http://www.copyrightdepot.com/images/Sceau1.gif

00043608

 

 

CHARTE

 

Ne sont autorisées que
 1) les reproductions et copies réservées à l’usage privé, non commercial du copiste à l’exclusion de toute utilisation collective

2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

ISSN 2115-0419

© 2006-2018

 

 

 

 

JPM-COPRO

 

DROIT ET PRATIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ

Jean-Pierre MANTELET   DES Droit privé ©

 

PLAN DU SITE

 

 

ACTUALITÉS   08/10/2018 ۩ 

Voir à la suite les insertions et mises à jour

Évolution du site JPM-COPRO

Il est impossible dans les conditions actuelles de mettre à jour ce site. Les modifications des textes du statut se suivent dans la plus parfaite incohérence. Pendant ce temps les améliorations les plus évidentes du régime comptable demeurent en souffrance. C’est d’autant plus regrettable que le plan comptable a été une amélioration appréciable. L’omission de la liste détaillée des dépenses, qui pourrait conduire à l’inexistence de l’approbation des comptes est camouflée par la bienveillance des syndics qui continuent à envoyer un document qu’ils ont toujours établi pour se conformer à l’obligation de présenter tous les articles du compte à approuver. C’est une défaillance réglementaire inadmissible.

Désormais l’activité du site sera réduite aux aspects financiers et comptables de la gestion des syndicats, en ce compris ceux propres aux résidences services. Elle s’étendra à la gestion des recouvrements de charges.

Nous suivrons également l’évolution de la « réécriture » de la loi de 1965. Pour nous, elle passe avant tout par un élagage du texte et un retour à la simplicité de la loi d’origine n’excluant pas l’intégration des améliorations incontestables qui ont été suggérées par des praticiens et juristes compétents depuis quarante ans. Nous tenterons d’obtenir le respect de l’article 14-2 de la loi par le décret comptable et le recours raisonnable à l’engagement juridique.

Les textes retirés seront conservés. On peut espérer qu’ils pourront constituer la base d’un nouvel ouvrage. Leur utilisation illicite fera l’objet d’une surveillance assidue par un organisme compétent.

L’activité « questions-réponses » sera poursuivie pour toutes les branches du statut de la copropriété.

Dans la pratique vous trouverez ici des billets sur toutes les branches du statut et par ailleurs les études relatives à la comptabilité et la gestion financière. Les billets récents sont maintenus.(01/10/2018)

Le régime précis des comptes d’attente 47

A propos d’une étude de l’ARC

L’ARC présente à tort les comptes d’attente comme devant être soldés en fin d’exercice, très exceptionnellement maintenus pour certaines sommes dont les indemnités d’assurances.

L’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 prescrit : « Le compte 47 « compte d’attente » doit être soldé à la fin de l’exercice ou à défaut justifié ligne à ligne ». Le maintien de sommes dans un compte d’attente ne présente donc aucun caractère exceptionnel. L’observation de l’ARC n’est fondée que sur une accusation contre les syndics « qui souhaitent conserver les comptes d’attente en fin d’exercice » Nous remarquerons plus objectivement que les comptes d’attente ne sont pas toujours « nettoyés » convenablement.

Ils servent parfois pour la gestion des stocks ! et aussi pour abriter en fin d’exercice les soldes à appeler ou à restituer. Cette pratique est illégale puisque l’annexe 1 doit être présentée après répartition des charges. Quant aux indemnités d’assurances elles doivent être enregistrées en 713. Elles échappent à la mise en répartition par virement en compte 12. Toutefois des indemnités modestes peuvent être maintenues en 47.

Il faut rappeler aux syndics les règles de la justification ligne à ligne. Il est interdit de passer en à nouveau une somme globale représentant trois articles créditeurs ou débiteurs. Chaque article doit faire l’objet d’une écriture assortie d’un libellé informatif. L’interdiction est plus formelle encore à propos d’une masse comportant des articles créditeurs ou débiteurs.

Dans certains cas il faut prévoir des sous comptes. Ainsi pour des soldes créditeurs de vendeurs anciens qui doivent être surveillés de près par le conseil syndical. Un à nouveau non ventilé au 1er janvier constitue une faute très grave.

Vos exercices sont-ils clôturés correctement ?

 

Article 5 de l’arrêté du 14 mars 2005 : « Une procédure de clôture destinée à figer la chronologie et garantir l’intangibilité des enregistrements est mise en œuvre à la date d’arrêté des comptes

Dans cet exemple on clôture l’exercice 2017. ; on ouvre l’exercice 2018.

La clôture impose d’abord de solder chaque compte de 2017, soit calculer la différence entre le total des débits et celui des crédits. Le solde est nul quand les deux totaux sont égaux. En principe, îl ne doit pas y avoir d’à nouveau pour les classes 6 (charges) et 7 (produits) qui s’annulent réciproquement.

La clôture impose ensuite de passer chaque solde ( 0) au débit ou au crédit du même compte de l’exercice suivant (à nouveau). La première ligne de ce compte dans l’exercice 2018 ne comporte alors qu’un seul montant au débit ou au crédit. Les écritures correctes du grand livre verrouillé sont :

01/01/17

A nouveau

 

1 000,00

1 000,00

 

Mouvements en 2017

…..

…..

…..

31/12/17

Totaux de l’exercice

18 000,00

20 000,00

3 000,00

31/12/17

Report solde à 2018

3 000,00

 

0

 

 

21 000,00

21 000,00

0

 

01/01/18

A nouveau

 

3 000,00

3 000,00

 

Les syndics ne clôturant pas les exercices passent en première ligne de l’exercice nouveau le total au débit et le total en crédit, soit deux montants, aux lieu et place de leur solde.

01/01/17

A nouveau

65 000,00

66 000,00

1 000,00

 

Mouvements en 2017

…..

    

    

31/12/17

Totaux de l’exercice

18 000,00

20 000,00

2 000,00

31/12/17

Totaux

83 000,00

86 000,00

3 000,00

31/12/17

Report totaux à 2018

86 000,00

83 000,00

0

 

 

169 000,00

169 000,00

0

 

01/01/18

A nouveau

83 000,00

86 000,00

3 000,00

Quand vous trouvez en à nouveaux un débit et un crédit, les exercices ne sont pas clôturés. De plus les à nouveaux de 65 000 et 66 000 cumulent cinq exercices précédents non clôturés.

Gros inconvénient pratique : Il n’est pas possible d’appréhender dans le grand livre les totaux pour l’exercice de chaque compte en dernière ligne car ils sont affectés par les « à nouveaux » cumulés.

Vous devez obtenir la clôture de vos exercices !!  07/10/2018

Un retour au syndic, personne physique ?

Les cabinets groupés de syndics indépendants

Le syndic grenoblois était une personne physique notable. La fonction était honorifique. Elle était gratuite pour les copropriétaires mais le syndic pouvait recevoir des rémunérations versées par les entrepreneurs.

Dans la première moitié du XXe siècle, les administrateurs de biens pratiquaient exclusivement la gestion locative d’immeubles en monopropriété. Les syndics de copropriété sont souvent des architectes spécialistes de l’entretien lourd.

Après la seconde guerre mondiale, la loi du 1er septembre 1948 bouleverse le secteur locatif en assujettissant les loyers à une taxation rigoureuse. Les propriétaires vendent leurs immeubles après en avoir préparé la division en copropriété. Les administrateurs de biens deviennent syndics des immeubles dont ils avaient assuré la gestion locative. Leurs honoraires sont rigoureusement taxés. La loi du 10 juillet 1965 se substitue à celle du 28 juin 1938 devenue obsolète.

Les syndics indépendants survivent péniblement grâce à des rémunérations fournies par ls fournisseurs et entrepreneurs au vu et au su des copropriétaires et de l’administration. Certains excèdent abusivement les taux admis et provoquent une réaction du contrôle des prix. L’affaire dite « des syndics de l’Ile de France » a finalement pour seule conséquence la disparition d’un grand nombre de syndics indépendants et l’apparition d’entités financières à la tête de très importants cabinets. La qualité de la gestion s’en ressent.

Le temps venu d’un retour à la gestion des copropriétés par des cabinets indépendants, voire par des syndics personnes physiques. Un syndic, une secrétaire et une comptable, c’est une unité pouvant administrer un nombre de lots assurant une rémunération convenable. Un obstacle certain est le risque d’indisponibilité temporaire du syndic. Une solution est alors le groupement de syndics indépendants. Le groupe peut assurer le remplacement temporaire de ses membres. Au mieux ces syndics devraient pouvoir s’affranchir de la nécessité d’exercer l’activité d’agent immobilier, ce qui serait un progrès notable.

Cette solution impose la mise en place d’un environnement juridique et fiscal adéquat. Elle devrait obtenir l’adhésion d’une grande partie de la clientèle. Une piste à suivre ! (07/10/2018)

Identification des copropriétaires et moyens électroniques

A propos de la tenue des assemblées générales par moyens électroniques le Loi ELAN dispose : « Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic sont définies par décret en Conseil d’État. »

Il faudra suivre attentivement la rédaction du texte d’application et faire des comparaisons avec les dispositions relatives à la convocation par lettre recommandée électronique. (04/10/2018)

Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières

Version 3 : pas d’instruction contradictoire des plaintes

Le titre II bis de la loi ELAN présente une nouvelle version de la CNTGI, assez timide. Le CNTGI a pour mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités mentionnées à l’article 1er par les personnes mentionnées au même article.

Il fait des propositions relatives à l’aptitude et à la compétence professionnelles, à la formation continue, et aux règles constituant le code de déontologie applicable aux professionnels immobiliers. Il est consulté pour avis sur l’ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs aux conditions d’accès aux activités immobilières, aux conditions de leur exercice et sur l’ensemble des projets relatifs à la copropriété.

Il comprend sept membres représentant les titulaires de la carte professionnelle, cinq membres représentant les consommateurs issus d’associations agréées (art 811-1 Code cons.), trois personnalités qualifiées dans le domaine du droit immobilier ou du droit des copropriétés pour avis consultatifs et sans droit de vote. En outre participent les représentants des ministères de la justice, du logement et de la consommation.

Le président nommé par arrêté conjoint des mêmes ministres doit être étranger aux catégories sus énoncées !

Le Conseil comporte une commission de contrôle qui instruit les cas de pratiques abusives portés à la connaissance du Conseil. Elle adresse son rapport pour avis au CNTGI. Le président du CNTGI propose à la délibération du Conseil la transmission du rapport à l’autorité administrative (DGCCRF).

On remarque ici que la loi ne prévoit aucune instruction contradictoire et n’envisage pas la possibilité d’un rejet de la plainte ! On retombe dans l’atteinte aux droits de la défense qui a été précédemment sanctionnée

La commission comprend cinq représentants des titulaires de la carte professionnelle, et cinq représentants des consommateurs issus d’associations agréées. Le président est désigné par le président du CNTGI parmi les titulaires de la carte professionnelle

Les membres du Conseil et ceux de la Commission sont nommés par arrêtés conjoints des trois ministres.

On peut considérer que le décret prévoira une instruction contradictoire mais il est effarant que le principe n’en soit pas posé dans la loi. Pour le reste ? Tristes tropiques !    Voir le texte complet    (03/10/2018)

Les vertus nouvelles du référé de l’article 19-2

L’article 59 bis K du projet de loi ELAN adopté par la Commission mixte paritaire est ainsi conçu :

Les deux premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée sont ainsi rédigés :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

« Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

En premier lieu la procédure sera utilisable pour les provisions dues au titre du I de l’article 14-2, c‘est à dire les travaux hors budget prévisionnel à l’exclusion du fonds travaux.

En second lieu, jusqu’à présent le Juge pouvait prononcer la déchéance du terme à son gré. Désormais la déchéance existe de plein droit et le juge ne peut que la constater après avoir vérifié que les conditions sont remplies : approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire.

Le référé provision se présente désormais comme un outil de recouvrement primordial pour les recouvrements d’impayés. Il faudra faire le point des rapports de ce nouveau texte avec les demandes de délai de grâce, les procédures de surendettement, celles de saisie immobilière. Il faudra également préciser les modalités d’enregistrement comptable pour ne pas laisser apparaître un enrichissement indu aux lieu et place d’une garantie conservatoire.(03/10/2018)

Abus 4412 : L’ARC et le financement du conseil syndical

Le cabinet Foncia GIV soumet à une assemblée général la résolution suivante : « L’assemblée générale décide que les frais de fonctionnement du conseil syndical seront de 800 € pour l’exercice en cours ou remboursés sur justificatifs. Ceux-ci seront inclus dans le budget de fonctionnement »

Avis de l’ARC : « Ce syndic essaie tout simplement de limiter le pouvoir d’assistance donné au conseil syndical en limitant sa possibilité d’engagement de dépense ».

C’est faux. Il est clair que le plafonnement ne concerne que les frais de fonctionnement (papier, gomme, timbres, frais de déplacement, etc …). Il n’est pas question des frais d’assistance.

L’ARC indique encore que le conseil syndical peut adhérer à une association, ce qui est faux. C’est le syndicat seul qui peut adhérer en supportant les frais associatifs. Par ailleurs le conseil peut « prendre conseil auprès de toute personne de son choix » Il peut aussi « sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité ». Le texte ne fait référence à une condition de compétence que pour la seconde option. On doit admettre dans ce cas la rémunération du professionnel de la spécialité. Faut-il considérer a contrario que le simple conseil doit demeurer gratuit ? Nous le pensons.

Le coût de l’avis technique vient en sus du crédit plafonné de 800 €. La critique est mal venue.

Lien vers l’ARC : Abus 4412     01/10/2018

Abus 4402 : Les erreurs de l’ARC en matière de délégation

Le Cabinet Lamennais soumet à une assemblée la résolution suivante : « L’assemblée générale délègue ses pouvoirs, en application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 21 du décret du 17 mars 1967, au conseil syndical assisté du syndic, pour décider de travaux d’urgence nécessaires à la conservation des parties communes dans le cadre de la gestion courante à concurrence de nn euros ttc/an. Cette délégation ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic ».

L’ARC prétend en premier lieu que l’article 25a ne concerne que la cogestion entre le syndic et le conseil syndical. C’est inexact. L’article 25a vise « toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 ». Ensuite et distinctement (ainsi que) il vise la cogestion.

En second lieu l’ARC prétend que l’article 21 du décret ne prévoit une délégation que pour des travaux votés en assemblée générale avec un montant fixé. C’est inexact. Elle ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée. Elle peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum. Il n’est pas question d’un vote en assemblée.

Enfin l’ARC fait valoir que la réalisation des travaux d’urgence est prévue à l’article 37 du décret et donne au syndic « une possibilité d’engager des travaux après avis du conseil syndical ». Pas d’incompatibilité. La délégation au conseil syndical lui donne des pouvoirs renforcés. Il ne donne pas un avis mais un ordre au syndic de commander les travaux urgents quand leur coût est conforme au plafonnement de la dépense.

En conclusion l’ARC met en cause le cabinet Lamennais sans la moindre justification. 14/09/2018

Lien vers l’article de l’ARC

Le contrat d’entretien prend fin à la réception de l’ouvrage
avec ou sans réserve

M X a confié la réalisation d’une piscine à la Sté Y assuré par Groupama. La réception a été réalisée avec des réserves. La sté Y a été placée en liquidation judiciaire. Un jugement a ordonné la cession de ses activités à la sté W. A raison de nouveaux désordres M X a assigné la sté W. Par arrêt du 04/05/2017 la Cour d’appel de Versailles a condamné la sté W à procéder à la levée des réserves. Elle a considéré que cette affaire figurait encore dans le lot des activités cédées.

Sur ce point, l’arrêt est cassé. La Cour de cassation (Cass. Civ. 3e  06-09-2018 n° 17-21155)  juge « qu’en statuant ainsi, alors que le contrat d’entretien prend fin à la réception de l’ouvrage, avec ou sans réserves, la Cour d’appel a violé le texte susvisé (art. 1792-6 du Code civil) ». La réception avait eu lieu avant la cession des activités. Les syndics doivent connaître cette solution. (10-09-2018)

La rémunération à raison du service rendu

Toute peine mérite salaire. Aux termes de l’article 1710 du Code civil « Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles. ». Le dirigisme moderne nous procure de nouvelles controverses en imposant dans certaines branches que la convention de prix soit soumise à un certain formalisme.

Des clients, après avoir bénéficié des prestations, refusent d’en payer le prix parce que le formalisme n’a pas été strictement respecté, sans pouvoir justifier d’un quelconque préjudice. Les syndics sont souvent victimes de telles prétentions dans le cas de l’annulation judiciaire de la désignation trois ans après sa date : restitution des honoraires reçus pendant ce temps !!!

Par ordonnance du 19/12/2017,M le Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence a jugé pour les avocats que l’article 10 de la loi du 31 décembre 1971 imposant aux avocats l’établissement d’une convention de rémunération n’est assorti d’aucune sanction et qu’il n’y a pas lieu de tirer de l’absence d’une telle convention l’impossibilité pour l’avocat de solliciter la rémunération des diligences accomplies.

A propos de frais d’obsèques, la première chambre de la Cour de cassation a jugé le 27 juin 2018 (n° 17-23264) que le manquement aux exigences de forme de la convention d’obsèques prévues aux articles R 2223-24 à R 2223-30 du CGCT ne peut à lui seul, en l’absence de texte, entraîner la nullité du contrat.

Nous traiterons prochainement cette question de manière plus approfondie après avoir recherché quelles sont les sanctions assorties à l’obligation d’établir un contrat de syndic. (09/09/2018)

Le syndic président de l’assemblée ? Pourquoi pas ?

On lisait en 1958 dans la thèse de doctorat de Mme Kischinewsky-Broquisse** : «  l’expérience montre que lorsque l’assemblée se réunit pour élire un président, elle choisit souvent le syndic. Et en l’absence du président, quand une autre personne a été choisie, c’est encore le syndic qui assume cette fonction à titre intérimaire ». Il en serait de même maintenant si la loi de 1965 (art. 22) ne lui en faisait pas interdiction.

De fait c’est souvent le syndic qui anime et dirige l’assemblée en présence d’un président soulagé de n’avoir pas à se manifester trop souvent. Le législateur de 1965 a eu le tort de manifester une défiance excessive envers les syndics. Il fallait au contraire exalter l’importance de leur fonction.

Le syndic n’a jamais été de plein droit président de l’assemblée. Il est souhaitable d’écarter le dirigisme et de restituer à l’assemblée le pouvoir de le désigner comme président. On doit présumer que le syndic connait l’immeuble, les problèmes du syndicat et sa population ; qu’en outre il connait la législation et la réglementation mais aussi les techniques élémentaires du bâtiment. Il a enfin une bonne pratique des rapports sociaux et de la conduite des assemblées générales. On ne trouve toutes ces qualités que chez un professionnel expérimenté et de haut niveau. Il serait donc possible de n’ouvrir la possibilité de présider qu’à des principaux de copropriété ou des gestionnaires très qualifiés.

** Sous la direction du Professeur de Juglart Librairies techniques  (04-09-2018)

Syndicats secondaires : une création plus facile

Par un arrêt du 12-07-2018 (n° 17-26133) la Cour de cassation vient d’adoucir considérablement la condition de pluralité de bâtiments énoncée par l’article 27 de la loi de 1965. On peut lire :

« Mais attendu qu’ayant énoncé à bon droit qu’aux termes de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la constitution d’un « syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement « distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de « difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des « aménagements communs et retenu que des sas relient le garage aux bâtiments n° 4, 5 et 6, que le bâtiment n° 4 soit « accessible par ce garage aux occupants des bâtiments n° 5 et 6 et que des locaux techniques du garage desservent « la copropriété n’impliquaient pas que ces bâtiments perdissent leur caractère distinct, indépendant et permettant une « gestion autonome, la cour d’appel a pu en déduire que l’immeuble comportait plusieurs bâtiments permettant la « constitution d’un syndicat secondaire ; »

L’arrêt consacre une tendance récente des Cours d’appel à permettre de recourir plus facilement au régime des syndicats secondaires. Un boulevard es ainsi ouvert aux praticiens  (03-09-2018)

Retrouvailles

J’ai décidé de reprendre la publication de JPM-COPRO.

Je veux avant tout remercier celles et ceux qui, depuis près de deux ans, ont continué à visiter le site et, pour certains, à solliciter mon concours. Pendant ces deux années rien n’a été fait pour améliorer le sort des copropriétaires. La déchéance du CNTGI, finalement promis à un sinistre placard, illustre l’incohérence des errements politiques de notre monde. Peut-on espérer une meilleure issue avec la « réécriture » de la loi de 1965 ? Oui si l’on revient à la rédaction initiale en incorporant les bonnes réformes et en premier lieu la gestion financière par compte bancaire séparé. Il faudra faire disparaître les formulations amphigouriques (la définition du compte bancaire séparé) et des interdictions absurdes comme celle de faire figurer le taux des honoraires sur travaux dans le contrat de syndic. JPM-COPRO y apportera modestement son concours.

Les copropriétaires d’une importante résidence-services du Languedoc-Roussillon m’ont fait l’honneur de la désignation comme président du conseil syndical ! Ce secteur fortement secoué sera marqué par le retour en grâce des résidences de la première génération. JPM COPRO y apportera aussi son concours.

J’ai été le premier à évoquer la solution du contrat de syndic « tout sauf ». Je me réjouis de sa mise en place. J’apprécie la structure du modèle actuel qui mériterait quelques corrections. Pour autant je reste un farouche adversaire du « contrat de mandat du syndic ». Celui-ci est un mandataire social, représentant légal d’une institution collective dotée d’un statut d’ordre public.

Mais ce n’est pas le moment de repartir dans ces discussions juridiques ! A bientôt, cher(e)s ami(e)s.

De PUCA à GRECCO

Conseil d’administration ou conseil municipal

La loi du 10 juillet 1965, outre des milliers de chantiers d’entretien des immeubles, a généré des milliers de chantiers de travaux d’amélioration, rendus possibles par la suppression de la nécessité d’un vote unanime. Comment prétendre avec le PUCA qu’elle est un frein à la prise de décision pour des travaux ?

J’ai écrit que l’engagement juridique de l’article14-3 de la loi de 1965 est un signe précurseur de la municipalisation des copropriétés. Avec le GRECCO, ce n’est pas d’un Conseil d’administration mais d’un Conseil municipal que les copropriétés seraient dotées.

 Voir de PUCA à GRECCO

A propos des travaux du GRECCO

L’heure est venue d’admettre le vote par correspondance

Le GRECCO, piloté par M. Périnet-Marquet, professeur agrégé des Facultés de droit, avec le concours de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC), dont le président est Patrice Lebatteux, Avocat à la Cour, procède à une « réécriture » de la loi du 10 juillet 1965. Cela nous incite à proposer l’insertion dans le statut de la copropriété du vote par correspondance, quasiment admis par MM. Givord et Giverdon et maintenant par M Capoulade après leurs décès successifs, sous la réserve d’une information suffisante des copropriétaires.  Voir l’article 

Rectificatif 01/10/2017 : J’ai indiqué dans cet article que le GRECCO effectue cette opération après avoir remporté un appel d’offres du PUCA. Je dois à Universimmo une indication contraire. Il s’agirait d’une initiative indépendante.

Les HESPÉRIDES DU JARDIN DE LA FONTAINE A NÎMES

Présentation d’une résidence avec services pour seniors de la première génération. Elle conserve intégralement son organisation initiale : une copropriété dotée de différents services qui demeure régie par les dispositions des articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 dans la version antérieure à la loi du 28 décembre 2015. Cette organisation comporte néanmoins un conseil des résidents ouvert aux locataires comme aux copropriétaires occupant leur appartement. Nos études sur les résidences services seront dédiées principalement à ce type d’organisation.  Page en construction

A propos du contrat de syndic : l’arrêt du Conseil d’État du 5 octobre 2016

Notre commentaire et une règle : le syndic ne peut recevoir de rémunération que du syndicat des copropriétaires et, cas rarissime, d’une ou plusieurs personnes désignées dans le contrat de syndic

Voir l’arrêt et notre commentaire

Les Hespérides et le Conseil des résidents : application de l’article 41-7 ?  Non

En vertu de l’article 91 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant le 29 juin 2016 restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. L’article 41-7 nouveau ne leur donc pas applicable. Pour autant elles peuvent constituer un Conseil des résidents non astreint aux formalités prévues par le dit l’article 41-7.

Le décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 a été pris pour l’application de l’article 14 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, qui comporte en leur nouvelle rédaction les articles 41-1 à 41-7 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’est donc pas applicable aux résidences services anciennes. Son article 11, en son second alinéa, laisse apparaître que les dispositions des articles 9 et 10 seraient applicables aux résidences-services anciennes. Il ne peut s’agir que d’une ambigüité pouvant rendre nécessaire un redressement du texte. Voir l’étude 1-4-3-1-8

Les résidences avec services pour personnes âgées sous le régime de la copropriété

Il s’agit du rapport n° 009875-01, non daté, établi par Jean Chapelon et Isabelle Vaulon avec le concours de l’IGAS et sous l’égide du Ministère de l’Écologie, du développement durable et de l’énergie. Pour les Hespérides, la personne auditionnée a été Mme Creusot, membre de l’ARC, présentée comme syndic des Hespérides des Ternes et Rueil village.

Voir le rapport

L’écroulement des espoirs fous d’un conseil syndical de résidence services !

C’est le conseil syndical des Hespérides de Caen qui a espéré récupérer 369 500 € au titre des factures d’assistance technique pour la gestion du restaurant, 759 932 € au titre des prestations de la directrice sur 13 années, 79273 € au titre du déficit cumulé du service restauration, 54 118 € au titre des charges d’entretien, 548 783 € au titre du matériel disparu, 106 000 € au titre d’une insuffisance, dans le fonds de roulement, soit 1 917 606 € !

Dans tous les cas le syndicat est débouté. Pas de preuve d’une faute quelconque, approbation des comptes opposable au syndicat, voire même quitus accordé sur tel ou tel point. On se demande comment le syndic successeur a pu obtenir l’autorisation de former un pourvoi en cassation. Voir l’arrêt 27 mars 2012 n° 11-11113

Le syndic peut-il représenter le syndicat devant le tribunal d’instance ?  Bien sûr !

La Confédération Nationale des Avocats critique un syndic professionnel « qui fait figurer dans son contrat une clause aux termes de laquelle il propose de représenter le syndicat lors de l’audience de plaidoirie en recouvrement judiciaire des charges impayées moyennant une somme forfaitaire » ! Il s’agirait d’une atteinte au monopole des avocats ! Incroyable prétention que l’on trouve dans un article d’Anne Portmann dans Dalloz actualité du 3 avril 2017.

L’article 18 de la loi de 1965 proclame que le syndic représente le syndicat en justice. Il peut donc « plaider » pour le syndicat dans les cas où l’assistance d’un avocat n’est pas exigée. La bévue s’aggrave lorsque le CNA invoque un arrêt de la Cour de cassation (25 janvier 2017) « jugeant illicite un contrat de mission rémunérée donné à une société de courtage afin d’assister la victime d’un accident lors de la procédure d’offre obligatoire régie par l’article L 211-9 du Code des assurances ». On peut ajouter que le syndic ne peut pas déléguer à un organisme commercial sa qualité pour effectuer le recouvrement des charges.

La décision de l’assemblée fixe le montant de la rémunération. Elle ne donne pas qualité au syndic pour plaider.

Nouveautés pour la comptabilité des syndicats de copropriétaires

Le décret n° 2016-1914 du 27 décembre 2016 a modifié le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 ; L’arrêté du 27 décembre 2016 a modifié l’arrêté du 14 mars 2005. Dans les deux cas il s’agit d’insérer les modifications imposées par la loi ALUR, notamment celles relatives au fonds travaux. Voir les textes rectifiés.

Une autre affaire est la recommandation de l’Autorité des Normes Comptables pour les comptes des syndics de copropriété qui rendrait caduque l’avis de conformité n° 21 relatif au plan comptable des administrateurs de biens et syndics de copropriété. Sur le fondement de l’article 621-11 du PCG, l’ANC recommande aux syndics de copropriété de comptabiliser les opérations de gestion des comptes bancaires et sous comptes réalisées pour le compte d’un syndicat de copropriétaires dans un compte de tiers. Voir la recommandation

A noter que « les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la propriété foncière°», visées par l’article 14-3 de la loi de 1965 ont été abrogées. L’article 14-3 dispose encore qu’elles ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. Comment faire pour respecter le vœu du législateur ? 11/08/2017

                                        Questions-Réponses dans JPM-COPRO

Modifications à compter du 1er août 2017   Voir la page

Le juge des référés du Conseil d’État suspend le décret du 9 mai 2017 relatif aux obligations d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments à usage tertiaire.

La décision du 11 juillet 2017 que nous reproduisons vient à la suite du celle du 28 juin 2017 et se présente comme le coup de grâce au décret du 9 mai 2017 joyeusement présenté par M Philippe Pelletier pour le compte du Plan Bâtiment Durable. La décision du Conseil d’État est sévère en relevant notamment des illégalités flagrantes. Voir le texte

Le contrat « tout sauf » : un projet pour l’avenir

Le contrat de syndic « tout sauf » dans sa version impérative annexée au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, est l’objet de nombreuses critiques. En dernier lieu il est attaqué par les animateurs de l’association des gestionnaires de copropriété qui le vouent à une proche disparition. Nous sommes au contraire favorables au principe même du contrat « tout sauf » qui favorise le libre jeu de la concurrence. Nous présentons une version simplifiée de ce contrat. Notez qu’elle comporte des solutions radicalement contraires à la législation actuelle. Ainsi pour l’obligation de faire figurer dans le contrat les prétentions du syndic en ce qui concerne sa rémunération au titre des chantiers de travaux visés par l’article 14-2 de la loi de 1965. Il s’agit donc d’une étude et non pas d’un modèle !!!!  Voir 2-2-1-3-3-3

Le régime juridique de l’immatriculation du syndicat

L’étude 2-3-8-2 comporte les dispositions des articles L711-1 à L711-7 et R711-1 à R711-21 du Code de la Construction et de l’Habitation

Un heureux revirement

Cass. Ch. Mixte 24/02/2017 : nullité relative en cas d’infraction à certaines prescriptions Hoguet

Il était reproché à CA d’Aix en Provence 23 avril 2015 d’avoir débouté Mme X de son action en nullité du congé pour vendre en admettant que l’administrateur de biens avait qualité pour le faire délivrer à raison d’une simple correspondance de son mandant bailleur alors qu’un mandat pour vendre confié à un agent immobilier n'est valable que s'il est écrit et s'il mentionne une durée et un numéro d'inscription, privant sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Jusqu’ici la Cour de Cassation a jugé qu’il résulte des articles 1 et 6 susvisés que les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant d’une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 précité à peine de nullité absolue, qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt ( Cass 3e Civile., 8 avril 2009, n° 07-21.610 )

L’arrêt du 24/02/2017 fait référence à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, postérieure à l’arrêt d’appel incriminé, en retenant que cette évolution conduit à apprécier différemment l’objectif poursuivi par le législateur à travers les dispositions de la loi Hoguet en cernant l’objet de chaque disposition ; celles dont la violation est invoquée par la locataire visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le locataire. La sanction est la nullité relative dont l’action n’est ouverte qu’à la personne protégée. C’est ici bien entendu qu’est le revirement.

On peut envisager une portée extensive pour ce revirement, même dans le domaine de la copropriété. Voir l’arrêt

Les textes relatifs aux résidences services

Nous présentons les textes désormais applicables aux copropriétés à destination de résidence services, rappel étant fait de l’application de la version ancienne des articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 en 1-4-3-1-6.

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières

La restructuration du CNTGI s’achève avec le décret n° 2017-1012 du 10 mai 2017 pris pour l’application de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017. Nous présentons en 2 / 2101 l’ensemble des textes relatifs à l’organisation, aux membres, collaborateurs et personnels de la CNTGI.  28/05/2017

Le CNTGI en formation restreinte (Procédure disciplinaire)

La restructuration du CNTGI s’achève avec le décret n° 2017-1012 du 10 mai 2017 pris pour l’application de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017. Nous présentons en 2 / 2104 l’ensemble des textes relatifs à la procédure disciplinaire dont le soin est confié à une formation restreinte du CNTGI.  28/05/2017

Reprise de l’activité de JPM-COPRO

Le site reprendra son activité très prochainement. J’ai quitté les brumes parisiennes pour le soleil de Nîmes. Une chute malencontreuse a allongé le délai de suspension généré par ce changement de vie. Ajoutez l’absence à Nîmes de la fibre et le passage en W 10 et vous saurez tout. Priorité sera donnée à la mise en conformité de certaines rubriques avec l’évolution de la législation. Le statut des résidences avec services de la première génération fera l’objet d’études « rafraichies ».

Merci à celles et ceux qui ont gardé le contact avec moi pendant ces quelques mois.

Immatriculation des syndicats : le rêve dirigiste passera

M. Buet, Président de la FNAIM, voit dans la mise en place du fichier des syndicats de copropriétaires une menace d’ordre fiscal. Le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 indique au contraire que le registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires a pour objet « de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de leurs dysfonctionnements ». à cet égard, il est le fruit d’un rapport (janvier 2012) de M Braye, président de l’ANAH. Cette institution a tout naturellement été chargée de la gestion du registre !

Les données relatives à la gestion et aux comptes du syndicat sont les informations relatives à l’exercice comptable, le montant du budget prévisionnel, des provisions pour travaux, des dettes du syndicat à l’égard des fournisseurs et des impayés, le nombre de copropriétaires débiteurs du syndicat dont la dette excède un certain seuil, la présence d’employés du syndicat s’il y en a. Les informations financières déclarées sont celles issues des comptes du dernier exercice comptable clos et approuvés par l’assemblée générale. Pour un exercice calendaire, un incident financier survenu en février 2016 est donc connu en juillet 2017 au mieux

« Les établissements publics de l’État chargés de la mise en œuvre des politiques de l’habitat et de lutte contre l’habitat indigne ont accès à l’ensemble des données du registre relatives aux syndicats de copropriétaires. Les collectivités territoriales et leurs groupements, pour les besoins de la mise en œuvre des politiques de l’habitat et de lutte contre l’habitat indigne, ont accès, à leur demande, aux informations relatives aux copropriétés situées sur le territoire qu’elles administrent.

Si l’on s’en tient au courant des difficultés connues par des copropriétés classiques comme les tragiques incendies de St Denis par exemple, force est de constater que les pouvoirs publics, notamment municipaux, étaient informés de l’état des immeubles et des difficultés internes des syndicats. Ceux-ci étaient pourvus de représentants légaux à la date des faits. C’est une carence généralisée des intervenants potentiels qui a été à l’origine des drames. On ne voit pas en quoi l’existence d’un registre des immatriculations peut remédier à l’insouciance d’intervenants passant chaque jour devant des copropriétés manifestement sinistrées. On ne saurait pas plus écarter la responsabilité des syndics professionnels de taudis, sauf à prendre en considération les efforts de ceux d’entre eux qui ont réellement tenté de remédier aux difficultés.

Ce sont les contribuables locaux et/ou nationaux qui supportent la charge financière des réhabilitations. Ils ne peuvent espérer sérieusement une réduction des risques avec l’apparition du registre et d’un recensement rappelant les pires moments de la domination dirigiste. C’est au niveau des carences et difficultés relatives au recouvrement des charges impayées qu’il faut agir en premier lieu. Le défaut de mise en œuvre des garanties du syndicat est une faute gravissime.

« Syndicio » : le syndic bénévole assisté

Le site « Mon Immeuble » présente une formule conforme aux observations que nous avons formulées à propos de l’illégalité manifeste du régime des syndics en ligne (2.0) dits virtuels. Il reste à savoir si Laurent Delcamp, initiateur présenté par « Mon Immeuble » disposera de l’organisation très spécifique qu’impose ce  genre d’assistance. On peut lui suggérer de concentrer ses efforts sur cette activité plus cohérente que la recherche d’économies sur les charges de copropriétés dont on n’est pas le syndic.

Quoiqu’il en soit c’est la formule que nous approuvons avant tout. Elle s’impose de toute évidence pour les petits syndicats et devrait être encouragée par le Pouvoirs publics. Elle peut s’étendre à des syndicats plus importants et l’on verrait alors des professionnels entrer en concurrence avec  des associations de consommateurs !  10/09/2016

Voir l’article de « Mon Immeuble »

Un courtier en syndics manipule les honoraires sur travaux

Lu dans le Particulier, par Renaud Bernard   ( en noir le texte ; en rouge nos observations )

« Pour éviter les déconvenues, Syneval, courtier en syndics, donne 4 clés pour négocier les honoraires. »

« Tout d'abord, il conseille d'intégrer les travaux de moindre importance dans le budget prévisionnel, de façon à ce que leur suivi soit inclus dans les prestations de gestion courante qui ne peuvent donner lieu à aucune rémunération supplémentaire. » Les travaux donnant lieu à des honoraires spécifiques sont listés par l’art. 44 du décret et relèvent du régime de l’art. 14-2 de la loi. Le tripotage recommandé serait illicite.

« Ensuite, il suggère de négocier une rémunération au temps passé, plafonnée à un pourcentage du montant des travaux. Ainsi, seules les heures réellement utilisées pour réaliser le suivi seront facturées. » Le 7.2.5 du contrat type précise que cette rémunération « doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux ». La suggestion est donc prohibée. En outre le plafonnement d’une rémunération au temps passé à un pourcentage du coût est inconcevable.

« Par ailleurs, calquer les dates d'appels de fonds sur celles du budget prévisionnel permet aussi de faire des économies significatives puisque le travail administratif et comptable du syndic en est simplifié. "Cela peut même permettre de diviser les honoraires de suivi administratif par deux", explique Syneval. » Les syndics n’ont pas attendu Syneval pour joindre un appel travaux de l’art 14-2 à un appel de provision de l’art. 14-1 ! Deux difficultés juridiques : c’est un appel de fonds pour l’art. 14-2, un simple avis pour l’art. 14-1. La seconde est l’imputation du paiement en cas de règlement partiel. Il n’y a d’économie que sur les frais de poste.

« Négocier à la baisse les honoraires de travaux le jour même de l'assemblée générale n'est pas aisé. C'est pourquoi le conseil syndical a tout intérêt à anticiper pour aborder le sujet bien en amont. Dans ce cas, il n'y a plus qu'à voter le montant des honoraires, prédéterminé avec le syndic, le jour de la réunion. » Évidence.

« Une vigilance particulière doit être portée sur la base d'application du pourcentage des honoraires pour travaux du syndic. Il faut vérifier si la rémunération est calculée sur le montant des travaux HT comme l'impose désormais la loi Alur, et non pas TTC. » Pour un coût ht de 60 000 € au taux de 3 % le calcul des honoraires en HT sur HT ou TTC sur TTC donne un résultat identique soit 2160 € TTC !

Dans ce texte les phrases suivantes sont dépourvues de fondement logique°:

« Ainsi, seules les heures réellement utilisées pour réaliser le suivi seront facturées »

« Cela peut même permettre de diviser les honoraires de suivi administratif par deux »

Résidences services en LMNP : un modèle économique en difficulté

LMNP pour loueur en meublé non professionnel ; il s’agit bien de copropriétés, mais les copropriétaires sont liés par bail commercial à un exploitant qui a l’exclusivité de la gestion locative des lots et par ailleurs la charge des services fournis aux locataires. Le contrat comporte généralement l’assurance d’un rendement locatif précis. Les destinations de ces résidences sont variées, de la résidence de tourisme à l’EPHAD, en passant par des  résidences hôtelières, pour étudiants ou personnes âgées.

Le contentieux dans cette branche va en croissant. Il s’agit en premier lieu des loyers impayés aux copropriétaires par l’exploitant gestionnaire. En second lieu les gestionnaires exigent de plus en plus fréquemment la réduction des loyers revenant aux copropriétaires. Dans les cas les plus graves le gestionnaire abandonne son activité en profitant d’une clause de résiliation triennale figurant dans certains des baux commerciaux.

L’expérience montre que les biens ont été acquis à des prix excessifs générant des loyers aussi excessifs. La crise est passée par là. Les sociétés les plus réputées sont parfois en difficulté. D’où la déconvenue des conseillers en gestion de patrimoine qui ont été nombreux dans le passé à vanter les avantages de ce mécanisme. Les préjudices financiers actuels sont d’autant plus sensibles que les plus anciennes résidences exigent des travaux de ravalement et surtout de modernisation des installations  techniques.

Au final les copropriétaires n’ont d’autre choix que d’accepter la réduction des loyers car la revente des biens concernés est difficile. Elle implique la constatation d’une perte sensible sur le prix d’achat initial.

Ces résidences doivent être distinguées des résidences services en copropriété classiques où le syndicat assure la fourniture des services. Les copropriétaires conservent alors la maîtrise de la gestion. 30/08/2016

L’individualisation des frais de chauffage

Pour faire le point de la situation après la publication du décret et de l’arrêté du 30mai 2016, nous rappelons l’excellent article publié par Universimmo.com le 2 mars 2016

http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=692#.V8A-__Dr0dU

Le droit réel de jouissance spéciale

Un retour aux propriétés simultanées de l’Ancien droit ? La Cour de cassation valide le façonnement du droit de propriété et admet qu’un « propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, distinct du droit d’usage et d’habitation. »

L’arrêt « Maison de poésie » du 31 octobre 2012 (11-16 304) a ouvert la possibilité de créer de nouveaux démembrements du droit de propriété. Un arrêt du 28 janvier 2015 (14-10 013) nous éclaire sur les effets dans le temps de ce type d’opération. Les économistes y trouvent déjà un outil de valorisation du patrimoine.

L’associant à la notion de volume immobilier et cédant à un courant doctrinal passager, David Frichard y voit une alternative à la copropriété ! C’est aller trop loin mais les spécialistes ne sauraient négliger cette piste nouvelle pour donner un fondement juridique solide à des pratiques novatrices.

Les rénovateurs séditieux devront piocher dans « Introduction historique au droit des biens » d’Anne Marie Patault (PUF 1989) pour savoir ce qu’ont été, - et sont encore -, les propriétés simultanées de l’Ancien droit. Ils seront sensibles à l’importance de leur rôle économique en des temps où la très longue durée des « baux » générait couramment un sentiment de propriétaire.

Quel avenir pour le droit réel de jouissance spéciale ?

Dans Option finance du 15 juin 2015, un article de Catherine Saint Geniest et Kevin Moya (Ct Jeantet) le présente comme un nouvel outil de valorisation du patrimoine. « La jouissance du bien pourra ainsi être consentie sur une partie d’un bien ou sur sa totalité, mais limitée dans l’espace ou dans le temps (exemple : la jouissance des pistes de ski pourra être attribuée en saison hivernale à une société exploitation et hors saison à un fermier pour la pâturage). La prudence rédactionnelle est toutefois recommandée.

Au XIVe siècle, c’est également la finalité économique qui a généré les mécanismes de sous-concession par les tenanciers de portions de leurs exploitations. Du bail à cens (sans puissance personnelle du bailleur sur le preneur) on passera au bail à rente foncière avec des variantes locales. On connaissait aussi de multiples alternances comme le droit d’assec permettant la culture sur un étang provisoirement vidé.

Peut-on songer à son utilisation pour améliorer la structure des copropriétés ? M. David Richard l’évoque dans son étude « Le volume immobilier : une alternative à la copropriété » Il faut d’abord se demander si l’on n’en trouve pas la trace dans certains anciens règlements de copropriété, parfois effacée par les adaptations de l’article 49. On songe au sort des emplacements extérieurs de stationnement définis comme un droit exclusif de jouissance sur le terrain commun. Les lots ont été annulés en l’absence de partie privative. Mais les copropriétaires dispensés de contribuer aux charges conservent le droit de stationnement.

Il faudra passer l’arrêt aux proposants sur l’appel d’offres du FUCA pour l’étude « Copropriété : vers une transition juridique » (Voir ci-dessous notre actualité)

La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances (art. 1244-4 C. civ.)

Deux huissiers et tous les frais à charge du syndicat : une mauvaise voie !

Nous publions en 11-3-3 Choix de la voie procédurale l’intégralité des textes fixant le régime de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances. Il nous paraît évident que la procédure d’injonction de payer restera, pour les syndicats de copropriétaires ayant un tribunal d’instance ou Juge de proximité donnant satisfaction la voie procédurale privilégiée.

« Copropriétés : vers une transition juridique »
Appel d’offre pour la réalisation de l’étude

La plateforme des achats de l’État comporte, à la date du 28 juillet 2016 le lancement de l’appel d’offres pour la rédaction d’un rapport d’étude et de recherche ayant pour objet « Copropriétés : vers une transition juridique » sous le n° 20/6-32-PUCA. La date de remise des plis est fixée au 5 octobre 2016.

Nous rappelons notre brève 34 consacrée à la présentation de cette étude par la Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA).  Voir l’appel à propositions de recherche

La consultation initiale a été lancée le 12 octobre 2015 et remise des projets le 20 novembre 2015 au PUCA directement. L’appel d’offres du 28 juillet 2016 ne fait aucune référence à la note relative aux « modalités et champ de la consultation » qui comportait des directives précises à l’intention des candidats.

En écho à ces cogitations in futurum nous nous proposons de présenter les opérations effectivement réalisées depuis 1960 pour la réhabilitation du foncier cévenol et la reconnaissance du droit au logement choisi. Nous montrerons que dans les deux cas (foncier non constructible et habitat) le recours éclairé à des solutions traditionnelles a permis l’obtention de résultats satisfaisants laissant espérer des progrès futurs subordonnés à la reconnaissance de ces actions par les pouvoirs publics. On trouve dans ces opérations des enseignements profitables pour la gestion des copropriétés.  01/08/2016

Le Ministère du logement piétine le décret Hoguet

Dans la réponse n° 91612 à M. de Mazières, député, on peut lire : « L'état daté est un document facturé par le syndic au copropriétaire vendeur permettant d'apporter une information, lors de l'acte de vente, sur les créances et les dettes du copropriétaire vendeur et de l'acquéreur vis-à-vis de la copropriété ».

L’art. 66 du décret du 20 juillet 1972 (Hoguet) dispose : « Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ». Le syndicat et le syndic sont les seules personnes désignées dans la décision de nomination et dans le contrat de syndic. Ce dernier ne peut recevoir aucune rémunération d’un copropriétaire et ne peut donc lui facturer une prestation.

Le mécanisme exact : le syndicat est tenu d’établir l’état daté. Le syndic effectue cette prestation en sa qualité de mandataire social du syndicat. Il en facture le coût au syndicat. Le paiement au syndic génère une charge qui est imputée au vendeur par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi.

À noter que le point 9 du contrat de syndic a fait l’objet d’un recours devant la Conseil d’État pour le même motif.12/07/2016

Les interventions policières dans les copropriétés

Jurisprudence de la Chambre criminelle de la Cour de cassation
Nous publions ce jour l’arrêt du 27 mai 2009 relatif à la mise en place par la police d’un système de captation d’images dans le parking souterrain d’une copropriété avec la seule autorisation du syndic

Publication de l’arrêt du 14 octobre 2015 relatif notamment à la portée procédurale de l’autorisation donnée à la police et à la Gendarmerie de pénétrer dans les parties communes. Quelles opérations les policiers et gendarmes peuvent-ils réaliser en vertu de cette autorisation ? De simples observations visuelles ? Oui ; des perquisitions ? Non bien sur  08/06/16

La responsabilité du syndic

Nous signalons l’insertion prochaine de la mise à jour de l’étude 2-1-5-7 consacrée à la responsabilité civile et pénale des syndics de copropriété professionnels ou non. 15/04/2016

 

 

Les amis de JPM-COPRO

 

Aquarelles en Cévennes

Une agréable promenade dans le patrimoine cévenol grâce aux aquarelles de Nicole Finiels

Les charpentiers d’Uzès

Depuis 1990, dans le vent du développement durable
ils construisent des maisons à ossature bois

Verrerie du Prieuré

Au Prieuré de St Germain en Brionnais, les œuvres délicates de Jean Charles Doyen, fileur de verre

Les Hespérides de Nîmes

Une magnifique résidence services pour les seniors
jouxtant les Jardins de la Source

Insertions et mises à jour ۩

 

 

Legifrance Loi du 10 juillet 1965 à jour

Legifrance Décret du 17 mars 1967 à jour

Modèle feuille comptable

La huppe

Contrat de syndic JPM-COPRO 2015

Jurisprudence FM-PRO 4 Clés

Jurisprudence FM-PRO Clé1

Adaptation loi (recherche)

Garantie financiere   arrêts de cassation

                                                                                                                           HAUT DE PAGE

Lettre Ministre

Archives Perso

Memoire copro Quebec

Bécassine philosophe moderne  

Le taudis de Puteaux 

Catalogue bibliotheque

 

 

 

Mise à jour

09/10/2018

 

 

 

3.464.627
visites

au 31/07/2016

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

écrire  à  JPM

 

 

 

 

  d