Le syndic et la réglementation applicable aux établissements recevant du public

 

 

Les immeubles en copropriété sont assujettis :

·        au statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret d’application)

·        aux dispositions législatives et réglementaires étrangères au statut mais visant explicitement les immeubles en copropriété.

·        aux dispositions législatives et réglementaires applicables à tous les immeubles en fonction de leur nature, de leur consistance, de leur destination et de leur siège.

·        aux dispositions législatives et réglementaires applicables à leurs occupants et aux visiteurs potentiels en fonction de certaines particularités (handicapés, enfants).

Dans ces deux dernières hypothèses, les textes prennent rarement en considération les spécificités du statut de la copropriété (cf. le droit à l’antenne). Les obligations sont mises à la charge du « propriétaire ». Il est alors admis qu’elles pèsent sur le syndicat des copropriétaires qui est, ainsi, implicitement investi d’une fonction non prévue : celle de propriétaire de l’immeuble. Le syndic est, de son côté, mis en charge du respect de ces obligations et des prestations correspondantes.

 

Les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives

-         aux immeubles de grande hauteur (IGH) et

-         aux établissements recevant du public (ERP)

vont plus loin encore dans la mesure ou elles concernent aussi bien les parties privatives que les parties communes. Elles imposent en outre une organisation juridique de nature administrative qui ignore superbement le statut civil de la copropriété.

L’article 123-2 CCH définit comme suit les ERP :

Pour l'application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.

Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel.

 

Dans un centre commercial en copropriété, le champ d’application du texte concerne donc aussi bien les fractions d’immeuble commerciales (lots) que les parties communes accessibles ou non au public et, plus généralement, l’ensemble du bâtiment s’il est intégralement affecté à ce mode d’exploitation.

 

Nous considérons comme connues les prescriptions, obligations et sanctions édictées par les articles R 123-1 à R 123-53 CCH. La plupart des prescriptions s’appliquent aussi bien aux parties privatives qu’aux parties communes comme celles citées ci dessous à titre d’exemple :

Article R123-6

L'aménagement des locaux, la distribution des différentes pièces et éventuellement leur isolement doivent assurer une protection suffisante, compte tenu des risques courus, aussi bien des personnes fréquentant l'établissement que de celles qui occupent des locaux voisins.

Article R123-7

Les sorties et les dégagements intérieurs qui y conduisent doivent être aménagés et répartis de telle façon qu'ils permettent l'évacuation rapide et sûre des personnes. Leur nombre et leur largeur doivent être proportionnés au nombre de personnes appelées à les utiliser.

Tout établissement doit disposer de deux sorties au moins.

 

L’article R 123-21 CCH visé pour la désignation contestée est ainsi conçu

La répartition en types d'établissements prévue à l'article R. 123-18 ne s'oppose pas à l'existence, dans un même bâtiment, de plusieurs exploitations de types divers ou de types similaires dont chacune, prise isolément, ne répondrait pas aux conditions d'implantation et d'isolement prescrites au règlement de sécurité. Ce groupement ne doit toutefois être autorisé que si les exploitations sont placées sous une direction unique, responsable auprès des autorités publiques des demandes d'autorisation et de l'observation des conditions de sécurité tant pour l'ensemble des exploitations que pour chacune d'entre elles.

Ce groupement doit faire l'objet d'un examen spécial de la commission de sécurité compétente qui, selon la catégorie, le type et la situation de chacune des exploitations composant le groupement, détermine les dangers que présente pour le public l'ensemble de l'établissement et propose les mesures de sécurité jugées nécessaires.

Tout changement dans l'organisation de la direction, qu'il s'agisse ou non d'un démembrement de l'exploitation, doit faire l'objet d'une déclaration au maire qui impose, après avis de la commission de sécurité compétente, les mesures complémentaires rendues éventuellement nécessaires par les modifications qui résultent de cette nouvelle situation.

 

Il résulte de l’examen de ce texte :

>que la décision contestée exige « l'existence, dans un même bâtiment, de plusieurs exploitations de types divers ou de types similaires dont chacune, prise isolément, ne répondrait pas aux conditions d'implantation et d'isolement prescrites au règlement de sécurité ».

>qu’elle a pour objet la constitution d’un groupement de ces exploitations, laquelle ne peut être autorisée que si « les exploitations sont placées sous une direction unique, responsable auprès des autorités publiques des demandes d'autorisation et de l'observation des conditions de sécurité tant pour l'ensemble des exploitations que pour chacune d'entre elles ».

>que la désignation du syndic comme « directeur unique » a donc pour motivation principale la possibilité de constituer le groupement et pour motivation accessoire le souci de pourvoir le poste.

 

Il résulte de l’article M 1 (Livre II Titre II Chapitre II Section I) du Règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public approuvé par arrêté du 25 juin 1980 que les centres commerciaux sont toujours constitués en groupement comme établissements de type M :

 

Article M 1 - Établissements assujettis

§ 1. Les dispositions particulières du présent chapitre sont applicables aux magasins de vente, centres commerciaux, etc., dans lesquels l'effectif du public est supérieur ou égal à l'un des chiffres suivants :

100 personnes en sous-sol ou en étages, en galeries et autres ouvrages en surélévation ;

200 personnes au total.

§ 2. Pour l'application des mesures contenues dans le présent chapitre, il faut entendre par centre commercial tout établissement comprenant un ensemble de magasins de vente et éventuellement d'autres établissements recevant du public, qui sont pour leur accès et leur évacuation tributaires de mails clos.

Les mails peuvent comporter des bars, kiosques, aires de repos ou de promotion dans les conditions figurant à l'article M 8 ci-après.

§ 3. Le centre commercial constitue un groupement d'établissements recevant du public au sens de l'article R. 123-21 du code de la construction et de l'habitation et de l'article GN 2 du présent règlement.

 

Ces dispositions ont pour effet d’assujettir le bâtiment à deux statuts d’ordre public différents, dont les dispositions peuvent entre en conflit. C’est ainsi que le directeur unique a, seul, qualité pour présenter aux autorités publiques des demandes d’autorisation concernant exclusivement une partie privative alors qu’il n’aurait aucun pouvoir d’intervention en qualité de syndic.

Elles ont également pour effet de conférer à la personne physique ou morale titulaire du mandat de syndic un autre statut juridique, de type administratif, sans intervention des copropriétaires. Elles astreignent le syndic à des tâches et des responsabilités non prévues dans son contrat de gestion et qui ne sont pas couvertes par son assurance de responsabilité civile professionnelle, dont la portée est limitée à aux conséquences de l’exercice du mandat syndical.

Le « groupement » évoqué par les textes n’a aucun statut juridique précis. Il n’est pas doté de la personnalité morale.

Le défaut de cohérence des textes a d’ailleurs pour conséquence leur inefficacité. C’est ainsi que les articles 122-1 et suivants du CCH, relatifs aux IGH, prévoient la désignation d’un « mandataire » des copropriétaires et imposent le contrôle du potentiel calorifique des éléments mobiliers introduits dans l’immeuble par les occupants. Compte tenu des difficultés pratiques d’un tel contrôle dans les parties privatives, une réponse ministérielle (24/01/1999 n° 24200 JOAN Q 01/03/1999) admet que « le mandataire s’acquitte suffisamment de son obligation en demandant à chacun des occupants la justification du respect de cette obligation particulière ».

 

Dans de nombreux cas, le règlement de copropriété d’un bâtiment construit à usage de centre commercial comporte des dispositions adaptées aux prescriptions du Code de la construction de l’habitation. Cette précaution remédie aux difficultés évoquées.

Si tel n’est pas le cas en l’espèce, l’adaptation du règlement de copropriété imposée par l’article 49 nouveau du statut de la copropriété permettrait de compléter la mission du syndic.

 

Il est en effet certain que le syndic, seul, peut remplir la mission fixée par les dispositions du CCH, moyennant une rémunération adaptée à l’extension significative de son rôle, de ses prestations et de sa responsabilité.

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

01/09/2005