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Mise en concurrence Solutions diverses Recours abusifs d’un
copropriétaire Cour d’appel de
Grenoble chambre civile 2 13
novembre 2007 Décision attaquée : Tribunal de grande
instance de Grenoble du 2 juin 2005 N° de RG: 05/2779 APPELANTE : Madame Hélène X...
épouse Y... INTIMEE : Syndicat de
copropriété ENSEMBLE IMMOBILIER LES PARCS DE ROCHEPLAINE 5 à 17 Rue Rif
Tronchard 38120 ST EGREVE COMPOSITION DE LA
COUR : DEBATS : A l’audience publique
du 16 Octobre 2007, Les avoués et les
avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. Puis l’affaire a été
mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour. Mme Hélène X... est
appelante du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de
Grenoble, en date du 02 juin
2005, qui a : – annulé la décision
n° 7-2 de l’assemblée générale du 12 / 12 / 2002, – débouté Mme X... du
surplus de sa demande, – débouté le Syndicat
des copropriétaires de sa demande reconventionnelle, – dit n’y avoir lieu
à l’application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, – condamné le
Syndicat des copropriétaires aux dépens ; EXPOSES DES FAITS Selon acte d’huissier
du 24 avril 2004, Mme Hélène X... a
assigné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “ Parcs de
Rocheplaine “, en annulation de huit
résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2002 et en
annulation du quitus donné à cette occasion au syndic, devant le Tribunal de Grande Instance de
Grenoble qui a prononcé la décision précitée ; MOYENS des PARTIES Mme Hélène X..., appelante, expose aux termes de ses dernières conclusions sur le fond
qu’elle ne relève pas appel de la décision en ce qui concerne les résolutions
N° 5 et 12 ; qu’elle demande
l’annulation pour défaut d’appel à la concurrence préalable des résolutions - 7.1 (aménagement
d’un WC avec accès handicapé pour un coût maximum de 6 500 € TTC), - 10.2 (remplacement
de cinq nouveaux lampadaires pour un coût maximum de 11 400 € TTC suivant
devis de la Société EMGBI), - 10.4 (restauration de la fontaine pour un coût maximum de 9 700 € TTC suivant devis de la Société GEAI), - 10.5 (plantation de
neuf arbres pour un coût maximum de 2 100 € TTC) ; qu’elle réclame
l’annulation, en ce qu’il s’agit de
dépenses n’entrant pas dans l’objet du syndicat et imposées à lui, de la résolution n° 7.3 (augmentation de
la participation annuelle de chaque immeuble au budget de fonctionnement de
l’association ROCHEPAINE LOISIRS, de
2 287 € à 3 100 € au 1er janvier 2003) ; qu’elle demande, au cas ou l’annulation ne serait pas
prononcée pour défaut de mise en concurrence, de prononcer l’annulation de la résolution n° 10. 4 (réfection
de la fontaine) pour abus de majorité,
la décision prise ayant été contraire à l’intérêt collectif des
copropriétaires ; que la résolution n°
2 (quitus donnée au syndic pour sa gestion) doit être annulée pour abus de
majorité, les copropriétaires n’ayant
pu valablement donner quitus ; que la décision du
tribunal d’annuler la décision n° 7. 2,
contestée par appel incident du Syndicat des copropriétaires de
l’immeuble “ Le Castel “, doit être
confirmée. En conséquence elle
demande à la Cour de réformer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne
l’annulation de la résolution n° 7. 2,
statuant à nouveau
prononcer pour les motifs exposés ci-avant,
l’annulation des résolutions n° 7.1, 7.3, 10.2, 10.4, 10.5 et 2, condamner le Syndicat
des copropriétaires de la Résidence “ Parcs de Rocheplaine “ à payer la somme
de 3 500 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile
ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL DAUPHIN
& MIHAJLOVIC, avoué ; Le Syndicat des
copropriétaires de la Résidence “ Parcs de Rocheplaine “, intimé,
expose aux termes de ses dernières conclusions sur le fond que Mme
Hélène X... ne sollicite plus devant la Cour l’annulation des résolutions n°
5 et 12 ; qu’elle ne justifie
pas de ses demandes d’annulation des résolutions contestées (n° 7. 1, 7. 3,
10. 2, 10. 4, 10. 5 et 2) tant en ce qui concerne le motif fondé sur l’abus
de majorité que celui fondé sur le défaut de mise préalable en concurrence ; qu’il conteste
l’annulation de la résolution n° 7. 2 car il démontre la réalité de la mise
en concurrence, deux entreprises au
moins ayant été sollicitées. En conséquence il
demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté
Mme Hélène X... de ses demandes d’annulation des résolutions n° 7.1, 7.3,
10.2, 10.4, 10.5 et 2, la réformer en ce
qu’il a annulé la résolution n° 7. 2,
condamner Mme Hélène
X... à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € au titre de
l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens
; SUR QUOI LA COUR Attendu que pour un
plus ample exposé des faits, de la procédure
et des moyens des parties, la Cour se
réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées ; Sur les demandes en
annulation de résolutions Attendu que selon
l’article 11-3° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, lorsque l’assemblée générale est appelée à
approuver un devis ou un marché les conditions essentielles du contrat
proposé sont notifiées en même temps que l’ordre du jour ; Attendu que selon la
résolution n° 3 de l’assemblée générale du 17 décembre 2001, le montant des devis ou marchés au-delà
duquel la mise en concurrence est obligatoire, a été fixée à 1 600 € HT ; Attendu que les
demandes de Mme Hélène X... visent les résolutions adoptées en assemblée
générale du 12 décembre 2002 ; Concernant les
résolutions n° 5 et n° 12 Attendu que, devant la Cour, Mme Hélène X... ne sollicite plus l’annulation des résolutions
n° 5 et n° 12 ; Qu’en conséquence il
convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reconnu la validité
de ces clauses et débouté Mme Hélène X... de ses demandes en annulation les
visant ; Concernant la
résolution n° 7. 1 Attendu que cette
résolution portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernait les “
Travaux de la piscine et du tennis : aménagement d’un WC avec accès
handicapés pour un coût maximum de 6 500 € HT voir évaluation Mr C...) “ ; Attendu que cette
résolution a été adoptée à la majorité des suffrages exprimés ; Attendu que Mme
Hélène X... fait grief à la copropriété d’avoir adopté cette résolution sans
notification préalable des conditions essentielles du contrat et sans mise en
concurrence préalable contrairement à l’obligation contenue dans la
résolution no3 de l’assemblée générale du 17 décembre 2001 précitée ; Attendu qu’une
évaluation suffisamment précise des travaux était jointe à la convocation ; Attendu par
ailleurs, que l’architecte M.
C..., en charge des travaux de
ré-aménagement votés lors de l’assemblée générale du 21 mars 2000, a agi en continuité du contrat de mission
qui lui avait été confié par décision adoptée à la majorité ; Qu’il s’ensuit que
les dispositions de l’article 11-3° du décret du 17 mars 1967 ont été
respectées ; Attendu, enfin,
que M. C...a procédé lui-même à la mise en concurrence des entreprises
intervenantes ; Qu’en conséquence il
convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme Hélène
X... de sa demande en annulation de la résolution ; Concernant la
résolution n° 7. 2 Attendu que cette
résolution visait des travaux de “ décolmatage “ et de traçage des lignes du
court de tennis pour un coût maximum de 4 100 € TTC ; Attendu que, pas plus que devant le premier juge, le Syndicat des copropriétaires de la
Résidence “ Parcs de Rocheplaine “ ne justifie de la mise en concurrence
d’entreprises ; Qu’en conséquence il
convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé
l’annulation de la résolution no7. 2 ; Concernant la
résolution n° 7. 3 Attendu qu’il est
constant que depuis de nombreuses années,
le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “ Parcs de Rocheplaine
“, participe financièrement, à l’instar des autres groupes immobiliers
constituant l’ensemble immobilier “ LE BOIS JOLI “, au financement des équipements sportifs et de loisirs communs ;
Attendu que ces
installations sont gérées par une association “ Rocheplaine Loisirs “ ; Attendu que la
participation financière, non
contestée depuis l’origine, du
Syndicat des copropriétaires de la Résidence “ Parcs de Rocheplaine “
démontre sa volonté d’en être adhérent,
en contrepartie de quoi les copropriétaires des Parcs de
Rocheplaine, sont admis à utiliser
ces équipements ; Attendu que la
participation du Syndicat des copropriétaires de la Résidence “ Parcs de
Rocheplaine “ n’est pas contraire au règlement de copropriété, le maintien en bon état des installations
étant de l’intérêt commun ; Qu’en conséquence il
convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme Hélène
X... de sa demande d’annulation de la résolution n° 7. 3 ; Concernant la
résolution n° 10. 2 Attendu que la
résolution n° 10. 2 visait la “ décision de procéder au remplacement de 5
nouveaux lampadaires pour un coût maximum de 11 400 € TTC suivant devis de la
Société EMGBI “ ; Attendu que Mme
Hélène X... expose que le devis de l’entreprise EMGBI n’a pas été mis en
concurrence avec celui d’une autre entreprise ; Mais attendu que ces
travaux venaient en continuation d’un marché adopté à la suite des assemblées
générales des 8 mars 1999 et 21 mars 2000 ; Que la Société EMGBI a été chargée de procéder au remplacement de six premiers lampadaires par l’assemblée générale du 17 décembre 2001 ; Qu’il était donc
normal que le remplacement des cinq nouveaux lampadaires ait été confié à la
même entreprise intervenant en continuation sans qu’il soit nécessaire de
procéder à une nouvelle mise en concurrence,
puisque la Société EMGBI avait déjà été choisie lors des premiers
votes de travaux ; Attendu, au surplus, que cette entreprise est l’intervenant habituel sur la
copropriété pour les travaux d’électricité ; Attendu que le premier juge a ainsi pu retenir que l’intérêt de la copropriété était préservé et que l’abus de majorité n’était pas établi ; Qu’en conséquence il
convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme Hélène
X... de sa demande en annulation de la résolution n° 10. 2 ; Concernant la
résolution n° 10. 4 Attendu que la
résolution n° 10. 4 visait la “ décision de procéder à la restauration de la
fontaine pour un coût maximum de 9 700 € TTC “ ; Attendu que la
fontaine est un ouvrage sculpté en pierre présentant d’importantes marques de
dégradations ; Attendu que, compte tenu de la spécificité des travaux, le Syndicat des copropriétaires de la
Résidence “ Parcs de Rocheplaine “ expose que le conseil syndical a recherché
en vain, plusieurs entreprises et n’a
pu faire établir qu’un seul devis,
celui de l’entreprise GEAI pour un coût de 9 700 € ; Attendu que Mme
Hélène X... produit le devis de l’entreprise MANGIONE pour un montant de 145
864, 16 € TTC ; Mais attendu que
l’objet de la résolution visait la “ restauration “ de la fontaine alors que
le devis de l’entreprise MANGIONE,
proposé par Mme Hélène X... concernait la réalisation d’une nouvelle
sculpture en remplacement de l’existante dégradée ; Qu’une telle
proposition étant totalement hors du cadre de la résolution n° 10. 4
présentée à l’assemblée générale, Mme
Hélène X... ne démontre pas qu’il était possible de trouver une entreprise en
mesure de proposer un devis de “ restauration “ concurrent ; Attendu, par ailleurs, qu’il n’est pas pertinemment démontré que les dégradations
constatées sur la fontaine étaient dues à la faute du syndic qui n’aurait pas
pris la précaution de la mettre hors d’eau durant les périodes de gel ; Qu’en conséquence il
convient de constater que l’abus de majorité évoqué par Mme Hélène X... n’est
pas établi et confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa
demande en annulation de la résolution no10. 4 ; Concernant la
résolution no10. 5 Attendu que la
résolution n° 10. 5 visait “ dans le cadre de la continuation de
l’aménagement du parc, décision de
procéder à la plantation de 9 arbres pour un coût maximum de 2 100 € TTC
suivant devis de la Société VIVIER “ ; Attendu que Mme
Hélène X... demande l’annulation de la résolution précitée pour absence de
mise en concurrence d’un devis supérieur à 1 600 € HT ; Attendu, tout d’abord, qu’il convient d’observer que la limite de 1 600 € HT
correspond en fait à 1 913, 60 € TTC ; Attendu, ensuite,
qu’à l’instar des lampadaires,
dont la question a été abordée ci-avant, les travaux de plantations venaient en continuation d’un plan
pluriannuel pour lequel l’entreprise avait déjà été choisie ; Attendu qu’il n’est
pas établi que la décision de proposer le devis de l’entreprise déjà
intervenante est contraire à l’intérêt collectif de la copropriété ; Attendu, par ailleurs, que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de se
prononcer sur un seul devis ; Attendu qu’il
convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme Hélène
X... de sa demande en annulation de la résolution n° 10. 5 ; Concernant la
résolution n° 2 Attendu que la
résolution n° 2 visait “ approbation des comptes de l’exercice 2001 / 2002 et
quitus au syndic pour sa gestion “ ; Attendu que Mme
Hélène X... demande l’annulation du quitus donné au syndic en ce qu’un
certain nombre de résolutions sont nulles pour abus de majorité ; Mais attendu
que, hormis la résolution no7.
2, l’ensemble des autres résolutions
dont Mme Hélène X... demandait l’annulation,
sont jugées régulières ; Que cette situation
n’est pas de nature à caractériser un abus de majorité n’ayant pas permis aux
copropriétaires de donner valablement quitus sur la gestion du syndic au
titre de l’exercice écoulé ; Attendu par
ailleurs, que Mme Hélène X..., expose que la convocation à l’assemblée
générale n’était pas accompagnée des documents comptables nécessaires ; Attendu que selon les
pièces du dossier, étaient joints à
la convocation à l’assemblée générale du 12 décembre 2002 les documents
suivants : – relevé général des
dépenses, détaillé par postes, – suivi des travaux
décidés en A. G. du 17 / 12 / 2001, --bilan au 30 / 06 /
2002 faisant ressortir les postes d’actif et de passif et portant une
situation de trésorerie qui mentionne les provisions encaissées (c’est-à-dire
les recettes) pour un montant de 147 727, 19 € ainsi qu’une situation du
compte “ fonds avancés pour impayés SCI “,
– le budget
prévisionnel des charges du 01 / 07 / 2002 au 30 / 06 / 003, portant rappel du budget 2001 / 2002
comparé au réalisé sur la même période,
accompagné de l’échéancier des provisions sur charges ; Attendu que c’est à
bon droit que le premier juge a donc considéré que les dispositions de
l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées ; Attendu que
s’agissant de dépenses diverses contestées par Mme Hélène X... qui en a
effectué un relevé manuscrit, à
défaut d’autres éléments explicatifs complémentaires présentés devant la Cour
il y a lieu de retenir la motivation du Tribunal ; Qu’en conséquence il
convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme Hélène
X... de sa demande d’annulation de la résolution n° 2 et du quitus donné à la
gestion du syndic ; Sur l’article 700 du
Nouveau Code de Procédure Civile Attendu qu’il paraît
équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais
irrépétibles qu’elles a exposés ; PAR CES MOTIFS La Cour statuant en
audience publique,
contradictoirement, après en
avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement
entrepris en toutes ses dispositions,
DÉBOUTE les parties
du surplus de leurs demandes, DIT n’y avoir lieu à
l’application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en cause
d’appel, CONDAMNE Mme Hélène
X... aux entiers dépens Commentaires : L’arrêt se suffit à lui même ! Il présente un
exemple de l’utilisation malicieuse par certains copropriétaires de
dispositions insérées dans le statut de la copropriété avec une trop grande
légèreté. Voir sur ce point Mise
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