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Recommandation de l’Autorité de contrôle prudentiel portant sur la gestion par les établissements de crédit des comptes mandants de syndics de copropriété

2011-R-01 du 26 janvier 2011

 

La Recommandation de l’Autorité de contrôle prudentiel des banques portant sur la gestion par les établissements de crédit des comptes mandants de syndics de copropriété prohibe la pratique des comptes reflets ; elle énonce en outre que le syndic n’est que détenteur de la trésorerie syndicale, confirmant ainsi nos indications dans l’étude du 15 juin 2010 « Qui est propriétaire de la trésorerie du syndicat ? »

 

 

 

L’Autorité de contrôle prudentiel (ACP) a constaté l’existence, au sein d’établissements de crédit, de pratiques susceptibles de mettre en danger les intérêts des clients, dans le domaine de la gestion des comptes ouverts au nom de certains syndics de copropriété. En conséquence, l’ACP a mis en garde ces établissements de crédit, en application de l’article L. 612-30 du Code monétaire et financier, à l’encontre de la poursuite de ces pratiques, qu’ils ont indiqué avoir cessées.

En l’espèce, ces établissements ont accédé à la demande de syndics de copropriétés, détenteurs de fonds confiés par des syndicats de copropriétés et déposés sur des comptes mandants, de disposer librement de ces fonds et de les transférer dans des établissements de crédit tiers, où ils étaient supposés être placés.

Ces transferts étaient effectués par le débit de comptes dits « reflets », ouverts au nom des syndics, qui faisaient l’objet de conventions de fusion avec les comptes mandants. Dans ces conditions, aucun débit n’apparaissait sur les comptes mandants alors que les soldes créditeurs de ces comptes étaient susceptibles d’être compensés avec les soldes débiteurs des comptes « reflets .

De telles pratiques peuvent conduire à ce que les fonds déposés sur les comptes mandants des syndics au nom des copropriétés ne soient plus disponibles pour l’affectation que la loi leur confère, à savoir le règlement des dépenses desdites copropriétés, alors que la bonne pratique impose de veiller à la préservation des fonds confiés aux syndics et à leur disponibilité au sein de l’établissement.

En conséquence, l’ACP recommande, conformément au 3° du II de l’article L. 612-1 et à l’alinéa 2 de l’article L. 612-29-1 du Code monétaire et financier, aux établissements de crédit qui ont dans leurs livres des comptes mandants enregistrant des fonds détenus par des syndics pour le compte de syndicats de copropriété, de ne pas accepter que ces fonds puissent être transférés vers d’autres établissements de crédit et de ne pas conclure de convention de fusion permettant de compenser les soldes créditeurs de ces comptes avec les soldes débiteurs d’autres comptes.

 

 

Commentaires :

 

Cette recommandation est aussi bienvenue que tardive !

On ne saurait prétendre que la pratique des comptes reflets n’a été découverte qu’avec l’affaire Urbania.

On retient dans ce texte une condamnation formelle de cette pratique.

Mais, en outre, il invite aux douceurs de la philologie, ou au moins de la lecture entre les lignes !

La recommandation évoque d’abord les syndics de copropriétés, détenteurs de fonds confiés par des syndicats de copropriétés et déposés sur des comptes mandants. 

Elle traite ensuite des comptes mandants enregistrant des fonds détenus par des syndics pour le compte de syndicats de copropriété.

 

Dans notre étude du 15 juin 2010 consacrée à l’analyse du projet de loi 2010 sur les syndics nous avons posé la question primordiale : Qui est propriétaire de la trésorerie du syndicat ? (Voir l’étude)

Nous avons écrit : « A cet égard on peut affirmer qu’à un instant donné les copropriétaires sont propriétaires de la trésorerie du syndicat, chacun en fonction de son solde créditeur individuel ». A l’appui de notre affirmation nous avons précisé :

« Le syndicat n’est propriétaire de rien. Il est dépositaire des fonds syndicaux, comme il est dépositaire des prérogatives individuelles dont les copropriétaires ont la jouissance mais qu’ils ne peuvent exercer en raison du caractère collectif de l’institution.

« Le syndic est le mandataire social du syndicat. Il ne peut avoir plus de droits que son mandant. Il ne peut donc être propriétaire des fonds syndicaux.  Cela est vrai sans aucun doute quand les fonds sont déposés à un compte bancaire ouvert au nom du syndicat. Cela reste vrai quand les fonds sont déposés à un compte unique ouvert au nom du syndic, avec ou sans sous-comptes. »

 

L’Autorité de contrôle prudentiel n’écrit rien d’autre : le syndic n’est, dans chacun des deux modèles de gestion de la trésorerie (compte unique ou séparé) qu’un simple détenteur de la trésorerie syndicale pour le compte du syndicat.

 

La portée de la Recommandation est ainsi beaucoup plus étendue que la simple condamnation du mécanisme.

Elle impose de toute évidence une autre question : comment les banques vont-elles procéder pour continuer à assurer la rémunération des fonds déposés ? Faut-il songer à la disparition de cette rémunération ? Et, partant, à la disparition de la dispense d’ouverture du compte séparé ?

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

17/02/2011