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7 / 6.2

Ventes et autres transferts de propriété à titre onéreux d’un lot

 

 

I.         Établissement de l’État daté

II.        exploitation de la notification de transfert de propriété

III.       comptes entre le syndicat et les parties

A.       règles applicables

B.       opérations courantes imposées

C.       cas pratique

IV.      exploitation de l’avis prévu par l’article L 20

A.       opposition au versement du prix de vente

1.        décompte détaillé des créances alléguées

2.        rattachement aux EXERCICES

3.        sanction de la présentation défectueuse

B.       les suites de l’opposition

V.       les « honoraires de mutation » du syndic

 

 

 

Notre propos est ici de décrire la nature et l’importance des prestations que doit fournir le service comptable à l’occasion des ventes ou autres transferts de propriété d’un lot. Nos observations concernent tout autant les syndics copropriétaires et les organismes d’assistance. Elles se combinent avec les indications fournies dans les études 8-4-1 à 8-4-4 (vente du lot).

 

Voir en 8-4-1-1 les dispositions de la loi ALUR concernant la vente des lots de copropriété

 

Le service comptable participe en premier lieu à l’établissement de l’état daté.

 

En principe le service comptable n’a plus ensuite à intervenir qu’après réception par le syndic de la notification de transfert de propriété (art. D 6) et, le cas échéant, de l’avis prévu par l’article L 20.

A ce stade, les obligations financières et comptables du syndic sont déterminées par l’article D 6-2 nouveau, ainsi conçu :

« A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

« 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

« 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

« 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. »

 

Il faut  aussi rappeler l’article D 5 traitant de l’état daté indique en son 3° :

« Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

« a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

« b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

« c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. »

 

L’article D 6-3 (nouveau) ajoute enfin :

« Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux. »

 

I.          Établissement de l’État daté

Nous rappelons ici que l’état daté se présente comme suit :

 

Nature

Montants

Sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs

d) Des sommes mentionnées à l’article L 33

e) Des avances exigibles

Sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article l 19-2

Sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Annexe la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel

Exercice N - 2

Exercice N - 1

 

Cette opération exige un soin minutieux et une concertation avec le gestionnaire. Elle doit porter sur les différents points de l’état daté et sur l’opportunité de délivrer le certificat prévu par l’article L 20.

Les erreurs ou omissions peuvent entraîner la mise en cause de la responsabilité du syndic, notamment pour les conséquences dommageables d’une erreur à l’occasion de l’établissement d’une opposition à paiement de prix ou de la mise en œuvre du privilège spécial.

La durée de validité de l’état daté est de trente jours. La demande de délivrance est faite par le notaire rédacteur qui précise en général la date prévue pour la signature de l’acte. Il est parfois nécessaire de mettre à jour l’état daté lorsque la date de signature a été modifiée.

II.         exploitation de la notification de transfert de propriété

A réception de l’avis de transfert de propriété le syndic met à jour la liste officielle des copropriétaires et crée une fiche au nom de l’acquéreur. La fiche du vendeur est archivée [1].

Il appartient généralement au service comptable de mettre à jour la liste des copropriétaires.

Il est alors un simple exécutant car cette opération exige le concours du gestionnaire qui est en principe plus qualifié pour exploiter les données juridiques fournies par le notaire (démembrement de propriété, régime matrimonial, nationalité, etc.). L’établissement et la mise à jour de la liste des copropriétaires n’entrent pas dans la catégorie de travaux comptables.

 

Si l’on s’en tient aux dispositions nouvelles du statut, la mutation d'un lot n'impose au syndic aucune prestation comptable complexe. A réception de la notification de la vente le syndic se borne à clôturer le compte du vendeur. Il ouvre un nouveau compte au nom de l’acquéreur.

Le syndic procède alors à l’apurement des comptes entre le syndicat et les parties. Il rembourse éventuellement au vendeur le solde créditeur qui lui revient.

La situation est différente lorsque le vendeur reste débiteur envers le syndicat après notification du transfert de propriété.

III.        comptes entre le syndicat et les parties

Le syndic n’a pour obligation que de purger les rapports du syndicat avec chacune des parties.

A.        règles applicables

à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

Si la notification de la mutation parvient au syndic le 20 octobre 2006, la provision sur charges courantes exigible et appelée le 1er octobre doit être payée intégralement par le vendeur.

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

Il s’agit ici des provisions sur travaux ou opérations exceptionnelles. Les dates d’exigibilité sont celles fixées par la décision de l’assemblée. Cette décision doit comporter le montant total du crédit ouvert pour les travaux et les modalités de répartition des dépenses, donc aussi des appels de préfinancement. Elle doit comporter également les dates d’exigibilité, montants et bases de répartition des appels à effectuer. A défaut de ces mentions le syndic ne peut pas effectuer d’appel de fonds au titre des travaux décidés.

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Dans notre exemple ci dessus, les comptes de l’exercice 2006 seront approuvés lors d’une assemblée réunie en mars 2007. Le solde (trop ou moins perçu) sera porté sur le compte de l’acquéreur. C’est pratiquement toujours le cas, mais le compte définitif entre les parties reste à établir si cela est prévu dans l’acte. Son établissement n’incombe pas au syndic.

Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux. »

Il résulte par ailleurs de la combinaison des articles D 5 et D 45-1 que les avances sont remboursables au vendeur et que l’acquéreur est tenu de les reconstituer lors de la mutation du lot.

 

Les appels de fonds régulièrement émis avant la notification de la mutation au syndic restent à la charge du vendeur. Ceux régulièrement émis après cette date sont à la charge de l’acquéreur. Les parties doivent effectuer entre elles l’apurement de leurs comptes respectifs. Les conventions qu’elles ont pu passer à ce sujet sont inopposables au syndicat.

 

Ces nouvelles dispositions mettent un terme à la pratique des « comptes prorata temporis » et permettent le classement rapide des dossiers de mutation, exception faite du cas dans lequel le vendeur reste débiteur d’un arriéré de charges. C’est aux parties qu’il appartient d’établir un compte définitif hors la vue du syndic.

B.        opérations courantes imposées

Les opérations comptables imposées sont les suivantes :

·         Un compte est ouvert au nom de l’acquéreur. Bien que « la personne » soit souvent au cœur du système informatique, le compte est rattaché au lot principal. Il existe différentes méthodes pour distinguer les immatriculations successives d’un lot.

·         Les avances (réserve de trésorerie et réserve pour travaux futurs, ou autres) sont remboursées au vendeur et débitées à l’acquéreur. Ces mouvements sont effectués à concurrence des montants appelés disponibles [2] à la date de la notification.

L’acquéreur doit être invité à reconstituer les avances pour les montants appelés, même si le vendeur reste débiteur à ce titre. Si le vendeur demeure débiteur à ce titre, le montant dû se retrouve dans celui de sa dette globale.

Il est hautement souhaitable que la reconstitution des avances soit effectuée le jour de la signature de l’acte en l’étude du notaire.

Le syndic aura avantage, en présence d’un compte un peu complexe à établir pour le notaire un tableau des opérations à effectuer pour la régularisation des comptes au jour de la vente.

·         Il faut veiller, le cas échéant, à l’apurement de certaines situations particulières : existence de subventions, d’emprunts collectifs ou individuels.

·         Le compte du vendeur est définitivement arrêté. Il est clôturé s’il présente après l’arrêté un solde nul. Il est souhaitable d’obtenir l’accord écrit du vendeur sur le compte présenté.

Il est nécessaire d’isoler les comptes de vendeurs pendants, dans un compte spécifique. Chaque opération doit être dotée d’un sous-compte  Cette méthode permet au conseil syndical et aux copropriétaires de suivre l’évolution des différents apurements quand ils font l’objet d’une instance contentieuse. De plus la liste des copropriétaires débiteurs ou créditeurs reste ainsi limitée aux titulaires en place. La balance générale doit faire apparaître le solde de chaque sous-compte.

Les textes sont muets à cet égard !

Les praticiens ont suggéré d’utiliser soit des comptes 461/462 (débiteurs ou créditeurs divers) soit des comptes 471/472 (comptes d’attente débiteurs ou créditeurs). Mais un compte de vendeur initialement débiteur peut devenir créditeur et la réciproque est parfois vraie.

M. Picault propose de créer un compte 455 à cet effet. Cela serait sans doute la meilleure solution mais il est interdit de créer un nouveau compte et il n’est pas certain que l’on puisse considérer 455 comme un sous-compte. Compte tenu du nombre des lacunes constatées dans le plan comptable, nous sommes favorables à cette solution lorsque le syndic a la possibilité technique de l’utiliser (les logiciels professionnels ne permettent généralement pas cette pratique).

Nous avons écrit ici qu’un compte de vendeur débiteur peut être ouvert en 459 (copropriétaires créances douteuses) après la délivrance d’une opposition sans paiement immédiat. Nous revenons sur cette affirmation car il n’est, à la réflexion, pas possible d’utiliser ce compte pour les écritures concernant une personne qui n’a plus la qualité de copropriétaire.

A défaut, un compte de vendeur doit être ouvert en 471 ou 472. C’est le cas impérativement lorsque le solde créditeur d’un vendeur injoignable n’a pu lui être restitué. La prescription est alors de 10 ans. Pendant ce délai, l’écriture devra être reportée d’un exercice au suivant La ligne doit mentionner la nature de l’écriture et le nom du vendeur et être reportée telle que. A l’expiration du délai de prescription, l’assemblée générale sera invitée à affecter les fonds qui lui reviennent.

 

Tous les appels de fonds et comptes de charges réparties établis et diffusés après l’arrêté de compte sont portés au débit du compte de l’acquéreur et lui sont adressés. Cette règle est incontournable.

.

Lorsqu’il y a lieu de prendre en considération des éléments particuliers de la mutation, les régularisations sont effectuées par des moyens appropriés et respectant son intégrité.

Le rôle du syndic dans l’apurement des comptes de la mutation est alors terminé.

C.        cas pratique

Prenons l’exemple d’une vente signée le 7 juillet 2006. L’état daté établi le 14 juin 2006 se présente comme suit :

 

1° sommes dues au syndicat par  cédant 

a) provisions exigibles du budget prévisionnel

 Provision 2/2006

420,00

b) provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

2e appel travaux de peinture 01/05/06

320,00

c) charges impayées sur les exercices antérieurs

0

d) sommes mentionnées à l’article 33  ;

0

e) avances exigibles.

0

2° sommes dues au cédant :

a) avances mentionnées à l’article 45-1;

avance trésorerie

325,00

b) provisions du budget prévisionnel pour  périodes postérieures à la période en cours, rendues exigibles en raison de la déchéance du terme (article L 19-2) 

0

3° sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire :

a) reconstitution des avances article 45-1;

avance trésorerie

325,00

b) provisions non exigibles du budget prévisionnel

Provisions 3 et 4/06

840,00

c) provisions non exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

3e et 4e appels travaux de peinture  01/07 et 15/09/06

640,00

 

Le vendeur doit la provision au 1er avril et celle échue le 1er juillet, soit 840 €.

Il doit l’appel travaux échu le 1er mai et celui échu le 1er juillet (640 €).

Le syndicat doit lui rembourser l’avance de trésorerie pour 325 €

L’acquéreur doit reconstituer l’avance de trésorerie pour 325 €

Compte tenu de la date de la vente il devra seulement payer ultérieurement les derniers appels tant pour la provision sur charge que pour les travaux (420 + 320).

Bien entendu, le syndic n’a pas adressé au notaire le certificat prévu par l’art. 20.

 

Si le notaire joint à la notification de transfert de propriété le règlement des sommes dues par le vendeur et atteste que l’avance de trésorerie a été directement remboursée au vendeur par l’acquéreur, nous avons les opérations suivantes :

 

compte

libellé

avance

vendeur

acquéreur

1

450-1b

appel avance b

325

1

1031

appel avance b

325

2

450-1a

rembt avance a

325

2

1031

rembt avance a

325

3

450-1a

reconstitution

325

3

450-1b

reconstitution

325

contrôle

325

325

325

325

325

325

 

Dans l’exemple,  A a vendu à B le lot 1. Le code initial du compte (450-1a) est modifié en 450-1b. A ce mécanisme utilisé dans le passé, il est possible bien entendu de substituer l’utilisation d’un compte 455 ou 471/472.

L’écriture 1 correspond à l’appel de reconstitution au débit du compte de B, par le crédit du compte de l’avance 1031.

L’écriture 2 correspond au remboursement de l’avance à A par le syndicat. La somme est donc portée au crédit du 450-1a, par le débit du 1031.

L’écriture 3 constate le paiement direct de B à A attesté par le notaire. La somme est portée au crédit de B qui ne doit rien au syndicat, par le débit de A à qui le syndicat ne doit rien.

Tous les comptes sont soldés et le compte 1031 porte la trace de l’opération que l’on retrouvera facilement en cas de nécessité. Notez que ces opérations sont passées dans le journal (OD) d’opérations diverses. Il n’existe aucun flux financier.

Le règlement de 1480 € est porté au crédit du compte de A dans les conditions usuelles. Le syndic peut délivrer le certificat de l’article 20 sans délai.

En l’absence de reconstitution de l’avance directement  nous aurions :

 

compte

libellé

avance

vendeur

acquéreur

1

450-1b

appel avance b

325

1

1031

appel avance b

325

2

450-1a

rembt avance a

325

2

1031

rembt avance a

325

contrôle

325

325

325

325

 

A aurait alors réglé 1480 – 325 = 1155 € pour solder son compte.

B serait resté débiteur de 325 € au titre de la reconstitution.

Le vendeur peut contester les indications figurant dans l’état daté et ne pas autoriser le notaire à payer les sommes réclamées. Nous examinons maintenant cette situation particulière.

IV.       exploitation de l’avis prévu par l’article L 20

Le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat.

En vertu de l’article L 20, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

A.        opposition au versement du prix de vente

L’article L 20 précise ensuite la réaction attendue du syndic :

« Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. »

Il précise les effets de l’opposition régulièrement délivrée par huissier à la demande du syndic :

·         Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

·         L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.

1.         décompte détaillé des créances alléguées

Mise à jour : l’article 5-2 modifié par le décret n°2010-391 du 20 avril 2010  précise désormais :  « Pour l’application du 1° bis de l’article 2374 du code civil, l’année s’entend de l’exercice comptable au sens de l’article 5 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires »

 

Le service doit collaborer à l’établissement de l’opposition car son contenu est strictement réglementé et dépend directement des données comptables.

Il faut en effet savoir que l’opposition peut jouer deux rôles très différents.

Dans de nombreux cas, elle aura été une simple formalité de recouvrement. Le vendeur formulait une contestation modeste, fondée ou non. Il aurait pu s’épargner les frais et soucis d’une opposition à paiement du prix.

Dans d’autres cas, l’opposition est un acte capital pour la sauvegarde des intérêts du syndicat des copropriétaires créancier de sommes importantes. Elle met en œuvre le privilège spécial immobilier du syndicat et constitue le prélude à une bataille judiciaire.

Les dispositions de l’article D 5-1 exigent une ventilation des créances pour rester en cohérence avec celles de l’article 2374 du Code civil (ancien art. 2103)  qui déterminent les conditions dans lesquelles le prix sera réparti. C’est pourquoi nous présentons ces deux textes en colonnes accolées. ci dessous  :

 

Article D 5-1

Article 2374 du Code civil

Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation

L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :

1º Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ;

S'il y a plusieurs ventes successives dont le prix soit dû en tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite ;

1º bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2º, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues.

Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues.

 

L’opposition doit distinguer les créances comme suit :

 

Créances

garanties

1° charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30

Privilège sans concours ( N, N-1, N-2 )

2° charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30

Privilège avec concours ( N-3, N-4)

3° créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus

Hypothèque légale à son rang

4° créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Chirographaires

 

L’article D 5-1 appelle les commentaires suivants :

Il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’année N est l’année civile incluant la date de transfert de propriété du lot », si l’on s’en rapporte aux travaux préparatoires de la loi du 21 juillet 1994. Il s’agit de la date de signature de l’acte et non de la date de réception de l’avis de transfert par le syndic. Cet avis n’a pour effet que l’acquisition de la qualité de copropriétaire par l’acquéreur, et la perte de cette qualité par le vendeur.

En 1° et 2° sont pris en compte les charges et travaux mentionnés aux articles L 10 et L 30. Les créances visées au 1° bénéficient d’une primauté absolue. L’interprétation de l’article 2374 est restrictive. Les annuités de remboursement d’un emprunt du syndicat ne sont pas admises comme charges de copropriété.

En 3° sont prises en compte les créances de toute nature garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances visées aux 1° et 2° ; elles ne seront payées que s’il subsiste des fonds après paiement des créanciers privilégiés (y compris le syndicat) et des créanciers inscrits en rang préférable à celui du syndicat

En 4° sont prises en compte les créances chirographaires (dépourvues de garantie spécifique). Elles ne seront payées que s’il subsiste des fonds après paiement des créanciers privilégiés et/ou inscrits (y compris le syndicat).

Dans la pratique, le syndicat peut espérer un paiement complet de ses créances si elles entrent toutes dans la première catégorie.

Il doit envisager un risque de perte totale ou partielle pour les autres créances. Ce risque peut être estimé raisonnablement avant que l’assemblée ne soit appelée à prendre la décision de procéder par voie de saisie immobilière, observation étant faite que les frais de la procédure sont récupérés prioritairement.

Cette estimation peut générer une opération comptable constatant la dépréciation de la créance du syndicat.

2.         rattachement aux exercices

L’article 5-2 modifié par le décret n°2010-391 du 20 avril 2010  précise désormais :  « Pour l’application du 1° bis de l’article 2374 du code civil, l’année s’entend de l’exercice comptable au sens de l’article 5 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires »

 

Nous conservons néanmoins nos observations qui demeurent pertinente mutatis mutandis.

 

L’année, au sens de l’article 2374-1°bis, s’entend de l’année civile comptée du 1er janvier au 31 décembre (article D 5-2).

Dans le cas d’un syndicat dont l’exercice commence à une autre date que le 1er janvier, le syndic est donc obligé de procéder à un remaniement des comptes pour se « caler » sur l’année civile. La Cour d’appel de Paris (2e chambre) [3] le rappelle en ces termes :

« Considérant qu’au surplus l’opposition doit indiquer les causes des créances par années civiles ; qu’en notifiant des montants de créances sur deux années, sans ventilation, au motif que l’exercice comptable de la copropriété s’étend u 1er octobre au 30 novembre de l’année suivante, le syndicat n’a pas satisfait aux exigences de l’article 5-2 du décret du 17 mars 1967 ; »

C’est l’un des principaux inconvénients des exercices non calendaires.

 

On constate à la lecture des deux textes reproduits dans le tableau que les créances du syndicat sont garanties différemment selon qu’elles portent

·         sur les charges et travaux de l’année courante [N] et des deux dernières années échues [N-1 et N-2], cas dans lequel le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers [primauté absolue]

·         ou sur les charges et travaux des deux années antérieures [N- 3 et N-4], pour lesquelles il sera en concours avec le vendeur et le prêteur de deniers [risque de perte au moins partielle sur les créances]

3.         sanction de la présentation défectueuse

L’article D 6-1 impose au notaire, ou, selon le cas, à l'une des personnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 5-1, d’informer les créanciers inscrits de l'opposition formée par le syndic et, sur leur demande, de leur en adresser copie.

Les créanciers inscrits vérifient l’opposition pour tenter d’évincer certaines au moins des prétentions du syndicat. Mieux encore ils vont tenter de faire annuler l’opposition !

Il est de jurisprudence constante que tout intéressé, - et le Juge en particulier -, doit pouvoir trouver dans le corps même de l’opposition les indications nécessaires à la mise en œuvre du privilège spécial immobilier dans le respect des prescriptions de la loi.

Les syndics ont tenté d’échapper à la rigueur des sanctions en invoquant l’article 67 de la loi du 9 juillet 1991 en vertu duquel il est suffisant qu’une créance soit fondée en son principe pour qu’une mesure conservatoire puisse être prise. Mais la Cour de cassation [4] a jugé au contraire que les dispositions du statut de la copropriété et notamment l’article L 20 ont un caractère autonome qui interdit la prise en considération des dispositions de la loi de 1991. Il est vrai que l’opposition, mettant en œuvre le privilège spécial immobilier, se présente quasiment comme une mesure d’exécution, et non comme une mesure tendant seulement à la conservation des fonds par le notaire.

L’annulation de l’opposition entraîne la perte de la garantie assurée par le privilège spécial immobilier et, bien entendu la perte de toute chance de recouvrement effectif. Elle engage sévèrement la responsabilité du syndic qui n’a pas établi correctement le décompte de la créance du syndicat. Elle peut éventuellement mettre en jeu la responsabilité de l’huissier qui n’aurait pas signalé la défectuosité du compte à un syndic non professionnel alors qu’il restait matériellement possible de rectifier le projet d’acte.

 

Nous conseillons vivement à tout syndic établissant un état daté comportant des créances diverses et anciennes de préparer en même temps un projet d’opposition pouvant être adressé à l’huissier dès réception de l’avis de mutation prévu par l’article L 20 après une ultime vérification.

 

B.        les suites de l’opposition

Dans la plus grande majorité des cas, les litiges relatifs au paiement des charges dues par le vendeur ne présentent pas l’acuité sévère que nous avons évoquée.

Les contestations portent sur la réalité ou l’imputabilité de certaines charges. Le service comptable peut alors contribuer à une solution amiable en fournissant des explications complémentaires.

Elles peuvent aussi porter sur des frais insérés à tort par le syndic dans le compte présenté. Il faut rappeler que les « honoraires de mutation » demandés par le syndic ne pouvaient, jusqu’à présent, être inclus dans l’assiette de l’opposition. La récente modification de l’article L 10-1 (voir V ci-dessous) imposera peut-être une solution différente.

 

Dans d’autres cas, c’est bien la mise en œuvre du privilège qui est en cause. Les interventions éventuelles du service comptable sont alors limitées à la fourniture d’explications ou de pièces justificatives, pour les besoins d’une instance.

Il devra, le cas échéant et le moment venu, enregistrer l’impossibilité de recouvrer la totalité de la créance du syndicat. Nous traitons ces questions par ailleurs.

V.        les « honoraires de mutation » du syndic

Il est de pratique courante que les syndics professionnels exigent une rémunération particulière pour les prestations qu’ils effectuent à l’occasion des mutations de lot. Ils en font figurer le montant dans le barème des honoraires exceptionnels inclus dans le contrat de mandat prévu par l’article D 29 nouveau.

Les indications qui précèdent montrent l’importance et la réalité des prestations fournies par le syndic à l’occasion d’une vente. L’objectivité commande de relever que l’importance des prestations est en fonction des particularités de chaque dossier. On peut admettre comme hypothèse de travail qu’il existe un minimum incompressible de prestations à assurer et que la nécessité d’une opposition n’est pas fréquente. Il faut donc poser comme règle que la rémunération de base couvre les prestations jusqu’à l’exploitation de la notification de transfert de propriété.

Il a été prétendu qu’elles entrent dans le champ de la gestion courante. Or les prestations de gestion courante sont limitées à celles qui sont  récurrentes et normalement prévisibles. Tel n’est pas le cas. Cet argument a été abandonné par les organisations de consommateurs elles-mêmes.

 

On a soutenu par ailleurs que le contrat de mandat du syndic ne liait que le syndicat et le syndic, mandataire du syndicat et non des copropriétaires. La conséquence logique est que la fixation de la rémunération du syndic à ce titre, dans le contrat adopté par l’assemblée, n’est opposable qu’au syndicat. Or il est de fait que, dans la plupart des cas, les syndics professionnels débitent directement le compte du vendeur de ces honoraires qui sont alors payés par le notaire, après prélèvement sur le prix.

La Cour de cassation, par un arrêt récent [5] a adopté cette argumentation, sans pour autant contester le droit du syndic à une rémunération particulière. On a prétendu alors que les honoraires de mutation devaient être supportés par le syndicat et répartis entre tous les copropriétaires. La solution était inconvenante.

La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 a donc modifié l’article L 10-1 comme suit : 

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

« a) […]

« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.

Cette réforme consacre le droit du syndic à une rémunération exceptionnelle et l’imputation au vendeur de cet honoraire.

Elle laisse en suspens le problème posé par la détermination du montant de la rémunération. Une réponse du Ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement [6] a suggéré aux syndics professionnels d’adresser aux copropriétaires des projets de contrats individualisés à ce titre ! Cela montre une connaissance insuffisante du problème.

Ajoutons que certains syndics professionnels manifestent à cet égard des prétentions excessives et parfois abusives. A la lecture d’un certain nombre de contrats, on constate des écarts pouvant aller du simple au quintuple.

De plus certains prétendent également percevoir de l’acquéreur une rémunération qui figure parfois dans les contrats, et de manière certainement illicite.

 

La rémunération du syndic est parfaitement justifiée. La fixation de cette rémunération par l’assemblée est normale. La transparence du syndicat justifie aussi l’opposabilité aux copropriétaires de cette décision.

C’est en réalité le syndicat qui est tenu de fournir l’état daté. Le syndic l’établit en sa qualité de mandataire social du syndic. C’est donc le syndicat qui est tenu de rémunérer ce travail exceptionnel.

Cette dépense est imputable au vendeur, conformément à l’article L 10-1 modifié. La charge est immédiatement portée au débit de son compte, ce qui permet de la faire figurer de manière tout à fait licite dans l’état daté.

Les mouvements comptables sont alors les suivants :

 

Fournisseur

Vendeur

Banque

Hono part.

Prod. Div.

1

6222

Fac hono mut

230

1

401

Fac hono mut

230

2

450

Fac hono mut

230

2

714

Hono mut dupont

230

3

401

A syndic hono

230

3

512

A syndic hono

230

4

512

De vendeur

230

4

450

De vendeur

230

Contrôle

230

230

230

230

230

230

230

230

 

Écriture 1 : On note que le compte 6222 (prestations particulières du syndic) est servi dès la facturation des honoraires par le syndic au syndicat, par le crédit du compte fournisseur du syndic

Écriture 2 : La facture est par ailleurs débitée au 450 du vendeur par le crédit du 714 (produits divers)

Écriture 3 : paiement par le syndicat au syndic

Écriture 4 : paiement par le vendeur au syndicat

 

En fin d’exercice les comptes 6122 et 714 apparaissent dans l’annexe 2.

Dans l’annexe 3 il conviendrait d’affecter au 6122 les produits correspondants figurant en 714. L’ensemble de l’opération est assez lourd. Le mécanisme présente en outre l’inconvénient de mettre en répartition des honoraires facturés par le syndic mais non encore payés par le ou les vendeur(s). Sur ce point le plan comptable devrait être modifié.

 

 

 

Mise à jour

28/10/2012

 

 



[1] Sur l’application du « droit à l’oubli » voir nos indications relatives aux modalités d’application de la loi Informatique et libertés dans le domaine de la gestion immobilière.

[2] Il peut se faire qu’une partie d’une réserve pour travaux futurs ait été affectée à des travaux décidés, non encore exécutés, par une décision de l’assemblée générale antérieure à la vente. Dans ce cas la quote-part correspondante n’est plus disponible.

[3] CA Paris 2e 01/10/2002 Aff. Entenial Loyers et copropriété n° 52 note Vigneron.

[4] Cass. civ. 2e 06/05/1993 n° 97-10121 RDI 1999 p. 456 note Capoulade

[5] Cass. civ. 3e 11/10/2005 n° 04-17178

[6] RM n° 84388 à M. Perrut JO 06/06/2006