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Honoraires de gestion des mutations : comment remédier aux difficultés actuelles ? Les syndics professionnels perçoivent des « honoraires de gestion des mutations » qui entrent pour une part significative dans la masse de leur rémunération. Cette catégorie d’honoraires fait l’objet de critiques acerbes. Les unes sont justifiées. D’autres ne le sont pas. Un nouvel examen de ces difficultés peut être fait à la lumière des dispositions nouvelles du décret du 27 mai 2004. I. la situation ancienne Les honoraires de gestion des mutations (HGM) sont inclus sous la rubrique des prestations exceptionnelles des contrats de syndic. On trouve ainsi dans les contrats d’un syndic important les stipulations suivantes : Établissement des questionnaires de vente 232,00 et compte prorata temporis (à charge du vendeur) Enregistrement de la mutation : 174,00 création
d’un nouveau compte copropriétaire et Opposition
en cas de non-règlement des sommes dues 288,83 Gestion du compte vendeur (parti sans laisser d’adresse) 59,80 Communication du carnet d’entretien 64,00 Le montant minimum des honoraires est ainsi de 470 € ttc (3 083 francs). Il est manifestement excessif et on peut regretter de plus l’absence de toute modulation en fonction des particularités de chaque dossier. Le principe d’une rémunération spécifique du syndic à l’occasion d’une mutation n’est pas contesté. Les critiques habituelles portaient : Sur les prestations fournies : leur importance est incontestable pour ce qui est de l’établissement du questionnaire. On doit y ajouter la responsabilité liée à l’exactitude nécessaire des renseignements. Il en est de même pour l’opposition à paiement du prix, le cas échéant. La responsabilité des indications à fournir à l’huissier incombe entièrement au syndic. Les prestations pour l’enregistrement de la mutation sont très modestes et l’établissement d’un compte prorata temporis, habituelle avant la réforme, n’entre ni dans les obligations du syndicat ni dans celles du syndic. Elle est pourtant imposée par certaines décisions judiciaires. Sur les montants stipulés : nous ne traiterons pas des montants eux-mêmes, laissés à l’appréciation de l’assemblée à l’occasion de l’approbation du contrat de syndic. Sur l’opposabilité aux parties (vendeur et acquéreur)
des stipulations du contrat : Il a été constamment jugé que le syndic ne peut se prévaloir des clauses du contrat de syndic pour la perception d’honoraires particuliers imputables directement à un copropriétaire, - en l’occurrence le vendeur-, parce que le syndic est le mandataire du syndicat et non celui des copropriétaires. Le contrat de mandat ne peut donc stipuler que des honoraires imputables au syndicat. Dans la pratique, les difficultés de paiement d’une rémunération par le vendeur sont rares et ne portent quasiment jamais sur son principe mais seulement sur son montant. Il en va différemment pour la rémunération éventuellement réclamée à l’acquéreur. Elle ne trouve aucune justification satisfaisante. Les formalités d’enregistrement du nouveau copropriétaire sont modestes. On peut en dire autant de l’ouverture d’un nouveau compte au nom de l’acquéreur. On a pu affirmer que l’établissement d’un compte prorata temporis était étranger au syndicat et que le concours du syndic à cette opération était purement personnel. Il méritait rémunération mais il devait s’agir alors d’une convention du syndic avec les parties. La pratique notariale était d’ailleurs en ce sens puisque le concours du syndic était généralement sollicité dans la demande de délivrance de l’état daté et de renseignements complémentaires. Les parties pouvaient convenir de s’en répartir le coût. Cette convention, comme toutes les clauses insérées dans le contrat de vente, était inopposable au syndicat. II. le décret du 27 mai 2004 Le décret modificatif du décret du 17 mars 1967 a modifié les données du problème. Les obligations du syndic sont alourdies pour l’établissement de l’état daté, de la note de renseignements complémentaires et, le cas échéant, d’une demande de délivrance d’opposition à paiement du prix. La mise en œuvre du privilège spécial du syndicat exige des formalités minutieuses. Le contrat de mandat du syndic, dont l’existence juridique était jusqu’à présent contestable, trouve dans le décret un fondement statutaire. Pour autant sa portée demeure limitée aux rapports entre le syndicat des copropriétaires et son syndic. Comme auparavant l’opposabilité des clauses du contrat aux copropriétaires exige la reconnaissance préalable de la transparence juridique du syndicat. Les juristes y rechignent encore malgré son évidence. Le décret met à néant le compte prorata temporis. Il précise les opérations comptables générées par une mutation de lot : clôture du compte du vendeur et ouverture du compte de l’acquéreur à réception de la notification du transfert de propriété. Pour le surplus, les parties font leur affaire de l’apurement des comptes. Il impose à l’acquéreur la reconstitution des avances remboursées au vendeur ? C’est une prestation effectuée dans l’intérêt du syndicat. Il n’apporte aucune indication complémentaire pour la procédure d’adaptation prévue par l’article 49 de la du 10 juillet 1965. L’adaptation ne permet pas, sauf par une procédure parallèle, la modification du règlement de copropriété. Il n’est donc pas question d’insérer une clause relative à l’imputabilité des honoraires dus au syndic à ce titre. De ces modifications, il résulte que les syndics ne peuvent plus demander de rémunération au titre de l’établissement du compte prorata temporis. En revanche, on a constaté l’apparition de nouvelles rubriques au titre de la clôture du compte du vendeur et de l’ouverture du compte de l’acquéreur, avec des montants très variables mais parfois inadmissibles. III. position du problème et solutions proposées En l’état le problème se pose comme suit : · La rémunération du syndic pour les prestations fournies à l’occasion d’une mutation de lot est légitime. · Ces prestations présentent un caractère exceptionnel incontestable. · Théoriquement la tarification figurant dans le contrat de syndic est inopposable au vendeur. La rémunération devrait faire l’objet d’une discussion entre le syndic et le vendeur ! · Elle est encore moins opposable à l’acquéreur, serait-ce après la signature de l’acte impliquant l’assujettissement au règlement de copropriété. Pour surmonter ces difficultés il nous paraît suffisant d’admettre que les prestations exigées en cas de mutation de lot incombent au syndicat des copropriétaires. Le syndic remplit ces obligations es-qualités comme il remplit de la même manière toutes les autres obligations du syndicat. C’est donc le syndicat qui doit rémunérer le syndic. A ce titre il est tenu par la tarification figurant dans le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale. S’agissant de prestations effectuées dans le seul intérêt du vendeur, la charge définitive de la dépense est imputée audit vendeur. Certains règlements de copropriété comportent dans l’état de répartition des charges une rubrique relative aux « charges individuelles » qui peut être exploitée. Même en l’absence de cette rubrique, l’imputation particulière peut être réalisée et le vendeur doit donc rembourser les honoraires exceptionnels payés au syndic. Les prestations justifiant une rémunération sont : · l’établissement de l’état daté · l’établissement de la note de renseignements complémentaires · la fourniture, imposée ou facultative, de pièces ou documents · la demande de délivrance de l’opposition à paiement de prix le cas échéant La rémunération est due même en l’absence de réalisation de l’opération envisagée. Les actualisations nécessaires en cas de report de la date de réalisation sont également dues. Le syndic doit inclure dans l’honoraire principal demandé le coût de la clôture du compte du vendeur et celui de l’ouverture du compte de l’acquéreur. Il paraît judicieux de prévoir une modulation simple des honoraires en fonction de la difficulté d’établissement des documents. Mais à ce sujet on doit rappeler que certains coûts sont incompressibles, que la vente porte sur un appartement ou un petit lot accessoire. Il faut considérer que certaines informations sont fournies dans l’intérêt commun des parties, voire dans l’intérêt particulier de l’acquéreur. Il serait donc raisonnable que les notaires suggèrent un partage des frais entre les parties. Il convient donc de faire figurer ces frais dans l’état daté, à l’exclusion, bien entendu, de ceux concernant une éventuelle opposition. Notons enfin que le syndic pourra décompter des honoraires au titre du recouvrement des provisions et charges qui resteraient dues par le vendeur après la signature de l’acte. Ces nouvelles pratiques pourraient, à notre avis, permettre d’éliminer les contestations qui se multiplient à propos des honoraires de gestion des mutations de lot. |
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