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ISSN 2115-0419

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JPM-COPRO

 

DROIT ET PRATIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ

Jean-Pierre MANTELET   DES Droit privé ©

 

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ACTUALITÉS   12/11/2018

Tenu de faire respecter le règlement de copropriété
le syndic est paralysé par l’article 55 du décret de 1967.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967, ·modifié par le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 -est ainsi conçu :

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. »

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic est chargé « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale »

Dans de très nombreux cas les démarches amiables ne suffisent pas pour assurer le traitement des infractions au règlement de copropriété ou aux délibérations de l’assemblée. Il faut donc envisager une action judiciaire

La procédure de référé a lieu devant le Président du Tribunal de Grande instance et devant le juge du Tribunal d’instance dans les limites de sa compétence

Article 808  du Code de procédure civile (TGI) : Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Article 809 :  Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Article 848 du Code de procédure civile (TI) : Dans tous les cas d'urgence, le juge du tribunal d'instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Article 849  Le juge du tribunal d'instance peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Dans la pratique, la procédure de référé permet d’obtenir assez rapidement des mesures provisoires et des mesures d’instruction. Elles ne permettent que rarement d’obtenir la cessation définitive d’une infraction au règlement de copropriété.

Il n’est pas possible d’accorder une autorisation ad futurum d’agir judiciairement pour lutter contre une infraction récurrente car l’autorisation doit préciser l’identité de la personne mise en cause.

Il faut alors rappeler que, dans le passé, les syndics ont eu le droit d’agir en Justice de leur propre chef, à charge d’en saisir la plus prochaine assemblée générale ordinaire. Il serait très opportun de leur restituer ce pouvoir au moins pour certaines catégories d’actions judiciaires. Le conseil syndical pourrait être associé à ce genre d’opération.

Le gardien de l’immeuble peut être membre du conseil syndical

Est-ce opportun ? C’est une autre affaire

Dans le numéro 122 (4e trimestre 2018) de la Revue de l’ARC,  page 23 un lecteur pose la question suivante : « Je suis copropriétaire et gardien au sein de la copropriété. Mon syndic m’infirme que je ne peux présenter ma candidature pour être membre du conseil syndical. VRAI ou FAUX ?

L’ARC répond à tort que le syndic a raison. Elle affirme : « Le gardien d’immeuble qui est bien un préposé du syndic ne peut pas être membre du conseil syndical même s’il est copropriétaire ».

Or le gardien est le préposé de son employeur qui est le syndicat. Il est vrai que le syndic exerce un pouvoir disciplinaire sur le gardien mais ce n’est pas en son nom propre. Dans ce cas la possibilité d’être membre du conseil syndical est d’autant plus grande que le gardien est aussi copropriétaire. La possibilité d’être membre du conseil syndical est attachée à sa qualité de copropriétaire.

En l’absence de jurisprudence, deux réponses ministérielles (Logement) vont en ce sens

Réponse n° 41978 Assemblée nationale du 11/11/1996 à M Perrot

L'article 21 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis exclut expressément les préposés du syndic, même s'ils sont copropriétaires, de l'appartenance au conseil syndical. Le gardien de l'immeuble n'est pas au sens juridique préposé du syndic, mais il est vrai que les pouvoirs propres du syndic sur le personnel du syndicat des co-propriétaires, tels qu'ils sont fixes par l'article 31 du décret d'application de la même loi, comporte un pouvoir de congédiement, notamment, ce qui peut emporter certaines formes de pression sur le gardien. L'hypothèse où ce gardien est lui-même copropriétaire, ou conjoint d'un copropriétaire membre du conseil syndical, est sans doute assez rare. S'il apparaissait à l'assemblée des copropriétaires qu'un tel cumul au sein du même ménage de ces titres et fonctions est de nature à présenter un danger pour l'indépendance ou la sérénité du conseil syndical il conviendrait de ne pas réélire le conjoint du gardien pour retrouver le droit commun.

Réponse n° 40180 Assemblée nationale du 26/10/2004 à M. Morel

La commission relative à la copropriété recommande que les pouvoirs soient, dans toute la mesure du possible, nominatifs et qu'à défaut les pouvoirs en blanc soient remis au président du conseil syndical ou au président de l'assemblée et non au syndic, pour éviter que ce dernier ne les distribue lui-même à des copropriétaires choisis par lui seul. Ces précautions étant prises, rien n'empêche un copropriétaire de donner pouvoir à un employé du syndicat. Quant à la désignation des membres du conseil syndical, elle se fait par l'assemblée générale parmi les copropriétaires selon l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les copropriétaires ont toute liberté pour élire ou réélire les candidats de leur choix parmi les copropriétaires, y compris un employé du syndicat, à l'exception du syndic, de son conjoint, de ses ascendants, descendants, ou préposés. Il n'est pas envisagé d'adapter ce texte d'ordre public pour exclure une catégorie de copropriétaires. La possibilité d'être désigné comme membre du conseil syndical est en effet un droit fondamental du copropriétaire.

Le 8 mai 2014 l’ARC se félicitait encore à tort d’une innovation de la loi ALUR :

     I.        La loi ALUR donne raison à l’ARC

 La loi ALUR a, en effet, introduit une disposition qui vise spécialement les salariés du syndic et leurs parents : « Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale ».  

En réalité rien n’est changé. Les salariés du syndicat peuvent recevoir des pouvoirs et faire partie du conseil syndical, a fortiori quand ils sont copropriétaires. (11/11/2018)

Le contrat de mandat du syndic n’existe pas

On ne trouve pas cette expression dans la loi du 10 juillet 1965. Son emploi dans l’article 29 du décret du 17 mars 1967 est donc illégal

L’Académie française :  « On a toujours dit mandat pour nommer non seulement la fonction, la charge publique conférée par élection, mais aussi la durée d’exercice de cette charge ». C’est aussi vrai pour une charge privée conférée par élection. (10/11/2018)

  L’article de J-P Mantelet est en cours d’insertion

Interdire les filiales des syndics ?

Certains administrateurs de biens importants ont créé des filiales exerçant des activités présentant un intérêt potentiel pour des syndicats de copropriétaires. Il peut s’agir d’une permanence 7/7 24/24, de l’établissement de diagnostics, de l’entretien de différents éléments d’équipement, etc…Ils proposent avec une relative insistance aux assemblées générales de voter la souscription d’un contrat avec l’une de ces filiales. Dans la majorité des cas les dispositions de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 sont respectées.

Nous n’entrerons pas dans les controverses générées par cette pratique. C’est le principe même qui en est critiquable même en présence d’un syndic d’une parfaite honnêteté.

Il porte atteinte au libre jeu de la concurrence. Comment reprocher au plus honnête des syndics de vouloir favoriser une entreprise proche ? D’une autre manière, lors des candidatures pour un nouveau mandat, un syndic puissant peut se prévaloir des avantages de ses filiales pour écarter des confrères moins bien pourvus,  mais plus diligents.

Il est contraire à l’obligation d’indépendance du syndic en cas de litige avec un prestataire de service. On admet qu’occasionnellement les liens avec le prestataire de services faciliteront la recherche d’une solution amiable. Mais si l’on en vient au contentieux, le syndicat se trouve en difficulté ! Il est difficile pour le syndic d’assigner une filiale !

Même en écartant les abus criants, il est bien certain que le syndic finit par faire passer la recherche de clientèle pour ses filiales avant les intérêts bien compris de ses mandants.

La solution la plus simple serait de prohiber intégralement la constitution de ce type de filiales de cabinets de syndics de copropriété. Les dispositions de l’article 39 susvisé n’assurent en rien la protection des intérêts des syndicats de copropriétaires.

En revanche l’existence d’une cellule technique ou juridique au sein du cabinet peut présenter un intérêt. N’oublions pas que certains architectes exercent l’activité de syndic. Ils ont la charge des travaux de petit et de gros entretien. (10/11/2018)

La présidence de la Chambre sociale de la Cour de cassation Revirements doctrinaux ou corrections d’une déviance ?

 

A l’occasion du départ de M Jean Yves Frouin, les spécialistes ne se cachent pas pour affirmer que, pendant sa présidence, il a pris grand soin du libre fonctionnement de la balance judiciaire. Sous son règne les salariés n’ont pas gagné tous les procès, comme cela fut le cas au temps de l’un de ses prédécesseurs M. Philippe Waquet (1996-2002). Pour ce dernier l’obligation d’assurer la sécurité des salariés était une obligation de résultat. Désormais l’employeur ayant pris toutes les mesures de prévention pour protéger ses salariés a rempli ce qui est une obligation de moyen.

Un arrêt du 25 novembre 2015 (14-24.444) consacre l’aboutissement de cette remise en ordre : « Mais attendu que ne méconnaît pas l’obligation légale lui imposant de prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale des travailleurs, l’employeur qui justifie avoir pris toutes les mesures prévues par les articles L. 4121-1 et L. 4121-2 du code du travail ». On retrouve une solution identique dans des cas de harcèlement moral.

On a lu le 7 janvier 2002 dans Légal News notaires : « A 68 ans, le doyen de la chambre sociale depuis 1996, Philippe Waquet quitte la Cour de Cassation. Un magistrat qui aura marqué de son empreinte la jurisprudence sociale, se montrant plus sévère avec l'entreprise qu'avec les salariés. Ainsi, comme le constate un juriste d'entreprise, "jamais un magistrat n'aura autant personnifié les arrêts de la chambre sociale", à tel point qu'en matière de licenciements économiques, les professionnels du droit social parlent de la "jurisprudence Waquet" ».

M. Waquet a côtoyé le Groupe d’information et de soutien des immigré(e)s (GISTI). On lit dans son site les indications suivantes : « Très impliqué dans le mouvement catholique progressiste « Vie Nouvelle » auquel appartient aussi Jacques Delors, il s’intéresse beaucoup aux événements qui se développent. Rapidement, par l’intermédiaire notamment de Jean-Jacques de Felice, il se retrouve dans les réunions du Mouvement d’action judiciaire (MAJ) qui rassemble, dès la fin du mois de mai 68, des juristes – avocats, universitaires et étudiants, magistrats –, mais aussi des travailleurs sociaux. C’est par ce biais que Philippe Waquet est conduit à s’engager dans une voie qui va le mener aux côtés du Gisti. » On connaissait donc le plateau de la balance favorisé.

Quant à Monsieur Frouin, avec d’autres magistrats il fait l’objet d’une plainte auprès du Conseil supérieur de la magistrature, émanant de certains syndicats du personnel des revues juridiques « Les liaisons sociales » et « Lamy », en conflit avec le groupe Wolters Kluwers WKF qui est propriétaire de ces revues. La chambre sociale de la Cour de cassation a jugé en faveur de WKF. Or M Frouin a écrit des articles pour ces revues, d’où l’accusation de conflit d’intérêt !!!

Bon vieux temps que celui où les revues juridiques étaient dans les boutiques de la place Dauphine ! Augurer de l’évolution de la jurisprudence en fonction des CV des hauts magistrats, voilà une nouvelle activité fructueuse. 02/11/2018

De la « désignation de nouveau » au renouvellement du mandat

Le mandat électif vu par l’Académie française

A propos du syndic, l’ARC s’insurge une fois de plus contre l’expression « renouvellement du mandat ». Ses arguments sont toujours les mêmes : Primo le mandat en cours a un terme. Après il faut un nouveau mandat. Secundo le contrat peut évoluer ; or il ne peut y avoir renouvellement qu’avec un contrat identique à celui expiré.

Réponses : Le bail a un terme. On traite officiellement du renouvellement du bail. Le bail renouvelé peut comporter des clauses différentes. Tous les auteurs utilisent l’expression « renouvellement du mandat ». Dans le Code Lexisnexis, sous l’article 28 de la loi, le titre du VI est Renouvellement du « mandat » du syndic. Un point terminologique est nécessaire.

Réflexions sur le mandat du syndic

A propos de la mandature, l’Académie française indique : « On a toujours dit mandat pour nommer non seulement la fonction, la charge publique conférée par élection, mais aussi la durée d’exercice de cette charge Durant son mandat, et non Durant sa mandature. »

La fonction du syndic est fondée sur sa désignation par l’assemblée générale. L’article 28 du décret de 1967 précise qu’il peut être de nouveau désigné par l’assemblée générale. Ici « de nouveau » signifie « une fois de plus ».

Le mandat du syndic est électif et social. Ses pouvoirs et obligations sont déterminés par la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967 et différents autres textes législatifs ou réglementaires. C’est donc aussi un mandat institutionnel. L’assujettissement aux règles du mandat du Code civil est une survivance désormais privée de fondement juridique.

La durée du mandat doit être fixée par la décision de désignation et non par le « contrat de mandat » du syndic comme il est écrit dans l’article 29 du décret.

Il est nécessaire de déterminer les modalités d’exercice du mandat social dans un document accessoire autrefois qualifié de bordereau et désormais qualifié à tort de contrat de mandat du syndic. On peut à la rigueur parler de contrat du syndic. Il s’agit essentiellement d’un barème de coûts : le montant forfaitaire de la rémunération du syndic et les modalités de rémunération de certaines prestations spécifiques non incluses dans le forfait.

Le contrat de syndic relate la désignation et la durée du mandat et sa propre approbation par une décision unique (Cass. Civ. 3e 8/10/2008 Rev. Loyers 2008 p. 570)

A noter que la loi ne vise le contrat de syndic que dans les articles 18-1-A et 21 )(Lois du 24 mars 2014 et du 6 août 2015) et ne vise le mandat du syndic qu’au titre de la fonction. Au contraire le décret de 1967, en son article 29, vise « le contrat de mandat du syndic » soit un contrat que la loi ne connait pas. 01/11/2018

Du rififi chez les courtiers en syndics

Qu’est-ce qu’un courtier en syndics ? C’est un professionnel auquel on peut s’adresser pour rechercher un nouveau syndic. Dans les meilleurs cas il recueille des informations sur la nature de la copropriété, son importance, les raisons du changement potentiel de syndic, le fonctionnement du conseil syndical, etc... Il recherche ensuite le syndic idéal. Lorsque le candidat présenté a été désigné par l’assemblée générale, le courtier est rémunéré par le syndic désigné ! Dans la pratique le courtier dispose d’un groupe de différents syndics et place ces syndics auprès de ses clients.

On peut se demander si le professionnel n’est pas mieux courtier en syndicats de copropriétaires pour le compte des syndics. Peu importe ! Si le professionnel est compétent et honnête, il peut apporter un concours satisfaisant à des conseils syndicaux et par ricochet à leurs syndicats confrontés à un changement difficile de syndic.

Les courtiers en syndics ont eu le tort de vouloir donner la leçon à une certaine catégorie de syndics professionnels. Ils devaient se contenter de sélectionner des syndics en essayant d’obtenir des résultats satisfaisants. Depuis quelques mois il y a des bruits de bagarres sans trop de précisions. Jusqu’à la publication d’une ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de Paris en date du 27 avril 2017 sur une demande de suspension de l’exécution provisoire d’un jugement du Tribunal de commerce de Paris en date du 7 février 2017. Ce jugement déboutant les sociétés ADB Conseil et Syndicalur de leurs demandes contre la société Syneval, les condamne au contraire à payer à cette société la somme de 100 000 euros en réparation des préjudices subis pour faits de concurrence déloyale

Il ordonne en outre aux sociétés ADB Conseil et Syndicalur de cesser d’utiliser tout support informatique des fichiers syndic et clients détournés et plus généralement l’arrêt de l’usage de l’intégralité des documents et matériels appartenant à la société Syneval et toujours en leur possession, sous astreinte de 300 euros par jour de retard après un délai de huit jours à compter de la signification du jugement.

Nous rappelons qu’en l’état l’affaire est encore pendante sur le fond. La rigueur des condamnations ne parait pas laisser de place à une infirmation radicale.

Les discussions trouvées dans les sites internet de cette branche très particulière laissent apparaître une nécessité manifeste d’y faire un grand ménage 31/10/2018

Quand c’est le garant financier qui fait faillite !

C’est le cas de Schneider Finance pour des Agences de voyages ! A noter que, dans cette branche, le garant détient les fonds garantis !!!

Atout France est un GIE, émanation du Ministère de l’Europe et des Affaires étrangères, accompagnant le développement du tourisme en assurant une mission prioritaire : l'immatriculation des opérateurs de voyages et de séjours. Un certain nombre d’agents de voyage semblent avoir été guidés vers Schneider Finances par Atout France.

Le GIE a fini par se trouver en 2017 dans l’obligation de recommander à ces voyagistes de rechercher d’urgence un autre garant pour pouvoir continuer à travailler. Les victimes se préoccupent bien évidemment de recouvrer les fonds importants déposés chez le garant, sans succès jusqu’à présent.

D’après les informations recueillies dans la presse sérieuse, Schneider France n’aurait pas même reçu l’agrément de la Banque de France. C’est un collaborateur licencié qui a donné l’alerte dès mai 2016 mais les autorités averties n’auraient pas réagi assez vite. Plusieurs voyagistes se trouveraient déjà en faillite.

Les victimes estiment possible de rechercher la responsabilité de l’État, comptant plus sur le scandale que sur des actions judiciaires. (28/10/2018)

Garantie financière, comptes séparés, quid du régime Hoguet ?

Hypothèse de travail : les syndicats de copropriétaires sont dotés de « vrais » comptes bancaires séparés. Il n’existe plus de comptes pivots pour la réception des prélèvements ou l’émission des virements. Tous les mouvements financiers des syndicats sont réalisés par le truchement des comptes bancaires respectifs.

Question : Pourquoi l’article 3 2° de la loi du 2 janvier 1970 impose-t-il aux syndics de

« 2° Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à l’exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, pour les activités mentionnées à l’article 1er, à l’exception de celles mentionnées aux 6° et du même article dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. » [ le 9° vise les syndics de copropriété qui ne peuvent déclarer qu’ils ne détiennent pas de fonds]

L’article 28 du décret du 20 juillet 1972 précise : « Le titulaire de la carte professionnelle ou la personne qui demande la délivrance de cette carte doit solliciter une garantie financière d’un montant au moins égal au montant maximal des fonds qu’il envisage de détenir. »

L’article 29 : « Le montant de la garantie financière fixée par la convention ne peut être inférieur au montant maximal des sommes dont le titulaire de la carte professionnelle demeure redevable à tout moment sur les versements et remises qui lui ont été faits à l’occasion des opérations mentionnées par l’article 1er de la loi susvisée du 2 janvier 1970. »

Et encore : « Sauf circonstances particulières dûment justifiées, le montant de la garantie financière ne peut être inférieur au montant maximal des sommes détenues au cours de la précédente période de garantie, calculé conformément aux dispositions des deux précédents alinéas. »

Or le syndic manie le compte bancaire comme un secrétaire comptable, sans détenir le moindre centime. Il ne reçoit aucun versement ni remise. Il n’a rien à rembourser. Il n’a rien détenu au cours de la précédente période de garantie. Il est donc impossible de déterminer le montant d’une garantie.

Comment la Chancellerie peut-elle tolérer un tel désordre réglementaire. Dans un litige plaidé par un ténor compétent, que pourrait-il se passer ?

Allons plus loin : le principe de la garantie financière doit-il être maintenu alors que le syndic ne détient plus les fonds des syndicats ? Ce n’est pas évident si l’on tient compte des frais générés par la garantie financière. Il est vrai que le syndic ou l’un de ses préposés peut détourner des fonds en les maniant. Le risque est beaucoup moins important. On peut alors songer à une mutualisation qui serait beaucoup moins coûteuse.

Une autre mesure serait efficace pour réduire ce risque et améliorer la gestion des syndicats : des contrôles de la bonne tenue des comptabilités qui pourraient être assurés par des préposés spécialistes moins onéreux que les experts comptables eux-mêmes.

De toute manière, il n’est pas possible de conserver une situation réglementaire aussi boiteuse. (28/10/2018)

La qualité de l’information dans le monde de la copropriété

Les finances, les charges et les syndics professionnels

Les auteurs des sondages ont l’obligation de communiquer :

La liste des indications obligatoires ;

L’objet du sondage ;

La méthode selon laquelle les personnes interrogées ont été choisies, le choix et la composition de l’échantillon ;

Les conditions dans lesquelles il a été procédé aux interrogations ;

La proportion des personnes n’ayant pas répondu à l’ensemble du sondage et à chacune des questions ;

S’il y a lieu, la nature et la valeur de la gratification perçue par les personnes interrogées ;

S’il y a lieu, les critères de redressement des résultats bruts du sondage.

Au moment où l’ARC elle-même émet des doutes sur la fiabilité d’un sondage, Jérôme Augereau, journaliste chez PAP sort une alerte relative à la situation financière des copropriétés qui est fondée sur les résultats d’un Observatoire patrimonial des copropriétés (OPAC), émanation de l’ARC, portant sur 2000 syndicats dont 68 % en Ile de France. Le rapport a été établi en récupérant les documents comptables de ces copropriétés.

L’OPAC relève l’importance des impayés aux fournisseurs et celle de « la moyenne des copropriétaires débiteurs passant de 2014 à 2017 de 29 876 à 37 611 € ». Pour les causes, on nous ressort la rengaine des travaux de mise en conformité des ascenseurs, et plus sérieusement l’impécuniosité » des jeunes ménages se lançant à l’aveuglette dans l’acquisition prématurée d’un logement. Il faudrait nous préciser ce qu’est réellement la moyenne des copropriétaires débiteurs car le montant semble très excessif, sauf à inclure parfois la dette de communes débitrices de charges.

Nos observations visent essentiellement l’échantillon. Ne comporte-t-il que des syndicats adhérents de l’association, comme on peut le supposer ? Si la réponse est affirmative, il est évident que l’enquête concerne une population effectivement en difficultés juridiques et/ou financières. Les résultats ne donnent pas la situation des copropriétés françaises.

Dans un autre genre nous maintenons qu’il est impossible de présenter des données sur les charges présentant un intérêt général. Les copropriétaires ne peuvent tirer des enseignements probants que de l’étude comparative des comptes successifs d’une copropriété déterminée.

Nous émettons encore des doutes sur l’exploitation des documents comptables des copropriétés traitées. Nous savons tous que dans bien des syndicats l’annexe 1 fait apparaître des factures impayées pour 82 000 € alors qu’au 31 décembre le compte de banque est à 105 000 €. Il y a certes des impayés mais du fait du laxisme du syndic.

Nous étendons nos doutes aux enquêtes relatives aux syndics professionnels. Le coefficient élevé des renouvellements de mandat de syndic est plus probant que tous les sondages. A cet égard l’ARC nous sort en octobre 2018 une étude de la DGCCRF sur les contrats de syndic présentant « des résultats plus catastrophiques encore que prévu ». Or cette enquête porte sur l’année 2016 alors que le contrat de syndic est du 26 mars 2015.

Pour autant nous connaissons parfaitement les difficultés de certains copropriétaires, celles de certains syndicats, et les abus caractérisés de certains syndics largement minoritaires. Le monde de la copropriété a besoin de calme et de sérénité. Sortir en octobre 2018 des données de 2016 pour crier à la catastrophe est une mauvaise action.(23/10/2018)

Vos exercices sont-ils clôturés correctement ?

 

Article 5 de l’arrêté du 14 mars 2005 : « Une procédure de clôture destinée à figer la chronologie et garantir l’intangibilité des enregistrements est mise en œuvre à la date d’arrêté des comptes

Dans cet exemple on clôture l’exercice 2017. ; on ouvre l’exercice 2018.

La clôture impose d’abord de solder chaque compte de 2017, soit calculer la différence entre le total des débits et celui des crédits. Le solde est nul quand les deux totaux sont égaux. En principe, îl ne doit pas y avoir d’à nouveau pour les classes 6 (charges) et 7 (produits) qui s’annulent réciproquement.

La clôture impose ensuite de passer chaque solde ( 0) au débit ou au crédit du même compte de l’exercice suivant (à nouveau). La première ligne de ce compte dans l’exercice 2018 ne comporte alors qu’un seul montant au débit ou au crédit. Les écritures correctes du grand livre verrouillé sont :

01/01/17

A nouveau

 

1 000,00

1 000,00

 

Mouvements en 2017

…..

…..

…..

31/12/17

Totaux de l’exercice

18 000,00

20 000,00

3 000,00

31/12/17

Report solde à 2018

3 000,00

 

0

 

 

21 000,00

21 000,00

0

 

01/01/18

A nouveau

 

3 000,00

3 000,00

 

Les syndics ne clôturant pas les exercices passent en première ligne de l’exercice nouveau le total au débit et le total en crédit, soit deux montants, aux lieu et place de leur solde.

01/01/17

A nouveau

65 000,00

66 000,00

1 000,00

 

Mouvements en 2017

…..

    

    

31/12/17

Totaux de l’exercice

18 000,00

20 000,00

2 000,00

31/12/17

Totaux

83 000,00

86 000,00

3 000,00

31/12/17

Report totaux à 2018

86 000,00

83 000,00

0

 

 

169 000,00

169 000,00

0

 

01/01/18

A nouveau

83 000,00

86 000,00

3 000,00

Quand vous trouvez en à nouveaux un débit et un crédit, les exercices ne sont pas clôturés. De plus les à nouveaux de 65 000 et 66 000 cumulent cinq exercices précédents non clôturés.

Gros inconvénient pratique : Il n’est pas possible d’appréhender dans le grand livre les totaux pour l’exercice de chaque compte en dernière ligne car ils sont affectés par les « à nouveaux » cumulés.

Vous devez obtenir la clôture de vos exercices !!  07/10/2018

Un retour au syndic, personne physique ?

Les cabinets groupés de syndics indépendants

Le syndic grenoblois était une personne physique notable. La fonction était honorifique. Elle était gratuite pour les copropriétaires mais le syndic pouvait recevoir des rémunérations versées par les entrepreneurs.

Dans la première moitié du XXe siècle, les administrateurs de biens pratiquaient exclusivement la gestion locative d’immeubles en monopropriété. Les syndics de copropriété sont souvent des architectes spécialistes de l’entretien lourd.

Après la seconde guerre mondiale, la loi du 1er septembre 1948 bouleverse le secteur locatif en assujettissant les loyers à une taxation rigoureuse. Les propriétaires vendent leurs immeubles après en avoir préparé la division en copropriété. Les administrateurs de biens deviennent syndics des immeubles dont ils avaient assuré la gestion locative. Leurs honoraires sont rigoureusement taxés. La loi du 10 juillet 1965 se substitue à celle du 28 juin 1938 devenue obsolète.

Les syndics indépendants survivent péniblement grâce à des rémunérations fournies par ls fournisseurs et entrepreneurs au vu et au su des copropriétaires et de l’administration. Certains excèdent abusivement les taux admis et provoquent une réaction du contrôle des prix. L’affaire dite « des syndics de l’Ile de France » a finalement pour seule conséquence la disparition d’un grand nombre de syndics indépendants et l’apparition d’entités financières à la tête de très importants cabinets. La qualité de la gestion s’en ressent.

Le temps venu d’un retour à la gestion des copropriétés par des cabinets indépendants, voire par des syndics personnes physiques. Un syndic, une secrétaire et une comptable, c’est une unité pouvant administrer un nombre de lots assurant une rémunération convenable. Un obstacle certain est le risque d’indisponibilité temporaire du syndic. Une solution est alors le groupement de syndics indépendants. Le groupe peut assurer le remplacement temporaire de ses membres. Au mieux ces syndics devraient pouvoir s’affranchir de la nécessité d’exercer l’activité d’agent immobilier, ce qui serait un progrès notable.

Cette solution impose la mise en place d’un environnement juridique et fiscal adéquat. Elle devrait obtenir l’adhésion d’une grande partie de la clientèle. Une piste à suivre ! (07/10/2018)

Identification des copropriétaires et moyens électroniques

A propos de la tenue des assemblées générales par moyens électroniques le Loi ELAN dispose : « Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic sont définies par décret en Conseil d’État. »

Il faudra suivre attentivement la rédaction du texte d’application et faire des comparaisons avec les dispositions relatives à la convocation par lettre recommandée électronique. (04/10/2018)

Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières

Version 3 : pas d’instruction contradictoire des plaintes

Le titre II bis de la loi ELAN présente une nouvelle version de la CNTGI, assez timide. Le CNTGI a pour mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités mentionnées à l’article 1er par les personnes mentionnées au même article.

Il fait des propositions relatives à l’aptitude et à la compétence professionnelles, à la formation continue, et aux règles constituant le code de déontologie applicable aux professionnels immobiliers. Il est consulté pour avis sur l’ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs aux conditions d’accès aux activités immobilières, aux conditions de leur exercice et sur l’ensemble des projets relatifs à la copropriété.

Il comprend sept membres représentant les titulaires de la carte professionnelle, cinq membres représentant les consommateurs issus d’associations agréées (art 811-1 Code cons.), trois personnalités qualifiées dans le domaine du droit immobilier ou du droit des copropriétés pour avis consultatifs et sans droit de vote. En outre participent les représentants des ministères de la justice, du logement et de la consommation.

Le président nommé par arrêté conjoint des mêmes ministres doit être étranger aux catégories sus énoncées !

Le Conseil comporte une commission de contrôle qui instruit les cas de pratiques abusives portés à la connaissance du Conseil. Elle adresse son rapport pour avis au CNTGI. Le président du CNTGI propose à la délibération du Conseil la transmission du rapport à l’autorité administrative (DGCCRF).

On remarque ici que la loi ne prévoit aucune instruction contradictoire et n’envisage pas la possibilité d’un rejet de la plainte ! On retombe dans l’atteinte aux droits de la défense qui a été précédemment sanctionnée

La commission comprend cinq représentants des titulaires de la carte professionnelle, et cinq représentants des consommateurs issus d’associations agréées. Le président est désigné par le président du CNTGI parmi les titulaires de la carte professionnelle

Les membres du Conseil et ceux de la Commission sont nommés par arrêtés conjoints des trois ministres.

On peut considérer que le décret prévoira une instruction contradictoire mais il est effarant que le principe n’en soit pas posé dans la loi. Pour le reste ? Tristes tropiques !    Voir le texte complet    (03/10/2018)

Les vertus nouvelles du référé de l’article 19-2

L’article 59 bis K du projet de loi ELAN adopté par la Commission mixte paritaire est ainsi conçu :

Les deux premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée sont ainsi rédigés :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

« Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

En premier lieu la procédure sera utilisable pour les provisions dues au titre du I de l’article 14-2, c‘est à dire les travaux hors budget prévisionnel à l’exclusion du fonds travaux.

En second lieu, jusqu’à présent le Juge pouvait prononcer la déchéance du terme à son gré. Désormais la déchéance existe de plein droit et le juge ne peut que la constater après avoir vérifié que les conditions sont remplies : approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire.

Le référé provision se présente désormais comme un outil de recouvrement primordial pour les recouvrements d’impayés. Il faudra faire le point des rapports de ce nouveau texte avec les demandes de délai de grâce, les procédures de surendettement, celles de saisie immobilière. Il faudra également préciser les modalités d’enregistrement comptable pour ne pas laisser apparaître un enrichissement indu aux lieu et place d’une garantie conservatoire.(03/10/2018)

Abus 4412 : L’ARC et le financement du conseil syndical

Le cabinet Foncia GIV soumet à une assemblée général la résolution suivante : « L’assemblée générale décide que les frais de fonctionnement du conseil syndical seront de 800 € pour l’exercice en cours ou remboursés sur justificatifs. Ceux-ci seront inclus dans le budget de fonctionnement »

Avis de l’ARC : « Ce syndic essaie tout simplement de limiter le pouvoir d’assistance donné au conseil syndical en limitant sa possibilité d’engagement de dépense ».

C’est faux. Il est clair que le plafonnement ne concerne que les frais de fonctionnement (papier, gomme, timbres, frais de déplacement, etc …). Il n’est pas question des frais d’assistance.

L’ARC indique encore que le conseil syndical peut adhérer à une association, ce qui est faux. C’est le syndicat seul qui peut adhérer en supportant les frais associatifs. Par ailleurs le conseil peut « prendre conseil auprès de toute personne de son choix » Il peut aussi « sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité ». Le texte ne fait référence à une condition de compétence que pour la seconde option. On doit admettre dans ce cas la rémunération du professionnel de la spécialité. Faut-il considérer a contrario que le simple conseil doit demeurer gratuit ? Nous le pensons.

Le coût de l’avis technique vient en sus du crédit plafonné de 800 €. La critique est mal venue.

Lien vers l’ARC : Abus 4412     01/10/2018

Abus 4402 : Les erreurs de l’ARC en matière de délégation

Le Cabinet Lamennais soumet à une assemblée la résolution suivante : « L’assemblée générale délègue ses pouvoirs, en application de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 21 du décret du 17 mars 1967, au conseil syndical assisté du syndic, pour décider de travaux d’urgence nécessaires à la conservation des parties communes dans le cadre de la gestion courante à concurrence de nn euros ttc/an. Cette délégation ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic ».

L’ARC prétend en premier lieu que l’article 25a ne concerne que la cogestion entre le syndic et le conseil syndical. C’est inexact. L’article 25a vise « toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 ». Ensuite et distinctement (ainsi que) il vise la cogestion.

En second lieu l’ARC prétend que l’article 21 du décret ne prévoit une délégation que pour des travaux votés en assemblée générale avec un montant fixé. C’est inexact. Elle ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée. Elle peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum. Il n’est pas question d’un vote en assemblée.

Enfin l’ARC fait valoir que la réalisation des travaux d’urgence est prévue à l’article 37 du décret et donne au syndic « une possibilité d’engager des travaux après avis du conseil syndical ». Pas d’incompatibilité. La délégation au conseil syndical lui donne des pouvoirs renforcés. Il ne donne pas un avis mais un ordre au syndic de commander les travaux urgents quand leur coût est conforme au plafonnement de la dépense.

En conclusion l’ARC met en cause le cabinet Lamennais sans la moindre justification. 14/09/2018

Lien vers l’article de l’ARC

Le contrat d’entretien prend fin à la réception de l’ouvrage
avec ou sans réserve

M X a confié la réalisation d’une piscine à la Sté Y assuré par Groupama. La réception a été réalisée avec des réserves. La sté Y a été placée en liquidation judiciaire. Un jugement a ordonné la cession de ses activités à la sté W. A raison de nouveaux désordres M X a assigné la sté W. Par arrêt du 04/05/2017 la Cour d’appel de Versailles a condamné la sté W à procéder à la levée des réserves. Elle a considéré que cette affaire figurait encore dans le lot des activités cédées.

Sur ce point, l’arrêt est cassé. La Cour de cassation (Cass. Civ. 3e  06-09-2018 n° 17-21155)  juge « qu’en statuant ainsi, alors que le contrat d’entretien prend fin à la réception de l’ouvrage, avec ou sans réserves, la Cour d’appel a violé le texte susvisé (art. 1792-6 du Code civil) ». La réception avait eu lieu avant la cession des activités. Les syndics doivent connaître cette solution. (10-09-2018)

La rémunération à raison du service rendu

Toute peine mérite salaire. Aux termes de l’article 1710 du Code civil « Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles. ». Le dirigisme moderne nous procure de nouvelles controverses en imposant dans certaines branches que la convention de prix soit soumise à un certain formalisme.

Des clients, après avoir bénéficié des prestations, refusent d’en payer le prix parce que le formalisme n’a pas été strictement respecté, sans pouvoir justifier d’un quelconque préjudice. Les syndics sont souvent victimes de telles prétentions dans le cas de l’annulation judiciaire de la désignation trois ans après sa date : restitution des honoraires reçus pendant ce temps !!!

Par ordonnance du 19/12/2017,M le Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence a jugé pour les avocats que l’article 10 de la loi du 31 décembre 1971 imposant aux avocats l’établissement d’une convention de rémunération n’est assorti d’aucune sanction et qu’il n’y a pas lieu de tirer de l’absence d’une telle convention l’impossibilité pour l’avocat de solliciter la rémunération des diligences accomplies.

A propos de frais d’obsèques, la première chambre de la Cour de cassation a jugé le 27 juin 2018 (n° 17-23264) que le manquement aux exigences de forme de la convention d’obsèques prévues aux articles R 2223-24 à R 2223-30 du CGCT ne peut à lui seul, en l’absence de texte, entraîner la nullité du contrat.

Nous traiterons prochainement cette question de manière plus approfondie après avoir recherché quelles sont les sanctions assorties à l’obligation d’établir un contrat de syndic. (09/09/2018)

Le syndic président de l’assemblée ? Pourquoi pas ?

On lisait en 1958 dans la thèse de doctorat de Mme Kischinewsky-Broquisse** : «  l’expérience montre que lorsque l’assemblée se réunit pour élire un président, elle choisit souvent le syndic. Et en l’absence du président, quand une autre personne a été choisie, c’est encore le syndic qui assume cette fonction à titre intérimaire ». Il en serait de même maintenant si la loi de 1965 (art. 22) ne lui en faisait pas interdiction.

De fait c’est souvent le syndic qui anime et dirige l’assemblée en présence d’un président soulagé de n’avoir pas à se manifester trop souvent. Le législateur de 1965 a eu le tort de manifester une défiance excessive envers les syndics. Il fallait au contraire exalter l’importance de leur fonction.

Le syndic n’a jamais été de plein droit président de l’assemblée. Il est souhaitable d’écarter le dirigisme et de restituer à l’assemblée le pouvoir de le désigner comme président. On doit présumer que le syndic connait l’immeuble, les problèmes du syndicat et sa population ; qu’en outre il connait la législation et la réglementation mais aussi les techniques élémentaires du bâtiment. Il a enfin une bonne pratique des rapports sociaux et de la conduite des assemblées générales. On ne trouve toutes ces qualités que chez un professionnel expérimenté et de haut niveau. Il serait donc possible de n’ouvrir la possibilité de présider qu’à des principaux de copropriété ou des gestionnaires très qualifiés.

** Sous la direction du Professeur de Juglart Librairies techniques  (04-09-2018)

Syndicats secondaires : une création plus facile

Par un arrêt du 12-07-2018 (n° 17-26133) la Cour de cassation vient d’adoucir considérablement la condition de pluralité de bâtiments énoncée par l’article 27 de la loi de 1965. On peut lire :

« Mais attendu qu’ayant énoncé à bon droit qu’aux termes de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, la constitution d’un « syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement « distinctes et indépendantes les unes des autres pour permettre une gestion particulière sans qu’il en résulte de « difficulté pour l’ensemble de la copropriété même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des « aménagements communs et retenu que des sas relient le garage aux bâtiments n° 4, 5 et 6, que le bâtiment n° 4 soit « accessible par ce garage aux occupants des bâtiments n° 5 et 6 et que des locaux techniques du garage desservent « la copropriété n’impliquaient pas que ces bâtiments perdissent leur caractère distinct, indépendant et permettant une « gestion autonome, la cour d’appel a pu en déduire que l’immeuble comportait plusieurs bâtiments permettant la « constitution d’un syndicat secondaire ; »

L’arrêt consacre une tendance récente des Cours d’appel à permettre de recourir plus facilement au régime des syndicats secondaires. Un boulevard es ainsi ouvert aux praticiens  (03-09-2018)

Retrouvailles

J’ai décidé de reprendre la publication de JPM-COPRO.

Je veux avant tout remercier celles et ceux qui, depuis près de deux ans, ont continué à visiter le site et, pour certains, à solliciter mon concours. Pendant ces deux années rien n’a été fait pour améliorer le sort des copropriétaires. La déchéance du CNTGI, finalement promis à un sinistre placard, illustre l’incohérence des errements politiques de notre monde. Peut-on espérer une meilleure issue avec la « réécriture » de la loi de 1965 ? Oui si l’on revient à la rédaction initiale en incorporant les bonnes réformes et en premier lieu la gestion financière par compte bancaire séparé. Il faudra faire disparaître les formulations amphigouriques (la définition du compte bancaire séparé) et des interdictions absurdes comme celle de faire figurer le taux des honoraires sur travaux dans le contrat de syndic. JPM-COPRO y apportera modestement son concours.

Les copropriétaires d’une importante résidence-services du Languedoc-Roussillon m’ont fait l’honneur de la désignation comme président du conseil syndical ! Ce secteur fortement secoué sera marqué par le retour en grâce des résidences de la première génération. JPM COPRO y apportera aussi son concours.

J’ai été le premier à évoquer la solution du contrat de syndic « tout sauf ». Je me réjouis de sa mise en place. J’apprécie la structure du modèle actuel qui mériterait quelques corrections. Pour autant je reste un farouche adversaire du « contrat de mandat du syndic ». Celui-ci est un mandataire social, représentant légal d’une institution collective dotée d’un statut d’ordre public.

Mais ce n’est pas le moment de repartir dans ces discussions juridiques ! A bientôt, cher(e)s ami(e)s.

De PUCA à GRECCO

Conseil d’administration ou conseil municipal

La loi du 10 juillet 1965, outre des milliers de chantiers d’entretien des immeubles, a généré des milliers de chantiers de travaux d’amélioration, rendus possibles par la suppression de la nécessité d’un vote unanime. Comment prétendre avec le PUCA qu’elle est un frein à la prise de décision pour des travaux ?

J’ai écrit que l’engagement juridique de l’article14-3 de la loi de 1965 est un signe précurseur de la municipalisation des copropriétés. Avec le GRECCO, ce n’est pas d’un Conseil d’administration mais d’un Conseil municipal que les copropriétés seraient dotées.

 Voir de PUCA à GRECCO

A propos des travaux du GRECCO

L’heure est venue d’admettre le vote par correspondance

Le GRECCO, piloté par M. Périnet-Marquet, professeur agrégé des Facultés de droit, avec le concours de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC), dont le président est Patrice Lebatteux, Avocat à la Cour, procède à une « réécriture » de la loi du 10 juillet 1965. Cela nous incite à proposer l’insertion dans le statut de la copropriété du vote par correspondance, quasiment admis par MM. Givord et Giverdon et maintenant par M Capoulade après leurs décès successifs, sous la réserve d’une information suffisante des copropriétaires.  Voir l’article 

Rectificatif 01/10/2017 : J’ai indiqué dans cet article que le GRECCO effectue cette opération après avoir remporté un appel d’offres du PUCA. Je dois à Universimmo une indication contraire. Il s’agirait d’une initiative indépendante.

Les HESPÉRIDES DU JARDIN DE LA FONTAINE A NÎMES

Présentation d’une résidence avec services pour seniors de la première génération. Elle conserve intégralement son organisation initiale : une copropriété dotée de différents services qui demeure régie par les dispositions des articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 dans la version antérieure à la loi du 28 décembre 2015. Cette organisation comporte néanmoins un conseil des résidents ouvert aux locataires comme aux copropriétaires occupant leur appartement. Nos études sur les résidences services seront dédiées principalement à ce type d’organisation.  Page en construction

A propos du contrat de syndic : l’arrêt du Conseil d’État du 5 octobre 2016

Notre commentaire et une règle : le syndic ne peut recevoir de rémunération que du syndicat des copropriétaires et, cas rarissime, d’une ou plusieurs personnes désignées dans le contrat de syndic

Voir l’arrêt et notre commentaire

Les Hespérides et le Conseil des résidents : application de l’article 41-7 ?  Non

En vertu de l’article 91 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant le 29 juin 2016 restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. L’article 41-7 nouveau ne leur donc pas applicable. Pour autant elles peuvent constituer un Conseil des résidents non astreint aux formalités prévues par le dit l’article 41-7.

Le décret n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 a été pris pour l’application de l’article 14 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, qui comporte en leur nouvelle rédaction les articles 41-1 à 41-7 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’est donc pas applicable aux résidences services anciennes. Son article 11, en son second alinéa, laisse apparaître que les dispositions des articles 9 et 10 seraient applicables aux résidences-services anciennes. Il ne peut s’agir que d’une ambigüité pouvant rendre nécessaire un redressement du texte. Voir l’étude 1-4-3-1-8

Les résidences avec services pour personnes âgées sous le régime de la copropriété

Il s’agit du rapport n° 009875-01, non daté, établi par Jean Chapelon et Isabelle Vaulon avec le concours de l’IGAS et sous l’égide du Ministère de l’Écologie, du développement durable et de l’énergie. Pour les Hespérides, la personne auditionnée a été Mme Creusot, membre de l’ARC, présentée comme syndic des Hespérides des Ternes et Rueil village.

Voir le rapport

L’écroulement des espoirs fous d’un conseil syndical de résidence services !

C’est le conseil syndical des Hespérides de Caen qui a espéré récupérer 369 500 € au titre des factures d’assistance technique pour la gestion du restaurant, 759 932 € au titre des prestations de la directrice sur 13 années, 79273 € au titre du déficit cumulé du service restauration, 54 118 € au titre des charges d’entretien, 548 783 € au titre du matériel disparu, 106 000 € au titre d’une insuffisance, dans le fonds de roulement, soit 1 917 606 € !

Dans tous les cas le syndicat est débouté. Pas de preuve d’une faute quelconque, approbation des comptes opposable au syndicat, voire même quitus accordé sur tel ou tel point. On se demande comment le syndic successeur a pu obtenir l’autorisation de former un pourvoi en cassation. Voir l’arrêt 27 mars 2012 n° 11-11113

Le syndic peut-il représenter le syndicat devant le tribunal d’instance ?  Bien sûr !

La Confédération Nationale des Avocats critique un syndic professionnel « qui fait figurer dans son contrat une clause aux termes de laquelle il propose de représenter le syndicat lors de l’audience de plaidoirie en recouvrement judiciaire des charges impayées moyennant une somme forfaitaire » ! Il s’agirait d’une atteinte au monopole des avocats ! Incroyable prétention que l’on trouve dans un article d’Anne Portmann dans Dalloz actualité du 3 avril 2017.

L’article 18 de la loi de 1965 proclame que le syndic représente le syndicat en justice. Il peut donc « plaider » pour le syndicat dans les cas où l’assistance d’un avocat n’est pas exigée. La bévue s’aggrave lorsque le CNA invoque un arrêt de la Cour de cassation (25 janvier 2017) « jugeant illicite un contrat de mission rémunérée donné à une société de courtage afin d’assister la victime d’un accident lors de la procédure d’offre obligatoire régie par l’article L 211-9 du Code des assurances ». On peut ajouter que le syndic ne peut pas déléguer à un organisme commercial sa qualité pour effectuer le recouvrement des charges.

La décision de l’assemblée fixe le montant de la rémunération. Elle ne donne pas qualité au syndic pour plaider.

Nouveautés pour la comptabilité des syndicats de copropriétaires

Le décret n° 2016-1914 du 27 décembre 2016 a modifié le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 ; L’arrêté du 27 décembre 2016 a modifié l’arrêté du 14 mars 2005. Dans les deux cas il s’agit d’insérer les modifications imposées par la loi ALUR, notamment celles relatives au fonds travaux. Voir les textes rectifiés.

Une autre affaire est la recommandation de l’Autorité des Normes Comptables pour les comptes des syndics de copropriété qui rendrait caduque l’avis de conformité n° 21 relatif au plan comptable des administrateurs de biens et syndics de copropriété. Sur le fondement de l’article 621-11 du PCG, l’ANC recommande aux syndics de copropriété de comptabiliser les opérations de gestion des comptes bancaires et sous comptes réalisées pour le compte d’un syndicat de copropriétaires dans un compte de tiers. Voir la recommandation

A noter que « les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la propriété foncière°», visées par l’article 14-3 de la loi de 1965 ont été abrogées. L’article 14-3 dispose encore qu’elles ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. Comment faire pour respecter le vœu du législateur ? 11/08/2017

                                        Questions-Réponses dans JPM-COPRO

Modifications à compter du 1er août 2017   Voir la page

Le juge des référés du Conseil d’État suspend le décret du 9 mai 2017 relatif aux obligations d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments à usage tertiaire.

La décision du 11 juillet 2017 que nous reproduisons vient à la suite du celle du 28 juin 2017 et se présente comme le coup de grâce au décret du 9 mai 2017 joyeusement présenté par M Philippe Pelletier pour le compte du Plan Bâtiment Durable. La décision du Conseil d’État est sévère en relevant notamment des illégalités flagrantes. Voir le texte

Le contrat « tout sauf » : un projet pour l’avenir

Le contrat de syndic « tout sauf » dans sa version impérative annexée au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, est l’objet de nombreuses critiques. En dernier lieu il est attaqué par les animateurs de l’association des gestionnaires de copropriété qui le vouent à une proche disparition. Nous sommes au contraire favorables au principe même du contrat « tout sauf » qui favorise le libre jeu de la concurrence. Nous présentons une version simplifiée de ce contrat. Notez qu’elle comporte des solutions radicalement contraires à la législation actuelle. Ainsi pour l’obligation de faire figurer dans le contrat les prétentions du syndic en ce qui concerne sa rémunération au titre des chantiers de travaux visés par l’article 14-2 de la loi de 1965. Il s’agit donc d’une étude et non pas d’un modèle !!!!  Voir 2-2-1-3-3-3

Le régime juridique de l’immatriculation du syndicat

L’étude 2-3-8-2 comporte les dispositions des articles L711-1 à L711-7 et R711-1 à R711-21 du Code de la Construction et de l’Habitation

Un heureux revirement

Cass. Ch. Mixte 24/02/2017 : nullité relative en cas d’infraction à certaines prescriptions Hoguet

Il était reproché à CA d’Aix en Provence 23 avril 2015 d’avoir débouté Mme X de son action en nullité du congé pour vendre en admettant que l’administrateur de biens avait qualité pour le faire délivrer à raison d’une simple correspondance de son mandant bailleur alors qu’un mandat pour vendre confié à un agent immobilier n'est valable que s'il est écrit et s'il mentionne une durée et un numéro d'inscription, privant sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Jusqu’ici la Cour de Cassation a jugé qu’il résulte des articles 1 et 6 susvisés que les conventions conclues avec des personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant d’une manière habituelle leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui doivent respecter les conditions de forme prescrites par l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 précité à peine de nullité absolue, qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt ( Cass 3e Civile., 8 avril 2009, n° 07-21.610 )

L’arrêt du 24/02/2017 fait référence à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, postérieure à l’arrêt d’appel incriminé, en retenant que cette évolution conduit à apprécier différemment l’objectif poursuivi par le législateur à travers les dispositions de la loi Hoguet en cernant l’objet de chaque disposition ; celles dont la violation est invoquée par la locataire visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le locataire. La sanction est la nullité relative dont l’action n’est ouverte qu’à la personne protégée. C’est ici bien entendu qu’est le revirement.

On peut envisager une portée extensive pour ce revirement, même dans le domaine de la copropriété. Voir l’arrêt

Les textes relatifs aux résidences services

Nous présentons les textes désormais applicables aux copropriétés à destination de résidence services, rappel étant fait de l’application de la version ancienne des articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 en 1-4-3-1-6.

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières

La restructuration du CNTGI s’achève avec le décret n° 2017-1012 du 10 mai 2017 pris pour l’application de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017. Nous présentons en 2 / 2101 l’ensemble des textes relatifs à l’organisation, aux membres, collaborateurs et personnels de la CNTGI.  28/05/2017

Le CNTGI en formation restreinte (Procédure disciplinaire)

La restructuration du CNTGI s’achève avec le décret n° 2017-1012 du 10 mai 2017 pris pour l’application de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017. Nous présentons en 2 / 2104 l’ensemble des textes relatifs à la procédure disciplinaire dont le soin est confié à une formation restreinte du CNTGI.  28/05/2017

Reprise de l’activité de JPM-COPRO

Le site reprendra son activité très prochainement. J’ai quitté les brumes parisiennes pour le soleil de Nîmes. Une chute malencontreuse a allongé le délai de suspension généré par ce changement de vie. Ajoutez l’absence à Nîmes de la fibre et le passage en W 10 et vous saurez tout. Priorité sera donnée à la mise en conformité de certaines rubriques avec l’évolution de la législation. Le statut des résidences avec services de la première génération fera l’objet d’études « rafraichies ».

Merci à celles et ceux qui ont gardé le contact avec moi pendant ces quelques mois.

Immatriculation des syndicats : le rêve dirigiste passera

M. Buet, Président de la FNAIM, voit dans la mise en place du fichier des syndicats de copropriétaires une menace d’ordre fiscal. Le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 indique au contraire que le registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires a pour objet « de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de leurs dysfonctionnements ». à cet égard, il est le fruit d’un rapport (janvier 2012) de M Braye, président de l’ANAH. Cette institution a tout naturellement été chargée de la gestion du registre !

Les données relatives à la gestion et aux comptes du syndicat sont les informations relatives à l’exercice comptable, le montant du budget prévisionnel, des provisions pour travaux, des dettes du syndicat à l’égard des fournisseurs et des impayés, le nombre de copropriétaires débiteurs du syndicat dont la dette excède un certain seuil, la présence d’employés du syndicat s’il y en a. Les informations financières déclarées sont celles issues des comptes du dernier exercice comptable clos et approuvés par l’assemblée générale. Pour un exercice calendaire, un incident financier survenu en février 2016 est donc connu en juillet 2017 au mieux

« Les établissements publics de l’État chargés de la mise en œuvre des politiques de l’habitat et de lutte contre l’habitat indigne ont accès à l’ensemble des données du registre relatives aux syndicats de copropriétaires. Les collectivités territoriales et leurs groupements, pour les besoins de la mise en œuvre des politiques de l’habitat et de lutte contre l’habitat indigne, ont accès, à leur demande, aux informations relatives aux copropriétés situées sur le territoire qu’elles administrent.

Si l’on s’en tient au courant des difficultés connues par des copropriétés classiques comme les tragiques incendies de St Denis par exemple, force est de constater que les pouvoirs publics, notamment municipaux, étaient informés de l’état des immeubles et des difficultés internes des syndicats. Ceux-ci étaient pourvus de représentants légaux à la date des faits. C’est une carence généralisée des intervenants potentiels qui a été à l’origine des drames. On ne voit pas en quoi l’existence d’un registre des immatriculations peut remédier à l’insouciance d’intervenants passant chaque jour devant des copropriétés manifestement sinistrées. On ne saurait pas plus écarter la responsabilité des syndics professionnels de taudis, sauf à prendre en considération les efforts de ceux d’entre eux qui ont réellement tenté de remédier aux difficultés.

Ce sont les contribuables locaux et/ou nationaux qui supportent la charge financière des réhabilitations. Ils ne peuvent espérer sérieusement une réduction des risques avec l’apparition du registre et d’un recensement rappelant les pires moments de la domination dirigiste. C’est au niveau des carences et difficultés relatives au recouvrement des charges impayées qu’il faut agir en premier lieu. Le défaut de mise en œuvre des garanties du syndicat est une faute gravissime.

« Syndicio » : le syndic bénévole assisté

Le site « Mon Immeuble » présente une formule conforme aux observations que nous avons formulées à propos de l’illégalité manifeste du régime des syndics en ligne (2.0) dits virtuels. Il reste à savoir si Laurent Delcamp, initiateur présenté par « Mon Immeuble » disposera de l’organisation très spécifique qu’impose ce  genre d’assistance. On peut lui suggérer de concentrer ses efforts sur cette activité plus cohérente que la recherche d’économies sur les charges de copropriétés dont on n’est pas le syndic.

Quoiqu’il en soit c’est la formule que nous approuvons avant tout. Elle s’impose de toute évidence pour les petits syndicats et devrait être encouragée par le Pouvoirs publics. Elle peut s’étendre à des syndicats plus importants et l’on verrait alors des professionnels entrer en concurrence avec  des associations de consommateurs !  10/09/2016

Voir l’article de « Mon Immeuble »

Un courtier en syndics manipule les honoraires sur travaux

Lu dans le Particulier, par Renaud Bernard   ( en noir le texte ; en rouge nos observations )

« Pour éviter les déconvenues, Syneval, courtier en syndics, donne 4 clés pour négocier les honoraires. »

« Tout d'abord, il conseille d'intégrer les travaux de moindre importance dans le budget prévisionnel, de façon à ce que leur suivi soit inclus dans les prestations de gestion courante qui ne peuvent donner lieu à aucune rémunération supplémentaire. » Les travaux donnant lieu à des honoraires spécifiques sont listés par l’art. 44 du décret et relèvent du régime de l’art. 14-2 de la loi. Le tripotage recommandé serait illicite.

« Ensuite, il suggère de négocier une rémunération au temps passé, plafonnée à un pourcentage du montant des travaux. Ainsi, seules les heures réellement utilisées pour réaliser le suivi seront facturées. » Le 7.2.5 du contrat type précise que cette rémunération « doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux ». La suggestion est donc prohibée. En outre le plafonnement d’une rémunération au temps passé à un pourcentage du coût est inconcevable.

« Par ailleurs, calquer les dates d'appels de fonds sur celles du budget prévisionnel permet aussi de faire des économies significatives puisque le travail administratif et comptable du syndic en est simplifié. "Cela peut même permettre de diviser les honoraires de suivi administratif par deux", explique Syneval. » Les syndics n’ont pas attendu Syneval pour joindre un appel travaux de l’art 14-2 à un appel de provision de l’art. 14-1 ! Deux difficultés juridiques : c’est un appel de fonds pour l’art. 14-2, un simple avis pour l’art. 14-1. La seconde est l’imputation du paiement en cas de règlement partiel. Il n’y a d’économie que sur les frais de poste.

« Négocier à la baisse les honoraires de travaux le jour même de l'assemblée générale n'est pas aisé. C'est pourquoi le conseil syndical a tout intérêt à anticiper pour aborder le sujet bien en amont. Dans ce cas, il n'y a plus qu'à voter le montant des honoraires, prédéterminé avec le syndic, le jour de la réunion. » Évidence.

« Une vigilance particulière doit être portée sur la base d'application du pourcentage des honoraires pour travaux du syndic. Il faut vérifier si la rémunération est calculée sur le montant des travaux HT comme l'impose désormais la loi Alur, et non pas TTC. » Pour un coût ht de 60 000 € au taux de 3 % le calcul des honoraires en HT sur HT ou TTC sur TTC donne un résultat identique soit 2160 € TTC !

Dans ce texte les phrases suivantes sont dépourvues de fondement logique°:

« Ainsi, seules les heures réellement utilisées pour réaliser le suivi seront facturées »

« Cela peut même permettre de diviser les honoraires de suivi administratif par deux »

Résidences services en LMNP : un modèle économique en difficulté

LMNP pour loueur en meublé non professionnel ; il s’agit bien de copropriétés, mais les copropriétaires sont liés par bail commercial à un exploitant qui a l’exclusivité de la gestion locative des lots et par ailleurs la charge des services fournis aux locataires. Le contrat comporte généralement l’assurance d’un rendement locatif précis. Les destinations de ces résidences sont variées, de la résidence de tourisme à l’EPHAD, en passant par des  résidences hôtelières, pour étudiants ou personnes âgées.

Le contentieux dans cette branche va en croissant. Il s’agit en premier lieu des loyers impayés aux copropriétaires par l’exploitant gestionnaire. En second lieu les gestionnaires exigent de plus en plus fréquemment la réduction des loyers revenant aux copropriétaires. Dans les cas les plus graves le gestionnaire abandonne son activité en profitant d’une clause de résiliation triennale figurant dans certains des baux commerciaux.

L’expérience montre que les biens ont été acquis à des prix excessifs générant des loyers aussi excessifs. La crise est passée par là. Les sociétés les plus réputées sont parfois en difficulté. D’où la déconvenue des conseillers en gestion de patrimoine qui ont été nombreux dans le passé à vanter les avantages de ce mécanisme. Les préjudices financiers actuels sont d’autant plus sensibles que les plus anciennes résidences exigent des travaux de ravalement et surtout de modernisation des installations  techniques.

Au final les copropriétaires n’ont d’autre choix que d’accepter la réduction des loyers car la revente des biens concernés est difficile. Elle implique la constatation d’une perte sensible sur le prix d’achat initial.

Ces résidences doivent être distinguées des résidences services en copropriété classiques où le syndicat assure la fourniture des services. Les copropriétaires conservent alors la maîtrise de la gestion. 30/08/2016

L’individualisation des frais de chauffage

Pour faire le point de la situation après la publication du décret et de l’arrêté du 30mai 2016, nous rappelons l’excellent article publié par Universimmo.com le 2 mars 2016

http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=692#.V8A-__Dr0dU

Le droit réel de jouissance spéciale

Un retour aux propriétés simultanées de l’Ancien droit ? La Cour de cassation valide le façonnement du droit de propriété et admet qu’un « propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, distinct du droit d’usage et d’habitation. »

L’arrêt « Maison de poésie » du 31 octobre 2012 (11-16 304) a ouvert la possibilité de créer de nouveaux démembrements du droit de propriété. Un arrêt du 28 janvier 2015 (14-10 013) nous éclaire sur les effets dans le temps de ce type d’opération. Les économistes y trouvent déjà un outil de valorisation du patrimoine.

L’associant à la notion de volume immobilier et cédant à un courant doctrinal passager, David Frichard y voit une alternative à la copropriété ! C’est aller trop loin mais les spécialistes ne sauraient négliger cette piste nouvelle pour donner un fondement juridique solide à des pratiques novatrices.

Les rénovateurs séditieux devront piocher dans « Introduction historique au droit des biens » d’Anne Marie Patault (PUF 1989) pour savoir ce qu’ont été, - et sont encore -, les propriétés simultanées de l’Ancien droit. Ils seront sensibles à l’importance de leur rôle économique en des temps où la très longue durée des « baux » générait couramment un sentiment de propriétaire.

Quel avenir pour le droit réel de jouissance spéciale ?

Dans Option finance du 15 juin 2015, un article de Catherine Saint Geniest et Kevin Moya (Ct Jeantet) le présente comme un nouvel outil de valorisation du patrimoine. « La jouissance du bien pourra ainsi être consentie sur une partie d’un bien ou sur sa totalité, mais limitée dans l’espace ou dans le temps (exemple : la jouissance des pistes de ski pourra être attribuée en saison hivernale à une société exploitation et hors saison à un fermier pour la pâturage). La prudence rédactionnelle est toutefois recommandée.

Au XIVe siècle, c’est également la finalité économique qui a généré les mécanismes de sous-concession par les tenanciers de portions de leurs exploitations. Du bail à cens (sans puissance personnelle du bailleur sur le preneur) on passera au bail à rente foncière avec des variantes locales. On connaissait aussi de multiples alternances comme le droit d’assec permettant la culture sur un étang provisoirement vidé.

Peut-on songer à son utilisation pour améliorer la structure des copropriétés ? M. David Richard l’évoque dans son étude « Le volume immobilier : une alternative à la copropriété » Il faut d’abord se demander si l’on n’en trouve pas la trace dans certains anciens règlements de copropriété, parfois effacée par les adaptations de l’article 49. On songe au sort des emplacements extérieurs de stationnement définis comme un droit exclusif de jouissance sur le terrain commun. Les lots ont été annulés en l’absence de partie privative. Mais les copropriétaires dispensés de contribuer aux charges conservent le droit de stationnement.

Il faudra passer l’arrêt aux proposants sur l’appel d’offres du FUCA pour l’étude « Copropriété : vers une transition juridique » (Voir ci-dessous notre actualité)

La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances (art. 1244-4 C. civ.)

Deux huissiers et tous les frais à charge du syndicat : une mauvaise voie !

Nous publions en 11-3-3 Choix de la voie procédurale l’intégralité des textes fixant le régime de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances. Il nous paraît évident que la procédure d’injonction de payer restera, pour les syndicats de copropriétaires ayant un tribunal d’instance ou Juge de proximité donnant satisfaction la voie procédurale privilégiée.

« Copropriétés : vers une transition juridique »
Appel d’offre pour la réalisation de l’étude

La plateforme des achats de l’État comporte, à la date du 28 juillet 2016 le lancement de l’appel d’offres pour la rédaction d’un rapport d’étude et de recherche ayant pour objet « Copropriétés : vers une transition juridique » sous le n° 20/6-32-PUCA. La date de remise des plis est fixée au 5 octobre 2016.

Nous rappelons notre brève 34 consacrée à la présentation de cette étude par la Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA).  Voir l’appel à propositions de recherche

La consultation initiale a été lancée le 12 octobre 2015 et remise des projets le 20 novembre 2015 au PUCA directement. L’appel d’offres du 28 juillet 2016 ne fait aucune référence à la note relative aux « modalités et champ de la consultation » qui comportait des directives précises à l’intention des candidats.

En écho à ces cogitations in futurum nous nous proposons de présenter les opérations effectivement réalisées depuis 1960 pour la réhabilitation du foncier cévenol et la reconnaissance du droit au logement choisi. Nous montrerons que dans les deux cas (foncier non constructible et habitat) le recours éclairé à des solutions traditionnelles a permis l’obtention de résultats satisfaisants laissant espérer des progrès futurs subordonnés à la reconnaissance de ces actions par les pouvoirs publics. On trouve dans ces opérations des enseignements profitables pour la gestion des copropriétés.  01/08/2016

Le Ministère du logement piétine le décret Hoguet

Dans la réponse n° 91612 à M. de Mazières, député, on peut lire : « L'état daté est un document facturé par le syndic au copropriétaire vendeur permettant d'apporter une information, lors de l'acte de vente, sur les créances et les dettes du copropriétaire vendeur et de l'acquéreur vis-à-vis de la copropriété ».

L’art. 66 du décret du 20 juillet 1972 (Hoguet) dispose : « Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ». Le syndicat et le syndic sont les seules personnes désignées dans la décision de nomination et dans le contrat de syndic. Ce dernier ne peut recevoir aucune rémunération d’un copropriétaire et ne peut donc lui facturer une prestation.

Le mécanisme exact : le syndicat est tenu d’établir l’état daté. Le syndic effectue cette prestation en sa qualité de mandataire social du syndicat. Il en facture le coût au syndicat. Le paiement au syndic génère une charge qui est imputée au vendeur par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi.

À noter que le point 9 du contrat de syndic a fait l’objet d’un recours devant la Conseil d’État pour le même motif.12/07/2016

Les interventions policières dans les copropriétés

Jurisprudence de la Chambre criminelle de la Cour de cassation
Nous publions ce jour l’arrêt du 27 mai 2009 relatif à la mise en place par la police d’un système de captation d’images dans le parking souterrain d’une copropriété avec la seule autorisation du syndic

Publication de l’arrêt du 14 octobre 2015 relatif notamment à la portée procédurale de l’autorisation donnée à la police et à la Gendarmerie de pénétrer dans les parties communes. Quelles opérations les policiers et gendarmes peuvent-ils réaliser en vertu de cette autorisation ? De simples observations visuelles ? Oui ; des perquisitions ? Non bien sur  08/06/16

La responsabilité du syndic

Nous signalons l’insertion prochaine de la mise à jour de l’étude 2-1-5-7 consacrée à la responsabilité civile et pénale des syndics de copropriété professionnels ou non. 15/04/2016

 

 

 

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Mise à jour

13/11/2018

 

 

 

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