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LOI n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives (1) Chapitre VI : Simplification du droit du logement, de l’aménagement et de la construction Note JPM : Voir à la suite du texte nos observations critiques Article 103 I. ― La loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis est ainsi modifiée : 1° Après l’article
26-3, sont insérés des articles 26-4 à 26-8 ainsi rédigés : « Art. 26-4. -
L’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix des
copropriétaires, décider la souscription d’un emprunt bancaire au nom du
syndicat des copropriétaires pour le financement soit de travaux
régulièrement votés concernant les parties communes ou de travaux d’intérêt
collectif sur parties privatives régulièrement votés, soit des actes
d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et régulièrement votés. « Par dérogation au
premier alinéa, l’assemblée générale peut également, à la même majorité que
celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de
travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, voter la souscription
d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet
emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques
accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés. « Par dérogation au
premier alinéa, l’assemblée générale peut, à la même majorité que celle
nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou de
travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes
d’acquisition conformes à l’objet du syndicat, voter la souscription d’un
emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls
copropriétaires décidant d’y participer. « Les copropriétaires
qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au
syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans
la limite de leur quote-part des dépenses. A peine de forclusion, la
notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter
de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les
copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires,
à compter de la tenue de l’assemblée générale. « Art. 26-5. - Le contrat de prêt conclu en application de l’article
26-4, conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat
de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale, ne peut être signé
par le syndic avant l’expiration du délai de recours de deux mois prévu au
deuxième alinéa de l’article 42. « Art. 26-6. - Le
montant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4, qui ne peut excéder le
montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y
participer, est versé par l’établissement bancaire au syndicat des
copropriétaires, représenté par le syndic. « Seuls les
copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de contribuer : « 1° A son
remboursement au syndicat, en fonction du montant pour lequel ils participent
à l’emprunt et selon la grille générale établie pour la répartition des
quotes-parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et
30 ; « 2° Au paiement au
syndicat des intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction
du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille
spécifique établie pour la répartition des accessoires. « Art. 26-7. - Le
syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans
délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la
défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné à
l’article 26-4 pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au
paiement des accessoires. « Le cautionnement
solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une
entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou
une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et
financier. « Au regard du
privilège prévu au 1° bis de l’article 2374 du code civil, les sommes
correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des
accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux. Après mise en
œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice du
privilège du syndicat des copropriétaires prévu au même 1° bis. « Art. 26-8. - Lors
d’une mutation entre vifs du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt
mentionné à l’article 26-4, même si cette mutation est réalisée par voie
d’apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre
du remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires
deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d’accord du prêteur et de
la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau
copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces accords.
» ; 2° Après la première
phrase du premier alinéa de l’article 33, est insérée une phrase ainsi rédigée
: « Les copropriétaires
qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion,
notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la
notification du procès-verbal d’assemblée générale. » II. ― Les
modalités d’application des articles 26-4 à 26-8 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont
fixées par décret en Conseil d’État. III. ― Le I est
applicable à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la publication du
décret en Conseil d’État prévu au II. (1)
Loi n° 2012-387. ― Travaux préparatoires : Assemblée nationale :
Proposition de loi n° 3706 ; Rapport de M. Etienne Blanc, au nom de la
commission des lois, n° 3787 ; Avis de M. Serge Grouard, au nom de la
commission du développement durable, n° 3724 ; Avis de M. Dominique Dord, au
nom de la commission des affaires sociales, n° 3726 ; Avis de M. Michel
Raison, au nom de la commission des affaires économiques, n° 3766 ;
Discussion les 11 et 12 octobre 2011 et adoption, après engagement de la
procédure accélérée, le 18 octobre 2011 (TA n° 750). Sénat : Proposition de
loi, adoptée par l’Assemblée nationale, n° 33 (2011-2012) ; Rapport de M.
Jean-Pierre Michel, au nom de la commission des lois, n° 224 (2011-2012) ;
Avis de Mme Catherine Procaccia, au nom de la commission des affaires
sociales, n° 214 (2011-2012) ; Avis de MM. Martial Bourquin et Hervé Maurey,
au nom de la commission de l’économie, n° 223 (2011-2012) ; Avis de Mme
Nicole Bricq, au nom de la commission des finances, n° 225 (2011-2012) ; Avis
de M. Claude Domeizel, au nom de la commission de la culture, n° 227
(2011-2012) ; Discussion et rejet le 10 janvier 2012 (TA n° 43, 2011-2012).
Assemblée nationale : Proposition de loi, rejetée par le Sénat, n° 4153 ;
Rapport de M. Etienne Blanc, au nom de la commission mixte paritaire, n°
4185. Sénat : Rapport de M. Jean-Pierre Michel, au nom de la commission mixte
paritaire, n° 266 (2011-2012). Assemblée nationale : Proposition de loi,
rejetée par le Sénat, n° 4153 ; Rapport de M. Etienne Blanc, au nom de la
commission des lois, n° 4217 ; Discussion et adoption le 31 janvier 2012 (TA
n° 836). Sénat : Proposition de loi, adoptée par l’Assemblée nationale en
nouvelle lecture, n° 320 (2011-2012) ; Rapport de M. Jean-Pierre Michel, au
nom de la commission des lois, n° 366 (2011-2012) ; Discussion et rejet le 20
février 2012 (TA n° 77, 2011-2012). Assemblée nationale : Proposition de loi,
rejetée par le Sénat en nouvelle lecture, n° 4367 ; Rapport de M. Etienne Blanc,
au nom de la commission des lois, n° 4397 ; Discussion et adoption définitive
le 29 février 2012 (TA n° 871). ― Conseil constitutionnel : Décision n°
2012-649 DC du 15 mars 2012 publiée au Journal officiel de ce jour. Commentaire : La possibilité pour le syndicat de recourir à un emprunt
est reconnue, mais strictement encadrée. Le principe fondamental est l’exigence d’une décision
unanime des copropriétaires. En outre l’objet de l’emprunt est limité au
financement : de travaux régulièrement votés concernant les parties communes de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives régulièrement
votés des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat et
régulièrement votés Il peut s’agir d’acquisitions mobilières ou
immobilières. Le principe comporte deux dérogations permettant une
décision majoritaire d’emprunter : Emprunt
collectif pour le préfinancement de subventions publiques Lorsque l’emprunt
a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au
syndicat pour la réalisation de travaux votés concernant les parties communes
ou de travaux d’intérêt collectif sur parties privatives Le préfinancement
par emprunt des subventions notifiées est une procédure un peu surprenante !!
Emprunts individualisés Lorsque l’emprunt a pour objet le financement soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux
d’intérêt collectif sur parties privatives soit des actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat L’emprunt est alors souscrit au bénéfice des seuls copropriétaires
décidant d’y participer Dans les deux cas la décision doit être prise à la même majorité que celle nécessaire au
vote des travaux ou des actes d’acquisition. Il peut s’agir,
selon les opérations envisagées, de la majorité simple, de la majorité de l’article
25 ou de la double majorité de l’article 26. On doit noter une différence sensible avec l’ancienne
pratique des groupements d’emprunts individuels de type COPRO 100. Elle
exigeait seulement un vote à la majorité simple autorisant le syndic à
recueillir les demandes d’emprunt formulées par certains copropriétaires
ayant préalablement eu connaissance des conditions et modalités de l’emprunt
proposé. Cette décision qui ne pouvait porter préjudice à personne était
toujours adoptée. Les modalités écartaient en effet toute solidarité du
syndicat avec les emprunteurs. La suite de l’opération était l’affaire de ces
derniers. Désormais la décision relative à la souscription
d’emprunts individualisés pourra exiger
la majorité de l’article 25 et, dans certains cas, celle de l’article
26 puisque l’objet de l’emprunt peut être étendu à des travaux
d’améliorations décidés par le syndicat (le texte vise explicitement
l’article 30 de la loi). On peut penser que certains copropriétaires non désireux
d’emprunter s’opposeront à la souscription d’un emprunt qui ne les concerne
pas et sera susceptible d’engager le syndicat nonobstant les garanties
prévues par le texte. Régime des emprunts Les dispositions des articles 26-5 et 26-6 concernent
« le prêt conclu en
application de l’article 26-4 ». Toutefois elles ne visent que les emprunts
individualisés. Le contrat de prêt
conclu en application de l’article 26-4, conforme aux conditions générales et
particulières du projet de contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de
l’assemblée générale, ne peut être signé par le syndic avant l’expiration du
délai de recours de deux mois prévu au deuxième alinéa de l’article 42. Le montant de
l’emprunt mentionné à l’article 26-4 ne peut excéder le montant total des
quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d’y participer. Il est versé par
l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le
syndic. Seuls les
copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de contribuer : « 1° A son remboursement au syndicat, en
fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la
grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses
selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 ; « 2° Au paiement au syndicat des
intérêts, des frais et des honoraires y afférents, en fonction du montant
pour lequel ils participent à l’emprunt et selon la grille spécifique établie
pour la répartition des accessoires. On trouve ici encore une différence sensible avec la
pratique ancienne. Le service de l’emprunt doit être assuré par le syndicat
alors qu’il était assuré précédemment par l’établissement financier. Il
s’agira pour le syndic, - a fortiori pour le syndic bénévole -, d’une tâche
astreignante. Elle justifiera une rémunération pour les syndics
professionnels. Notons toutefois que le texte
semble ajouter à l’article 10-1 de la loi en permettant l’individualisation
des « frais et honoraires y afférents ». Les garanties de l’emprunt Le syndicat des
copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de
carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d’un
copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné à l’article 26-4 pour les
sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des
accessoires. Le cautionnement
solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une
entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou
une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et
financier. Au regard du
privilège prévu au 1° bis de l’article 2374 du code civil, les sommes
correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des
accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux. Après mise en
œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l’exercice du
privilège du syndicat des copropriétaires prévu au même 1° bis. Il n’est pas douteux que les syndicats auront à avancer
des fonds en cas de défaillance d’un emprunteur. Que faut-il en effet entendre par « constat de la
défaillance d’un
copropriétaire bénéficiant de l’emprunt » ? Faut-il envisager un
lien avec les phases de la procédure de dépréciation de la créance ? Ce qui justifie nos précédentes observations relatives au
vote de l’emprunt !!! Sort de l’emprunt en cas de mutations entre vifs du lot Lors d’une
mutation entre vifs du lot d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt
mentionné à l’article 26-4, même si cette mutation est réalisée par voie
d’apport en société, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre
du remboursement de l’emprunt ainsi que du paiement des accessoires
deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d’accord du prêteur et
de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au
nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces
accords. Comptabilisation de l’emprunt C’est sans doute le décret d’application qui fixer les
modalités du traitement comptable. On veut croire qu’il ne sera pas
simplement traité en extra comptable !!! La première conséquence de cette réforme sera un retard
de trois à quatre mois, au mieux, du démarrage des travaux. La seconde sera l’alourdissement sensible des frais liés
à l’opération envisagée. Il faut aussi songer au sort des copropriétaires désirant
emprunter et confrontés à un rejet par l’assemblée de la résolution
nécessaire. |
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