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11 / 1.1 Classification des charges et dépenses I. frais et charges dans la
comptabilité classique II. Les charges de
copropriété et l’article l 10 III. les
charges et dépenses du syndicat (régime SRU) IV. charges du syndicat
et charges des copropriétaires V. Charges courantes et
charges extraordinaires VI. charges communes
générales et spéciales VIII. charges
de copropriété et charges locatives. Le statut de la copropriété, après la réforme SRU, laisse apparaître une confusion entre dépenses et charges. Il faut donc définir le sens de chacun de ces termes. Par ailleurs la réforme a généré un reclassement des dépenses et charges. Nous présentons ci dessous une étude complète de la classification des charges. Voir également la « fiche résumé charges » et l’étude 7/2.3 « Charges courantes et charges exceptionnelles » Nous ne traitons pas dans cette
étude les prescriptions d’ordre comptable édictées par le décret n° 2005-240
du 14 mars 2005 et l’arrêté de la même date. I. frais et charges dans la comptabilité classique Les charges sont, pour un exercice donné, les dépenses effectives et les dettes attachées à l’exercice et liées à l’exploitation de l’activité de l’entité comptable. Elles concourent à la détermination du résultat, par comparaison avec les produits de l’exploitation. Elles sont classées dans des rubriques spécifiques et souvent soumises à des régimes particuliers : charges de personnel, charges sociales, charges fiscales, charges financières par exemple. La technique comptable utilise aussi des traitements particuliers pour les « charges constatées d’avance », les charges sur exercice antérieur ou futur », par exemple. On peut distinguer encore les charges, qui sont payées ou non payées à la clôture de l’exercice, des dépenses qui correspondent à des frais payés. II. Les charges de copropriété et l’article l 10 Dès 1965, l’article L 10 impose le classement des charges en deux groupes distincts : · Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot (article L 10 al. 1) · Les charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes, réparties proportionnellement aux valeurs relatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article L 5. Il s’agit des tantièmes de propriété des parties communes. Rappelons que, dans la plus plupart des cas, un lien étroit existe entre un service (le chauffage) et un élément d’équipement commun (la chaudière). Par contre le local de chaufferie est une partie commune. La discrimination n’est pas toujours aussi facile. Une question classique est le sort de la cage ou trémie de l’ascenseur. Cette distinction a été considérée comme une innovation du législateur de 1965 tendant à rendre plus équitable la répartition des charges visées par l’alinéa 1er. L’expérience montre que, sur ce point, l’échec est avéré. C’est qu’en effet l’utilité, qu’il faut distinguer de l’usage, est en l’espèce un facteur insaisissable. Il suffit de constater que deux bases de répartition comme le « volume chauffé » et les « surfaces chauffantes » ont été reconnues conformes au vœu pieux de la loi alors qu’elles sont radicalement contraires en leurs principes. La jurisprudence a contourné habilement le texte en proclamant, pour un certain nombre d’éléments d’équipement commun et les services liés l’existence d’une utilité égale pour tous les lots. Dans ces cas, les charges correspondantes sont réparties au prorata des tantièmes généraux. La solution, déjà admise avant 1965 pour la consommation d’eau froide en l’absence de comptage, l’a été ensuite pour les antennes, les dispositifs de contrôle d’accès (interphones, digicodes, etc.), les vide-ordures. La solution a été étendue au service de chauffage lorsqu’elle est compatible avec le facteur de l’utilité (Cass. civ. 09/11/1994 Loyers et copropriété février 1995 n° 80. Les charges de gardiennage et d’entretien de propreté elles-mêmes sont désormais considérées comme présentant une utilité égale pour tous les lots (Cass. civ. 3e 27/11/1991 Administrer juillet 1992 33). Cette solution est d’autant plus significative que dans de nombreux cas, les lots commerciaux n’ont pas l’utilité des services de la concierge. Pour ce qui est de l’escalier, initialement considéré comme un élément d’équipement commun, la jurisprudence s’est contentée de rappeler qu’il fallait le considérer commune partie commune. Les charges correspondantes sont donc soumises à l’article L 10 alinéa 2. Finalement, la distinction n’a plus pour intérêt pratique que de permettre l’exonération des lots non desservis ou non branchés de toute contribution aux charges d’un élément d’équipement ou d’un service. C’est le cas au sujet de l’ascenseur pour les lots du rez-de-chaussée, sauf si l’appareil dessert le sous-sol. Les charges relatives aux ascenseurs demeurent les seules impérativement soumises aux dispositions de l’alinéa 1er. III. les charges et dépenses du syndicat (régime SRU) La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (loi SRU) n’a pas effacé l’article 10 de la loi de 1965 mais elle a privilégié la notion de dépenses et fait apparaître une nouvelle distinction fondamentale. · L’article L 14-1 traite des « dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ». Pour faire face à ces dépenses, l’assemblée vote un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté, exigibles au premier jour de chaque trimestre. On parle ainsi des « dépenses du budget prévisionnel ». · L’article L 14-2 évoque, de son côté, les « dépenses pour travaux ». Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. L’article D 44 nouveau précise la notion de « dépenses pour travaux » qu’il qualifie de « dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ». Nous reviendrons sur ce texte et nous contentons ici d’indiquer que pour l’essentiel il s’agit de travaux autres que ceux de maintenance, celle ci étant définie dans l’article D 45. L’article 2 du décret comptable ajoute aux dépenses pour travaux celles liées à des opérations exceptionnelles. C’est dans cet article D 45 qu’apparaît la notion de charges : « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ». Il faut entendre par-là que c’est l’approbation des comptes par l’assemblée qui transforme les dépenses en charges ! Il faut aller voir l’article D 6-2 nouveau relatif aux comptes à purger entre vendeur et acquéreur d’un lot pour trouver mention du « trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes » qui doit être porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. L’article 8 du décret comptable précise que « les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l’arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts de millièmes afférentes à chaque lot dans les différentes catégories de charges » Mais l’article D 35 nouveau qui énumère les sommes dont « le syndic peut exiger le versement » ne l’autorise pas à exiger le paiement d’une « insuffisance ». Après la réforme SRU, les charges sont donc des dépenses approuvées par l’assemblée générale à l’occasion de la reddition des comptes du syndic. La différence est sensible alors surtout que les nouvelles règles comptables imposent le recours à la procédure d’engagement des dépenses comme des produits. L’article 14-3 dispose que « les charges et produits du syndicat prévus au plan comptable sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement ou dès réception par lui des produits ». Il existe ici une contradiction terminologique puisque au moment de l’engagement, la somme concernée n’est ni une dépense (elle n’est pas réglée), ni une charge (elle n’est pas approuvée). On efface cette contradiction si l’on admet de distinguer ·
les
charges du syndicat ·
les charges des copropriétaires. IV. charges du syndicat et charges des copropriétaires Cette distinction permet de conserver une relative cohérence avec la pratique comptable traditionnelle. A l’égard du syndicat, les dépenses et les engagements éventuels sont bien des charges. Elles conserveront cette qualité même si les comptes ne sont pas approuvés car le syndicat est engagé par les actes juridiques de son syndic, seraient-ils ensuite contestés. Mais, à l’égard des copropriétaires, ces dépenses ne deviendront des charges exigibles et imputables sur les provisions appelées qu’après la transmutation [1] générée par la décision d’approbation des charges. Cette conception néglige certaines solutions
admises jusqu’à présent. Un fournisseur (ou un entrepreneur) impayé
par le syndic a la possibilité d’assigner les copropriétaires, chacun pour sa
quote-part, en paiement d’une facture.
Ils seront condamnés en vertu de la théorie de la répartition
immédiate des charges qui énonce qu’à réception d’une facture, « la
contribution de chaque copropriétaire aux charges constitue le soutien de
l'obligation du syndicat et
correspond automatiquement à une
créance de celui ci sur chacun des copropriétaires » [2]
Même en cas d’excès de pouvoir du syndic, les
engagements qu’il a pris au nom du syndicat sont opposables à ce dernier. Il
ne suffit pas à l’assemblée de rejeter l’insertion d’une facture contestée
dans le compte des charges pour se dégager de son obligation à l’égard du
fournisseur. Les copropriétaires peuvent seulement mettre en cause la
responsabilité du syndic et obtenir qu’il
procède à son remboursement au syndicat. Sans entrer plus avant dans ces controverses, nous pouvons établir un premier tableau de la classification des charges du syndicat :
JPM Mise à jour 10/09/2014 Le décret comptable a heureusement
innové en faisant apparaître les opérations
exceptionnelles car la classification statutaire laissait de côté des
dépenses souvent importantes non incluses dans le budget prévisionnel et ne relevant pas du régime des travaux de
l’article 14-2. C’est le cas pour l’acquisition forcée du lot d’un
copropriétaire débiteur ayant fait l’objet d’une saisie immobilière, lorsqu’il
n’y a pas eu d’enchérisseur lors de la vente judiciaire. On se trouve bien dans le cas de charges exceptionnelles. Il faudrait alors parler de travaux extraordinaires (et de
charges extraordinaires) à propos des travaux de l’article 14-2, qui ne sont
en rien exceptionnels. Leur seule particularité est d’entrer dans le champ de
la maintenance lourde. Ces travaux sont prévisibles et récurrents mais la
fréquence normale des interventions est de cinq, dix, voire quinze ans et
plus. C’est désormais la distinction établie par les articles L 14-1 et L 14-2 qui est primordiale. Celle établie dès 1965 par l’article L 10 reste fondamentale pour la seule répartition des charges. Nous devons encore examiner une classification importante entre les charges communes générales et spéciales (dites aussi particulières). Il faut y ajouter les charges individuelles. V. Charges courantes et charges extraordinaires Cette distinction correspond à celle nouvellement créée par les articles L 14-1 et L 14-2. Nous appelons ici charges courantes, pour simplifier, les charges dites du budget prévisionnel. Le contenu de cette catégorie (au sens commun), est défini par élimination. Sont des dépenses courantes celles qui ne sont pas extraordinaires. Les dépenses extraordinaires sont déterminées par l’article D 44 : Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes : 1° Aux travaux de conservation ou d’entretien de
l’immeuble, autres que ceux de maintenance ; 2° Aux travaux portant sur les éléments d’équipement
communs, autres que ceux de maintenance ; 3° Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation
d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments
nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de
tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; 4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et
consultations ; 5° Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne
concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou
à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble. Les dépenses courantes sont, pour ce qui est des travaux, celles qui relèvent de la maintenance, définie par l’article D 45 : Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien
courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la
défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues
réparations. « Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux
de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la
chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris
forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent. « Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs. » Il faut ajouter, pour les prestations autres que les travaux, · les dépenses entraînées par les services et les éléments d’équipement commun dans la mesure ou elles ne comportent pas de travaux hors maintenance. · les dépenses relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes dans la mesure où elles ne comportent pas de travaux hors maintenance. En résumé toutes les dépenses du syndicat sont des
dépenses courantes sauf celles citées
par l’article D 44. En cas de difficulté d’appréciation, on doit se
référer aux indications fournies par l’article 44. VI. charges communes générales et spéciales Il s’agit ici de distinguer les dépenses ou charges selon qu’elles sont imputables à tous les copropriétaires ou à certains d’entre eux seulement. Il existe toujours des parties communes générales et des charges communes générales dans une copropriété. Les premières sont la propriété indivise de tous les copropriétaires. Il s’agit au moins du terrain commun et de ses accessoires. Plus souvent c’est le gros œuvre et le second oeuvre d’un bâtiment unique, ainsi que le hall d’entrée, les circulations, l’escalier. A ce point de vue les éléments d’équipement communs sont fréquemment inclus dans les parties communes dans les règlements de copropriété. Les secondes sont les dépenses liées aux parties communes générales. Une partie commune entre certains copropriétaires seulement est une partie commune spéciale. L’article L 3 précise que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. » L’article L 4 ajoute que « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement. » L’auteur de la division de la propriété d’un immeuble peut constituer en partie commune spéciale un hall et un couloir desservant uniquement des lots du rez-de-chaussée à usage de bureaux. Il en va de même pour un élément d’équipement comme un ascenseur, déclaré commun aux seuls propriétaires des lots des étages. A fortiori, dans un groupe d’immeubles, les parties communes de chacun des bâtiments peuvent être constituées partis communes spéciales entre les lots qui le constituent. Les charges afférentes aux parties communes et éléments d’équipement commun spéciaux sont des charges communes spéciales réparties entre les propriétaires des lots concernés. L’existence de parties communes spéciales s’accompagne toujours de charges communes spéciales. Mais les praticiens créent souvent des catégories de
« charges communes spéciales » sans création préalable de parties
communes spéciales, ou d’éléments d’équipement communs spéciaux. Dans un groupe d’immeubles comportant trois bâtiments, il est possible de stipuler dans le règlement de copropriété que les travaux de réparation du gros œuvre du bâtiment A seront répartis entre les propriétaires des lots composant ce bâtiment, et de même pour les autres bâtiments. Cette pratique a été contestée. On a prétendu que, s’agissant de parties communes au sens propre du terme, il est impossible de créer des charges communes spéciales sans spécialisation préalable des parties communes concernées. Cette création préalable est certainement préférable et fixe un statut plus cohérent. Mais la stipulation a néanmoins été admise [3] Pour nombre de praticiens, l’avantage de la constitution préalable de parties communes spéciales est de permettre la tenue d’assemblées générales spéciales groupant seulement les propriétaires des lots constituant un bâtiment, voire une partie spéciale d’un bâtiment unique. A cet égard, l’alinéa 3 de l’article D 1 dispose que « l’état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions de l’article 10 alinéa 3 et, s’il y a lieu, de l’article 24 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ». La référence faite à l’article 24 alinéa 2 justifie sans aucun doute la création de charges spéciales même en l’absence de parties communes spéciales [4]. Cette pratique s’applique plus fréquemment encore aux dépenses relatives aux éléments d’équipement communs et aux services qu’ils procurent. Ainsi les dépenses liées à l’installation de chauffage et au chauffage lui-même (frais de combustible et autres) sont réparties entre les propriétaires des seuls lots chauffés. Il s’agit alors de la mise en œuvre des dispositions de l’article 10 alinéa 1. C’est pour la clarté de la terminologie que l’on parle de charges communes spéciales, ou encore de charges communes particulières. Dans la pratique l’état de répartition des charges contenu dans le règlement de copropriété définit les catégories de charges communes spéciales (ou particulières) et renvoie à l’une des colonnes du tableau de répartition des charges annexé. En vertu de l’article D 1, l’état de répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété d’un immeuble à construire peut comporter seulement mention de la base de répartition à utiliser pour les charges de chauffage : les surfaces chauffantes installées par exemple. Il est alors nécessaire, après achèvement de l’immeuble, d’établir un relevé de ces surfaces chauffantes puis un tableau des quotes-parts calculées en fonction du relevé. Cette opération constitue la consolidation de la base. Les distinctions imposées par les articles L 14-1, L 14-2 et L 10 s’appliquent bien entendu aux charges communes spéciales ou particulières comme aux charges communes générales. C’est à juste titre que les règlements de copropriété stipulent fréquemment l’existence de charges individuelles. Dans les plus anciens règlements de copropriété, il s’agit en premier d’obligations de faire, imposées aux propriétaires de certains lots. Ainsi pour le petit entretien de propreté des balcons et loggias. Cet aspect ne concerne pas notre étude. Mais on y trouve encore des obligations d’ordre financier comme le paiement des abonnements propres à leurs lots (électricité et gaz), celui des impôts et taxes attachés également à leurs lots. Dans les règlements de copropriété plus récents on trouve mention des redevances de locations et frais divers liés aux compteurs divisionnaires installés dans les lots pour le décompte des consommations d’eau ou de chauffage. Cela nous amène à évoquer la question dites des « charges compteur » dans le jargon de la gestion immobilière. Il s’agit de la répartition de certaines catégories de charges (compteurs, boîtes à lettres, vide-ordures parfois ou autres) selon la règle « un lot, une part ». Dans ce cas aucune quote-part n’est attachée au lot. Un lot de 5 pièces avec 210 / 10 000e paie une part au titre des frais d’entretien de la batterie de boîtes à lettres et un lot de 2 pièces avec 90 / 10 000e paie de même une part identique. Le premier appartement paiera 4 parts pour 4 compteurs d’eau et le second 2 parts pour ses deux compteurs. Cette pratique ne doit pas être confondue avec les contributions identiques de 20 parkings dotés chacun de 15 / 10 000e. Dans ce cas l’égalité des contributions est liée à l’égalité des tantièmes. Certains travaux de dépannage, bien que commandés par le syndic, peuvent être inclus dans les charges individuelles. C’est le cas lorsque l’intervention d’un plombier permet de constater qu’une fuite provient d’un appareil ménager appartenant à un copropriétaire. Il existe de plus désormais un régime légal d’imputation individuelle de certaines charges, prévu par l’article 10-1 (modifié par la loi n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7 et par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7), qui comporte également un régime d’exonération individuelle de charges de nature contentieuse. La loi du 12 juillet 2010 a inséré un c) qui présente la particularité de concerner les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de l’article 25 L’article 10-1 est présentement ainsi conçu : « Par
dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont
imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations
qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la
mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance
judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le
juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute
participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est
répartie entre les autres copropriétaires. « Le juge peut toutefois en décider autrement en
considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » c) Les dépenses pour travaux
d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g
de l’article 25. Le régime d’imputation individuelle porte : Sur les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. Il s’agit essentiellement de frais et honoraires payés à des intervenants extérieurs (huissiers, notaires, conservateur des hypothèques). Il peut s’agir exceptionnellement de la rémunération particulière du syndic pour les mises en demeure. Sur les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté en cas de vente d’un lot. Sur les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de l’article 25. Lorsqu’il y a lieu à imputation individuelle au titre de a) et b), la charge doit transiter impérativement par le débit des comptes 622 ou 623 selon sa nature. La procédure d’imputation consiste Soit à créditer le compte 62 débité par le débit du compte individuel 45 du copropriétaire concerné. Soit à créditer un compte de produit (en principe 714) par le débit du compte individuel 45 du copropriétaire concerné La seconde méthode est celle des comptables puristes mais la première présente l’avantage d’une mise en œuvre plus simple et d’un contrôle plus facile des comptes 62 et 63. Il est rappelé que les frais d’établissement de l’état daté doivent être facturés par le syndic au syndicat et payés par le syndicat au syndic. L’imputation au vendeur est réalisée comme indiquée ci dessus. Lorsqu’il y a lieu à imputation individuelle au titre de c), la procédure comptable n’a pas été précisé. Sous réserve d’une réglementation ultérieure, il faut à notre avis considérer qu’à l’égard de l’entrepreneur c’est le syndicat qui est engagée. La facturation est donc établie au nom du syndicat et la facture doit être enregistrée dans le compte de charges approprié par le crédit du compte 401nnn de l’entrepreneur. Les sommes imputables aux copropriétaires doivent être enregistrées dans un compte de produit par le débit des comptes 450 nnn des copropriétaires concernés. Quant à l’exonération du copropriétaire triomphant dont la prétention à l’égard du syndicat a été déclarée fondée, elle impose quelques observations. Nonobstant l’expression malheureuse « frais de procédure », il faut certainement considérer que l’exonération concerne tous les frais générés par l’instance, à l’exclusion de ceux inclus dans les dépens qui font l’objet d’une disposition particulière de la décision judiciaire finale. La nouvelle disposition porte atteinte aux prérogatives des Juges. Ceux ci disposaient des moyens nécessaires (dommages et intérêts, indemnité prévue par l’article 700 CPC) pour arbitrer la répartition finale des coûts de l’instance. Il est vrai qu’ils ont rechigné à les utiliser en fonction des coûts réels, utilisant des grilles de coût en décalage total avec une réalité qu’ils connaissaient parfaitement. Il est vrai aussi qu’en contrepartie, ils ont la possibilité d’en décider autrement ! Tout cela montre que le disposition nouvelle est purement démagogique, puisque, sur la papier au moins, le régime nouveau est quasiment identique à l’ancien, sous une vêture plus consumériste. Dans la pratique, il est conseillé au copropriétaire de formuler la demande d’exonération malgré son automatisme de principe, et au syndicat de demander la suppression de l’exonération en produisant des arguments au soutien de cette demande. Le mécanisme d’exonération ne peut être mis en œuvre qu’après une décision judiciaire définitive, après épuisement des voies de recours pour les deux parties. Jusqu’à ce moment, le copropriétaire est tenu de contribuer aux charges communes de l’instance. La durée de celle-ci pouvant être de plusieurs années, le mécanisme imposera à des acquéreurs récents l’obligation de contribuer financièrement à un remboursement des frais de procédure au copropriétaire triomphant. Signalons enfin que dans certaines régions les honoraires du syndic sont inclus par les règlements de copropriété dans les charges individuelles. Cette pratique est contraire aux dispositions de l’article L 10 qui impose de les inclure dans les charges communes générales. VIII. charges de copropriété et charges locatives Il n’est plus possible, à notre époque, de nier que le locataire d’un lot de copropriété est un membre de la communauté syndicale, même s’il reste juridiquement un tiers à l’égard du syndicat. La possibilité laissée au bailleur de faire rembourser à son locataire une partie des charges impose de rappeler que les charges locatives récupérables sont en premier lieu des charges de copropriété. Le décret du 27 mai 2004 semble montrer le souci des pouvoirs publics d’assurer une certaine cohérence entre le classement des charges de copropriété et celui des charges récupérables. Le recours à la notion de maintenance, dans le nouvel article D 44 le montre bien. On retrouve ce même critère dans le projet de modernisation du régime des charges récupérables (décret n° 87-713 du 26 août 1987 actuellement) établi à la suite du rapport de M. Pelletier. Les pouvoirs dévolus aux associations de locataires et aux commissions de conciliation par la loi SRU du 13 décembre 2000 sont également significatifs. Le bon sens élémentaire commande, dans l’intérêt des copropriétaires bailleurs eux-mêmes, de suivre cette voie, ne serait-ce que pour mieux prévenir les effets de prétentions abusives trouvant leur source dans la structuration déplorable de certains comptes de charges de copropriété. Un arrêt de la Cour de cassation du 30 juin 2004 (Juris-Data n° 2004-024373) rappelle, s’il en était besoin, les dispositions strictes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Il est vain d’invoquer l’absence d’obligation du syndic à l’égard du copropriétaire bailleur quand on sait que la compétence de la commission départementale de conciliation est désormais étendue aux litiges concernant les charges locatives et que les groupements de locataires affiliés à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation ont un droit de regard sur les différents aspects de la gestion d’une copropriété et celui de participer avec voix consultative aux assemblées générales du syndicat Il est donc évident que les logiciels de gestion professionnels doivent faciliter l’extraction cohérente des charges récupérables, sans toutefois que le syndic puisse être tenu de prendre en considération les clauses particulières de certains baux. Voir le tableau des charges récupérables en vertu du décret n° 87-713 du 26 août 1987 et, en parallèle, le régime proposé le rapport Pelletier (Voir le tableau) MAJ 02/01/2007 La loi ENL n° 2006-672 du 13 juillet 2006 a apporté quelques modifications au régime des charges récupérables : Les dépenses correspondant à un contrat d’entretien minimale d’ascenseur ainsi que les interventions de désincarcérations sont désormais récupérables. La loi permet de déroger au caractère limitatif de la liste par des accords locatifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclu conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986. Le montant récupérable des coûts des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise inclura la marge bénéficiaire et la TVA. Cette disposition a pour objet de remédier aux conséquences d’un arrêt de la Cour de cassation du 24 mars 2004 qui, par interprétation stricte de la loi, excluait ces deux postes. |
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