honoraires exceptionnels du syndic
à raison des modifications
 de l’organisation comptable

 

 

Plusieurs visiteurs du site s’interrogent sur la position à prendre à l’égard d’une question figurant à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle :

Allocation d’un honoraire complémentaire de nn € pour frais de changement d’organisation comptable

 

Notons d’abord que le syndic est en droit de présenter une telle demande, après en avoir informé par courtoisie le conseil syndical. Il appartient à l’assemblée de l’accepter ou de la rejeter. Les copropriétaires ont, de leur côté, le droit de solliciter une réduction des honoraires !

 

Il est de fait que les dispositions nouvelles relatives à la comptabilité des syndicats imposent aux professionnels des frais qui peuvent être importants.

En outre les pouvoirs publics n’ont rien fait pour faciliter une transition sereine : retards incompréhensibles, publication d’un premier projet de décret puis, deux ans plus tard, d’un texte définitif sensiblement différent, date de mise en application au 1er janvier 2006 maintenue dans un premier temps, puis modifiée par une loi qui n’est toujours pas votée à ce jour. Même si l’on fait abstraction de certaines incertitudes sur le fond même du texte, force est d’admettre que les syndics ont été soumis à un rude régime.

 

Il peut être opportun de profiter de cette occasion pour remettre objectivement à plat la rémunération du syndic.

Dans de nombreux cas la rémunération au titre des prestations de gestion courante est sensiblement inférieure à ce qu’elle devrait être. Il s’agit de syndicats qui ne sont pas dotés d’un vrai compte bancaire séparé, soit parce que l’assemblée a accordé au syndic la dispense d’ouvrir un tel compte, soit parce que le syndic a présenté comme un compte séparé un compte unique avec sous-comptes individualisés qui ne répond pas aux exigences légales.

L’insuffisance de la rémunération est alors compensée par les revenus tirés de la rémunération des fonds déposés par le banquier, d’une part, par une kyrielle d’honoraires exceptionnels, à des montants ou taux parfois excessifs, d’autre part.

Quant à la dispense d’ouverture d’un compte séparé, elle a été généralement accordée parce que le syndic a présenté une double proposition :

·        Honoraires de gestion courante avec compte unique :  2 800 euros

·        Honoraires de gestion courante avec compte séparé :  3 500 euros

Et il est souvent vrai que le juste prix est de l’ordre de 3 300 à 3400 euros.

 

Il n’y a pas lieu ici de crier le haro ! La situation est bien connue et couverte de bénédictions depuis des années. Pour autant elle n’est satisfaisante ni pour les syndics qui ont droit à une rémunération décente et clairement exprimée, ni pour les copropriétaires qui croient à tort faire des économies, alors que c’est la qualité des prestations fournies qui est en cause.

Enfin elle porte outrage aux règles les plus élémentaires de la libre concurrence puisque d’autres professionnels ont pris le parti de gérer tous leurs mandants par comptes séparés et de leur faire accepter des honoraires de gestion courante au juste prix, assortis de listes d’honoraires exceptionnels expurgées.

On sait bien qu’en cas de recherche d’un nouveau syndic, les copropriétaires limitent leur examen des propositions au montant des honoraires de gestion courante, serait-ce au prix de la gestion financière par compte unique. Les candidats de la seconde catégorie sont donc en mauvaise position dans trois cas sur quatre.

 

On peut donc suggérer aux copropriétaires de négocier avec le syndic :

·        un rehaussement raisonnable des honoraires de gestion courante

·        un nettoyage drastique de la rubrique des honoraires exceptionnels

·        la réintégration dans la gestion courante de prestations prévisibles et récurrentes telles que la gestion des compteurs d’eau (prestation lourde qui mérite rémunération, mais dans le cadre de la gestion courante).

·        l’abandon corrélatif de l’honoraire pour changement de régime comptable.

 

Il est absolument certain que la généralisation de la gestion par comptes séparés aurait pour effet, à échéance relativement brève, une amélioration des relations entre les syndics professionnels et leurs mandants.

 

Reste le cas des syndics gérant déjà par compte séparé, réputés percevoir des honoraires décents. L’allocation d’un honoraire spécial n’est pas inconcevable, dès lors que la gestion du syndic donne satisfaction. Elle peut toutefois s’accompagner aussi d’un nettoyage des honoraires exceptionnels, s’il y a lieu. La décision est alors fonction du souci de conserver des relations sereines avec un syndic faisant bien son travail et confronté à un surcoût sensible de son pris de revient. Le rôle du conseil syndical est à cet égard déterminant.

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

27/03/2006