'inclure dans l'appel de fonds, une certaine somme mise en réserve, destinée à faire face aux dépenses imprévues, ou à des dépenses prévisibles à long terme. La constitution d'une telle réserve évite à chaque copropriétaire d'avoir un appel de fonds brutalement majoré en cas de coup dur. Le problème se pose de la gestion de ce fonds : en effet, le syndic, en accord avec les copropriétaires sera tenté de placer ces réserves pour une période qui peut aller de cinq à dix ans, voire plus. Il utilise à cet effet des « instruments financiers » afin de faire « travailler » cet argent. Or, les copropriétés sont fiscalement transparentes et, si la gestion est bien faite, elle dégagera des plus-values qui seront taxées en fonction de la loi de finances du moment, et si les ventes de titres effectuées pour financer les travaux excède le plafond déterminé par cette même loi. Un effet pervers se dégage alors, chaque copropriétaire se voyant imputer une partie de plafonnement, à la proportion de ses tantièmes. Autrement dit, si un copropriétaire effectue des opérations pour son propre compte et sans dépasser le plafond annuel autorisé, de manière à éviter la taxation de ses plus-values, il peut involontairement franchir ce plafond et être alors imposé sur la totalité de ses gains. Il lui demande s'il entend créer une sorte de plan d'épargne immobilier visant à permettre la gestion à moyen ou long terme des réserves constituées dans le cadre de la législation de la copropriété, et dont la mobilisation n'aurait pas pour effet d'imposer à chaque copropriétaire un « effet plafond » dont il n'est pas a priori responsable. Texte de la RÉPONSE : L'article 92 B du code général des impôts soumet à l'impôt
sur le revenu les gains nets retirés des cessions à titre onéreux, effectuées
directement ou par personne interposée, de valeurs mobilières cotées, de
droits portant sur ces valeurs ou de titres représentatifs de telles valeurs,
lorsque le montant de ces cessions excède, par foyer fiscal, la somme de 200
000 F pour 1996, 100 000 F pour 1997 et 50 000 F à compter de 1998. Un
syndicat de copropriétaires constitue une personne interposée pour
l'application de cette disposition ; ainsi, chaque copropriétaire personne
physique est imposable à raison de sa quote-part des gains nets réalisés par
la copropriété et la limite d'imposition précitée s'apprécie au niveau de
chacun d'eux en tenant compte de l'ensemble des cessions réalisées par le
foyer fiscal, tant directement qu'indirectement. Il convient cependant de
noter que l'abaissement progressif, depuis plusieurs années, du seuil
d'exonération des cessions de valeurs mobilières a pour effet de généraliser
l'imposition de ce type de cessions et de réduire la portée de l'effet de
seuil lorsque cette limite est franchie. Si cet abaissement rend certes plus
fréquentes les situations évoquées par l'honorable parlementaire, il n'en
reste pas moins que le problème soulevé n'est pas spécifique aux copropriétés
et peut se rencontrer en présence d'une société de personnes ou de capitaux
dont le contribuable serait membre. La mesure à prendre serait donc de portée
générale dont l'impact dépasserait largement le domaine de la copropriété et
irait en définitive à l'encontre de la généralisation de l'imposition des
cessions précitées souhaitée par les gouvernements successifs et qui s'inscrit
dans une démarche de rééquilibrage du régime fiscal des revenus du capital
par rapport à ceux du travail. |
Mise à jour |