Les emprunts du
syndicat des copropriétaires
Une attaque contre les
emprunts de type COPRO 100
Nous avons trouvé dans le site Le Cercle Les Echos (http://lecercle.lesechos.fr) une
contribution d’une nouvelle participante, Marie B. dont l’originalité ne saurait
être négligée. L’auteure n’est ni une profane, ni une juriste. Son propos
s’inscrit dans le contexte économique et financier du Grenelle II
Copropriété.
Marie B.. note en premier lieu
que, dans les copropriétés, la mise en œuvre des travaux imposés par ce
dispositif exigera le recours à l’emprunt. C’est une évidence et
l’observation peut être étendue à d’autres types de travaux laissés aux bons
soins de copropriétaires, comme la réfection des couvertures.
Elle présente ensuite les
groupements d’emprunts individuels de type COPRO 100 comme des emprunts toxiques, dont elle
décrit les multiples défauts. Elle utilise pour ce type d’emprunt
l’expression « emprunt collectif à adhésion individuelle » (ECAI)
qui est admissible.
Elle suggère ensuite logiquement de recourir à l’emprunt
du syndicat au sens classique du terme, sans s’attarder, il est vrai, à le
décrire aussi finement que COPRO 100.
Marie B évoque au passage le problème posé par la
rémunération exigée par les syndics pour la souscription et le suivi des
emprunts. En parlant de « dîme » à
ce propos, elle va un peu loin dans la critique. Il est vrai que de nos
jours, une famille est « décimée »
quand tous ses membres ont été tués dans un accident !!!
Cette question est importante et nous exprimerons notre
avis.
Nous rappellerons enfin la proposition de loi de M.
Warsmann du 28 juin 2011 qui a pour objet précisément de
fixer le régime des emprunts du syndicat des copropriétaires.
Dans la reproduction de l’article ci-dessous, nous avons
inséré des observations en Bleu.
Les emprunts toxiques en copropriété :
les dangers des emprunts collectifs à adhésion individuelle (E.C.A.I)
La rénovation énergétique des copropriétés
anciennes nécessite le plus souvent le recours à l'emprunt. L’E.C.A.I
apparaît comme la solution qui permet à chacun de participer au projet...
L’examen approfondi des conditions de mise en œuvre de ces E.C.A.I, tant pour
les « bénéficiaires » que pour le syndicat des copropriétaires, fait
apparaître une situation moins idyllique.
1 La rénovation énergétique passe par
l’emprunt
La rénovation énergétique des immeubles anciens
nécessaire pour l’atteinte des objectifs du Grenelle requiert des programmes
coordonnés, assortis de budgets importants. Bien entendu ces budgets sont
très variables selon l’âge et la nature des bâtiments, mais pour clarifier
les enjeux, on peut situer l’ampleur de l’investissement moyen entre 15 000 à
20 000 € pour un appartement de type F3 de 75 m2.
En copropriété, où la maîtrise d’ouvrage est
diluée entre une « collectivité de copropriétaires » ce financement est
particulièrement délicat, d’autant qu’il correspond à des travaux sur parties
communes (l’enveloppe) et sur parties privatives (fenêtres et / ou isolation
intérieure).
Même pour les rares copropriétés qui ont pu
mettre en place des fonds travaux, les ressources disponibles et les
éventuelles subventions seront bien inférieures au besoin de financement.
Pour la grande majorité des copropriétaires, le
recours à l’emprunt est donc inéluctable.
2 La tentation de l’Emprunt Collectif à
Adhésion individuelle « E.C.A.I. »
Les promoteurs des projets de rénovation en
copropriété, conseils syndicaux, syndics et accompagnateurs externes, sont
confrontés à la recherche de solutions de financement accessibles à tous de
manière à faciliter l’adhésion du plus grand nombre au vote des travaux.
Les solutions de financement privées comme les
éventuelles aides et subventions sont fort disparates selon la situation
individuelle de chacun ce qui crée des dissensions au sein de la collectivité
et nuit à la capacité à « voter la même chose en même temps »
L’emprunt Collectif à Adhésion Individuelle,
apparaît alors comme la solution fédératrice susceptible de rassembler tous
les acteurs et de permettre à chacun de participer au projet. En effet les
conditions d’adhésion au prêt (propriétaire à jour de ses charges et non
interdit bancaire) sont beaucoup plus souples que celle d’un contrat
individuel (conditions de ressources, assurances et garanties, éventuellement
hypothèque). L’attrait est donc indéniable d’autant que le montant peut
couvrir 100% des travaux votés en AG et que ce type de contrat ne fait pas
appel à la solidarité entre copropriétaires l’organisme, se substituant, le cas
échéant, au copropriétaire défaillant pour le remboursement de ses
échéances.
JPM-COPRO : Marie B
ne semble connaître ni les sources anciennes, ni l’histoire des ECAI. Elle
fait erreur en indiquant qu’en cas de défaillance d’un copropriétaire dans le
remboursement, l’organisme « se substitue » au défaillant. Les
remboursements sont effectués par une assurance qui est subrogée dans les
garanties dont bénéficie le syndicat des copropriétaires (hypothèque,
privilèges, etc …) à l’encontre du débiteur.
La grande expérience des établissements financiers pratiquant les ECAI
les met à l’abri des risques encourus par les confrères n’ayant pas cette
pratique.
3 Les pièges du prêt collectif à
adhésion individuelle
L’examen approfondi des conditions de mise en œuvre
de ces E.C.A.I. et de leurs incidences, tant pour les « bénéficiaires » que
pour le syndicat des copropriétaires, fait apparaître une situation moins
idyllique.
L’illustration suivante est un cas d’école. Elle
concerne une copropriété de 200 lots instruisant un projet de rénovation
énergétique de 3 millions d’euros soit 15 000 € en moyenne pour un F3. La
copropriété a une situation économique saine (< 1 % d’impayé), elle est
gérée par un syndic professionnel. La simulation est faite sur un E.C.A.I. classique,
le prêt COPRO 100 du CREDIT FONCIER présenté par nombre de
syndics.
3.1 La durée
La durée normale d’amortissement d’une rénovation
énergétique globale est de 15 ans ou plus, sachant que la durée de « retour
sur investissement » par les économies d’énergie est probablement supérieure.
La durée raisonnable de l’emprunt serait donc de 15 ans pour un prêt bancaire
classique, mais la durée maximale du prêt COPRO 100, (assorti du taux le plus
élevé) est de 10 ans. Cela va donc augmenter le montant de chaque échéance.
3.2 Le taux
Le taux actuel annoncé du prêt COPRO 100 sur 10
ans est de 4,70%. Ce taux n’inclut pas le montant de la commission de
caution. En réalité la trimestrialité demandée pour 1 000 € empruntés est de 33,43
€. Cela correspond à un taux réel de 6%. En comparaison un copropriétaire en
situation financière normale et ayant de bonnes relations avec sa banque peut
obtenir des concours sur 15 ans à un taux inférieur à 4%.
3.3 Le montant de remboursement
En intégrant ces deux facteurs, le montant
trimestriel du remboursement pour un emprunt de 15 000 € sera bien différent
selon le choix :
• E.C.A.I COPRO
100 sur 10 ans : (33,43 x 15) → 501,45 €
• Prêt bancaire 4% sur
15 ans → 333,67 €
JPM-COPRO : Les sommes
empruntées pour la contribution à des travaux communs sont sans commune
mesure avec celles empruntées pour l’acquisition du bien. La durée de dix ans
est très suffisante dans la quasi totalité des cas. La préférence des
emprunteurs va souvent vers cinq ans.
Il est bon de comparer les taux. Mais
c’est le montant total des sommes mises à la charge de l’emprunteur, hors
remboursement du principal, qu’il faut prendre en considération. Il faut donc
prendre tous les postes dans un ECAI, mais aussi tous les postes dans un prêt
bancaire notamment les frais d’assurance de l’emprunteur et ceux
d’inscription des garanties prises par la banque.
Il faut en outre prendre en
considération la simplicité de mise en place de l’ECAI et l’absence de
garantie hypothécaire alors qu’elle est exigée par une banque. C’est le
caractère collectif de l’ECAI qui permet au préteur ou à l’assureur de
bénéficier des garanties du syndicat par le biais de la subrogation.
3.4 La dime syndic
Pour la mise en place de ce type de dispositif,
le contrat de syndic prévoit des honoraires complémentaires (en sus de la
gestion courante) avec deux niveaux de facturation :
• Une facturation forfaitaire initiale de 70 €
TTC par lot pour l’ensemble des copropriétaires (soit 14 000 € TTC)
correspondant à la mise en place de l’offre de prêt, la collecte et le
traitement des adhésions.
• Une facturation annuelle de suivi, répartie
entre les seuls adhérents, de 75€ TTC par opération (mouvement) sur le
dossier de prêt.
Le coût de la gestion du dossier de prêt, est une
véritable arme de dissuasion massive, au moins pour les copropriétaires «
avertis ». Dans le cas de référence il représente environ 50% du montant
annuel de prestation courante du contrat de syndic. Pour les copropriétaires
comme pour les observateurs externes, la correspondance des charges est
difficile à établir.
Le coût du suivi du dossier, difficile à prévoir,
alourdit encore les charges des adhérents et creuse l’écart entre les deux
solutions.
En résumé on peut constater que la solution E.C.A.I.
profite :
• A l’organisme financier qui prête à taux élevé
pour des risques « biens contrôlés »
• Au syndic qui, sous couvert de solution «
fédératrice », prélève des commissions sans aucun risque et favorise le vote
de travaux pour lesquels il percevra des honoraires importants.
JPM-COPRO : Les indications relatives aux prétentions
émises par les syndics figurent peut-être dans un contrat de syndic. Les
diverses rémunérations pouvant être exigées par un syndic sont en fonction de
ce qui a été accepté par l’assemblée générale qui l’a désigné. Il est vrai
que certains contrats de syndic comportent des clauses très critiquables à cet égard. Il appartient au conseil
syndical et à l’assemblée de les discuter.
En ce qui concerne l’information
initiale des copropriétaires, les prestations du syndic sont limitées à
l’insertion d’une question dans l’ordre du jour et à la diffusion du projet
d’emprunt présenté. La rémunération correspondante entre dans les frais de
l’assemblée générale.
Par la suite, le syndic peut percevoir
un honoraire au titre du traitement de chaque dossier d’adhésion à l’emprunt.
Les prestations sont relativement modestes et la rémunération doit être fixé
au temps passé forfaitisé, sans incidence du montant emprunté.
Dans le cas d’un ECAI, le suivi de
l’emprunt est réduit à des interventions en cas de mutation de la propriété
d’un lot. Ces prestations sont liées à la mutation et doivent être couvertes
par l’honoraire particulier propre à l’opération de vente.
Dans la
pratique, lorsque le projet de « contrat de syndic » a été
soigneusement discuté par le conseil syndical puis l’assemblée générale, les
honoraires sont très largement inférieurs à ce qui indiqué par l’auteure.
Dans le
cas d’un emprunt du syndicat, les prestations imposées au syndic sont
beaucoup plus importantes. Il doit en effet collecter les remboursements
périodiques au même titre que les provisions sur charges, pendant toute la
durée du prêt soit quinze années dans l’exemple traité.
4 Les conséquences de l’E.C.A.I.
4.1 La triple peine pour les « obligés »
Lorsqu’il est possible, le choix de chaque
copropriétaire est donc évident.
En pratique il ne restera pour adhérer à
l’E.C.A.I que les copropriétaires non éligibles aux prêts bancaires. Ils
devront donc subir une triple peine : taux plus élevé, durée plus réduite et
dîme récurrente du syndic.
C’est une véritable discrimination financière qui
va accélérer et aggraver la plongée dans le surendettement des
copropriétaires en délicatesse avec leur banque.
4.2 Le risque pour le syndicat : le
leurre de la non solidarité
L’absence de solidarité du syndicat en cas de
défaillance des copropriétaires « adhérents » est un leurre. En effet le
copropriétaire qui ne pourra pas rembourser son emprunt ne pourra pas a
fortiori rembourser ses charges de copropriété, dettes sur lesquelles la
solidarité entre copropriétaires joue pleinement, et il faudra donc, dans un
climat hostile, résoudre les difficultés prévisibles du syndicat, aggravées
par cette forme d’emprunt.
JPM-COPRO : Ces affirmations sont totalement
infondées. Dans le cas d’un ECAI l’organisme préteur ne peut agir contre le
syndicat en cas de défaillance d’un copropriétaire dans le remboursement. Il
est vrai que le débiteur peut être également dans l’incapacité de payer ses charges
courantes. Le syndic doit alors procéder au recouvrement judiciaire et l’on
peut arriver à la solution extrême de devoir envisager la saisie immobilière
du lot. Cette opération doit être menée de concert avec l’organisme prêteur
et l’assureur.
La situation se présente de manière
identique dans le cas d’un emprunt bancaire courant qui peut aussi être
accompagné d’un défaut de paiement des charges courantes. Mais le syndicat
doit alors payer néanmoins la totalité de l’échéance périodique de remboursement.
Il doit faire son affaire ensuite du recouvrement de l’ensemble de ses
créances sur le copropriétaire concerné.
4.3 La zizanie dans la collectivité
Lors des assemblées générales, les débats sur ces
divergences d’intérêts sont de nature à freiner les décisions collectives et
à accentuer les prises de décision absurdes. Notons par ailleurs que les
incohérences législatives de la loi de 1965 ouvrent de larges boulevards aux
contestataires pour remettre en cause, dans les prétoires, les décisions
prises en AG.
4.4 L’échec du Plan Bâtiment Grenelle
Chantier Copropriété
L’E.C.A.I., structurellement « divergent » n’est
pas le bon « chausse-pied » pour faire accepter la prise de décision commune
sur les travaux importants difficilement finançables dans la pratique. Le
dispositif n’est donc pas adapté pour favoriser l’atteinte des objectifs du
Plan Bâtiment Grenelle Chantier Copropriété.
JPM-COPRO : On
voit apparaître ici le fondement réel de la contribution de Marie B. Il faut
remanier complètement le statut de la copropriété en fonction des besoins
prépondérants du Plan Bâtiment Grenelle Chantier Copropriété.
Nous avons déjà évoqué les
propositions des fondateurs de Syndic + qui veulent transformer les syndicats
de copropriétaires en sociétés immatriculées et déposant leurs comptes
annuels.
En l’espèce, rien n’interdit
d’utiliser un ECAI pour le financement de travaux effectués dans le cadre du
Grenelle Chantier Copropriété. L’auteure ne fournit aucune indication précise
à propos d’une incompatibilité réellement établie.
5 Le besoin : un emprunt réellement
collectif à la personne morale « copropriété »
La problématique de la rénovation énergétique met
bien en évidence les déficiences génétiques du statut de la copropriété, dans
lequel le collectif est secondaire par rapport au droit de propriété
individuelle.
Le problème de financement, pour les copropriétés
encore solvables serait grandement simplifié par une approche collective,
avec une réelle solidarité, autour d’une entité « copropriété » bénéficiant
d’une effective personnalité morale. Elle aurait notamment une capacité
d’emprunt auprès des banques et la capacité à recevoir les aides publiques
attribuées collectivement et non individuellement. L’emprunt qui correspond à
un investissement collectif sera alors remboursé de manière équitable par
tous les copropriétaires pendant la durée d’amortissement (et donc transféré
implicitement, sans formalité, en cas de mutation).
La gestion administrative serait considérablement
allégée avec un seul emprunt et une ligne de charge financière par lot, pour
le remboursement.
L’ensemble des dispositions préconisées pour la
gouvernance, la gestion comptable et la prise en compte des travaux est
décrit dans notre ouvrage « Sauvons les copropriétés - Ce qu’il faut changer
».
En complément, nos suggestions sur le projet de
PTZ copropriété suggèrent des modalités pratiques de gestion de ces prêts de
nature à favoriser les prises de décision favorables à l’atteinte des
objectifs du Grenelle.
JPM-COPRO : La loi du 10
juillet 1965 a eu le mérite de comporter le germe du droit individuel de
copropriété. Il consacre la conception unitaire du régime moderne de la
copropriété. Dupont ayant acquis le lot 15 est propriétaire du volume d’espace
constituant la partie privative de lot. Propriétaire indivis des parties
communes, il peut les utiliser et bénéficier des services communs.
Il exerce son droit de copropriété
au sein d’une « communauté
immobilière », - pour reprendre la traditionnelle expression provençale. Il jouit des avantages que lui
procure la charte commune et subit les contraintes qu’elle lui impose.
L’avenir de cette institution ? On le trouve dans des
travaux universitaires tels que l’ouvrage de Florence Bayard-Jammes « La
nature juridique du droit du copropriétaire immobilier » (LGDJ Paris
2003 Préface du Professeur D. Tomasin). Ils privilégient l’observation du
fonctionnement banal de syndicats de copropriétaires banaux, sans négliger la
survenance de pathologies spécifiques, ni l’étude des mesures préventives et
des traitements réparateurs. Ils annoncent la réception par le droit français, dans le projet de réforme
du Code civil, de l’acte juridique collectif qui sera le support d’un droit
spécifique des conventions et institutions collectives. Il sera alors
possible d’exprimer toutes les richesses que recèle la loi du 10 juillet 1965
pour aboutir à une véritable transfiguration du statut de la copropriété.
Les bonnes intentions ne peuvent fructifier à l’insu du bon
sens commun. « On ne peut se soulever en se tirant par les
cheveux ». Cela vient de nous être rappelé utilement.
Traiter le problème du financement des travaux en
restreignant l’étude aux « copropriétés encore solvables »,
c’est présenter de l’ensemble du secteur une image très abusivement
réductrice.
Prôner sur tout cela « une approche collective, avec
une réelle solidarité, autour d’une entité
copropriété bénéficiant
d’une effective personnalité morale » c’est nier dérisoirement la
réalité incontestable du groupement des copropriétaires en une collectivité
dotée de la personnalité morale. C’est aussi tenter d’introduire dans
l’institution une dose d’angélisme en proclamant la nécessité d’une
solidarité juridique et financière absolue, alors qu’elle serait incompatible avec la sauvegarde du
patrimoine propre à chacun des copropriétaires.
On commence seulement à comprendre les conditions dans
lesquelles sont réalisés les travaux de « requalifications » de certains
quartiers, aux frais des contribuables locaux, régionaux, voire nationaux
pour une grande part. On est tenté d’y voir une sympathique solidarité
parfois assombrie par la revente rapide d’un lot fortement revalorisé par les
travaux de réhabilitation. C’est bien le copropriétaire aidé qui empoche la
plus-value.
En conclusion, à
propos de l’emprunt du syndicat :
Il n’y a d’emprunt
du syndicat qu’en vertu d’une décision prise à l’unanimité des voix de tous
les copropriétaires.
Dans ce cas le
service de l’emprunt est assuré par le syndic pendant la durée du
remboursement.
En cas de
défaillance d’un copropriétaire dans le remboursement du prêt, le syndicat
doit payer néanmoins l’intégralité de la somme venue à échéance. Ce qui
impose aux autres copropriétaires de consentir une avance pour couvrir
l’impayé de leur consort.
Il est possible de
remédier à ces inconvénients. Ces remèdes ont un coût.
Il est donc bien
évident que l’emprunt collectif à adhésion
individuelle présente depuis un bon demi-siècle des avantages appréciés par
les copropriétaires, les syndics et les entrepreneurs eux-mêmes. On ne voit
pas pourquoi il y aurait lieu de recourir à un autre type d’emprunt
présentant des inconvénients manifestes.
Tout
s’éclaire quand on apprend in fine que Marie B a collaboré à l’ouvrage
récent « Sauvons les copropriétés - Ce qu’il faut changer ». Nous rappelons
nos commentaires sur cet ouvrage dans la note de lecture du 15 octobre 2011
reproduite ci-dessous.
Les auteurs, Cécile Barnasson et Pierre Olivier font dans
la gestion, le management et l’informatique. Ils n’ont de la copropriété
qu’une expérience récente. Ayant jugé que « la loi de 1965 tue »
(sic), ils se présentent en invoquant Proudhon pour dessiller les
copropriétaires abusés et étayer les immeubles décrépits !!
Profanes en droit, ils décrivent la copropriété comme
« une indivision forcée dont le statut vise à protéger les droits des
copropriétaires les uns contre les autres ». C’est le Grenelle II
Copropriété qui les a menés à la Révélation : il faut casser le régime
des syndicats dépourvus de SIRET ! ; « Un autre regard sur la copropriété : une vision d’entreprise. »
De fait une Société de Copropriété (SDC), immatriculée, SIRETée, avec
publication des comptes, un régime fiscal, administrée par un Conseil
d’administration et son Président, représentant légal. En sus un gestionnaire
prestataire ou salarié et l’externalisation des tâches :
expert-comptable, commissaire aux comptes, contrôleur de gestion, architectes
et bureaux d’études, avocats, etc. Où trouver les éléments pouvant être
associés à une pareille opération ? Tout est prévu. Un encart vous
indique COPRO + avec ses compétences, ses options et ses
tarifs ! Voir le site de COPRO+
Il convient
de retirer au Ministère de la Justice la tutelle du régime de la copropriété
et de la réserver au Ministère de l'écologie, du
développement durable, des transports et du logement. Ensuite, il suffirait
de créer des « SCI d’attribution » qui n’attribueraient
pas !! Dès lors les
« acteurs internes » n’auraient souci que de « se
rassembler autour d’une œuvre commune plutôt que de s’opposer sur des
intérêts individuels »
Faut-il enfin rappeler qu’à ce sujet M. Warsmann a déposé
le 28 juillet 2011 une proposition de loi qui n’est pas dénuée d’intérêt.
Elle est partiellement critiquée à propos du cautionnement solidaire exigée
par ce qui serait l’article 26-7 nouveau de la loi. Le texte est reproduit ci
dessous dans la mesure où il concerne les syndicats de copropriétaires.
L’emprunt du syndicat de copropriétaires
Proposition de
loi de M. Warsmann (28 juillet 2011)
Simplification du droit du logement, de
l’aménagement
et de la construction
Article 80
I. – La loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi
modifiée :
1° Après l’article 26-3, sont insérés des
articles 26-4 à 26-8 ainsi rédigés :
« Art. 26-4. – L’assemblée
générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix des copropriétaires, décider la
souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires
pour le financement soit de travaux régulièrement votés concernant les
parties communes ou d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes
d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés.
« Toutefois, par dérogation au
premier alinéa, l’assemblée générale peut, à la même majorité que celle
nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou
d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d’acquisition
conformes à l’objet du syndicat, voter la souscription d’un emprunt bancaire
au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires
décidant d’y participer.
« Les copropriétaires qui décident de participer à
l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de
l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des
dépenses. À peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir
dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal
d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants, et,
pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée
générale.
« Art. 26-5. – Le contrat de
prêt conclu en application de l’article 26-4, conforme aux conditions
générales et particulières du contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de
l’assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du
délai de recours de deux mois prévu au deuxième alinéa de l’article 42.
« Art. 26-6. – Le montant de
l’emprunt mentionné à l’article 26-4, qui ne peut excéder le montant total
des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer, est
versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires,
représenté par le syndic.
« Seuls les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt
sont tenus de contribuer :
« – à son remboursement au syndicat en fonction
du montant pour lequel ils participent à l’emprunt, et selon la grille
générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses selon les
principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ;
« – au paiement au syndicat des intérêts, des
frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant pour lequel ils
participent à l’emprunt et selon la grille spécifique établie pour la
répartition des accessoires.
« Art. 26-7. – Le syndicat des
copropriétaires est garanti, en totalité, sans franchise et sans délai de
carence, par un cautionnement solidaire, après constat de la défaillance d’un
copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4 pour les
sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des
accessoires.
« Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un
engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée,
par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l’article
L. 518-1 du code monétaire et financier.
« Au regard du privilège prévu au 1° bis
de l’article 2374 du code civil, les sommes correspondant au remboursement de
l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement
des charges et travaux. Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est
subrogée de plein droit dans l’exercice du privilège du syndicat des
copropriétaires prévu au même 1° bis.
Le
lien profond vers l’article de Marie B est :
http://lecercle.lesechos.fr/economie-societe/immobilier/221140271/emprunts-toxiques-copropriete-dangers-emprunts-collectifs-a-ad
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