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Crise sévère dans les résidences de tourisme
en copropriété L’article D. 321-1 du Code du tourisme définit comme suit les résidences de tourisme La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. Les immeubles à destination de résidence de tourisme peuvent être régis par des statuts juridiques divers. Il peut s’agir notamment d’immeubles en jouissance à temps partagé. L’article D. 321-2 précise les conditions dans
lesquelles une résidence de tourisme peut être placée sous le statut de la
copropriété : La résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou sous le régime des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, sous réserve que le règlement de copropriété ou les documents prévus par l'article 8 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 prévoient expressément : 1° Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d'utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d'au moins 70 % des chambres ou appartements meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d'attribution pouvant bénéficier d'une réservation prioritaire ; 2° Une gestion assurée pour l'ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d'attribution. Aux yeux des investisseurs, le régime général des
résidences de tourisme est surtout caractérisé par un régime fiscal particulièrement
séduisant : exonération de TVA et crédit d'impôt annuel
pour l'achat d'un appartement neuf (destiné exclusivement à la location
touristique) dans certaines communes, notamment en montagne.
Ils ont été considérés comme un placement sûr et rémunérateur. Certaines
expériences sont apparues cuisantes à l’expiration du premier contrat
d’exploitation de neuf ans prévu par l’article D 321-2 : nécessité
d’investissements importants pour la remise à niveau du matériel et du
bâtiment et difficulté de trouver un nouvel exploitant. Pour éviter ces difficultés, des promoteurs importants
ont, de fait, après avoir vendu les studios, conservé de fait la qualité
d’exploitant par des moyens juridiques divers. Dans un certain nombre de cas, cette pratique s’est avérée
aussi malheureuse. On trouve la trace des difficultés enregistrées dans une pétition d’investisseurs lésés adressée aux
Parlements français et européens dans l’accueil de ces investisseurs au sein de la Fédération
des Associations de Résidence de Service (FEDARS) Ces derniers temps, plusieurs groupes importants de
promotion ont été dans l’obligation de cesser leur activité après dépôt de
bilan. Pétition aux Parlements français et européens Situation des investisseurs en résidence de tourisme (IRT) 1) Les soussignés souhaitent attirer l'attention des Députés, Sénateurs, Élus et autorités français ainsi que celle des Députés européens sur la situation des citoyens français et européens ayant investi dans des résidences de tourisme. 2) Plusieurs produits d'investissements défiscalisés dans des résidences de tourisme sont proposés depuis quelques années aux citoyens français et européens. Ces défiscalisations portent sur la TVA ou sur l'impôt sur le revenu selon différentes durées (Demessine, LMNP, etc…). Il apparaît que le législateur français n'a prévu dans ces dispositifs aucune protection de ces investisseurs vis à vis des promoteurs, des vendeurs ou des gestionnaires de ces biens immobiliers. 3) Récemment de nombreux groupes, y compris très réputés dans le métier, sont défaillants et n'honorent plus leurs baux et le paiement des loyers en toute impunité. De nombreuses résidences sont actuellement dans des situations précaires et des copropriétaires sont à la merci de gestionnaires peu scrupuleux qui n'hésitent pas à remplir des résidences en saison touristique mais ne respectent pas leurs engagements vis à vis de leurs bailleurs : loyers impayés parfois dès le début (2 ans !!), changement de bail au bout de 2 à 3 années d'impayés avec baisse des loyers de 40 à 60 \% pour certains. Sachant que le bail commercial est une obligation des dispositifs pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation et/ou de l’exonération de T.V.A. il est impossible de récupérer son bien. Pire, en cas de perte de statut de résidence de tourisme par défaillance du gestionnaire, il faut alors rembourser la T.V.A. et/ou la défiscalisation. Les propriétaires sont ainsi pris en otage. 4) La loi n’a pas prévu ce type de problème, surtout que le dispositif perdure et que des constructions se font dans des régions où la situation touristique est loin d’être florissante. Les conséquences pour le tourisme et les communes concernées tournent ainsi à la catastrophe tant du fait du nombre inconsidéré de lits autorisés à la construction (2007 année record !!) que de pertes d'emploi liées à la défaillance des gestionnaires. Les subventions nationales ou européennes sont ainsi instrumentalisées par les promoteurs et les intermédiaires et détournées de leurs objectifs premiers (exemple des ZRR). L'image de marque de la France est devenue très négative chez de nombreux investisseurs étrangers ayant investi hors TVA qui se retrouvent piégés lorsque le gestionnaire ne les paye pas et ne leur fournit aucune réponse à leur situation. 5) Conséquences : de nombreux acheteurs se retrouvent avec de très grandes difficultés financières. Ainsi ce qui pouvait apparaître comme une opération de revitalisation du tourisme et des résidences de service est en fait instrumentalisée pour des profits malhonnêtes à court terme au détriment des investisseurs avec des situations présentes ou à venir dramatiques pour les citoyens (remboursement de la TVA et/ou de la défiscalisation) et pour les communes concernées (défaillance du parc touristique, fuite des clients étrangers, remboursement de subventions en cas de non-respect des conditions d'octroi). Afin de proposer des solutions et des recommandations permettant aux citoyens ayant investi dans ces résidences d'être mieux protégés des abus de promoteurs et de gestionnaires malhonnêtes, les signataires de cette pétition demandent que se saisissent rapidement du problème : 1) Le Ministre des Finances et du Commerce, ainsi que le Secrétaire d'Etat chargé du Tourisme et celui chargé de la Consommation de façon coordonnée 2) Une commission d'enquête parlementaire 3) Le Président de la commission parlementaire des Finances 4) La commission d'attribution du statut de ZRR 5) La commission européenne chargée de la consommation Premiers signataires : Association des Propriétaires d'appartements en Résidence de Tourisme ; Association des Copropriétaires du Devoluy et de la Joue du Loup ; Copropriétaires de Termignon La Vanoise ; Association des Copropriétaires des Fermes de St Sorlin ; Copropriétaire sur Vars, Résidence L'Ecrin des Neiges Sincerely, Création
de la Fédération des Associations de Résidence de Service FEDARS Le manifeste de la FEDARS est ainsi conçu FEDARS est une fédération d'associations d'investisseurs immobiliers privés au sein de résidences de service. Fondée en 2009, à la suite d'une série de scandales, de faillites de gestionnaires de résidences de services (Transmontagne, LVR, Sun Valley, Appart Valley, Mona Lisa, Quiétude Evasion, Antaeus, Olea,...), FEDARS regroupe aujourd'hui plusieurs milliers d'investisseurs trompés (7.500 logements, 73 associations d'investisseurs), dénonçant ces abus en cascade devant les tribunaux. FEDARS favorise les regroupements d'investisseurs isolés et démunis, par résidence, par gestionnaire ou par secteur d'activité. La fédération les aide à défendre leurs intérêts afin de récupérer leurs loyers, préserver la rentabilité de leur investissement et l'état de leur patrimoine par un dialogue constructif avec les promoteurs, constructeur, vendeurs ou gestionnaires de leurs résidences. Des actions concertées en direction des pouvoirs publics et des médias permettent à la FEDARS de : - promouvoir le rôle social et économique des résidences de services - sensibiliser les élus aux difficultés rencontrées par les investisseurs - proposer des solutions réalistes aux pouvoirs publics La FEDARS contribue à l'évolution des textes réglementaires afin de préserver les mesures fiscales (Périssol, Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel, régime SCELLIER, Demessine, investissement ZRR...) mises en place par le législateur pour développer l'hébergement des seniors, des étudiants ou des touristes dans les zones rurales. La débâcle du groupe villeurbannais Transmontagne a affecté environ deux mille investisseurs ayant place leurs économies dans des appartements neufs en montagne, dans le cadre de la loi Demessine. Certains ont même acquis des lots à crédit, afin de se constituer une épargne pour leur retraite. Depuis un certain temps, ils n'ont touché aucun loyer, tout en remboursant des échéances de prêt qui s'élèvent à plus de 1000 euros par mois pour certains. Transmontagne avait en charge la gestion de leurs biens (location, entretien) et devait leur reverser les loyers perçus. Cette société Villeurbannaise a été placée en redressement judiciaire. Les investisseurs mettent en cause la responsabilité des vendeurs devenus gestionnaires mais aussi celle des sociétés de conseil en patrimoine ou autres intermédiaires qui leur ont fait miroiter des profits importants sans tenir compte des risques occasionnels, tels que le défaut d’enneigement éventuel dans les stations de sports d’hiver. C’est alors la mauvaise qualité des conseils donnés qui est invoquée comme aussi l’insuffisance des contrôles préalable. Il est ainsi allégué que la situation financière de Transmontagne était chancelante depuis plusieurs années. Les conseillers financiers ont incité des particuliers à s'endetter pour réaliser l’acquisition de lots, sans vérifier la suffisance raisonnable de leur capacité de remboursement. Or il semble que tous les intervenants ont perçu des rémunérations confortables auprès des banques sans assurer des prestations élémentaires. L’État lui-même fait l’objet de vives critiques pour avoir incité les particuliers à participer ainsi au développement des activités touristiques sans encadrer suffisamment les activités commerciales et notamment fixer une régie rigoureuse des activités de gestion. On peut ici noter que la Caisse de Dépôts et Consignation est actionnaire de Transmontagne à hauteur de 28%. De nos jours, on fait de manière indécente la « chasse aux niches fiscales » alors qu’il s’agissait bel et bien d’une sorte de contrat entre la collectivité nationale et certains de ses membres dans un but d’intérêt commun excluant la recherche abusive d’exonérations fiscales coupables. Pour autant, on ne saurait exclure l’imprudence des investisseurs eux-mêmes. Il serait intéressant à cet égard d’avoir connaissance des procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires tenues dans les cinq dernières années. Les copropriétaires n’étaient pas complètement démunis de moyens de contrôle et d’action. On constate fréquemment une passivité identique dans des copropriétés classiques et il faut bien admettre que les difficultés propres au régime de la copropriété y trouvent une source fécondante. Le tribunal de commerce de Lyon a reçu des propositions de reprise. La situation n’est pas simple car Transmontagne exerçait des activités diverses. En particulier l’exploitation de remontées mécaniques. Or certaines communes semblent préférer la résiliation de leur délétion de service public et le passage au mécanisme de la régie municipale directe. Quant à la gestion des résidences de tourisme, sa reprise serait de toute évidence subordonnée à une réduction sensible du montant des loyers. L’expérience montre qu’il faut songer également à un rachat global de la résidence par un groupe spécialisé. Il ne faut pas oublier que le syndicat des copropriétaires lui-même n’est pas présentement « en faillite ». Il pourrait sous le régime des « copropriétés en difficulté » prévu par les articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, et les articles 62-1 et suivants du décret du 17 mars 1967. Un rachat global exigerait les consentements de tous les copropriétaires et l’établissement d’un acte de vente pour chacun des lots. La société Mona Lisa Hôtels et Résidences a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Paris le 2 mars dernier, après cessation de paiement constatée le 19 février. Un mandataire judiciaire chargé d'accompagner la société pendant la procédure a été désigné. Sa filiale Mona Lisa Investissements commercialise les résidences de tourisme. Le groupe exploite ensuite les appartements et assure le paiement d’un loyer au propriétaire bailleur. Notons que le loyer est dû par l’exploitant au propriétaire bailleur même si l’appartement est demeuré inoccupé. Il y a là une garantie pour le bailleur mais aussi un risque commercial sérieux pour l’exploitant. Mona Lisa a proposé aux bailleurs une baisse de 50% des loyers pour 2009. Cette mesure n’a pas permis le rétablissement de la
situation financière. |
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