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JPM-COPRO

 

DROIT ET PRATIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ

Jean-Pierre MANTELET   DES Droit privé ©

 

PLAN DU SITE

 

 

ACTUALITÉS 08/03/2022

 

 

LE TIERS DISPOSANT DE COMPÉTENCES

Sous le titre « Pour vos travaux exigez des pros » le Particulier immobilier de Mars 2022 nous présente l’accompagnateur Renov’, l’ingénieur financier, le courtier en entreprises. On mentionne quand même l’architecte et enfin le tiers disposant de compétences.

 

Nous tentons une expérience qui est de présenter un remodelage de la loi de 1965 à droit constant pour l’essentiel, mais avec néanmoins quelques ratures. L’effort principal est un décrassage du texte pour retrouver son harmonie initiale tout en conservant les modifications importantes et justifiées de la législation. Cela sera un travail collectif dans des conditions à fixer, sans appui d’une commission, réalisé avec la plus grande humilité pour ceux qui ont connu les travaux de 1965.

28/01/2022

 

M A T E R A     Second Round

 

Par jugement du 24 janvier 2022, la 15e Chambre du Tribunal de Commerce de Paris a sanctionné MATERA pour les excès divers de sa campagne publicitaire. Les indemnités allouées sont sans commune mesure avec les demandes formulées.

L’Association des gestionnaires de copropriétés avait imprudemment demandé que soit condamné l’exercice illégal de l’activité de syndic par MATERA, qui ne dispose pas d’une carte professionnelle, et qui se prévaut de la garantie financière limitée à 100.000 € couvrant tout compte bancaire.

Il est bien certain que MATERA se présente désormais comme le prestataire extérieur visé par l’article 42 du décret du 17 mars 1967 : « Les dispositions de l’article 27 sont applicables au syndic [coopératif ndlr]. Celui-ci peut en outre, sous sa responsabilité, confier l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires de services extérieurs ».

Il existe depuis longtemps des syndics professionnels qui assistent des syndics coopératifs notamment pour la tenue de la comptabilité, la préparation des assemblées, le recouvrement des charges impayées, etc. C’est bien le syndic qui mandate le prestataire. L’assemblée peut être invitée à approuver le choix du syndic.

Il est hautement vraisemblable que la plupart des membres des syndicats ayant à ce jour adopté la convention MATERA pensent avoir choisi un syndic. Ils ont adopté le régime coopératif sans savoir de quoi il s’agit sauf l’espoir de défiler avec les fameuses pancartes « On a gagné ».

Évoquer l’article 42, c’est attirer l’attention sur le fait que c’est le copropriétaire syndic coopératif qui supporte tous les risques de la gestion, même en cas de faute manifeste du prestataire. Or les prestations demeurant à la charge du dit syndic ne sont pas minces. On le constatera à l’usage.

Il reste que la situation de MATERA sort, en l’état, relativement renforcée de ce second round par le débouté de la demande de constatation d’illégalité de son activité. Nous avons pris la liberté de conseiller à chacune des parties de ne pas faire appel !!!! On parle d’autres « affaires en cours ».

La sagesse est de suivre l’évolution de son développement mais plus encore la survenance d’incidents de gestion. Elle est aussi de limiter à l’information le rôle d’éventuelles forces spéciales.

 

ALLER ET RETOUR DE  L’ARTICLE 8-2 DE LA LOI

LA FICHE SYNTHÈTIQUE

 

La fiche synthétique regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti existe chez les syndics sérieux depuis des dizaines d’années. On peut rappeler le carnet d’entretien « torché » par le décret du 30 mai 2001 mais exalté par beaucoup de syndics et de conseillers syndicaux très dévoués. Puis oublié de nos jours par nos gouvernants.

Bref la fiche synthétique nous vient de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. Puis décret d’application n° 2016-1822 du 21 décembre 2016. Après une liste effarante de données à fournir le décret nous rassure en précisant que la fiche de synthèse peut être extraite du registre national des copropriétés. L’article 8-2 indique que le syndic met cette fiche à la disposition des copropriétaires dans la quinzaine de la demande. Le contrat de syndic doit comporter une pénalité financière forfaitaire en cas de retard à la remise. En outre « le défaut de réalisation de la fiche est un motif de révocation du syndic ». On note le caractère démentiel d’une telle sanction.

L’ordonnance n° 2019-1101 fait disparaître l’absurde sanction de révocation. Par ailleurs la seconde sanction est fixée à 15 € par jour de retard au-delà d’un mois de la demande. Il faut absolument faire disparaître ces punitions d’école primaire des textes parlementaires. Le CNTGI n’est il pas là pour en traiter ?

Au final une question : n’est-il pas possible de laisser à un copropriétaire le droit de requérir directement une copie de la fiche synthétique au teneur du registre ?       

.10/01/2022

 

 

ENFIN UNE RÉFORME DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ

21/11/2021

 

Le PUCA est une agence interministérielle chargée de « faire progresser les connaissances sur les territoires et les villes et éclairer l’action publique ».

C’est sur un de ses précédents appels d’offres qu’a été retenue la proposition du GRECCO, auteur d’un projet de réforme important et par ailleurs générateur direct ou indirect de nombreuses modifications du statut. On peut noter que présentement le GRECCO se présente comme une « Commission relative à la copropriété » sans caractère officiel jusqu’à présent.

Le 17 mai 2021 le PUCA a publié un nouvel appel à recherche pour un programme Ré)gé(né)rer (sic) les copropriétés. Deux des thèmes sont :

-      Le rôle des locataires dans le bon fonctionnement d’une copropriété

-      La manière dont les copropriétés interagissent avec les concepts classiques de la sociologie urbaine, ou avec d’autres objets urbains.

La première des candidatures vient de COPRO+ La copropriété réfléchie sous le titre « Faire du locataire un acteur de son habitat ». Son auteur, Pierre OLIVIER admet l’irrecevabilité de ses précédentes suggestions tendant à tout casser en instaurant un nouveau type de démembrement de la propriété la partie collective serait gérée par une entité de type SCI, juridiquement propriétaire des parties communes.

 

Il écrit alors : « Cette transition juridique étant, à ce jour, considérée impossible, nous souhaitons faciliter la transition énergétique à travers une transition comptable techniquement plus simple ». Une fois de plus l’énergétique se présente comme leader prôné par les sociologues mais honni (hélas !) par les habitants et pas seulement les copropriétaires. Hélas ? Parce qu’on ne peut nier son importance avant tout économique mais aussi technique. Honni parce qu’il est mal géré depuis des années par des partisans, - les uns honnêtes, d’autres financièrement trop intéressés, et d’autres encore malhonnêtes -, qui violent les principes élémentaires de la psychologie commerciale ou de la psychosociologie comme on veut.

Nous y reviendrons ! Donner un statut BDI (Bail à durée indéterminée) à la plupart des locataires ; les faire participer aux assemblés générales et aux conseils syndicaux. Il faudra un quinquennat pour s’atteler à une aussi noble tâche.

 

 

DU MONSTRE MATERA  AU RETOUR DU SYNDIC INDÉPENDANT

 

Une seule certitude dans l’affaire MATERA : c’est l’odieuse indécence de la campagne publicitaire, caractérisée par une invitation à se méfier comme se moquer des syndics de copropriété en place. Des nouveaux qui veulent casser les anciens, on peut en dresser une liste et aligner leurs traces comme au long des allées des cimetières.

Une surprise aura été de voir la Ministre du logement s’aventurer sur un terrain aussi dangereux et vanter une modernisation incertaine de la gestion des immeubles en copropriété. On peut excuser une prévision économique erronée mais certainement pas une participation active à une tentative de mise à mort de professionnels anciens auxquels tous les copropriétaires doivent sympathie et reconnaissance des services.

A ce moment c’est bien un syndic que les amateurs pensaient trouver. Matera dût admettre qu’il ne s’agissait que de l’assistance à un syndic coopératif conservant la responsabilité intégrale de la gestion et aussi la charge d’une grande partie des prestations imposées par l’administration du syndicat.

Pas syndic mais « néo-banque » ! Le journal « le Revenu » les définit ainsi : « Les néo-banques sont de nouveaux opérateurs bancaires qui viennent concurrencer les acteurs traditionnels en proposant, principalement via des applications mobiles sur téléphone, une gamme restreinte, mais à prix compétitifs, de services comme la tenue de compte ou les paiements via des cartes ou des virements ».

Matera nous explique que chaque syndicat coopératif peut conserver son compte bancaire séparé et aussi son livret A, mais que lui sont proposés par ailleurs un « compte de paiement » et un instrument de placement, totalement séparés et propres au syndicat concerné. Comment fonctionne ce mécanisme ? Il est lié à Treezor qui est une plateforme de Banking-as-a-Service centralisant et maîtrisant l’ensemble de la chaîne de paiement via une solution 100% APIsée (**). On nous dit encore que « cela permet aux sociétés telles que Matera d’intégrer le paiement de manière rapide et sécurisée. L’intégration de la solution de Treezor va permettre à Matera d’automatiser la gestion des paiements et de proposer un parcours client simplifié. Autre avantage, éviter aux syndicats de copropriétaires de multiplier les aller-retours entre différents établissements bancaires »

La détention ou même le simple maniement des fonds syndicaux exigent, à des degrés différents une garantie des fonds détenus ou maniés. Sur ce point Matera répond :

« Oui, vous pouvez nous faire 100% confiance :

·          Matera est un Agent de Prestataire de Service de Paiement, enregistré auprès de l'ACPR (Banque de France).

·          De plus, votre compte sera soumis à la double authentification afin de le prémunir contre d'éventuelles tentatives de fraude.

·          Enfin, comme dans toutes les banques, votre argent est couvert par la garantie des dépôts bancaires à hauteur de 100 000€. »

Cette garantie de 100 000 € est le plafond prévu pour n’importe quel compte en banque sous le contrôle du Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution (FGDR). Ne doit-on pas compter sur une intervention législative élargissant le champ de la garantie des professionnels immobiliers ? Pour les méchantes langues, l’un des objets de Matera pourrait être la collecte de fonds pouvant rapporter gros.

Notons que dans le monde des néo-banques on trouve des sociétés nouvelles qui ont  pour mission de payer les dépenses des grandes entreprises ! On parle déjà de paiements échelonnés savamment par une intelligence artificielle.

 

Nous finirons ce bref examen en signalant que ses collaborateurs ignorent les modalités de contrôle des comptes des syndicats coopératifs. Le conseil syndical en est bien entendu exclu, contrairement à ce qu’ils indiquent.

 

Avec humour et perspicacité, la rédaction des « Informations rapides de la copropriété » annonce une étude sur un retour des syndics indépendants !

Le syndic indépendant est en quelque sorte l’ancien membre de l’ancienne CNAB. Aucune activité commerciale, le cabinet est entièrement consacré à la gestion des copropriétés. Avec l’évolution des matériels informatiques le retour de ces professionnels est parfaitement concevable.

Le succès de cette transition sera subordonné à une formation professionnelle supérieure à la moyenne actuelle, couvrant tous les aspects de cette activité : le droit, la comptabilité, les techniques du bâtiment, l’informatique dédiée et les relations humaines, pour ne pas parler de la sociologie des copropriétés.

L’externalisation devra être minimale, à côté d’une informatisation maximale tout en écartant l’automatisation. Un simple exemple est l’automatisation néfaste des procès-verbaux d’assemblée générale.

Nous nous en tiendrons à ces quelques observations qui suffiront à faire apparaître notre sympathie pour cet éventuel revirement.

 

(**) Pour le spécialiste Mehdi Medjaoui, « Une API, c’est une interface logicielle qui permet à deux programmes, deux systèmes informatiques ou deux applications d’échanger des données de manière automatisée et programmable. Depuis l’ère du web, on parle d’APIs web. Prenons une tâche récurrente de votre quotidien, par exemple, admettons que vous envoyez un email avec un rapport Excel à votre supérieur tous les vendredis, alors une API pourrait le faire à votre place. Je prends aussi souvent l’exemple du bouton Like de Facebook qui est une partie de Facebook en dehors de Facebook. Donc quand je like un article sur Le Monde, j’interagis avec l’API de Facebook qui est ensuite en mesure de le redistribuer à tous les sites auxquels il est connecté et d’augmenter ainsi les compteurs de likes de manière simultanée ».

 

 

 

Garantie financière, comptes séparés, quid du régime Hoguet ?

Hypothèse de travail : les syndicats de copropriétaires sont dotés de « vrais » comptes bancaires séparés. Il n’existe plus de comptes pivots pour la réception des prélèvements ou l’émission des virements. Tous les mouvements financiers des syndicats sont réalisés par le truchement des comptes bancaires respectifs.

Question : Pourquoi l’article 3 2° de la loi du 2 janvier 1970 impose-t-il aux syndics de

« 2° Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à l’exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, pour les activités mentionnées à l’article 1er, à l’exception de celles mentionnées aux 6° et 9° du même article dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. » [ le 9° vise les syndics de copropriété qui ne peuvent déclarer qu’ils ne détiennent pas de fonds]

L’article 28 du décret du 20 juillet 1972 précise : « Le titulaire de la carte professionnelle ou la personne qui demande la délivrance de cette carte doit solliciter une garantie financière d’un montant au moins égal au montant maximal des fonds qu’il envisage de détenir. »

L’article 29 : « Le montant de la garantie financière fixée par la convention ne peut être inférieur au montant maximal des sommes dont le titulaire de la carte professionnelle demeure redevable à tout moment sur les versements et remises qui lui ont été faits à l’occasion des opérations mentionnées par l’article 1er de la loi susvisée du 2 janvier 1970. »

Et encore : « Sauf circonstances particulières dûment justifiées, le montant de la garantie financière ne peut être inférieur au montant maximal des sommes détenues au cours de la précédente période de garantie, calculé conformément aux dispositions des deux précédents alinéas. »

Or le syndic manie le compte bancaire comme un secrétaire comptable, sans détenir le moindre centime. Il ne reçoit aucun versement ni remise. Il n’a rien à rembourser. Il n’a rien détenu au cours de la précédente période de garantie. Il est donc impossible de déterminer le montant d’une garantie.

Comment la Chancellerie peut-elle tolérer un tel désordre réglementaire. Dans un litige plaidé par un ténor compétent, que pourrait-il se passer ?

Allons plus loin : le principe de la garantie financière doit-il être maintenu alors que le syndic ne détient plus les fonds des syndicats ? Ce n’est pas évident si l’on tient compte des frais générés par la garantie financière. Il est vrai que le syndic ou l’un de ses préposés peut détourner des fonds en les maniant. Le risque est beaucoup moins important. On peut alors songer à une mutualisation qui serait beaucoup moins coûteuse.

Une autre mesure serait efficace pour réduire ce risque et améliorer la gestion des syndicats : des contrôles de la bonne tenue des comptabilités qui pourraient être assurés par des préposés spécialistes moins onéreux que les experts comptables eux-mêmes.

De toute manière, il n’est pas possible de conserver une situation réglementaire aussi boiteuse. (28/10/2018)

LA QUALITE DE L’INFORMATION DANS LE MONDE DE LA COPROPRIETE

Les finances, les charges et les syndics professionnels

Les auteurs des sondages ont l’obligation de communiquer :

La liste des indications obligatoires ;

L’objet du sondage ;

La méthode selon laquelle les personnes interrogées ont été choisies, le choix et la composition de l’échantillon ;

Les conditions dans lesquelles il a été procédé aux interrogations ;

La proportion des personnes n’ayant pas répondu à l’ensemble du sondage et à chacune des questions ;

S’il y a lieu, la nature et la valeur de la gratification perçue par les personnes interrogées ;

S’il y a lieu, les critères de redressement des résultats bruts du sondage.

Au moment où l’ARC elle-même émet des doutes sur la fiabilité d’un sondage, Jérôme Augereau, journaliste chez PAP sort une alerte relative à la situation financière des copropriétés qui est fondée sur les résultats d’un Observatoire patrimonial des copropriétés (OPAC), émanation de l’ARC, portant sur 2000 syndicats dont 68 % en Ile de France. Le rapport a été établi en récupérant les documents comptables de ces copropriétés.

L’OPAC relève l’importance des impayés aux fournisseurs et celle de « la moyenne des copropriétaires débiteurs passant de 2014 à 2017 de 29 876 à 37 611 € ». Pour les causes, on nous ressort la rengaine des travaux de mise en conformité des ascenseurs, et plus sérieusement l’impécuniosité » des jeunes ménages se lançant à l’aveuglette dans l’acquisition prématurée d’un logement. Il faudrait nous préciser ce qu’est réellement la moyenne des copropriétaires débiteurs car le montant semble très excessif, sauf à inclure parfois la dette de communes débitrices de charges.

Nos observations visent essentiellement l’échantillon. Ne comporte-t-il que des syndicats adhérents de l’association, comme on peut le supposer ? Si la réponse est affirmative, il est évident que l’enquête concerne une population effectivement en difficultés juridiques et/ou financières. Les résultats ne donnent pas la situation des copropriétés françaises.

Dans un autre genre nous maintenons qu’il est impossible de présenter des données sur les charges présentant un intérêt général. Les copropriétaires ne peuvent tirer des enseignements probants que de l’étude comparative des comptes successifs d’une copropriété déterminée.

Nous émettons encore des doutes sur l’exploitation des documents comptables des copropriétés traitées. Nous savons tous que dans bien des syndicats l’annexe 1 fait apparaître des factures impayées pour 82 000 € alors qu’au 31 décembre le compte de banque est à 105 000 €. Il y a certes des impayés mais du fait du laxisme du syndic.

Nous étendons nos doutes aux enquêtes relatives aux syndics professionnels. Le coefficient élevé des renouvellements de mandat de syndic est plus probant que tous les sondages. A cet égard l’ARC nous sort en octobre 2018 une étude de la DGCCRF sur les contrats de syndic présentant « des résultats plus catastrophiques encore que prévu ». Or cette enquête porte sur l’année 2016 alors que le contrat de syndic est du 26 mars 2015.

Pour autant nous connaissons parfaitement les difficultés de certains copropriétaires, celles de certains syndicats, et les abus caractérisés de certains syndics largement minoritaires. Le monde de la copropriété a besoin de calme et de sérénité. Sortir en octobre 2018 des données de 2016 pour crier à la catastrophe est une mauvaise action.(23/10/2018)

 

 

Mise à jour

27/02/2022

 

 

 

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au 30/11/2018