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00043608 CHARTE Ne
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11/3.2.1 Lettre de mise en demeure (modèle) Ce modèle est en cours de mise à jour, pour tenir compte
des modifications récentes de la législation La mise en demeure adressée au débiteur est une opération essentielle du mécanisme de recouvrement des charges impayées. La copie du document, accompagnée des justifications postales d’expédition et de réception (ou de non-retrait par le destinataire) est une pièce capitale du dossier de recouvrement. Nonobstant le silence des textes à cet égard, on doit considérer que le syndic ne peut engager une procédure judiciaire de recouvrement contre un copropriétaire débiteur sans lui avoir adressé préalablement une mise en demeure. Il priverait de toute manière le syndicat des avantages liés à l’expédition de la mise en demeure : · elle constitue le premier acte nécessaire dont les frais sont considérés comme imputables au débiteur en vertu de l’article 10-1. Les frais des actes suivants sont également imputables au débiteur dès lors qu’ils ne sont pas frustratoires. · elle fait courir les intérêts qui pourront être réclamés au débiteur sur les sommes dues ; · elle est une condition de mise en œuvre de la procédure spéciale prévue par l’article L 19-2 pour le recouvrement des provisions sur charges courantes, qui permet d’obtenir la condamnation au paiement des provisions échues mais aussi la déchéance du terme pour les provisions à échoir du même exercice. Le modèle que nous présentons respecte l’obligation de ventilation en quatre catégories des charges impayées, qui résulte des dispositions de l’article 7 du décret du 14 mars 2005. Cette ventilation est impérative dès lors que les voies procédurales sont diffèrent en fonction de ces catégories. La procédure prévue par l’article L 19-2 ne peut être utilisée que pour les provisions sur charges courantes. Elle permet au débiteur comme au Juge de connaître le détail de la demande. Le débiteur peut être en mesure d’opposer des moyens de défense propres à une partie des sommes réclamées. Ainsi pour des provisions sur travaux qui n’auraient pas été décidés régulièrement. Il nous paraît également opportun de donner connaissance au débiteur de tous les textes du statut de la copropriété susceptibles d’être invoqués à son encontre. LETTRE DE MISE EN
DEMEURE (recto) Madame, Monsieur Nous avons l’honneur de vous rappeler que votre compte présente à ce jour un solde débiteur de 2 099.65 € savoir : a)
provisions sur charges courantes (art. 14-1) Provision 01/01/2006 562.20 Provision 01/04/2006 562.20 1 124.40 b)
provisions sur travaux (art. 14-2) Appel n° 2 sur travaux 01/01/2006 420.00 Appel n° 3 sur travaux 01/03/2006 420.00 840.00 c)
charges Solde charges exercice 2005 135.25 135.25 Nous vous prions de bien vouloir nous faire parvenir le règlement de la somme sus indiquée dès réception de la présente lettre et vous en remercions à l’avance. Nous attirons votre attention sur les dispositions du statut de la copropriété applicables aux arriérés de charges, reproduites au dos de la présente mise en demeure. Veuillez agréer…. statut de la copropriété (verso) - Article 19 de la loi du 10 juillet 1965 applicable à l’ensemble de la dette : Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi. Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale. Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé. Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2102 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée. Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire. - Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicable à la somme visée en a) : A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. - Article 36 du décret du 17 mars 1967 applicable à l’ensemble de la dette Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. |
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