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Réforme du statut de la
copropriété Réforme du régime des
professions immobilières Nous avons décidé de regrouper ci-dessous les différentes propositions qui ont été formulées depuis deux ans au sujet du statut de la copropriété, d’une part, du régime des syndics professionnels. Nous suivrons dans cette étude l’évolution de ces réflexions I. l’ordre
des métiers de l’immobilier ( fnaim
mars 2009) II. la proposition de loi charasse (septembre 2009 III. projet de loi (première version juin 2010) IV. projet de loi
(seconde version novembre 2010) V. projet
de réforme ( arc septembre 2011 ) I. l’ordre des métiers de l’immobilier ( fnaim mars 2009) Retour à …l’Ordre
des syndics ? On trouve ce samedi matin dans les alertes Google le
communiqué suivant : « Pour garantir transparence et qualité des services, les
professionnels de la Fnaim envisagent de créer un Ordre. A l'instar des
géomètres ou des architectes, la fédération nationale de l'immobilier
réfléchit à la création d'un Ordre des métiers de l'immobilier qui
regrouperait tous les acteurs du marché de l'existant, à savoir les agents
immobiliers, les administrateurs de biens, les syndics de copropriété, les
diagnostiqueurs, les experts. Cet Ordre permettrait au secteur de
l'immobilier de retrouver une certaine aura mise à mal pendant la période
euphorique. » et sur le site
de l’ARC un «
abus » ( voir l’abus 1737
), dont nous extrayons ce qui suit : **** «pourquoi ne pas mettre en place un ORDRE , « L’ORDRE apparaît ainsi à certains comme le dispositif à mettre en place au plus vite. « L’«ordre » est-il une réponse vraiment alternative à la situation d’in-contrôle actuel ? · En quoi ne sera-t-il pas une super-couverture de plus pour la profession ? · En quoi un tel ordre pourra-t-il garantir non seulement une vraie régulation (et QUI va fixer les règles ?) mais aussi l’application de réelles sanctions en cas d’inobservation ? · [ Nos amis Belges dispose déjà d’un tel « ordre », dont ils sont particulièrement mécontents, semble-t-il, mais nous allons vérifier ] · Comment les associations représentatives pourront-elles, d’une façon ou d’une autre, être partie prenante d’un dispositif qui, par essence, est un dispositif « entre professionnels », etc, etc. « Comme on le voit, il ne s’agit pas de lancer un mot ou une idée pour faire bien. Il faut voir ce qu’il y aurait derrière le décor et en quoi cela pourrait ou non, réellement répondre aux problèmes que vivent les usagers (les mandants). « Nous sommes prêts naturellement à engager des réflexions et discussions à ce sujet avec tous ceux qui pensent que cette idée d’« ordre » pourrait nous sortir de la situation actuelle et allons demander à rencontrer les principales organisations et autorités concernées par ce problème. Néanmoins nous garderons toute notre vigilance, comme d’habitude, et saurons poser les vraies questions c’est-à-dire les questions qui concernent l’intérêt des copropriétaires. À suivre, donc ! » **** Observations JPM-COPRO Notons d’abord une différence importante entre les deux
propositions La FNAIM parle d’un Ordre des métiers de l'immobilier qui intégrerait les agents immobiliers et les autres activités immobilières. La notion d’Ordre est incompatible avec les activités commerciales par nature. L’activité de syndic est civile par nature. C’est la seule branche susceptible d’être constituée en Ordre. A cet égard, la suggestion faite par l’ARC d’un Ordre des syndics est la seule acceptable. Dans le passé, l’organisation de Chambres des professionnels immobiliers a été proposée par M. René Coty en 1924, par M. Chaulin Servinière en 1937. Des propositions restreintes aux administrateurs de biens ont été présentées par M. Coudray en 1950, et aux seuls agents immobiliers, par M. Taillade en 1951. A l’égard des syndics, la réglementation des professions immobilières a toujours été polluée par la confusion de cette activité avec celle d’agent immobilier. Il est bien entendu que « polluée » s’applique ici à la confusion juridique et non à l’activité d’agent immobilier. Les propositions de création d’un Ordre des syndics ont été abandonnées parce qu’en province les fonctions de syndic étaient assurées soit par des architectes, relevant eux-mêmes d’un Ordre soit par des agents immobiliers commerçants. La loi Hoguet a été conçue pour assurer la sauvegarde des vendeurs et acquéreurs de biens immobiliers, accessoirement celles des bailleurs faisant gérer leur bien par un administrateur de biens. On y a greffé diverses dispositions relatives aux syndics professionnels. C’est ainsi que l’article 64 du décret d’application dispense le syndic de copropriété de tout mandat écrit, la désignation par l’assemblée générale en tenant lieu. Encore aujourd’hui, la loi du 10 juillet 1965 ignore le « contrat de mandat du syndic ». Pourtant les auteurs du décret du 27 mai 2004 modifiant celui du 17 mars 1967 n’ont pas hésité, en l’article 29 nouveau de ce dernier, à traiter d’un « contrat de mandat du syndic » inexistant dans le texte législatif dont ils devaient établir les modalités d’application, sans rien ajouter ni retirer à sa substance. Aux difficultés générées par la diversité des activités,
il faut ajouter des conflits évidents de personnes. Des allusions suffisamment claires y ont été faites à
l’occasion de la création de l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS),
regroupant la CNAB, le CSAB et l’UNIT. Le terme « union » ne doit
pas tromper : on ne trouve ni la FNAIM, ni le SNPI dans la nouvelle
organisation. La proposition de la FNAIM vise de toute évidence à reprendre
la main. Sans porter le moindre jugement sur les uns ou les autres, on doit
constater ces divergences. On retrouve des difficultés identiques dans d’autres
secteurs professionnels, y compris ceux dotés d’un Ordre : avocats et
médecins en particulier. Les Ordres ont conservé leurs pouvoirs
disciplinaires mais ont perdu une part de leur représentativité. Les
associations d’avocats et de médecins pullulent, avec une prime pour les plus
contestataires. Il faut malheureusement rappeler que le terme «
Ordre » a pour certains professionnels une connotation
pétainiste !!! L’organisation actuelle de l’Ordre des avocats remonte
pourtant à 1810. Si la loi du 31 décembre 1940 a créé l’Ordre des
architectes, elle a été précédée par les propositions de MM. Brandon en 1933, Pomaret en 1934,
Vaillant-Couturier et Berlioz en 1937 et 1939, Jean Zay en 1939. L’ordre des
médecins a été créé par la loi du 30 novembre 1892. Sa réforme a été étudiée
en 1923 et 1928. Les dispositions
gravement discriminatoires adoptées par le régime de Vichy pour un certain
nombre de professions libérales ne sauraient affecter l’esprit des
dispositions antérieures. Des observations identiques peuvent être formulées
à propos des Magistrats et des Enseignants, pendant l’occupation. La connotation
pétainiste est donc mesquine. Force est de
constater que, de nos jours, les branches professionnelles sont affectées par
des mouvements sociaux centrifuges, liés à la formation plus ou moins
spontanée de groupements d’intérêts ou d’idées rejetant a priori l’existence
d’une discipline commune et d’une autorité centrale. On ne saurait
enfin négliger les interventions malheureuses du droit de la Concurrence. Au
nom de la liberté de la concurrence, certaines dispositions des règlements
ordinaux ont été jugées abusives et contraires à la prohibition des ententes.
Dans le même esprit,
la Série centrale des prix de l’Académie d’architecture a été « guillotinée » pour
entente portant atteinte à la libre concurrence par la Décision du Conseil de la
concurrence du 02/02/1999, confirmée par
un
arrêt de la Cour
d’appel de Paris du 08/02/2000.
Ceux qui ont
connu la pratique de la Série savent bien qu’elle était au contraire un outil
de grande qualité laissant aux entreprises présentant de bonnes qualités de
productivité la possibilité de les faire valoir. Le temps n’est
certainement pas venu de la création d’un ordre des syndics de copropriété,
bien qu’elle soit parfaitement concevable. Outre les vents contraires rappelés plus haut, la
commercialisation croissante de l’activité de syndic paraît s’y opposer même
si l’on admet sa légalité dès lors que les sociétés concernées respectent les
dispositions spécifiques du statut de la copropriété et notamment l’article
39 du décret du 17 mars 1967. On sourit quand on lit que le syndic ne peut se
faire substituer parce qu’il a été désigné « intuitu personae ». Il faudrait, pour envisager la création d’un Ordre des
syndics, un important retour en force des syndics exerçant en nom propre,
serait-ce au sein de sociétés civiles de moyens. Un tel retour supposerait l’abandon soudain de la branche
devenue insuffisamment productive par les financiers. Tout le monde connaît le moyen de mettre au moins tous
les syndics sur la même ligne de départ à l’occasion d’une … mise en
concurrence pour un nouveau mandat. La possibilité de dispense d’ouverture d’un compte séparé
est une grave atteinte à la libre concurrence. II. la proposition de loi charasse (septembre 2009 Nous présentons la proposition de loi déposée le 15
septembre 2009, visant à modifier une fois de plus le statut de la
copropriété. Nos observations sont également présentées. Note JPM 04/10/2009 : Deux observations ont été ajoutées. Les paragraphes
correspondants sont signalés dans la marge gauche. PROPOSITION DE LOI visant à modifier le régime de la copropriété, présentée par Mesdames et Messieurs Gérard CHARASSE, Chantal BERTHELOT, Paul GIACOBBI, Albert LIKUVALU, Dominique ORLIAC, Sylvia PINEL, Chantal ROBIN-RODRIGO, Christiane TAUBIRA et Annick GIRARDIN, députés.
Mesdames, Messieurs, Le régime de la copropriété est fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967. Ces textes ont fait l’objet de nombreuses modifications dont les principales sont la loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004. Ce régime juridique, qui a progressé depuis 1965, ne protège pas, aujourd’hui, le copropriétaire devant le rachat des petits cabinets de syndic par les grands groupes de gestion immobilière. Il s’agit donc d’amender la loi de 1965 pour permettre une plus grande protection des syndics non professionnels et un meilleur fonctionnement des syndicats de copropriété. Il convient de mieux contrôler le syndic. Actuellement, celui-ci est placé éventuellement sous le contrôle et l’assistance du conseil syndical. La présente proposition de loi tend à rendre cette institution obligatoire. La législation actuelle n’oblige pas un cabinet de syndic, racheté ou qui fusionne avec un autre groupe, à le faire savoir à ses copropriétaires. Notre proposition tend à protéger les copropriétaires en obligeant la tenue d’une nouvelle élection du syndic dans le cas d’un rachat ou d’une fusion. Dans le système actuel, tout copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes. Sans remettre en cause le système de prise de décision globale, il convient de le démocratiser davantage. Ainsi, la majorité simple de l’article 24 ayant trait aux travaux d’entretien et à la gestion courante ne serait plus décomptée en termes de voix mais en nombre de copropriétaires présents ou représentés. La désignation et la révocation du syndic et du conseil syndical sont aujourd’hui décidées à la majorité absolue de l’article 25. La proposition de loi propose d’instaurer un mode d’élection et de révocation démocratique du syndic et du conseil syndical dans les modalités prévues à l’article 24. Le problème de l’absentéisme est récurrent lors des assemblées générales. Pour éviter des blocages et faire participer le plus grand nombre aux décisions, nous devons encourager la délégation de vote en permettant à un mandataire de détenir jusqu’à cinq délégations de vote au lieu de trois actuellement. L’unanimité est principalement requise pour les décisions qui ont des conséquences sur les droits des copropriétaires mais également pour d’autres cas comme la modification de la répartition des charges. Trop souvent, l’unanimité crée des blocages insurmontables du fait de l’opposition d’une infime minorité de copropriétaires au détriment du plus grand nombre. Il s’agit donc de faire passer les modifications de la répartition des charges à la double majorité, prévue à l’article 26. La loi SRU du 13 décembre 2000 a modifié les règles comptables pour les copropriétés. Si le but initial était d’améliorer la transparence des comptes, ces nouvelles règles complexifient la tâche des syndics, et en premier lieu, des syndics non professionnels. Il s’agit de pouvoir mettre à leur disposition des commissaires aux comptes bénévoles. La proposition de loi présente entraîne également la modification rédactionnelle de l’article 21 emportée par la modification de l’article 17. C’est pourquoi il vous est proposé, Mesdames, Messieurs, d’adopter la proposition de loi suivante. PROPOSITION DE
LOI Nos observations figurent en bleu Article 1er Dans la première phrase du premier alinéa de l’article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les mots : « qu’à l’unanimité des copropriétaires », sont remplacés par les mots : « que dans les conditions de majorité prévues à l’article 26 ». Texte actuel : « Sous réserve des dispositions de l’article 12
ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité
des copropriétaires. » Le projet tend à permettre de modifier la
répartition des charges à la majorité de l’article 26. Il y a certainement une réforme à
apporter sur ce point. Elle devrait porter exclusivement sur les cas très
nombreux dans lesquels une base de répartition est frontalement contraire aux
dispositions d’ordre public de l’article 10. Par exemple, la base de
répartition des charges d’escalier (qui est une partie commune) comporte un
coefficient d’étage. La répartition est donc faite conformément à l’article
10 alinéa 1, - entre les propriétaires des lots des étages -, alors
qu’elle devrait être faite conformément à l’article 10 alinéa 2, au
prorata des tantièmes de propriété des parties communes, - entre tous les
copropriétaires du bâtiment -. Cette modification n’implique
aucune estimation préalable des nouvelles quotes-parts de contribution. Il
suffit de reprendre le tableau des tantièmes des parties communes attachés
aux lots, tel qu’il figure dans le règlement de copropriété. Elle pourrait être adoptée à la
majorité simple puisqu’il s’agirait d’une simple mise en conformité avec la
loi. Hormis ces cas, qui sont nombreux,
la répartition des charges resterait soumise aux dispositions actuelles. La
quote-part de contribution aux charges est en effet un élément primordial du
lot, et donc du bien immobilier de chaque copropriétaire. Le cas contraire existe. Le
règlement de copropriété prévoit la répartition de certaines charges afférentes
à un élément d’équipement commun en fonction des tantièmes de copropriété. Il
a été reconnu par la jurisprudence qu’il était possible de mesurer l’utilité
d’un élément d’équipement commun à l’aune des tantièmes généraux. On doit
signaler une exception notable pour les charges d’ascenseur, dont la base de
répartition doit comporter un coefficient d’étage. Article 2 Le premier alinéa de l’article 14-3 de la même loi est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le représentant de l’État dans le département dresse une liste d’associations agréées de copropriétaires qui peuvent, sous leur responsabilité, désigner des commissaires aux comptes bénévoles. » Cette solution aurait pour
inconvénient majeur de faire peser sur les associations une lourde
responsabilité et une obligation d’assurance pour en couvrir les risques. Il conviendrait par ailleurs
d’éliminer du texte la qualification de « commissaires aux
comptes ». Elle ne peut concerner que les professionnels hautement
qualifiés, dotés d’un statut légal et groupés au sein de la Compagnie
Nationale des Commissaires aux comptes (CNCC). Article 3 Dans le premier alinéa de l’article 17 de la même loi, le mot : « éventuellement » est supprimé. Texte actuel de l’alinéa : « Les décisions du syndicat sont prises en
assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un
syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. » L’article 21 de la loi
précise : « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil
syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. » Le conseil syndical
est donc obligatoire, contrairement à ce qui est affirmé par les auteurs du
projet. Le mot « éventuellement » apparaît alors mal venu. Il est vrai que l’article 21
précise également : « Lorsque l’assemblée
générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats
d’obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil
syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié,
dans un délai d’un mois, à tous les copropriétaires. « Sauf dans le cas des
syndicats coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une
délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas
instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la
majorité des voix de tous les copropriétaires. » Le mot
« éventuellement » apparaît alors justifié, serait-ce pour des cas
exceptionnels ! A noter toutefois que l’article 5 ci-dessous prévoit de supprimer la possibilité pour l’assemblée de décider de ne pas instituer le conseil syndical. Article 4 Après l’article 18-2 de la même loi, il est inséré un article 18-3 ainsi rédigé : « Art. 18-3. – En cas de rachat
ou de fusion du syndic, le groupe acquéreur est tenu d’en informer
individuellement les copropriétaires sous un délai de trente jours.
Cette information interrompt le mandat du syndic. L’assemblée générale décide
le renouvellement du mandat du syndic ou la désignation d’un autre syndic
selon les modalités prévues à l’article 24. » Il y a fort à faire, ici encore. Les observations des auteurs du
projet sont justifiées : « La législation actuelle n’oblige pas un
cabinet de syndic, racheté ou qui fusionne avec un autre groupe, à le faire
savoir à ses copropriétaires. Notre proposition tend à protéger les
copropriétaires en obligeant la tenue d’une nouvelle élection du syndic dans
le cas d’un rachat ou d’une fusion. » La proposition « Cette
information interrompt le mandat du syndic. » est inopportune.
Comment la gestion serait-elle assurée pendant cette interruption ? D’autre part, le texte proposé ne
tient aucun compte des différentes techniques juridiques utilisées lors des
opérations de « rachat ou fusion ». Elle ne tient pas non plus
compte de la jurisprudence désormais assez complète de la Cour de cassation,
ni du critère de la survie ou de la disparition de la personne morale
initiale. Les
auteurs du projet indiquent ; « Notre proposition tend à protéger
les copropriétaires en obligeant la tenue d’une nouvelle élection du syndic
dans le cas d’un rachat ou d’une fusion. » Or cette obligation existe
déjà ! La chambre commerciale de la Cour de cassation,
dans son arrêt du 30 mai 2000 (n° 97-18457) l’impose en cas fusion-absorption en
raison de l’interdiction de substitution imposée aux syndics. Mais
la Cour d’appel de Paris (23e chambre B), dans un arrêt
du 28 février 2008 a pris à contre-pied les Hauts Conseillers en se fondant
sur les dispositions de l’article L 236-3 du Code de commerce qui exprime
notamment en son I : « La fusion ou
la scission entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui
disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux
sociétés bénéficiaires, dans l'état où il se trouve à la date de réalisation
définitive de l'opération ». (voir l’arrêt) On constate alors que
deux solutions se présentent au Législateur : - soit il valide
la position de la Cour de cassation faisant prévaloir l’interdiction de substitution
figurant dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. - soit il interdit aux sociétés commerciales pouvant faire
l’objet d’une fusion-absorption d’exercer l’activité de syndic de
copropriété. Les mesures
à prendre exigent la contribution de juristes qualifiés. De plus, beaucoup s’accordent à penser que la principale mesure de protection des copropriétaires serait la généralisation impérative du compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat par suppression de la « dispense ». Il ne semble pas que les auteurs du projet de loi se soient intéressés à cette mesure. Article 5 L’article 21 de la même loi est ainsi modifié : 1° Le neuvième alinéa est supprimé ; 2° Dans le dernier alinéa, les mots : « , et sans réserve des dispositions de l’alinéa précédent, » et les mots : « ou par le syndic » sont supprimés. Texte actuel : « A défaut de désignation par l’assemblée
générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l’alinéa
précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le
syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du
conseil syndical ; il peut également constater l’impossibilité d’instituer un
conseil syndical. » Texte proposé : « A
défaut de désignation par l’assemblée générale à la majorité requise, le
juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires, peut, avec l’acceptation des
intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également
constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical. » La première proposition est
logique compte tenu de l’article 4. La seconde est dépourvue
d’intérêt. On ne voit pas pourquoi le syndic serait privé de son pouvoir
d’intervention. De toute manière la désignation
judiciaire des membres du conseil syndical est, dans la pratique, une utopie.
Elle est heureusement rare. Article 6 Dans le troisième alinéa de l’article 22 de la même loi, le mot : « trois » est remplacé, par trois fois, par le mot : « cinq ». Pour les assemblées générales, il
est proposé de permettre à tout mandataire de détenir jusqu’à cinq
pouvoirs. Les auteurs du projet
remarquent : « Le problème de l’absentéisme est récurrent lors des
assemblées générales. Pour éviter des blocages et faire participer le plus
grand nombre aux décisions, nous devons encourager la délégation de vote en
permettant à un mandataire de détenir jusqu’à cinq délégations de vote
au lieu de trois actuellement. ». Le risque est de faciliter au
propriétaire d’un lot important dans une petite ou moyenne copropriété de se
présenter comme majoritaire à l’assemblée, sans possibilité de réduction des
voix qu’il détient. Il serait préférable de sanctionner les absentéistes. Ce n’est pas impossible. On peut en particulier encadrer la recevabilité des actions en contestation de décision engagées par des « défaillants », dans l’article 42 alinéa 2 de la loi. Article 7 L’article 24 de la même loi est ainsi modifié : 1° Le premier alinéa est ainsi rédigé : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » ; 2° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical sont approuvées dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa. » Sur le 1° : Texte actuel de l’alinéa 1er :
« Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des
voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est
autrement ordonné par la loi. » Les auteurs du projet
indiquent : « Dans le système actuel, tout copropriétaire dispose
d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes. Sans
remettre en cause le système de prise de décision globale, il convient de le
démocratiser davantage. Ainsi, la majorité simple de l’article 24 ayant
trait aux travaux d’entretien et à la gestion courante ne serait plus
décomptée en termes de voix mais en nombre de copropriétaires présents ou représentés. Lé démocratie imposerait alors
d’accorder le même poids dans les décisions au propriétaire « étranger à
l’immeuble » d’un parking (20/10 000e) et au propriétaire
d’un appartement, d’un cave et d’un parking détenant 240/10 000e. Par ailleurs la rédaction du texte
du projet aurait pour effet de réintégrer les abstentionnistes dans la base
de calcul de la majorité. Sur le 2° : Il est proposé de désigner (ou révoquer) le syndic
et les membres du conseil syndical à la majorité simple (par têtes) des
copropriétaires présents ou représentés, les abstentionnistes étant inclus. Il faut rappeler que,
présentement, l’article 25-1 de la loi permet de réaliser ces désignations à
la majorité simple sous les conditions qu’il comporte. En vertu du texte proposé, une infime minorité de copropriétaires pourrait désigner le syndic pour une durée de trois ans dans des conditions parfaitement régulières. Au
passage, notons, en cas de maintien de l’article 25 c , que certains auteurs
estiment qu’il serait opportun de supprimer « ou les
syndics ». Un syndicat de copropriétaires ne peut avoir, en l’état qu’un
seul syndic. Il est vrai qu’un conseil syndical de forme coopérative peut
être doté d’un vice-président, et donc
d’un vice-syndic. Mais alors les dispositions de l’article 25 c sont
inopérantes. C’est le président du conseil syndical qui exerce la fonction de
syndic. Il faudrait donc soit supprimer l’expression mal venue, soit
permettre la désignation d’un vice-syndic, au moins dans le cas de
désignation d’un syndic copropriétaire, bénévole ou rémunéré. Article 8 Le quatrième alinéa (c) de l’article 25 de la même loi est supprimé. Cette suppression serait la suite logique de
l’adoption de l’article 7- 2° III. projet de loi (première version juin 2010) Projet de loi modifiant la loi n° 65557 du 10 juillet 1965 Article
1 = numérotation des articles du projet de loi
Article 29-7 = numérotation des articles nouveaux de la loi de 1965 Nos
commentaires sont imprimés en bleu Le projet de loi comporte des dispositions
modifiant le régime des syndics de copropriété, qu’ils soient professionnels
ou pas. On note avant tout que le projet
n’introduit pas la notion de contrat de mandat du syndic dans la loi du 10
juillet 1965. Réserve faite d’une modification par amendement adopté, les
dispositions figurant dans le décret d’application du 17 mars 1967, par
l’effet du décret du 27 mai 2004, resteraient donc contestables. L’article 2 comporte une modification
substantielle de l’article 18 alinéa 7. Il s’agit de la disparition de la
dispense d’ouverture par le syndic d’un compte bancaire séparé. L’adoption
de ce texte consacrerait la généralisation impérative du compte bancaire
séparé. Autre
réforme importante (article 6 du projet) : la réglementation applicable
aux syndics professionnels figurerait désormais dans un chapitre II bis,
intitulé « Syndic de copropriété » de la loi du 10 juillet 1965, après le
chapitre II, intitulé « Administration de la copropriété ». Le chapitre II
bis comporterait les articles 29-7 à 29-30 de la loi de 1965. Les syndics
non professionnels sont astreints à une formation de trois mois. En sa sous section III.,
le projet institue (Paragraphe 1) un Conseil de la copropriété qui
serait, peu ou prou, doté des missions conférées précédemment à la Commission
relative à la copropriété. Ce nouveau Conseil de la copropriété serait par
contre doté d’un régime et de prérogatives officiels. Telles sont
les principales dispositions figurant dans le projet de loi reproduit
ci-dessous. On ne saurait pour autant négliger quelques dispositions plus
modestes. Article 1 La loi n°65557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est modifiée
conformément aux articles 2 à 6 de la présente loi. Article 2L’article 18 est ainsi modifié : I au cinquième alinéa, après les
mots : « le budget prévisionnel », sont insérés les mots : « en concertation
avec le conseil syndical, ». II Le septième alinéa est ainsi
rédigé : « d'ouvrir, dans l’établissement de crédit
qu'il choisit un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées
sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du
syndicat. L'assemblée
générale peut décider,
à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant,
à la majorité de l'article 25-1, que le compte
séparé sera ouvert dans un autre établissement de crédit de son choix. Le
compte ouvert au nom du syndicat ne peut faire l’objet d’aucune convention de
fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. La méconnaissance par
le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat
à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les
actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic adresse au président du conseil syndical une copie du relevé périodique du compte, dès réception de celui ci. » La
modification du 7e alinéa de l’article 18 de la loi est, dans la
pratique, l’innovation prépondérante du projet de loi. La suppression de la
dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé entraîne la généralisation
impérative de la gestion des fonds syndicaux par le truchement d’un compte
bancaire séparé. Le
législateur pourrait en profiter pour marquer que c’est tout naturellement
qu’un syndicat de copropriétaires, comme toute personne morale, doit disposer
d’un compte bancaire. Lorsque le
syndicat désigne un nouveau syndic, celui-ci trouve en place le compte
bancaire du syndicat comme un nouveau gérant de Sarl trouve en place celui de
la société. Il n’y a donc plus lieu de prévoir à ce titre une obligation
quelconque d’ouverture ni une sanction pour sa carence dans une
obligation qui n’existerait plus en cas d’adoption de la réforme. Le nouveau
syndic doit seulement justifier qu’il
a désormais qualité pour faire fonctionner le compte. Le bon sens commande d’admettre qu’il est préférable qu’un nouveau syndic travaille avec son banquier habituel. On peut invoquer à cet égard l’harmonisation des procédures informatiques, la facilitation des remises de chèques et d’autres considérations techniques. On peut aussi invoquer des pratiques purement bancaires qui peuvent profiter aux syndicats eux-mêmes pour des opérations de financement de travaux notamment. Il
est donc nécessaire, mais suffisant, de prévoir les conditions dans
lesquelles le nouveau syndic peut être autorisé à transférer le compte
bancaire en place dans une autre agence, voire un autre établissement
bancaire. Nous estimons que cette question peut faire l’objet d’une clause du
contrat de syndic. Article 3 L’article 18-1 est ainsi rédigé : « Pendant le délai s'écoulant entre
la convocation de l'assemblée
générale appelée à
connaître des comptes et la tenue de celle ci, les pièces justificatives des
charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en
cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire
ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat. » Le
texte prévoit une normalisation impérative des modalités de consultation des
pièces justificatives des charges de copropriété avant l’assemblée. Article 4
L’article 21 est ainsi modifié : Après le premier alinéa, il est inséré deux alinéas ainsi
rédigés: « En outre, il donne son avis au
syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat,
pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. La désignation du syndic est
précédée d'une mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic. Le
conseil syndical donne son avis sur tous les projets de contrats, avant
qu'ils ne fassent l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de
l'assemblée générale. Les modalités de la mise en concurrence et de l'avis du
conseil syndical sont fixées par décret en Conseil d'Etat. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. » Commentaire modifié et complété le 13/06/2010La
partie du texte « En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée
générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est
consulté ou dont il se saisit lui-même. » demeure inchangée. L’alinéa constituerait
désormais l’alinéa 2 de l’article 21. L’alinéa suivant est nouveau. Il
concerne exclusivement « la désignation du syndic ». On considère présentement qu’il y a
« désignation du syndic » même dans le cas d’un « renouvellement du mandat du syndic ».
L’article 28 ancien du décret précisait « l’assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic ».
Dans sa nouvelle version issue du décret du 27 mi 2004, il indique :
« Le syndic peut être de nouveau désigné par l’assemblée
générale ». Il est admis que tout copropriétaire
peut demander l’examen de la candidature d’un syndic autre que celui en place
à l’occasion d’une prochaine assemblée générale annuelle, dans les conditions
prévues par l’article 10 du décret. La pratique courante est alors de
délibérer en premier lieu sur la « désignation de nouveau » du
syndic en place, puis en second lieu, si elle n’a pas recueilli la majorité
de l’article 25, sur la désignation du second candidat. Le cas échéant, les
dispositions de l’article 25-1 sont mises en œuvre. À la lettre du projet de loi, il
serait nécessaire, à l’occasion de toute cessation du mandat du syndic en
place, de réaliser une mise en concurrence avec consultation et avis
préalables du conseil syndical ! Ce mécanisme apparaît inutilement lourd
et complexe dans les cas majoritaires où la gestion du syndic en place n’est
pas sérieusement contestée. On ne voit pas d’ailleurs qui
prendrait alors l’initiative de consulter d’autres candidats. Certainement
pas le conseil syndical déjà en charge du contrôle des comptes, de
l’établissement d’un rapport écrit de ses activités, de l’établissement du
budget prévisionnel et de l’ordre du jour et, le cas échéant de différentes
études sur des questions importantes. On voit mal le syndic en place se charger
d’une telle recherche sauf à prendre contact avec d’autres confrères pour
l’établissement de propositions fantaisistes…à charge de faire de même en
leur faveur ! Quant aux copropriétaires, ils
conservent l’initiative d’une proposition dans les conditions rappelées
ci-dessus. Le maintien de cette disposition
nouvelle aurait certainement pour effet un allongement systématique de la
durée des mandats de syndic pour en éviter les contraintes deux années (ou exercices) sur trois. Il resterait alors loisible à
l’assemblée d’examiner en premier lieu la « désignation de
nouveau » du syndic en place pour éviter la multiplication des scrutins
et l’allongement coûteux et gênant de la durée de l’assemblée. Lorsqu’il est manifeste que la
gestion du syndic en place ne donne pas satisfaction, la pratique courante
depuis longtemps est, pour le conseil syndical et/ou des groupes informels de
copropriétaires, de réaliser une mise en concurrence d’autres candidats en vue de la prochaine assemblée. Il
semble inopportun que le Législateur prétende se substituer aux
copropriétaires pour leur dicter une conduite dans ce domaine. Le dernier paragraphe ne comporte que
des modifications rédactionnelles imposées par les retouches apportées à
l’article 21. Article 5 Au troisième alinéa de l’article 22, après les mots « membre du
syndicat, », sont insérés les mots « sous réserve de désigner expressément
ledit mandataire ». Le texte interdirait la pratique du
mandat « en blanc ». Une interdiction aussi brutale aurait de
graves conséquences dans maintes copropriétés. Le remède serait simpliste et
entraînerait sans doute la mort du patient. Il est tout à fait possible de
remédier aux inconvénients de certaines pratiques actuelles. Article 6 Après le chapitre II, intitulé « Administration
de la copropriété », il est inséré un chapitre II bis, intitulé « Syndic de
copropriété », ainsi rédigé : Comme nous l’avons indiqué ci-dessus, les dispositions
de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ne s’appliqueraient plus aux syndics
professionnels. Elles seraient remplacées par les dispositions ci dessous
insérées dans le statut de la copropriété. Nous reviendrons ultérieurement sur cet aspect de la
réforme. S’agit-il d’une tentative d’évolution vers un régime
ordinal ?. Nous avons déjà évoqué à ce sujet le régime des
géomètres-experts exerçant l’activité de syndic de copropriété. A défaut, la réforme présenterait un caractère peu
cohérent, puisque les professionnels immobiliers exercent généralement des
activités connexes comme la gestion locative et celle d’agent immobilier. « Section I.
Dispositions générales « Article 29-7. L'activité de syndic de copropriété
peut être exercée soit : Par une personne morale ou physique
titulaire d’une carte professionnelle mentionnée à l’article 29-8, Par un membre d’une profession
mentionnée à l’article 49-1, Par une personne physique titulaire
de droits réels divis ou indivis sur un lot de la copropriété qu’elle gère ou
son conjoint ou le partenaire lié à elle par un pacte civil de solidarité,
mentionnée à l’article 29-10. Pour l’article 49-1, il s’agit des membres des« professions
dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat, en considération du
contrôle dont leur activité professionnelle fait l’objet ainsi que des
garanties financières qu’ils offrent pour l’exercice de cette
activité ». Ce dispositif existe dans le régime Hoguet. La plupart de
ces professions sont constituées en Ordre ou institution assimilée (avocats,
notaires géomètres-experts, huissiers, etc …) Le
dernier alinéa vise les syndics dits bénévoles. Il faut noter qu’il écarte
la possibilité pour une personne morale propriétaire d’un lot la possibilité
d’être syndic « bénévole ». C’est une restriction nouvelle. « Article 29-8. Les personnes physiques et morales
qui exercent d'une manière habituelle l'activité de syndic de copropriété
sont titulaires d’une carte professionnelle délivrée par le représentant de
l'Etat dans les conditions prévues à l’article 29-10. « Article 29-9. Les articles 29-10 et 29-11 relatifs
à la carte professionnelle ne sont pas applicables aux personnes ou à leur
conjoint ou au partenaire lié à elles par un pacte civil de solidarité, qui,
à titre non professionnel, exercent l'activité de syndic de copropriété d’un
immeuble dans lequel elles sont titulaires de droits réels divis ou indivis. « Les personnes mentionnées au
précédent alinéa justifient de l’absence de condamnation pour crime ou délit
ainsi que d'une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile encourue en raison de leur
activité de syndic, de leur fait ou de celui de leurs
préposés. « Elles suivent une formation dans
un délai de trois mois à compter du jour de leur première désignation par
l’assemblée générale. « Le coût de cette formation
constitue une charge du syndicat des copropriétaires. « Les modalités d'application du
présent article sont prévues par décret en Conseil d’Etat. » L’article
29-9 fixe le régime des syndics copropriétaires. On note qu’ils devront
justifier de l’absence de
condamnation pour crime ou délit. C’est devant l’assemblée générale que cette
justification devra être fournie. On peut songer à quelques difficultés sur
ce point. Le
texte laisse penser que c’est syndic copropriétaire qu’il appartiendrait de
souscrire la police d’assurance et de supporter son coût. Dans le cas d’un
syndic bénévole la pratique est contraire. Le texte serait applicable dans le
cas de plus en plus fréquent de syndics copropriétaires rémunérés. On note à
cet égard la mention de « préposés » du syndic copropriétaire. Dans
tous les cas, le stage de formation sera obligatoire. « Section II. L’accès à l'activité de
syndic de copropriété exercée à titre professionnel Sous section
1. La carte professionnelle et les déclarations préalables « Article 29-10. Les personnes physiques ne peuvent
se voir délivrer la carte professionnelle mentionnée à l’article 29-8 que si
elles satisfont aux conditions suivantes : « 1° Justifier de leur aptitude
professionnelle en remplissant soit des conditions de diplôme et
d’accomplissement d’un stage professionnel, soit des conditions d’expérience
professionnelle, soit à la fois des conditions de diplôme et d’expérience
professionnelle ; « 2° Justifier d'une garantie
financière spécialement affectée au remboursement des fonds, effets ou
valeurs déposés, fournie par une entreprise d'assurance spécialement agréée,
par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l'article
L.518-1 du code monétaire et financier. « 3° Justifier d’une assurance
contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile
professionnelle ; cette assurance couvre pour chaque établissement,
succursale, agence ou bureau, les conséquences pécuniaires de la
responsabilité civile professionnelle du syndic encourue en raison de son
activité, de son fait ou de celui de ses préposés. « 4° Ne pas être frappées d'une des
incapacités ou interdictions d'exercer définies à l’article 29-12. « Les personnes morales ne peuvent
se voir délivrer la carte professionnelle mentionnée à l’article 29-8 que si
elles satisfont aux conditions prévues aux 2°, 3° et si leurs représentants
légaux et statutaires satisfont aux conditions prévues aux 1° et 4°. « Les modalités d’application du
présent article sont fixées par décret en Conseil d’Etat. « Article 29-11. Il doit être procédé, auprès du
représentant de l'Etat, à une déclaration préalable d'activité pour chaque
établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure la
direction. Cette personne doit satisfaire aux conditions posées par les 1° et
4° de l’article 29-10. Sous section
2. Les incapacités « Article 29-12. Nul ne peut, d'une manière
habituelle, se livrer ou prêter son concours, même à titre accessoire, à
l'activité professionnelle de syndic s'il
a fait l'objet depuis moins de dix ans d'une condamnation définitive : I. Pour crime. II. A une peine d'au moins trois
mois d'emprisonnement sans sursis pour : 1° L'une des infractions prévues au
titre Ier du livre III du code pénal et pour les délits prévus par des lois
spéciales et punis des peines prévues pour l'escroquerie et l'abus de
confiance ; 2° Recel ou l'une des infractions
assimilées au recel ou voisines de celui-ci prévues à la section 2 du
chapitre Ier du titre II du livre III du code pénal ; 3° Blanchiment ; 4° Corruption active ou passive,
trafic d'influence, soustraction et détournement de biens ; 5° Faux, falsification de titres ou
autres valeurs fiduciaires émises par l'autorité publique, falsification des
marques de l'autorité ; 6° Participation à une association
de malfaiteurs ; 7° Trafic de stupéfiants ; 8° Proxénétisme ou l'une des
infractions prévues par les sections 2 et 2 bis du chapitre V du titre II du
livre II du code pénal ; 9° L'une des infractions prévues à
la section 3 du chapitre V du titre II du livre II du code pénal ; 10° L'une des infractions à la
législation sur les sociétés commerciales prévues au titre IV du livre II du
code de commerce ; 11° Banqueroute ; 12° Pratique de prêt usuraire ; 13° L'une des infractions prévues
par la loi du 21 mai 1836 portant prohibition des loteries, par la loi du 15
juin 1907 relative aux casinos et par la loi n° 83628 du 12 juillet 1983 relative aux jeux
de hasard ; 14° Infraction à la législation et à
la réglementation des relations financières avec l'étranger ; 15° Fraude fiscale ; 16° L'une des infractions prévues
aux articles L. 111-34, L. 241-11, L. 241-2,
L. 263-1 et L. 3116 du code de la construction et de l'habitation
; 17° L'une des infractions prévues
aux articles L. 115-16 et L. 115-18, L. 115-24, L. 115-30, L. 121-6,
L 121-28, L. 122-8 à L. 122-10, L. 213-1 à L. 213-5, L. 217-1 à L.
217-3, L. 217-6 et L. 217-10 du code de la consommation ; 18° L'infraction prévue à l'article
L. 353-2 du code monétaire et financier ; 19° L'une des infractions prévues
aux articles L. 324-9, L. 324-10 et L. 362-3 du code du travail ; 20° Les atteintes aux systèmes de
traitement automatisé prévues par le chapitre III du titre II du livre III du
code pénal ; 21° L'une des infractions prévues à
la section 1 du chapitre V du titre II du livre II du code pénal. III. A la destitution des fonctions
d'officier public ou ministériel. Article
29-13. L'incapacité prévue à l'article
29-13 s'applique également : a) A toute personne à l'égard de laquelle
a été prononcée une mesure définitive de faillite personnelle ou une autre
mesure définitive d'interdiction dans les conditions prévues par le livre VI
du code de commerce ; b) Aux administrateurs judiciaires
et mandataires judiciaires au redressement et à la liquidation des
entreprises ayant fait l'objet d'une décision de radiation de la liste prévue
aux articles L. 81112 et L. 8129 du code de commerce ; c) Aux membres et anciens membres
des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou
dont le titre est protégé ayant fait l'objet d'une décision définitive
prononçant une interdiction d'exercer d'une durée au moins égale à six mois
; d) A toute personne morale dont les
associés ou actionnaires détenant au moins 25 % des parts ou des droits de
vote ont fait l'objet d'une condamnation irrévocable depuis moins de dix ans
pour les infractions visées à l'article 29-12. Article
29-14. En cas de condamnation prononcée par
une juridiction étrangère et passée en force de chose jugée pour une
infraction constituant, selon la loi française, un crime ou l'un des délits
mentionnés à l'article 29-12, le tribunal correctionnel du domicile du
condamné, à la requête du ministère public, déclare, après constatation de la
régularité et de la légalité de la condamnation et l'intéressé dûment appelé
en chambre du conseil, qu'il y a lieu d'appliquer l'incapacité d'exercer. Cette incapacité s'applique
également à toute personne non réhabilitée ayant fait l'objet d'une
interdiction d'exercer prononcée par une juridiction étrangère quand le
jugement a été déclaré exécutoire en France. La demande d'exequatur peut
être, à cette fin seulement, formée par le ministère public devant le
tribunal de grande instance du domicile du condamné. Article
29-15. Les personnes auxquelles l'exercice
de l'activité professionnelle de syndic de copropriété est interdit par la
présente loi ne peuvent ni exercer cette activité sous le couvert d'un tiers
ni être employées à un titre quelconque, soit par l'établissement qu'elles
exploitaient, soit par la société qu'elles dirigeaient, géraient,
administraient ou dont elles avaient la signature, ni gérer, diriger,
administrer une personne morale quelconque exerçant cette activité. Elles ne
peuvent davantage être employées au service de l'acquéreur, du gérant ou du
locataire de leur ancienne entreprise. Article
29-16. Les personnes exerçant l'activité
professionnelle de syndic de copropriété qui encourent cette incapacité
doivent cesser leur profession ou activité dans le délai d'un mois à compter
du jour où la décision entraînant l'incapacité est devenue définitive et leur
a été notifiée. Ce délai peut être réduit ou supprimé par la juridiction qui
a rendu cette décision. Sans préjudice des dispositions du
deuxième alinéa de l'article 13221 du code pénal, la juridiction prononçant
la décision qui entraîne cette incapacité peut en réduire la durée. Section III.
La libre prestation de services « Article 29-17. Tout ressortissant légalement établi
dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un autre Etat partie à
l’accord sur l’Espace économique européen pour exercer l'activité de syndic
de copropriété à titre professionnel peut exercer celle ci de façon
temporaire et occasionnelle en France après en avoir fait la déclaration
préalable auprès du représentant de l'Etat dans des conditions fixées par
décret en Conseil d’Etat. Toutefois, quand l’activité de syndic professionnel ou la formation y
conduisant n’est pas réglementée dans l’Etat d’établissement, le prestataire
doit l’avoir exercée dans cet Etat pendant au moins deux années au cours des
dix années qui précèdent la prestation. « Le prestataire est soumis aux
règles déontologiques et disciplinaires applicables aux syndics de
copropriété. Section IV.
La déontologie, la discipline, l'organisation et les contrôles Sous section
I. La déontologie « Article 29-18. Dans l’exécution de leur mission,
les personnes mentionnées à l’article 29-8
sont tenues d’un devoir d’information et de conseil envers le syndicat des copropriétaires. « Article 29-19. Sous réserve des dispositions lui
imposant la divulgation de certaines informations, le syndic de copropriété
respecte la confidentialité des informations dont il a connaissance dans
l’exercice de ses fonctions. Cette disposition ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires des
informations nécessaires au bon fonctionnement du syndicat. L’article
29-19 traite à juste titre de l’obligation de confidentialité imposée au
syndic mais, par ailleurs, le projet reste silencieux sur l’obligation de
confidentialité susceptible d’être imposée aux membres du conseil syndical. Par
ailleurs le critère du « bon fonctionnement du syndicat » n’est pas
le meilleur pour justifier la communication de certaines informations. Quand
le syndic est interrogé sur les lenteurs anormales d’une procédure de
recouvrement, ce n’est pas le bon fonctionnement du syndicat qui lui impose
de révéler certaines particularités de la situation du débiteur. C’est la
nécessité de répondre au légitime droit d’information des copropriétaires. « Article 29-20. Les personnes mentionnées à
l’article 29-8, s’assurent, avant d’accepter tout nouveau contrat de mandat,
qu’elles disposent des moyens en matériel et en personnel nécessaires à la
bonne exécution de l’ensemble de leurs contrats de mandat. On
trouve ici la notion de « contrat de mandat ». Introduction
subreptice ou légèreté dans la rédaction ? Sous
cette réserve, la disposition est justifiée. A la lettre, elle impose
l’existence de la suffisance des moyens avant l’acceptation du mandat. Ce
n’est pas toujours le cas. Un syndic professionnel peut légitimement
subordonner une embauche à
l’obtention préalable d’un nouveau mandat important. « Article 29-21. La formation continue est
obligatoire pour les personnes mentionnées à l’article 29-8. Un décret en Conseil d’Etat
détermine la nature et la durée des activités de nature à être validées au
titre de l’obligation de formation continue ainsi que les modalités selon
lesquelles elle s’accomplit. « Article
29-22. Les personnes mentionnées à
l’article 29-8 qui ont des liens de nature capitalistique ou juridique avec
des établissements bancaires ou des sociétés financières ou des entreprises susceptibles d'intervenir au profit
du syndicat sont tenues d'en informer les copropriétaires dans les conditions
prévues par décret en Conseil d’Etat. Le principe de la
disposition de l’article 29-21 est excellent. Il mériterait une rédaction de meilleure
qualité. Il semblerait opportun d’introduire dans la loi les dispositions de
l’article 39 du décret pour assurer la cohérence juridique de l’ensemble. On peut noter que le
projet de loi ne retient pas les suggestions relatives à une éventuelle interdiction
faire au syndic de présenter des fournisseurs, entrepreneurs ou autres
partenaires qui seraient des « filiales » (au sens le plus commun
du terme). L’article 29-8 futur
vise seulement les syndics professionnels. Ce n’est pas le cas de l’article 39
du décret qui s’applique à tous les syndics, dès lors qu’en l’état des
textes, une personne morale peut être syndic « bénévole ».. Mais l’article 29-7
réserve aux seules personnes physiques la possibilité d’être syndic
« bénévole ». « Article
29-23. Les règles constituant le code de
déontologie des syndics de copropriété élaborées par le garde des sceaux,
ministre de la justice sur proposition du conseil de la copropriété en
application du 1° de l’article 2931 sont fixées par décret en Conseil d’Etat. Sous section
II. La discipline de l'activité de syndic exercée à titre professionnel. « Article
29-24. Tout manquement aux lois, règlements
et prescriptions du code de déontologie, toute négligence grave, tout
manquement à la probité ou à l’honneur, même se rapportant à des faits commis
en dehors de l'activité de syndic, peut donner lieu à sanction disciplinaire. « La démission d’un syndic de
copropriété ne fait pas obstacle aux poursuites disciplinaires pour des faits
commis pendant l’exercice de ses fonctions. « L’action disciplinaire se prescrit
par cinq ans à compter de la commission des faits ou, lorsque les faits se
rapportent à l'exercice professionnel, à compter de l'achèvement des mandats
à l'occasion desquels ces faits ont été commis. On retrouve ici une évolution très nette vers l’organisation ordinale de l’activité de syndic professionnel. En
janvier 2010, nous avons attiré l’attention de nos visiteurs sur le régime
des géomètres experts exerçant l’activité de syndic de copropriété (voir
2-2-1-5-2). Le
contrôle disciplinaire par une Commission étrangère à l’ordre judiciaire,
même si elle est présidée par un Magistrat est un trait spécifique de
l’organisation ordinale. Le
décret n° 96-478 du 31 mai 1996 portant règlement de la profession de
géomètre expert et code des devoirs professionnels (articles 121 à 160) comporte les dispositions suivantes : Article
153 Chaque
conseil régional de l'ordre des géomètres experts rend compte annuellement au
Conseil supérieur de l'ordre des géomètres experts des contrôles effectués au
cours de l'année antérieure. Le
Conseil supérieur de l'ordre des géomètres experts en délibère à la première
réunion qui suit la réception du rapport du conseil régional. Les
dispositions relatives à la discipline des géomètres experts sont applicables
à ceux-ci dans l'exercice des activités d'entremise et de gestion
immobilières. Les
sanctions disciplinaires énumérées à l'article 24 de la loi du 7 mai 1946
modifiée susvisée peuvent être prononcées contre le géomètre expert qui a
manqué aux devoirs de la profession dans l'exercice d'une activité
immobilière. « Article 29-25. Une commission régionale de
déontologie et de discipline des syndics est créée dans le ressort de chaque
cour d'appel. La commission dans le ressort de laquelle les faits ont été
commis connaît de l’action disciplinaire intentée contre un syndic de
copropriété. « Article
29-26. Chaque commission régionale de
déontologie et de discipline des syndics de copropriété est composée d’un
magistrat de l’ordre judiciaire qui en assure la présidence de deux
représentants des syndics de copropriété et de deux représentants des
copropriétaires. « Un magistrat de l’ordre judiciaire
appartenant au parquet général ou au parquet exerce les fonctions du
ministère public auprès de chaque commission régionale. « Les modalités de désignation des
membres de la commission, de leurs suppléants et du magistrat exerçant les
fonctions du ministère public sont fixées par décret en Conseil d’Etat. « Article 29 27. Chaque commission régionale peut
être saisie par le garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés,
le procureur de la République, le représentant de l'Etat, un groupe de
copropriétaires représentant au moins un tiers des voix de tous les
copropriétaires du syndicat concerné, le Conseil de la copropriété. « Article
29-28. Les sanctions disciplinaires sont : « 1° L’avertissement, « 2° Le blâme, « 3° L’interdiction temporaire
d'exercer les fonctions pour une durée n’excédant pas 3 ans, « 4° L'interdiction définitive
d'exercer les fonctions. « L’avertissement, le blâme et
l’interdiction temporaire peuvent être assortis de la sanction complémentaire
de l'interdiction d'être membre des commissions régionales de discipline et
de déontologie des syndics pendant 5 ans au plus. « L’avertissement et le blâme
peuvent être accompagnés, pendant un délai d’un an, de mesures de contrôle et
de formation soumettant le syndic de copropriété à des obligations
particulières déterminées par la commission. Ces obligations peuvent
également être prescrites par la commission lorsque le syndic de copropriété
interdit temporairement reprend ses fonctions. Le coût de ces mesures est
supporté par le syndic de copropriété qui ne peut le mettre à la charge du
syndicat des copropriétaires. « Lorsqu’elle prononce une sanction
disciplinaire, la commission régionale peut décider de mettre à la charge du
syndic de copropriété tout ou partie des frais occasionnés par l’action
disciplinaire. « Article 29-29. Les décisions des commissions
régionales de déontologie et de discipline sont susceptibles de recours
devant les tribunaux administratifs. Le renvoi devant les tribunaux administratifs des recours
contre une décision disciplinaire ne manquerait poserait de sérieux problèmes
dans les cas imposant l’appréciation d’actes juridiques relevant du droit
privé. Les faits incriminés peuvent se rapporter notamment à « tout manquement aux lois, règlements
et prescriptions du code de déontologie, toute négligence grave… ». On
peut concevoir aisément des différences sensibles d’appréciation de
l’existence ou non d’une négligence ou d’un manquement aux lois entre les
juridictions civiles et administratives. Par
ailleurs le Conseil est présidé par un Magistrat de l’ordre judiciaire, et
non pas de l’ordre administratif. Il existe là une curieuse anomalie. « Article 29
30. Les conditions d’application de la
présente sous section sont déterminées par décret en Conseil d’Etat. Sous section
III. Le conseil de la copropriété et les contrôles Paragraphe
1. Le conseil de la copropriété « Article 29-31. Il est institué un conseil de la
copropriété. Le conseil de la copropriété est chargé : 1°) de proposer au garde des sceaux,
ministre de la justice, les règles constituant le code de déontologie des
syndics de copropriété mentionné à l’article 2924. 2°) de définir le contenu de la
formation continue des personnes mentionnées à l’article 29-8. 3°) de répertorier les difficultés
auxquelles peut donner lieu l’application de la loi n° 65557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de rechercher
les solutions, notamment d’ordre conventionnel, propres à les aplanir et de
proposer, le cas échéant, aux pouvoirs publics les adaptations législatives
ou réglementaires qui s’avéreraient nécessaires. « Les modalités d’application du
présent article sont fixées par décret en Conseil d’Etat. Les missions
confiées au conseil de la copropriété sont, en 3°, proches de celles confiées
précédemment à la Commission relative à la copropriété. Celle
ci aurait fort bien pu se saisir des missions visées aux 1° et 2°. « Article 29-32. Le conseil de la copropriété
comprend un conseiller à la cour de cassation président, un professeur agrégé
des universités de droit, un notaire, un avocat, une personne qualifiée en
gestion, trois organismes représentant les syndics de copropriété, trois
organismes représentant les copropriétaires, le directeur des affaires
civiles et du sceau ou son représentant, le directeur de l’habitat, de
l’urbanisme et des paysages au secrétariat d’Etat au logement ou son
représentant, le directeur général de l’administration chargée de la
concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ou son
représentant. « Les modalités de désignation de
chaque membre du conseil et de son suppléant sont fixées par décret en
Conseil d’Etat. « Le conseil peut associer à ses
travaux, sur des questions particulières, des consultants désignés par décret
en Conseil d’Etat. « Il peut également inviter à
participer à ses travaux toute personne dont le concours lui paraît utile. « Article 29-33. Chaque commission régionale de
déontologie et de discipline des syndics crée et tient à jour un fichier des
syndics de copropriété ayant fait l’objet de sanctions disciplinaires avec
l’indication de ces sanctions. Paragraphe
2. Les contrôles « Article
29-34. Les personnes mentionnées à
l’article 29-8 sont soumises, dans l’exercice de leur activité, à des
contrôles menés par l'autorité administrative chargée de la concurrence et de
la consommation, conformément à l’article L. 1411 du code de la consommation." Section V.
L’exercice de l'activité de syndic Sous section
I. La rémunération « Article 29-35. La rémunération des personnes
mentionnées aux articles 29-8 est composée des : « 1° Honoraires forfaitaires,
couvrant la mission ordinaire du syndic elle-même définie par un décret en
Conseil d’Etat « 2° Honoraires spécifiques, dont
ceux mentionnés à l'article 18-1 A, pour les prestations particulières
prévues par décret en Conseil d'Etat. Le texte a
le mérite de fixer la terminologie appliquée aux deux catégories de
rémunération des syndics professionnels. Il confie au Conseil d’État le soin
de définir la mission ordinaire du syndic. Notons que définir une mission ne
veut pas forcément dire lister les prestations. Il s’agit avant tout de
préciser les critères permettant de classer distinctement les prestations. La
Haute juridiction pourra puiser, s’il y a lieu, aux sources documentaires du
temps de la taxation administrative. Sous section
II. La gestion financière et comptable « Article 29-36. Les syndics de copropriété assurent
la réception, la détention et la disposition des sommes d'argent, des biens,
des effets ou des valeurs, en particulier les formalités de tenue des
registres et de délivrance de reçus, ainsi que les autres obligations
découlant du mandat, dans des conditions prévues par décret en Conseil
d'Etat. L’article 29-36 évoque bien le mandat du syndic. Personne ne conteste aujourd’hui qu’il est mandataire d’une personne morale. A ce titre, ses obligations sont fixées par la loi, et non pas un contrat. « Article 29-37. À l’exception du syndic provisoire,
le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de
copropriétaires. Section VI.
Les sanctions pénales « Article 29-38. Est puni de six mois
d'emprisonnement et de 7 500 Euros d'amende le fait : a) De se livrer ou prêter son
concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des activités
de syndic de copropriété sans être titulaire de la carte instituée par
l'article 29-10 ou après l'avoir restituée ou en ayant omis de la restituer
après injonction de l'autorité administrative compétente ; b) Pour toute personne qui assume la
direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau,
de n'avoir pas effectué la déclaration préalable d'activité prévue à
l'article 2911. c) Pour toute personne qui exerce
les fonctions de représentant légal ou statutaire d'une personne morale, de
se livrer ou de prêter son concours, même à titre accessoire, d'une manière
habituelle à des activités de syndic sans remplir ou en ayant cessé de
remplir les conditions prévues aux 1° et 4° de l'article 2910. Article
29-39. Est puni des peines prévues à
l'article 3131 du code pénal le fait d'exercer ou de tenter d'exercer
l'activité professionnelle de syndic en
violation de l'incapacité résultant de l'application des articles 2912 à
2916. Article
29-40. Est puni de deux ans
d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait : De recevoir ou de détenir, à quelque
titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion de l'exercice de
l'activité de syndic des sommes d'argent, biens, effets
ou valeurs quelconques : a) Soit en violation de l'article
29-10 ; b) Soit en violation des conditions
prévues par l'article 29-36 pour la tenue des documents et la
délivrance des reçus lorsque ces documents et reçus sont légalement requis
; Article
29-41. Est puni de six mois
d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende le fait de mettre obstacle à
l'exercice de la mission des agents publics chargés du contrôle en refusant
de leur communiquer les documents réclamés, notamment les documents bancaires
ou comptables ainsi que les mandats écrits. Article 7Après l’article 49, il est inséré un
article 49-1 ainsi rédigé : « Le septième alinéa de l’article 18
et le chapitre II bis, à l’exception des articles 29-7 et 29-35, ne sont pas
applicables aux membres des professions dont la liste est fixée par décret en
Conseil d’Etat, en considération du contrôle dont leur activité
professionnelle fait l’objet ainsi que des garanties financières qu’ils
offrent pour l’exercice de cette activité. » Article 8Dispositions diverses I Les personnes physiques et les
représentants légaux ou statutaires d'une personne morale titulaires d'une
carte professionnelle mentionnée à l'article 29-8 et délivrée au plus tard le
31 décembre 2005 sont réputés justifier de l'aptitude professionnelle prévue
au 1° de l'article 29-10 à compter du 1er janvier 2006. II La loi n° 709 du 2 janvier 1970
réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines
opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce est ainsi
modifiée : « Au 6° de l'article 1, après les
mots « gestion immobilière » sont ajoutés les mots : «, sauf lorsque celle-ci
relève de la loi n°
65557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis.» III Le III de l’article L 141.1 du
code de la consommation est complété par un 5° ainsi rédigé : « Des articles 18, 18-1 A, 18-1 et
182, des sections I, II et III du chapitre II bis, des articles 2918 à 2920
et 2935 à 2937 de la loi n° 65557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis . » IV Les conditions d’application de
la présente loi seront fixées par un décret en Conseil d’Etat. Article 9 Entrée en vigueurI La présente loi entrera en vigueur
dans les conditions prévues par les décrets
d'application et au plus tard le premier jour du douzième mois suivant sa
publication. II Le II de l'article 2 est
applicable dès la conclusion d’un nouveau contrat de syndic
postérieurement à l’entrée en vigueur de la présente loi. III Les dispositions de l’alinéa
68 de l’article 6 (l'article 29-21 nouveau loi de 65) sont applicables une
année civile après l’entrée en vigueur de la présente loi. Article 10Dispositions relatives à l'Outremer I. Dans les conditions prévues à
l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par
ordonnance toute mesure relevant du domaine de la loi et de la compétence de
l'Etat, tendant à étendre et à adapter les dispositions législatives relatives à la copropriété à la Nouvelle Calédonie
et aux îles Wallis et Futuna. Les ordonnances doivent être prises
au plus tard le dernier jour du dix huitième mois suivant celui de la
promulgation de la présente loi. Les projets de loi portant
ratification de ces ordonnances doivent être déposés devant le parlement au
plus tard le dernier jour du sixième mois suivant celui de leur application. II.1° La présente loi est applicable
à Mayotte. 2° La loi n° 65557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de
la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée : Le III de l'article 50 est abrogé. IV. projet de loi (seconde version novembre 2010) Note JPM 18/11/2010 Le Gouvernement vient de présenter un projet de loi rectifiant sensiblement le projet diffusé le 10 juin 2010. Le nouveau projet concerne tous les professionnels immobiliers de l’entremise et de la gestion. Le premier projet amputait la loi Hoguet. Le second la modifie. Observations préliminaires sur
la seconde version du projet de loi La mesure primordiale est la création d’un « Conseil de l’entremise et de la gestion immobilières, établissement d’utilité publique doté de la personnalité morale, […] chargé de concourir au bon exercice des activités des personnes mentionnées à l’article 1er. » Mise
à jour 05/12/2010 Dans ce genre, on connaît les Autorités administratives indépendantes (AAI), institutions de l’Etat, chargées, en son nom, d’assurer la régulation de secteurs considérés comme essentiels et pour lesquels le gouvernement veut éviter d’intervenir trop directement. La création d’une AAI répond en effet à une exigence : défendre des libertés publiques ou réguler des activités économiques. Les AAI peuvent émettre des avis, réaliser des médiations et, pour certaines, prononcer des sanctions. Mais le Comité
d’évaluation et de contrôle des politiques publiques a présenté le 28 octobre
2010 un rapport sur les autorités administratives indépendantes. Il juge que la
multiplication des AAI (42 actuellement) et la hausse de leurs dépenses (+11%
entre 2009 et 2010) nécessitent le regroupement, voire la suppression de
certaines d’entre elles. Le Comité est ainsi favorable aux projets de loi qui
prévoient la fusion du Médiateur de la République, du Défenseur des enfants
et de la Haute Autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité
(Halde). Il propose d’autres rapprochements notamment de l’Arcep, du CSA et
de l’Hadopi (convergence numérique) ou bien de la Commission nationale de
déontologie de la sécurité (CNDS) avec le Contrôleur général des lieux de
privation de liberté (CGLPL), avec à terme, une fusion au sein du Défenseur
des droits. Il préconise également la suppression d’AAI qui ont d’ores et
déjà perdu leur justification, voire leur utilité (Commission des
participations et des transferts, Commission nationale d’aménagement
commercial). Afin d’assurer
l’indépendance des AAI, le comité suggère d’améliorer la légitimité et la
représentativité de leurs membres. Dans cette optique, le choix de leurs
présidents devrait être confié aux parlementaires. En contrepartie de la
pérennisation de leur financement, les AAI devraient avoir obligation de
présenter au gouvernement. et au Parlement. un rapport
d’activité annuel. Elles devraient en outre être soumises à la loi organique relative
aux lois de finances (LOLF), avec notamment
l’élaboration d’objectifs et d’indicateurs de performance. On a fait remarquer
que ces propositions ont été accompagnées de la création des nouvelles AAI. Certains ont évoqué d’emblée un Ordre des syndics et agents immobiliers ! Il n’en est pas question. Le Conseil serait sans doute composé très majoritairement de personnalités connaissant le monde de l’immobilier mais qui lui sont néanmoins étrangères comme c’est le cas actuellement pour la Commission relative à la copropriété. De plus sa mission, sans être négligeable, est réduite : - proposer au ministre de la justice, les règles constituant le code de déontologie ( cf article 13-5) ; -
définir le contenu de la formation continue des professionnels et organiser
son contrôle ; -
rendre compte de l’accomplissement de ces missions dans un rapport au
ministre de la justice. - fixer le montant de la cotisation imposée à chaque
professionnel ainsi que la fraction de cette cotisation affectée à la
formation continue obligatoire. - créer et tenir
à jour un annuaire des professionnels (personnes mentionnées à l'article 1er). Dans le domaine éminent de la déontologie professionnelle, la Commission ne dispose d’aucune prérogative sérieuse. Le Code de la déontologie est établi par le Ministre de la Justice. A la lettre du texte, il ne pourrait puiser que dans les propositions de la Commission. Il est évident que, d’une manière ou d’une autre, le Ministre ne manquerait pas d’y ajouter le fruit de ses propres réflexions. La fonction disciplinaire est pareillement dépourvue de tout caractère ordinal. Il est créé, au siège de chaque cour d'appel, une commission régionale de contrôle des activités d’entremise et de gestion immobilières qui connaît de l’action disciplinaire exercée à raison de faits commis dans son ressort par les personnes mentionnées à l’article 1er. Un magistrat de l’ordre judiciaire appartenant au parquet général ou au parquet exerce les fonctions du ministère public auprès de chaque commission régionale. Les décisions des commissions régionales de contrôle des activités d’entremise et de gestion immobilières sont susceptibles de recours devant les tribunaux administratifs. On ne trouve un germe de réel
pouvoir que dans le domaine de la formation continue, observation étant faite qu’il ne s’agit pas de
la formation continue des salariés, mais de celle des dirigeants. On note
alors que le projet de loi ne comporte aucune disposition annonçant une
réforme des dispositions du régime Hoguet relatives aux conditions d’accès
aux professions immobilières pour ce qui est de la compétence
professionnelle. Ce serait alors une occasion ratée de remettre un peu
d’ordre dans le domaine de la formation initiale. Pas d’Ordre des professionnels
immobiliers donc, serait-il limité aux seuls syndics de copropriété dont
l’activité est civile par nature. On ne peut pas parler de
nationalisation comme ont pu l’espérer les tenants des régies de quartier
pour la gestion au moins. Il ne suffit pas de songer
irrésistiblement à une sorte de « garde à vue » rampante. Il faudra bien
donner une qualification juridique à cet encadrement de libres activités de
droit privé, civiles ou commerciales, par des règles de droit public qui seront brandies par
« un magistrat de l’ordre judiciaire appartenant au parquet général ou au parquet [exerçant]
les fonctions du ministère public auprès de chaque commission
régionale ». La Magistrature
regrettera sans doute de voir un nouveau pan du contentieux
« quasi-pénal » lui échapper au profit de juridictions à dominante
consumériste. Elles pourront être
saisies de « tout manquement aux lois, règlements et prescriptions du
code de déontologie, toute négligence grave, tout manquement à la probité ou
à l’honneur, même se
rapportant à des faits commis en dehors de l'activité habituelle des personnes mentionnées à
l’article 1er » aux fins d’une sanction disciplinaire. On frémit devant l’ampleur d’un
tel domaine de compétence ! Et plus encore à propos de manquements se rapportant à
des faits commis en dehors de l'activité habituelle des professionnels
concernés, ce qui rappelle de
fâcheux souvenirs. Pour autant, il est bien certain
que depuis belle lurette la déontologie des professions immobilières a été
gravement galvaudée. La CNAB, qu’on a pu considérer à une certaine époque
comme une approche d’un Ordre des Administrateurs de biens, - qui
s’interdisaient alors toute pratique de l’entremise -, avait établi un Code
de déontologie qui s’inspirait fortement de celui de la profession d’avocat,
allant même jusqu’à retenir la notion de délicatesse
dans les rapports confraternels. Si nos souvenirs sont bien exacts,
elle a été sanctionnée pour avoir imposé à ses membres l’une des règles du
Barreau de Paris, - et sans doute d’autres Barreaux -, soit l’obligation, pour
tout syndic saisi de la proposition d’un nouveau mandat d’en informer sans
délai le confrère en place. Cette clause portait atteinte aux principes de la
libre concurrence !!! On enseigne
maintenant dans les Grandes Écoles que la libre concurrence impose
l’agressivité. De nos jours, le
syndic gérant les fonds syndicaux par le truchement de son compte bancaire
unique peut légalement conserver les fruits des fonds ainsi déposés et
réduire d’autant le montant de ses honoraires forfaitaires au titre de la gestion
courante. Son confrère voisin qui respecte le principe légal de la gestion
financière des fonds syndicaux par le truchement d’un compte bancaire séparé
ouvert au nom du syndicat ne peut se permettre une telle réduction de ses
honoraires décents. Il est donc écarté quatre fois sur cinq. Où est alors le
respect de la libre concurrence ? La seule consolation du syndic
victime est qu’il récolte les « meilleurs » syndicats, dont les
copropriétaires privilégient la qualité du service. Nous reproduisons ci dessous le projet de
loi en sa dernière version. Nous avons ajouté en caractères bleus des
observations de détail complémentaires. Nous avons maintenu à la suite la
première version et nos observations de l’époque. Projet de
loi portant réforme de l’Exercice des activités d’entremise et de gestion
immobilières Titre Ier Dispositions modifiant la loi
n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités
relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de
commerce Article
1 La
loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce est modifiée conformément aux articles 2 à 5 de la présente
loi. Article
2 L’article
4-1 est ainsi rédigé : « Art.
4-1. - Les personnes mentionnées à l'article 1er qui ont des liens directs ou
indirects de nature capitalistique ou juridique avec des établissements
bancaires, des sociétés financières ou des entreprises susceptibles
d’intervenir au profit de leur mandant sont tenues d'en informer leurs
clients dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État. » Article
3 Après
l’article 4-1, il est inséré un article 4-2 ainsi rédigé : « Art.
4-2. - Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent avoir aucun lien direct
ou indirect de nature capitalistique avec les organismes mentionnés au
septième alinéa de l'article 3. » Article
4 Dans
la première phrase de l’article 8-1, le mot : « Communauté » est remplacé par
le mot : « Union ». Il
s’agit de la Communauté européenne. Article
5 Après
le Titre II, il est inséré un Titre III ainsi rédigé : « Titre
III : De l’encadrement et du contrôle des activités d’entremise et de gestion
immobilière «
Chapitre I. – Du
Conseil de l’entremise et de la gestion immobilières « Art.
13-1. - Un Conseil de l’entremise et de la gestion immobilières,
établissement d’utilité publique doté de la personnalité morale, est chargé
de concourir au bon exercice des activités des personnes mentionnées à
l’article 1er. Le
conseil a pour mission : « 1°
de proposer au garde des sceaux, ministre de la justice, les règles
constituant le code de déontologie mentionné à l’article 13-5 ; « 2°
de définir le contenu de la formation continue des personnes mentionnées à
l’article 1er et
d'organiser son contrôle ; « 3°
de rendre compte de l’accomplissement de ces missions dans un rapport qu’il
adresse chaque année au garde des sceaux, ministre de la justice. « Le
conseil fixe le montant de la cotisation que verse annuellement chaque
personne exerçant les activités mentionnées à l’article 1er ainsi que la fraction de cette
cotisation affectée à la formation continue obligatoire. «
Les modalités de constitution et de fonctionnement du conseil sont fixées par
décret en Conseil d'État. « Art.
13-2. - Le conseil crée et tient à jour un annuaire des personnes
mentionnées à l'article 1er. « La
composition ainsi que les modalités d'établissement, de mise à jour et de
publication, y compris par voie électronique, de cet annuaire sont
déterminées par décret en Conseil d'État. La délivrance des cartes
professionnelles reste l’apanage des Préfectures. Il en est de même pour la
gestion des modifications diverses. Il y aura lieu de prévoir un lien étroit
entre les Préfectures et le Conseil et de préciser où l’on pourra trouver la
liste officielle des titulaires de cartes professionnelles. Chapitre
II. - Du contrôle des activités d’entremise et de gestion immobilières Section
I. – Du cadre déontologique des activités d’entremise et de gestion
immobilières « Art.
13-3. - Sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de
certaines informations, les personnes mentionnées à l'article 1er respectent la confidentialité des
données dont elles ont connaissance dans l'exercice de leurs fonctions. Ce
principe ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout
élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat. Le
texte évoque à très juste titre le problème de la confidentialité sans
traiter le problème posé par la « communication aux copropriétaires de
tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat ». Sur ce
point la CNIL est demeurée silencieuse et c’est fort regrettable. Il
existe un fort décalage entre les dispositions de la norme simplifiée
applicable aux professions immobilières et les nécessités de la gestion.
Depuis une dizaine d’années, une partie de ces nécessités a été reconnue par
le statut de la copropriété (pour les représentants des incapables majeurs
notamment). Il existe donc maintenant un décalage entre la norme
simplifiée et le statut légal et réglementaire lui-même. Par
ailleurs le problème de la confidentialité se pose particulièrement à l’égard
des membres des conseils syndicaux qui devraient eux-mêmes être tenus à une
obligation de confidentialité. « Art.
13-4. - La formation continue est obligatoire pour les personnes
mentionnées à l’article 1er. Un décret en Conseil d’État détermine la nature et la durée
des activités susceptibles d’être validées au titre de l’obligation de
formation continue ainsi que les modalités selon lesquelles elle s’accomplit. «
Art. 13-5. - Les
règles constituant le code de déontologie des personnes exerçant les
activités mentionnées à l’article 1er sont élaborées par le garde des sceaux, ministre de la
justice sur proposition du Conseil de l’entremise et de la gestion
immobilières en application du 1° de l’article 13-1 et sont fixées par décret
en Conseil d’État. Section
II. – De la discipline des personnes exerçant de manière habituelle des
activités d’entremise et de gestion immobilières «
Art. 13-6. - Tout
manquement aux lois, règlements et prescriptions du code de déontologie,
toute négligence grave, tout manquement à la probité ou à l’honneur, même se
rapportant à des faits commis en dehors de l'activité habituelle des
personnes mentionnées à l’article 1er, peut donner lieu à sanction disciplinaire. « La
cessation des fonctions du mandataire ne fait pas obstacle aux poursuites
disciplinaires pour des faits commis pendant l’exercice de ses fonctions. «
L’action disciplinaire se prescrit par cinq ans à compter de la commission
des faits ou, lorsque les faits se rapportent à l'exercice professionnel, à
compter de l'achèvement des mandats à l'occasion desquels ces faits ont été
commis. Le
texte précise que « lorsque les faits se rapportent à l'exercice
professionnel », le délai de prescription court « à compter de l'achèvement
des mandats à l'occasion desquels ces faits ont
été commis ». Dans
le cas des syndics de copropriété, à propos des distinctions terminologiques
entre le « renouvellement du mandat » et la « désignation à
nouveau », il a été avancé à juste titre que les mandats successifs doivent être
considérés comme juridiquement distincts. Nous partageons cet avis qui n’interdit nullement l’utilisation
du terme « renouvellement ». Depuis le XIIe siècle ce terme vaut aussi bien pour
« remettre en vigueur un bail » que pour en modifier certaines
modalités, voir même en établir un nouveau avec le même locataire et
concernant le même bien. On
doit donc considérer que dans le cas d’un manquement commis le 17 juillet
2004 au cours d’un mandat « d’un an » ayant couru du 21 mars 2004
au 21 mars 2005 la prescription aura couru à compter de cette dernière date
même si le syndic est encore en place en novembre 2010. Dans ce cas la
prescription aura été acquise en mars 2010. Mais
s’il s’était agi d’un mandat « de trois ans » ayant couru jusqu’au
21 mars 2007, la prescription ne serait pas acquise puisque le délai de cinq
ans n’aurait son terme qu’en mars 2012 ! Ce
sont alors les copropriétaires qui auraient intérêt à la généralisation des
mandats de trois ans !!! La
disposition du projet ne s’inscrit pas dans la droite ligne des principes
généraux de la prescription extinctive des actions civiles, ni même
d’ailleurs, semble-t-il, des actions pénales, lorsqu’il s’agit d’une infraction
instantanée dont la date est établie. Il
serait sans doute nécessaire de revoir les clauses des polices d’assurance de
la responsabilité civile professionnelle du syndic, notamment quand il s’agit
de polices de « groupe ». Enfin
se poserait le problème des effets du quitus lorsqu’il a été délivré et que
la faute en cause avait été portée incontestablement à la connaissance de
l’assemblée. Il y a sur ce point une jurisprudence constante de la Cour de
cassation, favorable selon les divers cas aux syndics ou aux copropriétaires.
Le projet de loi serait l’occasion de traiter le question du quitus et même,
mieux encore, de préciser dans quelles conditions l’assemblée peut
logiquement et valablement traiter de l’approbation de la gestion, et non
plus seulement des comptes. « Art.
13-7. - Il est créé, au siège de chaque cour d'appel, une commission
régionale de contrôle des activités d’entremise et de gestion immobilières
qui connaît de l’action disciplinaire exercée à raison de faits commis dans
son ressort par les personnes mentionnées à l’article 1er. Lorsque les faits ont été commis à
l’étranger, l’action disciplinaire est portée devant la commission régionale
de contrôle dans le ressort de laquelle il a été procédé à la délivrance ou
au renouvellement de la carte professionnelle ou à la déclaration mentionnée
à l’article 8-1. «
Art. 13-8. - La
commission régionale de contrôle des activités d’entremise et de gestion
immobilières comprend cinq membres : « -
un magistrat de l’ordre judiciaire ; « -
le représentant de l’État du siège de la cour d’appel ; « -
un professeur des universités ou un maître de conférences, chargé d’un
enseignement juridique ; « -
deux personnalités qualifiées représentant les mandants et les mandataires. « Un
magistrat de l’ordre judiciaire appartenant au parquet général ou au parquet
exerce les fonctions du ministère public auprès de chaque commission
régionale. «
Les modalités de désignation des membres de la commission, de leurs
suppléants et du magistrat exerçant les fonctions du ministère public sont
fixées par décret en Conseil d’État. « Art.
13-9.- La commission régionale peut être saisie par le garde des sceaux,
ministre de la justice, le procureur de la République, le Conseil de
l’entremise et de la gestion immobilières, le conseil syndical de la
copropriété concernée, un groupe de copropriétaires représentant au moins un
tiers des voix de tous les copropriétaires ou au moins dix copropriétaires du
syndicat concerné ainsi que les associations de défense des consommateurs
agréées conformément à l’article L. 411-1 du code de la consommation. Les
modalités de la saisine laisseraient
augurer un rapide encombrement du « rôle » des Commissions
régionales. On retrouve ici la notion ambiguë de « groupe de
copropriétaires ». L’article
8 du décret du 17 mars 1967 permet à « un ou plusieurs copropriétaires
représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires » de
demander la convocation d’une assemblée générale. Avec « au moins dix
copropriétaires » la confusion s’accroît : « un groupe de
copropriétaires représentant au moins un
tiers des voix de tous les copropriétaires ou au moins dix copropriétaires du syndicat concerné ». Il s’agirait d’un groupe représentant
au moins dix copropriétaires ? Un groupe ne représente pas des
copropriétaires. Il s’agirait alors d’un groupe constitué de dix
copropriétaires au moins ! «
Art. 13-10. Les
sanctions disciplinaires sont : « 1°
L’avertissement, « 2°
Le blâme, « 3°
L’interdiction temporaire d'exercer les fonctions pour une durée n’excédant
pas trois ans, « 4°
L'interdiction définitive d'exercer les fonctions. Les sanctions ne sont pas
bénignes ! On peut le comprendre compte tenu de la gravité incontestable
de certaines infractions. C’est la qualité de la « juridiction »
compétente qui pose problème, sans bien entendu que celle de ses membres soit
en cause. «
L’avertissement, le blâme et l’interdiction temporaire peuvent être assortis
de la sanction complémentaire de l'interdiction d'être membre des commissions
régionales de contrôle des activités d’entremise et de gestion immobilières
pendant dix ans au plus. «
L’avertissement et le blâme peuvent être accompagnés, pendant un délai d’un
an, de mesures de contrôle et de formation soumettant la personne sanctionnée
à des obligations particulières déterminées par la commission. Ces
obligations peuvent également être prescrites par la commission lorsque la
personne ayant fait l’objet d’une interdiction temporaire reprend ses
fonctions. Le coût de ces mesures est supporté par la personne sanctionnée,
qui ne peut le mettre à la charge de son mandant. «
Lorsqu’elle prononce une sanction disciplinaire, la commission régionale peut
décider de mettre à la charge de la personne sanctionnée tout ou partie des
frais occasionnés par l’action disciplinaire. « La
commission régionale communique ses décisions au Conseil de l’entremise et de
la gestion immobilières dès lors qu’elles sont devenues définitives. « Art.
13-11. - Les décisions des commissions régionales de contrôle des
activités d’entremise et de gestion immobilières sont susceptibles de recours
devant les tribunaux administratifs. Le recours devant le tribunal
administratif est surprenant. C’est un magistrat de l’ordre judiciaire qui représente
le Ministère public devant la commission régionale !! Quid d’un éventuel
recours contre la décision du tribunal administratif ? « Art.
13-12. - Chaque commission régionale de contrôle des activités
d’entremise et de gestion immobilières crée et tient à jour un répertoire des
personnes sanctionnées avec l’indication de ces sanctions. « Le
traitement des données à caractère personnel appelées à figurer dans ce
fichier est soumis à avis préalable de la Commission nationale de
l’informatique et des libertés, conformément à l'article 11 de la loi
n°78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux
libertés. «
Art. 13-13. - Les
conditions d’application du présent chapitre sont déterminées par décret en
Conseil d’État. Section
III. – Des autres voies de contrôle «
Art. 13-14. - Les
personnes mentionnées à l’article 1er sont soumises, dans l’exercice de leur activité, à des
contrôles menés par l'autorité administrative chargée de la concurrence et de
la consommation, conformément à l’article L. 141-1 du code de la
consommation. «
Art. 13-15.- Le
garant exerce, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État, une
mission de contrôle sur l’activité des personnes qu’il garantit en
application de l’article 1er. » Jusqu’à présent les contrôles
effectués par le garant ne portaient que sur la tenue de la comptabilité des
mandants, la représentation des fonds de mandants et la suffisance de la
garantie. De fait les contrôleurs prenaient l’initiative d’étendre les
contrôles à d’autres aspects administratifs, la tenue ponctuelle des
assemblées générales par exemple. Le texte évoque la possibilité d’un
élargissement du champ des investigations. Article
6 Le
Titre III devient le Titre IV. Article
7 Le
Titre IV devient le Titre V. Titre II Dispositions modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Article
8 La
loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est modifiée conformément aux
articles 9 à 14 de la présente loi. Article
9 L’article
18 est ainsi modifié : 1°
Au cinquième alinéa, après les mots : « le budget prévisionnel », sont
insérés les mots : « en concertation avec le conseil syndical » L’établissement
du budget prévisionnel par le syndic en concertation avec le conseil syndical
a toujours été souhaitable et effectivement pratiqué. Il reste que le syndic
demeure chargé et seul responsable de cette prestation importante. S’il y a
un désaccord important avec le conseil syndical à ce sujet, il doit
présenter sa version, faire connaître en annexe les observations du
conseil syndical et ses réponses. Le
tout est joint à la convocation. Les syndics doivent se méfier des projets de
budget qui sortent de l’ordinateur avec un coefficient global appliqué aux
dépenses de l’exercice précédent. 2°
Après le septième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « -
lorsqu’il est dispensé par l’assemblée générale des copropriétaires d’ouvrir
un compte séparé en application de l’alinéa précédent, de solliciter de
l'organisme teneur de compte la création au nom du syndicat des
copropriétaires, d’un sous-compte qui ne peut faire l’objet ni d’une
convention de fusion ni d’une compensation avec aucun autre compte ou
sous-compte et d’informer le syndicat des copropriétaires du montant des
produits financiers tirés des sommes et valeurs reçues pour le compte de la
copropriété; » La
généralisation impérative du compte séparé est passée à la trappe. En toute
transparence d’ailleurs. Madame Alliot-Marie, encore Garde des Sceaux, a
invoqué la nécessité économique de conserver aux syndics professionnels le
bénéfice de la rémunération des fonds déposés. C’est au final pour le plus
grand bien des copropriétaires qui auraient dû…se répartir la perte de cette
rémunération !!! Ce
recul est toutefois assorti d’une innovation : le compte unique affecté
au dépôt des trésoreries syndicales devra être scindé en autant de
sous-comptes que de syndicats administrés. Nous
avons déjà évoqué la généralisation d’une telle solution en faisant valoir
qu’il semblait possible de doter ces sous-comptes d’un régime juridique
assurant aux copropriétaires des garanties identiques à celles procurées par
un compte séparé. A cet égard le projet est timide : -
interdiction de toute clause de fusion ou compensation -
obligation pour le syndic d’informer le syndicat du montant des produits
financiers procurés L’interdiction
pourrait être formulée d’une manière plus générale car l’imagination de certains
banquiers est sans limite. Ce qui n’interdirait pas de citer la fusion et la
compensation. Les banquiers ne tarderont à faire savoir si la pratique des
sous-comptes et l’interdiction des clauses est susceptible d’avoir une
incidence réductrice sur le taux de la rémunération ! Pour ce
qui est de l’obligation d’information imposée aux syndics, il faut préciser
d’emblée qu’elle ricocherait forcément sur les banquiers. Jusqu’à présent les
syndics ont ignoré le montant procuré par tel ou tel syndicat. Il n’est pas
impossible aux banquiers spécialisés de calculer grossièrement ces montants
respectifs. Accepteront-ils de le faire ? Oui si le nouveau régime leur
permet de conserver un avantage financier suffisant. Mais certains syndics
professionnels n’ont pas la possibilité de travailler avec un banquier
spécialisé. C’est le cas en province sans doute. Il
faudrait compléter le régime des sous-comptes en permettant aux syndicats
d’appréhender directement les fonds déposés en cas de changement de syndic.
Voir sur ce point l’arrêt de la 14e Chambre B de la Cour d’appel
de Paris du 30/05/2008 et l’arrêt de la Cour de cassation du 23/09/2009
rejetant le pourvoi contre cet arrêt d’appel (Voir les arrêts) Il
faudrait également préciser que les placements ne peuvent être réalisés que
sur un support immatriculé au nom du syndicat (compte, livret ou autre). 3°
Après le dixième alinéa, devenu onzième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi
rédigé : « A l'exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires. » Les
syndics professionnels avancent-ils, de leurs
propres deniers, des fonds aux syndicats en
difficulté ? La réponse est négative, exception faite de quelques cas
particuliers dans lesquels un syndic ayant commis une erreur fautive (oubli
d’un appel de fonds par exemple) estime devoir consentir personnellement une
avance provisoire. A la lettre du texte, cette pratique honorable de
trouverait interdite. Ce ne serait pas forcément une solution satisfaisante. En
réalité le texte vise le cas dans lequel un syndic gérant par compte
unique, - ou même par sous-compte individualisé -, paie les créanciers
d’un syndicat dont la trésorerie se trouve déficitaire. Ces paiements
impliquent fatalement des prélèvements, au marc le franc, dans les
trésoreries des autres syndicats administrés par le syndic. Cette pratique
affecte donc l’obligation permanente de représentation des fonds de mandants.
Elle ne peut qu’être condamnée. Dans
les conditions actuelles, l’avance résulte parfois d’une décision réfléchie.
Dans la plupart des cas elle est involontaire ; l’évolution du compte du
syndicat n’a pas été suffisamment surveillée. Certains logiciels comportent
des outils d’alerte mais ceux-ci ne peuvent fonctionner utilement que lorsque
les écritures sont passées ponctuellement. L’outil ne prend en compte que les
paiements et encaissements enregistrés. L’expérience
montre que la plupart des sinistres financiers ont trouvé leur origine dans
la tenue laxiste de la comptabilité des mandants, la multiplication de telles
avances et l’impossibilité fréquente d’en obtenir le remboursement. On peut,
sans omettre de critiquer le laxisme de certains syndics, regretter que la
jurisprudence dominante ait permit à des syndicats de s’enrichir indûment aux
dépens d’autres syndicats de copropriétaires en rejetant les actions en
recouvrement. Un disfonctionnement dans la
gestion, pour reprendre l’argument de ces
juridictions, peut justifier l’indemnisation d’un préjudice prouvé sans
procurer par ailleurs un avantage injuste au syndicat. Cette
disposition montre que le projet de loi, s’il impose l’ouverture de
sous-comptes individualisés, ne comporte pas de dispositions propres à
assurer leur complète autonomie. Le texte admet a priori que la position
débitrice d’un sous-compte (nouveau modèle) se répartit entre les autres
sous-comptes. Quelle
est alors la portée exacte de l’interdiction des clauses de fusion et de
compensation ? Elle semble limitée aux relations avec d’autres comptes
ouverts au nom du syndic et notamment son ou ses compte(s) personnel(s). Si l’on
doit au contraire admettre qu’elle porte également sur les relations entre
les différents sous-comptes individualisés des syndicats administrés par le
syndic, il faut préciser alors que la position débitrice d’un syndicat doit
demeurer exclusivement à la charge des copropriétaires de ce syndicat comme
s’il s’agissait d’un compte séparé. La convention d’ouverture d’un compte
séparé peut comporter une clause de découvert si la banque l’accepte. Rien
n’interdit une telle solution pour un sous-compte individualisé. De toute
manière ce point mérite réflexion. 4°
Il est ajouté en fin d’article un alinéa ainsi rédigé : « Les
modalités d’application du présent article sont fixées par décret en Conseil
d’État ». Article
10 L’article
18-1 A est ainsi modifié : 1°
Au début de l’article 18-1 A, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « La
rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois,
une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue, dans des
conditions définies par décret en Conseil d’Etat, à l’occasion de prestations
particulières. » Foin
des travaux de la Commission nationale de la consommation, des discussions
stériles, des divers projets de contrat de syndic, et du fameux arrêté
Novelli ! C’est un décret en Conseil d’État qui, semble-t-il, serait
appelé à normaliser la rémunération des syndics. Contrairement
à une opinion aussi générale qu’inexacte, la distinction des prestations de
gestion courante et des prestations extraordinaires (ou exceptionnelles) a
toujours existé depuis une cinquantaine d’années. Les
« prestations particulières » ont par ailleurs toujours été
distinguées comme étant celles effectuées dans l’intérêt d’un copropriétaire
(rémunération de l’état daté) ou à cause d’un copropriétaire (rémunération au
titre d’un recouvrement d’impayés). Elles font l’objet de l’article 10-1 de
la loi. On peut
légitimement penser que par « prestations particulières », le texte
vise notamment les honoraires sur travaux de l’article 14-2. L’expression
serait alors mal venue. Une
rémunération spécifique complémentaire peut être perçue ? Cela veut dire que le syndic pourrait empocher une
offrande magnanime ; voire la susciter comme un serveur rodant autour de
la soucoupe. Mais il lui serait interdit de la réclamer ? Affaire à
suivre ! 2°
Au début du second alinéa, le mot « Seuls » est supprimé. Article
11 L’article
18-1 est ainsi rédigé : «
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et
la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété,
notamment les factures, les contrats
de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la
quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des
catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat. » Article
12 Le
deuxième alinéa de l’article 21 est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés
: « En
outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions
concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit
lui-même. La désignation du syndic est précédée d'une mise en concurrence de
plusieurs contrats de syndic. Le
conseil syndical donne son avis sur tous les projets de contrats, avant
qu'ils ne fassent l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de
l'assemblée générale. « Il
peut être proposé de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée à
l’alinéa précédent en considération de circonstances locales ou propres à la
copropriété. Cette décision est prise par l’assemblée générale des
copropriétaires. La mise en concurrence systématique à l’occasion de chaque
renouvellement du mandat du syndic est une joyeuse surprise. Elle
s’accompagne d’une nouvelle dispense : celle de ne pas procéder à la
mise en concurrence « en considération de circonstances locales ou
propres à la copropriété ». Il y
faudrait une décision de l’assemblée générale, soit un nième point
obligatoire à l’ordre du jour déjà substantiel des assemblées ordinaires
annuelles et une occasion nouvelle pour les contestataires systématiques
d’alourdir le rôle des juridictions. On aimerait savoir ce qu’il faut entendre par
circonstances locales (en droit des usages locaux) ou des circonstances
propres à la copropriété. Pour les usages locaux, rappelons qu’au 19e
siècle les syndics grenoblois, bénévoles pour la gestion courante, pouvaient
recevoir une rémunération des entrepreneurs ! Les copropriétaires sont-ils vraiment des incapables
majeurs ? «
L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article
25, arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic
à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire. A la
même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que
celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. » Article
13 Au
troisième alinéa de l’article 22, après les mots « membre du syndicat », sont
insérés les mots « , sous réserve de désigner expressément ledit mandataire.
» Il est vrai que la pratique des pouvoirs en blanc pose des
problèmes. Il est vrai aussi que les mandants en question ne
connaissent généralement personne à qui confier leur pouvoir. Il est vrai encore que, dans l’impossibilité de respecter
l’obligation, ils s’abstiendront purement et simplement de se faire
représenter. Il est vrai enfin que l’unique solution technique est la
pratique des instructions de vote, qui interdisent aux mandataires de
détourner les pouvoirs en faveur de tel ou tel. Le mandat impératif heurte
sans nul doute le principe du rôle éclairant du débat. Tout copropriétaire a
librement le droit de renoncer à l’avantage pouvant être tiré du débat. La
solution va dans le sens du moindre mal. Article
14 Au second
alinéa de l’article 24-6, les mots : « neuvième alinéa » sont remplacés par
les mots : « dixième alinéa ». Titre III Dispositions diverses Article
15 Le
III de l’article L. 141-1 du code de la consommation est ainsi modifié : 1°
Au 1°, les mots « Du titre III » sont remplacés par les mots : « De l’article
13-3 et du titre IV ». 2°
Il est ajouté un 5° ainsi rédigé : « 5°
Des articles 18, 18-1 A, 18-1 et 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis . » Article
16 Entrée
en vigueur I. -
La présente loi entrera en vigueur dans les conditions prévues par les décrets d'application et au plus tard le
premier jour du douzième mois suivant sa publication. II.
- Les dispositions de l’article 13-4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et les fonds de commerce sont applicables une année civile après l’entrée en vigueur de
la présente loi. Article
17 I. -
Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le
Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance toute mesure relevant du
domaine de la loi et de la compétence de l'Etat, tendant à étendre et à
adapter les dispositions
législatives relatives
à la copropriété à la Nouvelle-Calédonie et aux îles Wallis et Futuna. Les
ordonnances doivent être prises au plus tard le dernier jour du dix-huitième
mois suivant celui de la promulgation de la présente loi. Les
projets de loi portant ratification de ces ordonnances doivent être déposés
devant le parlement au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant
celui de leur application. II.
- La présente loi est applicable à Mayotte. III.
- La loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée : Le
III de l'article 50 est abrogé. V. projet de réforme ( arc septembre 2011 ) Proposition de réforme présentée par l’ARC Lasse d’attendre l’aboutissement
du projet de réforme présenté par le Gouvernement, l’Association des
Responsables de Copropriétés (ARC) présente un mini-projet sur les points qui
lui paraissent les plus importants. Nous reproduisons ci-dessous le
texte du projet et nos commentaires Lien vers l’article de
l’ARC : http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0911/abus2797.htm
Article 1. Normaliser les contrats de syndic de
Copropriété
Proposition d’article de loi « Ajouter
dans la loi du 10 juillet 1965 un article 18-3 ainsi rédigé : Les contrats de mandat de syndic de copropriété soumis au vote des assemblées générales doivent respecter des règles précises qui seront fixées par un décret pris en Conseil d’État. Ce décret déterminera :
Commentaires Présentement,
la loi du 10 juillet 1965 ne comporte aucune disposition relative au
« contrat de mandat du syndic ». L’insertion
souhaitée est donc soumise à une condition préalable : un article de la
loi comportant création du contrat de mandat du syndic. Une proposition en ce
sens aurait le mérite de générer un débat sur la nature juridique de la
fonction de syndic. Ce débat serait certainement très animé ! Nous
rappelons ici que, pour nous, le mandat du syndic est un mandat social,
et non pas un mandat du Code civil. Sous
cette réserve, la loi établit une règle de portée générale. Elle peut imposer
au pouvoir réglementaire des critères à respecter mais ne peut comporter le
plan-guide d’un décret d’application. En l’espèce, la loi doit préciser
clairement le critère permettant la classification des prestations fournies
par le syndic. Nous avons proposé à cet égard le texte suivant : Doivent
être considérées comme entrant dans la catégorie des opérations courantes les tâches imposées ou nécessaires, prévisibles
et récurrentes effectuées par le syndic de copropriété pour
l’administration du syndicat et la gestion des parties et services
communs Ainsi
défini, le critère n’est pas une innovation. Il reprend, pour l’essentiel,
les critères légaux de la prévisibilité
et de la récurrence que l’on trouvait, au temps de la taxation des
honoraires, dans les arrêtés préfectoraux. Mais
il nous apparaît nécessaire de préciser le champ des prestations courantes en
ajoutant aux prestations imposées les prestations nécessaires. Le
but est d’écarter la restriction de la notion de gestion courante aux
prestations imposées par le statut de la copropriété. Tout représentant légal
d’une institution collective est tenu de réaliser toute opération qui
s’impose ou dont elle peut tirer un avantage, même si elle n’est pas prévue
dans le statut de l’institution. Ces opérations peuvent présenter les
caractères de prévisibilité et de récurrence. Il est donc normal des les
inclure dans la catégorie de la gestion courante. Il
faut noter toutefois qu’elles peuvent justifier une modification ultérieure
de la rémunération forfaitaire. Article 2. Ouvrir un compte bancaire séparé par copropriété sans dispense possible Proposition
d’article de loi « Modifier ainsi l’article 18 alinéa 6 de la
loi du 10 juillet 1965 : [le syndic est tenu (…)]
« d’ouvrir ou de tenir, si le compte est déjà ouvert,
un compte bancaire séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans
délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du
syndicat. Aucune dispense d’ouverture de compte séparé ne peut être votée par
l’assemblée générale, ceci à quelque majorité que ce soit. La
méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein
droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa
désignation». Commentaires Avec l’ARC, nous
prônons la suppression de la dispense. Mais, dès lors que la gestion de la trésorerie
syndicale serait impérativement assurée par le moyen d’un compte
bancaire séparé ouvert au nom du syndicat, il n’y aurait plus lieu d’imposer au
syndic son ouverture. C’est dans l’article 14 de la loi qu’il faut placer le
texte nécessaire. D’où la formule : « Il [le syndicat] est doté d’un
compte bancaire ouvert à son nom. « Ce compte est crédité par
l’encaissement de toutes les sommes ou valeurs reçues en paiement de ses
créances ou qu’il a qualité pour recevoir, employer ou reverser. « Les dettes du syndicat ne peuvent être payées que par décaissement sur ce compte des sommes dues à ses créanciers externes ou internes. « Il [ le syndicat] ne peut ouvrir d’autres comptes financiers que pour les placements d’avances ou provisions décidés par l’assemblée générale conformément à l’article 35-1 du décret ou dans les cas prévus par la loi. » Cette formule peut
certainement être améliorée . Pour les sommes « qu’il a qualité pour recevoir, employer ou
reverser », il s’agit par exemple des indemnités versées par les
assureurs dont tout ou partie doit être reversé à des sinistrés, de
subventions diverses destinées au financement de travaux, etc… Par ailleurs il y aurait
lieu de modifier l’article 18 pour préciser la mission du syndic manieur des
fonds syndicaux. Le texte pourrait être : D’assurer la gestion financière et comptable du syndicat, le maniement des fonds déposés au compte bancaire du syndicat, l’exécution des décisions de l’assemblée générale relatives au placement des provisions ou avances et l’information périodique, en cours d’exercice, du conseil syndical sur la situation financière du syndicat. Il peut également être
amélioré. Article 3. Créer des
Commissions régionales de discipline des professionnels de la gestion et de
la transaction immobilière Proposition
d’article de loi « Modifier la loi du 2 janvier 1970 en
ajoutant un article ainsi rédigé : « - Tout manquement aux lois, règlements et prescriptions du code de
déontologie, toute négligence grave, tout manquement à la probité ou à
l’honneur causé par des professionnels de la gestion immobilière ou de la
transaction soumis à la loi numéro 70-9 du 2 juin 1970 dans le cadre de leurs
activités professionnelles, peut donner lieu à sanction disciplinaire. « - Il est créé, au siège de chaque Cour d'Appel, une commission régionale
de contrôle et de discipline concernant les activités d’entremise et de
gestion immobilière qui connaît de l’action disciplinaire exercée à raison de
faits commis dans son ressort par les professionnels visés au précédent
article. « - La commission régionale de contrôle des
activités d’entremise et de gestion immobilière comprend neuf membres : -
un magistrat de l’ordre judiciaire ; -
le représentant de l’Etat du siège de la Cour
d’Appel ; -
un professeur des universités ou un maître de
conférences, chargé d’un enseignement juridique ; -
six personnalités qualifiées représentant les
mandants et les mandataires. « - Les modalités de désignation des membres de la
commission, de leurs suppléants et du magistrat exerçant les fonctions du
ministère public sont fixées par décret en Conseil d’État. « - La commission régionale peut être saisie par le Garde des Sceaux,
ministre de la justice, le Procureur de la République, le conseil syndical de
la copropriété concernée, un groupe de copropriétaires représentant au moins
un tiers des voix de tous les copropriétaires ou au
moins dix copropriétaires du syndicat concerné ainsi que les associations de
défense des consommateurs agréées conformément à l’article L. 411-1 du code
de la consommation. « - Les sanctions disciplinaires sont : « 1°
L’avertissement, « 2° Le
blâme, « 3°
L’interdiction temporaire d'exercer les fonctions pour une durée n’excédant
pas trois ans, « 4°
L'interdiction définitive d'exercer les fonctions. « - Lorsqu’elle prononce une sanction disciplinaire,
la commission régionale peut décider de mettre à la charge de la personne
sanctionnée tout ou partie des frais occasionnés par l’action disciplinaire. « - Les conditions d’application du présent chapitre sont
déterminées par décret en Conseil d’État ». Commentaires Nous avons déjà indiqué
à propos du projet de loi présenté par le Gouvernement notre opposition à la
création de Commissions
régionales de discipline des professionnels de la gestion et de la
transaction immobilière. Il n’y a pas lieu de distraire des magistrats
de l’ordre judiciaire, des représentants de l’Etat aux sièges des Cours
d’Appel, des professeurs des universités ou maîtres de conférences, chargés
d’un enseignement juridique de leurs occupations principales. On ne sait pas comment
seraient choisies des personnalités qualifiées
représentant les mandants et les mandataires. Nous connaissons tous
les difficultés de fonctionnement des Commissions de ce genre, même lorsque
l’opportunité de leur existence est parfaitement justifiée. Rien ne permet
d’ailleurs d’affirmer que tel Magistrat, Représentant de l’État ou Professeur
d’université est compétent dans le domaine particulier de la copropriété. Il faut noter en outre que
les syndics non professionnels, qui peuvent également commettre des
manquements aux lois et règlements ne sont pas visés par le texte. Il est impossible
présentement de quantifier l’importance du contentieux qui pourrait relever
de la compétence de ces Commissions. La lutte contre les
dérives ou abus des professionnels impose en premier lieu le renforcement des
actions d’information des copropriétaires et a fortiori de formation de ceux
qui, plus actifs, s’impliquent dans les conseils syndicaux. Elle impose la
participation de partenaires privilégiés comme les notaires dans le cas
particulier des ventes de lots de copropriété, par exemple. Certaines dérives
connues pourraient faire l’objet d’interventions péremptoires auprès des
organisations professionnelles, des groupes immobiliers importants et des
banques. On peut observer que les
copropriétaires profanes ne peuvent pas accéder facilement aux
Recommandations de la Commission de la copropriété ! Les cas les plus graves
doivent rester dans le domaine de compétence des juridictions civiles. |
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