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7 / 6.3

Emprunt du syndicat

 

 

Mise à jour au 20/04/2013

 

Le décret d’application de la loi du 22 mars 2012 (en son article 103) a été publié le11 mars 2013. Il présente l’inconvénient de ne comporter aucune disposition d’ordre comptable. (voir le texte).

Nous intégrons également le lien vers une étude que nous avions publiée à propos d’un article dans le site Le Cercle Les Echos (http://lecercle.lesechos.fr), contribution d’une nouvelle participante, Marie B. dont l’originalité était assez grinçante. Voir les emprunts du syndicat  

 

Mise à jour du 08/04/2012 :

Dans la précédente mise à jour du 08/03/2011 nous évoquions un projet de loi établissant un régime légal des emprunts du syndicat.

L’article 103 de la Loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives comble l’attente des praticiens. Voir ce texte.

Nous procédons à la restructuration complète de 7 / 6.3 en intégrant également :

- La régime du PTZ Eco collectif

- Le régime de l’emprunt du syndicat auprès des copropriétaires

- Le régime de l’emprunt souscrit pour le financement des travaux d’amélioration dans le cas d’application de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 (contribution différée sur dix annuités)

 

Mise à jour du 08/03/2011

Les pouvoirs publics semblent avoir pris conscience de la nécessité de mettre un terme aux controverses relatives à la possibilité qu’aurait le syndicat des copropriétaires de souscrire un emprunt en vue de financer des travaux décidés par l’assemblée générale.

A cet égard il faut reprendre en premier lieu deux principes du statut de la copropriété que nous considérons comme fondamentaux :

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale juridiquement transparente

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale dotée d’un patrimoine virtuel, exclusivement composée de créances et de dettes envers des tiers internes (les copropriétaires) et externes (les fournisseurs, les salariés, les organismes sociaux et fiscaux, etc…). A tout moment le total des dettes est égal au total des créances.  On parle alors d’une patrimoine de transit.

Il faut considérer en outre que le syndicat ne saurait imposer à un copropriétaire l’obligation d’emprunter alors qu’il estime être en mesure de payer au comptant tout appel de fonds à venir pour la réalisation de travaux. Les prérogatives du syndicat sont limitées à la possibilité de décider la constitution de provisions pour travaux futurs dans les conditions prévues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ce préfinancement anticipé est admissible.

Il en résulte qu’un emprunt du syndicat, au sens propre du terme, exige une décision d’assemblée prise qu’à l’unanimité des copropriétaires. C’est la solution qui semble être retenue dans le projet de loi en cours d’élaboration.

 

Le projet reprend par ailleurs la solution déjà ancienne du groupement d’emprunts individuels auprès d’un même établissement financier réalisé avec le concours du syndicat, dont l’exemple type est la formule « Copro 100 » d’Entenial, créée par le Comptoir des Entrepreneurs il y a plusieurs dizaines d’années.

La procédure habituelle est simple.

L’ordre du jour figurant dans la convocation à l’assemblée doit comporter une question distincte de celle relative aux travaux. La convocation doit être accompagnée d’un document d’information préable et d’un projet de résolution.

Le document d’information établi par l’établissement  financier précise les modalités de l’emprunt et, le cas échéant, certaines obligations administratives incombant au syndicat. Elles concernent généralement les cas de mutation de la propriété d’un lot ou la survenance d’un événement susceptible d’affecter les garanties de remboursement.

Il précise l’autonomie de chacun des prêts consentis et l’absence de solidarité des copropriétaires en cas de défaillance de l’un des emprunteurs dans le remboursement. Les frais d’emprunt comportent une assurance à ce titre.

Il est accompagné d’un projet de résolution. Ce projet ne peut faire l’objet d’aucun amendement sauf accord de l’établissement financier.

La résolution a pour objet :

De conférer au syndic le pouvoir de recueillir l’accord des copropriétaires désireux d’emprunter et de participer à la constitution des dossiers individuels qu’il collectera pour les présenter ensuite à l’établissement financier.

D’imposer aux copropriétaires emprunteurs les modalités de l’emprunt figurant dans le document d’information. Cette adhésion est confirmée de plus dans les formules individuelles de souscription à l’emprunt.

D’imposer au syndicat le respect des obligations administratives sus-évoquées.

Compte tenu de la liberté qui est laissée aux copropriétaires d’adhérer ou pas à la proposition présentée, comme également de choisir un autre mode d’emprunt, la résolution peut être adoptée à la majorité simple de l’article 24. Il semble toutefois que le projet comporterait l’obligation de l’adopter à une majorité identique à celle nécessaire pour la décision d’effectuer les travaux. Cette exigence serait mal venue car dépourvue de justification cohérente.

 

Une disposition du projet serait au contraire bienvenue : les créances sur les copropriétaires au titre du remboursement du prêt bénéficieraient des mêmes garanties que les créances du syndicat des copropriétaires. Il y aurait ainsi un nouveau type de subrogation légale parfaitement justifié.

On peut noter toutefois que les syndics auraient à veiller rigoureusement à l’établissement correct des états datés et surtout des oppositions à régulariser auprès des notaires en cas de vente d’un lot.

Il a été jugé, s’agissant d’un assureur des charges impayées, que le notaire ne doit notifier qu’au seul syndic l’avis de transfert de la propriété comme l’avis prévu par l’article 20 de la loi.

Sur ces points, les risques encourus par les syndics bénévoles ne sauraient être méconnus.

 

Les honoraires du syndic pour la rémunération des prestations fournies aux emprunteurs leurs seraient imputables dans les conditions prévues par l’article 10-1 de la loi. On peut s’attendre sur ce point aux récriminations habituelles. Il faut donc rappeler aux syndics professionnels que ce mécanisme est de nature à favoriser l’adoption de décisions d’effectuer des travaux qui génèrent des honoraires dont le montant n’est pas négligeable.

 

L’adoption de ce projet de loi est hautement souhaitable.

 

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Texte initial de l’étude

Le syndicat peut recourir à l’emprunt peut recourir à l’emprunt pour le financement de travaux ou d’opérations exceptionnelles.

Même sur le plan strictement comptable, l’emprunt du syndicat doit être distingué des opérations pour lesquelles le syndic est chargé seulement, par décision de l’assemblée générale, de recenser les copropriétaires désireux de solliciter un emprunt auprès d’un établissement financier désigné par l’assemblée, de regrouper les dossiers individuels et de les transmettre à cet établissement. Il s’agit en ce cas d’un groupement d’emprunts individuels.

La décision d’emprunt, prise par l’assemblée générale, est opposable à tous les copropriétaires. Le montant de l’emprunt fixé par l’assemblée est réparti entre les copropriétaires en fonction de la base de répartition applicable au coût des travaux décidés et financés par l’emprunt pour tout ou partie.

Nous décrivons ici le traitement comptable d’un emprunt souscrit par le syndicat des copropriétaires lui-même dans les conditions indiquées en 7/2.5.

 

Curieusement, l’emprunt du syndicat n’est pas enregistré dans la comptabilité du syndicat. Pendant le temps courant de l’encaissement des fonds empruntés jusqu’au complet remboursement, on ne peut trouver sa trace dans la balance générale du syndicat.

Outre le caractère anormal de ce recel d’information, un inconvénient majeur est le risque pour le syndic d’omettre l’existence de cet emprunt dans un état daté ou dans la note complémentaire l’accompagnant.

 

 

L’article  10 de l’arrêté du 14 mars 2005 indique que « l’enregistrement comptable des emprunts se limite à traiter les flux de trésorerie correspondants. »

Les écritures sont les suivantes.

A réception des fonds empruntés, le compte 712 « Emprunt » est crédité par le débit du compte 51 « Banques, établissements financiers et assimilés » avec le libellé « Emprunt travaux ».

Ce mécanisme n’est pas satisfaisant. Nous estimons en effet que les comptes individuels des copropriétaires doivent comporter la trace des opérations effectuées, tant en ce qui concerne le coût des travaux qu’en ce qui concerne le financement par emprunt.

Les écritures nécessaires s’entendent aussi bien des appels de fonds effectués (il peut s’agir dans ce cas d’un appel unique ), que de la quote-part de l’emprunt imputée à chacun des copropriétaires.

 

Pour le traitement des annuités d’emprunt, l’arrêté impose les opérations suivantes :

1) Préalablement au paiement de l’annuité dont le montant s’entend du capital et des intérêts :

- le compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou, s’il a été créé, le sous-compte 450-4 « Copropriétaire - emprunt » est débité par le crédit du compte 704 « Remboursement des annuités d’emprunts » ;

- le compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou, s’il a été créé, le sous-compte 450-4 « Copropriétaire - emprunts » est crédité par le débit du compte 51 au moment du paiement par les copropriétaires des sommes appelées en couverture des annuités d’emprunt.

 

2) Au moment du paiement des annuités d’emprunt :

Le compte 661 « Remboursement d’annuités d’emprunt » est débité de la totalité du montant de l’annuité par le crédit du compte 51 « Banques ».

 

Pour le suivi de l’emprunt, l’arrêté indique :

Le montant des annuités restant dû à la clôture de l’exercice au titre de l’emprunt est porté sur l’état financier (annexe n° 1 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires).

 

Ce dispositif ne permet pas aux copropriétaires de contrôler efficacement les opérations.

Il est vraisemblable que les syndics copropriétaires des immeubles importants prendront l’initiative d’enregistrer l’emprunt conformément aux règles de la comptabilité classique, en utilisant l’un des comptes du plan comptable. On voit mal quel reproche pourrait leur être fait à ce sujet.

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

14/04/2012