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Projet de décret relatif aux comptes du
syndicat des copropriétaires Le Premier ministre, Sur le rapport du ministre de l’équipement,
des transports, du logement, du tourisme et de la mer, Vu le code civil, Vu la loi n° 65-557 du 10juillet1965
modifiée, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Vu la loi n° 2000-1208 du 13décembre2000
relative à la solidarité et au renouvellement urbains, et notamment son
article 75, Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967
modifié, portant règlement d’administration publique pour l’application de la
loi n° 65-557 du 10juillet1965, et notamment son article 11, Vu l’avis n° 2002-17 du conseil national de
la comptabilité en date du 22octobre2002 Vu l’avis de la commission relative à la
copropriété en date du Décrète Article 1er: Champ
d’application: Les règles comptables spécifiques prévues au
présent décret s’appliquent exclusivement aux syndicats des copropriétaires.
Elles ne s’appliquent pas, en conséquence, à la comptabilité du syndic qui
obéit à ses règles propres. Elles ne s’appliquent pas non plus à la
comptabilité d’autres entités, telles que les unions de syndicats ou les
associations syndicales régies par la loi du 21juin1865. Les statuts de ces
dernières peuvent, toutefois, prévoir que leurs comptes sont tenus
conformément aux règles comptables propres aux syndicats des copropriétaires,
à l’exception des associations assujetties de plein droit au règlement n°
99-01 du Comité de la réglementation comptable (CRC). Article 2: Objectif de
l’établissement des comptes du syndicat Conformément aux
articles 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10juillet1965 modifiée par la loi
n°2000-1208 du 13décembre2000, le syndicat des copropriétaires approuve les
comptes de l’exercice clos et vote le budget prévisionnel en distinguant les “dépenses
courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties
communes et équipements communs de l’immeuble ” et les “dépenses pour
travaux” selon les règles et les modalités de présentation précisées
ci-après, afin de donner une information fiable aux copropriétaires et aux
tiers. Les comptes de l’exercice comprennent les charges et produits pour les
opérations courantes et les charges et produits pour les travaux et autres
opérations exceptionnelles. Conformément à l’article 14-3 de la loi
susvisée, sont rattachés à l’exercice les produits acquis (produits reçus et
à recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre
de l’exercice. Article 3: Charges et produits
constatés pour les opérations courantes Les charges constatées pour les opérations
courantes comprennent les sommes versées ou à verser, en contrepartie des
fournitures et services consommés par le syndicat Les produits
constatés pour les opérations courantes comprennent les sommes reçues ou à
recevoir de chaque copropriétaire en vertu de l’obligation légale leur
incombant, enregistrées à la date d’exigibilité, conformément à l’article
14-1 de la loi susvisée, ainsi que les indemnités d’assurances et les
produits divers, tels que les loyers des parties communes[1] Article 4: Charges et produits
constatés pour les travaux et autres opérations exceptionnelles Les charges constatées pour les travaux et
autres opérations exceptionnelles comprennent les sommes versées ou à verser,
pour les travaux prévus par l’article 14-2 de la loi susvisée et votés par
l’assemblée générale des copropriétaires. Les charges sont à comptabiliser par
le syndicat au fur et à mesure de la réalisation des travaux ou de la
fourniture des prestations. Lorsque les travaux ou prestations
s’effectuent sur plusieurs exercices, les montants correspondants aux travaux
et prestations votés à effectuer sur exercices futurs sont mentionnés en “engagements sur exercices futurs” dès la signature
du contrat et comptabilisés au titre de l’exercice au cours duquel ces
travaux ou prestations sont réalisés. Les travaux
décidés par l’assemblée sont également mentionnés dans les engagements. Les charges comprennent également les
dépréciations sur créances douteuses à estimer selon les difficultés de
recouvrement. En ce qui concerne les dépréciations des créances sur
copropriétaires, elles sont à constater par le syndicat après avoir mis en
œuvre les diligences nécessaires au recouvrement, et au plus tard au moment
du commandement de saisie immobilière. Les produits constatés pour les travaux et
autres opérations exceptionnelles comprennent les sommes reçues ou à recevoir
de chacun des copropriétaires en vertu de l’obligation leur incombant
résultant de l’article 14-2 de la loi susvisée, les emprunts contractés par
le syndicat pour couvrir les dépenses pour travaux, les subventions
notifiées, les indemnités d’assurance et les loyers des parties communes1,
ainsi que les produits divers issus des placements décidés par le syndicat et
les intérêts des sommes dues au syndicat. Les produits pour travaux et autres
opérations exceptionnelles sont à constater au titre de l’exercice de leur
exigibilité. Les
subventions sont à constater dès leur notification, à l’exception des
subventions dont le versement s’effectue sur plusieurs exercices, qui sont à
mentionner en “engagements sur exercices futurs” dès leur notification et
inscrites en comptabilité sur la base des dispositions prévues par la
décision accordant la subvention. Article 5 : Exercice comptable L’exercice comptable du syndicat des
copropriétaires couvre une période de douze mois. Les comptes sont arrêtés à
la date de clôture de l’exercice. Pour le premier exercice, l’assemblée
générale des copropriétaires fixe la date de clôture des comptes. Article 6: Pièces
justificatives Les pièces
justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être
des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de
l’immeuble), être datées et conservées par le syndic pendant dix ans sauf
dispositions expresses contraires. En cas de changement
de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces
justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses
propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives
qu’il estime nécessaires, pour la justification des opérations comptables qui
lui incombaient. Article 7: Organisation
comptable des comptes de tiers L’organisation du syndicat doit permettre de
ventiler comptablement les sommes exigibles à
recevoir de chaque copropriétaire suivant les rubriques suivantes: ·
créances sur opérations courantes; ·
créances sur travaux et autres opérations
exceptionnelles; ·
créances sur avances; ·
créances sur emprunts obtenus par le syndicat des
copropriétaires. Article 8: Documents de
synthèse annuels Les comptes arrêtés à la clôture de
l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentés aux
copropriétaires, qui comprennent nécessairement l’état financier, l’état des
engagements sur exercices futurs et le compte de gestion général du syndicat
des copropriétaires. L’état financier, qui présente l’état
des créances et des dettes, comporte la situation de trésorerie
mentionnée à l’article 14-3 de la loi susvisée et fait apparaître les engagements
pour les exercices suivants prévus par l’article 4 du présent décret. Le compte de gestion général présente les charges
et les produits, en distinguant les charges et produits pour opérations
courantes et les charges et produits pour travaux et autres opérations
exceptionnelles. L’état financier et le compte de gestion
général sont établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à
titre obligatoire aux annexes n°1, 2 et 2 bis du présent décret. Les comptes de l’exercice clos sont à
présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté
correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de
l’exercice précédent. Les excédents ou insuffisances des charges ou
produits sur opérations courantes sont répartis à l’arrêté des comptes entre
chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts de millièmes
afférentes à chaque lot dans les différentes catégories de charges. Il est précisé que
pour les charges et produits pour travaux et autres opérations exceptionnelles,
la répartition est opérée selon la même procédure et ne peut intervenir qu’à
la clôture définitive de chacune des opérations concernées. Article 9: Budget prévisionnel Les charges pour opérations courantes et produits
attendus sur opérations récurrentes, à l’exception des provisions sur
copropriétaires, font l’objet d’un budget prévisionnel, soumis au vote
des copropriétaires. Ils sont présentés dans un document récapitulatif
conforme aux modèles des annexes n°3 et 3bis, reprenant les mêmes rubriques
que les annexes n°2 et 2bis. Article 10: Présentation des
charges pour opérations courantes dans le compte de gestion général et le
budget prévisionnel Les charges pour opérations courantes dans le
compte de gestion général et celles du budget prévisionnel font l’objet d’une
double présentation: ·
présentation par nature au sein du compte de gestion général
(annexe 2) et du budget prévisionnel (annexe 3); ·
ventilation analytique par catégories de charges pour le compte de
gestion général (annexe 2bis) et pour le budget prévisionnel (annexe 3bis); ·
le total des charges ventilées par catégories pour les annexes 2
bis et 3 bis doit correspondre respectivement au total des charges des
annexes 2 et 3. Article 11 : Les modalités d’établissement des comptes du
syndicat des copropriétaires sont précisées dans l’instruction prise en
application du présent décret. |
Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif
aux comptes du syndicat des copropriétaires Le Premier ministre, Sur le rapport du ministre de l’emploi, du
travail et de la cohésion sociale, Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000
relative à la solidarité et au renouvellement urbains, notamment son article
75; Vu la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 «
urbanisme et habitat », notamment son article 89 ; Vu l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet
2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ; Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967
modifié portant règlement d’administration publique pour l’application de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment ses articles 11, 43, 44, 45 et
45-1 ; Vu l’avis n° 2002-17 du Conseil national de
la comptabilité en date du 22 octobre 2002 ; Vu l’avis de la commission relative à la
copropriété en date du 15 janvier 2003, Décrète : Article 1 Les règles comptables
spécifiques prévues par le présent décret s’appliquent uniquement aux
syndicats de copropriétaires. Elles ne s’appliquent pas à la comptabilité du
syndic, qui obéit à ses règles propres, ni à la comptabilité d’autres entités
telles que les unions de syndicats ou les associations syndicales régies par
l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée. Les statuts de ces dernières
peuvent, toutefois, prévoir que leurs comptes sont tenus conformément aux
règles comptables propres aux syndicats de copropriétaires, à l’exception des
associations assujetties de plein droit au règlement n° 99-01 du Comité de la
réglementation comptable. Article 2 En application des articles 14-1 et 14-2 de
la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndicat des copropriétaires approuve
les comptes de l’exercice clos et vote, d’une part, le budget prévisionnel
concernant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et
d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble,
d’autre part les dépenses pour travaux prévus par l’article 14-2 et les
opérations exceptionnelles selon les règles et les modalités de présentation
précisées ci-après, pour l’information des copropriétaires et des tiers. Les
comptes de l’exercice comprennent les charges et produits pour les opérations
courantes, et les charges et produits pour les travaux mentionnés ci-dessus
et les opérations exceptionnelles. En application de l’article 14-3 de la même
loi, sont rattachés à l’exercice les produits acquis (produits reçus et à
recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de
l’exercice. Article 3 Les charges constatées pour les opérations
courantes mentionnées à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée
comprennent les sommes, versées ou à verser, en contrepartie des fournitures
et services dont a bénéficié le syndicat. Les produits
constatés pour les opérations courantes comprennent les sommes reçues ou à
recevoir de chaque copropriétaire en vertu de l’obligation leur incombant,
enregistrées à la date d’exigibilité. Ils comprennent aussi les produits
divers affectés aux opérations courantes suivant affectation décidée ou
approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires. Article 4 Les charges constatées pour les travaux et
opérations exceptionnelles comprennent les sommes, versées ou à verser, pour
les travaux prévus par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée
et décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les charges sont à
comptabiliser par le syndicat au fur et à mesure de la réalisation des
travaux ou de la fourniture des prestations. Lorsque les travaux ou prestations
s’effectuent sur plusieurs exercices, les montants correspondant aux travaux
et prestations votés sont comptabilisés au titre de l’exercice au cours
duquel les travaux ou prestations sont réalisés. Les charges comprennent aussi les
dépréciations sur créances douteuses à l’encontre des personnes autres que
les copropriétaires ; leur estimation est présentée par le syndic et soumise
au vote de l’assemblée générale. Les dépréciations de créances douteuses à l’encontre
des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre
les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de
l’assemblée générale de procéder à la saisie immobilière. Les produits constatés pour les travaux et
opérations exceptionnelles comprennent les sommes reçues ou à recevoir de
chacun des copropriétaires en vertu de l’obligation leur incombant résultant
de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les emprunts
contractés par le syndicat pour couvrir les dépenses pour travaux, les
subventions notifiées, les indemnités d’assurance et les loyers des parties
communes, ainsi que les produits divers issus des placements décidés par le
syndicat et les intérêts des sommes dues au syndicat suivant affectation décidée
par l’assemblée générale des copropriétaires. Les produits pour travaux et opérations
exceptionnelles sont à constater au titre de l’exercice de leur exigibilité. Les subventions sont à constater dès leur
notification, à l’exception des subventions dont le versement s’effectue sur
plusieurs exercices, qui sont à mentionner dans l’état des travaux prévus au
premier alinéa du présent article et opérations exceptionnelles votés non
encore clôturés à la fin de l’exercice, dès leur notification et inscrites en
comptabilité sur le fondement des dispositions prévues par la décision
accordant la subvention. Article 5 L’exercice comptable du syndicat des
copropriétaires couvre une période de douze mois. Les comptes sont arrêtés à
la date de clôture de l’exercice. Pour le premier exercice, l’assemblée
générale des copropriétaires fixe la date de clôture des comptes et la durée
de cet exercice qui ne pourra excéder dix-huit mois. La date de clôture de l’exercice pourra être
modifiée sur décision motivée de l’assemblée générale des copropriétaires. Un
délai minimum de cinq ans devra être respecté entre les deux décisions
d’assemblées générales modifiant la date de clôture. Article 6 Les pièces justificatives, documents de base
de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les
références du syndicat (nom et adresse de l’immeuble). Elles doivent être
datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions
expresses contraires. En cas de changement
de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces
justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses
propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives
qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui
lui incombaient. Article 7 Le syndic doit être
en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque
copropriétaire selon les rubriques suivantes : - créances sur opérations courantes ; - créances sur travaux de l’article 14-2 de
la loi du 10 juillet 1965 susvisée et opérations exceptionnelles ; - créances sur avances ; - créances sur emprunts obtenus par le
syndicat des copropriétaires. L’assemblée générale des copropriétaires peut
décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les
copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en quatre
sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l’enregistrement des
opérations. Article 8 Les comptes arrêtés à la clôture de
l’exercice font l’objet de documents de synthèse présentés aux
copropriétaires, qui comprennent nécessairement l’état financier, le compte
de gestion général du syndicat des copropriétaires et l’état des travaux de
l’article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore
clôturés à la fin de l’exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux
modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°s
1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret. L’état financier présente l’état des
créances et des dettes. Il comporte la situation de trésorerie mentionnée à
l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et fait apparaître le
montant des emprunts restant dus. Le compte de gestion général présente les charges
et les produits de l’exercice. Il comprend le compte de gestion pour
opérations courantes et le compte de gestion pour travaux de l’article 14-2
et opérations exceptionnelles. L’état des travaux de l’article 14-2 et des opérations
exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice fait
apparaître en fin d’exercice le réalisé et le prévisionnel de chaque
opération. Les comptes de l’exercice clos sont à
présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté
correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de
l’exercice précédent. Les excédents ou
insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis
à l’arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des
quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de
l’article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon
les mêmes modalités et ne peut intervenir qu’à la clôture définitive de
chacune des opérations concernées. Article 9 Les charges pour opérations courantes et
produits attendus sur opérations courantes font l’objet d’un budget
prévisionnel, soumis au vote des copropriétaires. Ils sont présentés dans un
document récapitulatif conforme au modèle de l’annexe n° 2. Article 10 Les charges pour opérations courantes et les
charges pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles font
l’objet d’une double présentation : - présentation par nature au sein du
compte de gestion général et du budget prévisionnel. Cette présentation doit
respecter les tableaux de l’annexe n° 2 ; - ventilation analytique par catégories de
charges pour le compte de gestion général et pour le budget prévisionnel.
Cette présentation doit respecter les tableaux de l’annexe n° 3 et de
l’annexe n° 4, dont les rubriques sont arrêtées en fonction des clauses du
règlement de copropriété. Pour l’approbation des comptes, le total
des charges pour opérations courantes de l’annexe n° 3 doit être égal au
total des charges de l’annexe n° 2 et le total des charges pour travaux de
l’article 14-2 et opérations exceptionnelles de l’annexe n° 4 doit être égal
au total des charges de l’annexe n° 2. Pour le vote du budget prévisionnel, le total
des charges pour opérations courantes de l’annexe n° 3 doit être égal au
total des charges de l’annexe n° 2. Article 11 Les modalités d’établissement des comptes du
syndicat des copropriétaires sont précisées dans l’arrêté conjoint du garde
des sceaux et du ministre chargé du logement pris en application du présent
décret. Article 12 Les annexes mentionnées aux articles 8, 9 et
10 sont conservées avec copie du procès-verbal de l’assemblée générale qui
approuve les comptes et qui vote le budget prévisionnel. Ces documents font
l’objet d’un classement particulier dans les archives du syndicat. Article 13 Le ministre de l’emploi, du travail et de la
cohésion sociale, le garde des sceaux, ministre de la justice, et le ministre
délégué au logement et à la ville sont chargés, chacun en ce qui le concerne,
de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la
République française. |