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MUTATIONS DE LOTS DE
COPROPRIÉTÉ Formulaire d’information préalable Nous présentons ci-dessous le modèle de « note de renseignements avant mutation de lot » généralement utilisé par les notaires à la suite des modifications apportées au régime des ventes de lots de copropriété par la loi SRU du 13 décembre 2000 et son décret d’application. Nous publierons, le cas échéant, une version plus récente de ce document. On doit noter que les renseignements demandés excèdent largement les obligations imposées aux syndics par le régime légal traitant seulement de l’état daté. Les associations de défense des copropriétaires avancent que le syndic n’est pas tenu de fournir les indications étrangères à l’état daté. La jurisprudence s’est prononcée en ce sens. Elles indiquent que le notaire, rémunéré à cet effet, peut les obtenir par ailleurs. Pour la même raison, elles contestent l’importance, - souvent excessive, il est vrai -, des honoraires demandés par les syndics. Ceux-ci, de leur côté, font valoir le temps passé à l’établissement de ces notes. Le syndic est seul à pouvoir fournir la plupart de ces indications. On constate donc une fois de plus qu’un problème pendant est laissé sans solution officielle. Sur la controverse mesquine au sujet de la rémunération du syndic, voyez Contenu de l’état daté Pour les opérations comptables générées par une mutation de lot voir 7-6-2. Dans le corps du formulaire, nous avons porté en bleu quelques observations INFORMATIONS DES PARTIES DATE
ENVISAGEE POUR LA MUTATION (N)
—1— I - ÉTAT DATÉ
(ARTICLE 5 DU DECRET DU 17 MARS 1967) SOMMES DUES PAR
LE COPROPRIETAIRE CEDANT
(*) En vertu de l’art. 66 du décret Hoguet
du 20/07/1972 le syndic ne peut percevoir directement d’un copropriétaire
aucune rémunération. Il facture au syndicat la rémunération de sa
prestation qui lui est payée par le syndicat. En vertu de
l’article 10-1 b) de la loi de 1965 (modifié
par la loi du 13 juillet 2006) les honoraires de mutation constituent
une charge individuelle imputée de plein droit au vendeur. On doit considérer
que les honoraires de mutation payés par le vendeur couvrent l’intégralité
des prestations minimales imposées par l’opération au syndic depuis
l’établissement de l’état daté jusques et y compris l’apurement des comptes
(clôture du compte du vendeur, ouverture du compte de l’acquéreur et
virements s’il y a lieu des avances remboursées au vendeur). Le syndic ne
peut réclamer à ce titre aucune rémunération à l’acquéreur qui n’est pas
assujetti aux énonciations du contrat de syndic (Cass. civ. 3e 30/01/2008 Administrer mai 2008 p. 60). Compte tenu du
fait que la note de renseignements incluant l’état daté comporte des
informations importantes pour l’acquéreur, les parties peuvent convenir entre
elles d’un partage des honoraires de mutation qui n’est pas opposable au
syndicat. 2ème PARTIE: SOMMES DONT LE
SYNDICAT POURRAIT ÊTRE DEBITEUR A L’EGARD DU COPROPRIETAIRE CEDANT POUR LES
LOTS OBJETS DE LA MUTATION AU TITRE:
3ème PARTIE
:
(*) En vertu de l’art. 66 du décret Hoguet
du 20/07/1972 le syndic ne peut percevoir directement d’un copropriétaire
aucune rémunération. Il facture au syndicat la rémunération de sa
prestation qui lui est payée par le syndicat. En vertu de
l’article 10-1 b) de la loi de 1965 (modifié
par la loi du 13 juillet 2006) les honoraires de mutation constituent
une charge individuelle imputée de plein droit au vendeur. On doit considérer
que les honoraires de mutation payés par le vendeur couvrent l’intégralité
des prestations minimales imposées par l’opération au syndic depuis
l’établissement de l’état daté jusques et y compris l’apurement des comptes
(clôture du compte du vendeur, ouverture du compte de l’acquéreur et
virements s’il y a lieu des avances remboursées au vendeur). Le syndic ne
peut réclamer à ce titre aucune rémunération à l’acquéreur qui n’est pas
assujetti aux énonciations du contrat de syndic (Cass. civ. 3e 30/01/2008 Administrer mai 2008 p. 60). Compte tenu du
fait que la note de renseignements incluant l’état daté comporte des
informations importantes pour l’acquéreur, les parties peuvent convenir entre
elles d’un partage des honoraires de mutation qui n’est pas opposable au
syndicat. IMPORTANT A
COMPLETER PAR LE SYNDIC Les avances sont, conformément à l’article 45-1 du Décret du 17mars 1967 modifié, remboursables. En conséquence, le syndic devra préciser les modalités à retenir par les parties aux termes de l’acte. La solution retenue par le syndic est la suivante . (1) Solution 1
L’acquéreur rembourse directement le vendeur des avances
portées à la première partie (sous 4-1, 4-2 et4-3) et à la seconde partie
(sous A-1, A-2,A-3) soit globalement la somme de Dans ce cas, l’acquéreur deviendra cessionnaire de ces
avances à l’égard du syndicat des copropriétaires. (1) Solution 2
X L’acquéreur
verse entre les mains du syndic le montant desdites avances représentant
globalement la somme de Le
syndic devra alors procéder au remboursement au cédant des sommes portées à
son crédit. (1)
Voir la case cochée Note JPM : Le choix de la solution appartient exclusivement au
syndic en charge de la sauvegarde des intérêts du syndicat. Il doit être
respecté. Tout paiement effectué entre les parties contrairement à ce choix
doit être considéré comme inopposable au syndicat. Dans la pratique, il est indispensable que le notaire apporte sa
contribution à l’apurement immédiat des comptes entre le syndicat et
chacune des parties et entre les parties elles-mêmes, lors de la
signature de l’acte. Il doit en particulier veiller à ce que l’acquéreur
procède dès ce moment au paiement des sommes nécessaires à la reconstitution
des avances que le syndicat doit rembourser au vendeur. A défaut, le syndicat
doit rembourser immédiatement au vendeur les avances puis ensuite appeler le
montant correspondant auprès de l’acquéreur et attendre ensuite le paiement
par le vendeur. Il en résulte un prélèvement temporaire sur la trésorerie
syndicale qui n’est pas tolérable. Juridiquement, les dispositions du décret n° 2004-479 vont dans le même
sens. Elles condamnent la pratique ancienne du compte prorata temporis
et imposent au syndic la clôture du compte du vendeur et l’ouverture du
compte de l’acquéreur dès réception de l’avis de transfert de propriété par
le syndic. L’apurement immédiat des comptes
est compatible avec les deux solutions exposées ci dessus. Si le vendeur
apparaît débiteur envers le syndicat dans l’état daté, le syndic doit faire
choix de la solution 2. Il serait anormal que le vendeur débiteur et
interdisant au notaire de solder son compte, puisse percevoir directement des
fonds du vendeur. La pratique notariale de l’apurement définitif des comptes
entre les parties au jour de la signature
avec établissement d’un prorata temporis sur la provision
trimestrielle pour charges courantes du trimestre en cours et remboursement
partiel au vendeur par l’acquéreur est dangereuse pour ce dernier. Il peut se
trouver dans l’obligation de supporter à la clôture de l’exercice une
insuffisance des provisions versées. Exemple : pour une vente signée le 2 novembre 2011,
l’acquéreur est invité à rembourser au vendeur 400 € sur la provision de 600
€ payée le 1er octobre au titre du dernier trimestre de
l’exercice. En mars 2012, l’acquéreur peut devoir supporter une insuffisance
de 225 € imputable au vendeur pour la plus grande part sinon la totalité. Il est donc conseillé aux acquéreurs de ne pas accepter un
tel remboursement. L’acte de vente peut prévoir l’apurement définitif du
compte entre les parties après l’approbation des comptes par l’assemblée. Cet
apurement n’entre ni dans la mission du notaire ni dans celle du syndic. S’il apparaît au notaire que les
comptes peuvent être soldés par compensation, il doit indiquer au syndic le
détail de son décompte. Une concertation préalable entre le notaire et le
syndic est souhaitable. Enfin le notaire doit, si le
vendeur lui interdit de prélever les sommes nécessaires au paiement des
charges dues sur le prix de la vente, conserver ces sommes jusqu’à expiration
du délai réservé au syndic pour faire opposition après réception de l’avis
prévu par l’article 20 de la loi. Il les conserve après cette date si
l’opposition lui est délivrée. A défaut, il peut les remettre au vendeur. ANNEXE
A LA 3ème PARTIE: INFORMATION DU NOUVEAU
COPROPRIÉTAIRE A/ QUOTE PART POUR LES
LOTS OBJETS DE LA MUTATION:
B/ PROCEDURES EN
COURS: Existe-t-il
des procédures en cours ? oui non Si oui
: -Objet des procédures: - État des procédures: Toutes indemnités à recevoir ou à payer demeureront
acquises ou seront à la charge du syndicat. Les
parties devront prendre dans l’acte de vente, toute convention particulière à
cet égard : cette convention n’ayant d’effet qu’entre les parties. Note JPM : Les syndics doivent veiller à fournir des renseignements très précis
au sujet des instances judiciaires en cours, en ce compris les procédures de
recouvrement de provisions ou charges impayées. L’expérience montre que leur
responsabilité peut être engagée soit en cas d’omission d’une instance judiciaire
en cours, soit en cas d’insuffisance manifeste des informations fournies. Les notaires doivent, de leur
côté, veiller à faire éventuellement compléter les indications données par le
syndic s’ils constatent l’existence d’une instance importante et
l’insuffisance manifeste des informations fournies. Les clauses insérées dans les
actes de vente à ce sujet sont fréquemment des clauses passe-partout dont la
mise en œuvre ultérieure réserve de mauvaises surprises aux acquéreurs. C’est
alors la responsabilité du notaire qui peut être engagée pour manquement à
son obligation de renseignement et de diligence. C/ AUTRES RENSEIGNEMENTS COMPTABLES
SUSCEPTIBLES D’INTÉRESSER LES
PARTIES État d’avancement de la
situation technique et financière des travaux
: Terminé (T) en cours (EC) non commencé (NC) Note JPM : Le caractère facultatif de ces renseignements est
douteux. On peut noter ici que les respect
par le syndic de la procédure comptable d’engagement juridique permet au
syndic de fournir les indications nécessaires en communiquant le tableau des
engagements pour travaux de l’article 14-2. 2- SITUATION INDIVIDUELLE DU COPROPRIETAIRE
CEDANT SOMMES EXIGIBLES DONT LE
REGLEMENT ENTRAINERA LA DELIVRANCE DU CERTIFICAT DE L’ARTICLE 20
II-PARTIE ADMINISTRATIVE
Il faut prévoir en outre mention
du dispositif de prévention des insuffisances de trésorerie (art. 29-1-A et
suivants de la loi.
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Mise à jour Révisions |
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