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7 / 5.2.4

Annexe 4  Compte de gestion pour dépenses de l’article L 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel

 

 

L’article 8 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 prescrit la présentation des comptes arrêtés à la clôture de l’exercice sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes 1, 2, 3, 4 et 5 du décret.

L’annexe 4 présente en fin d’exercice les comptes des travaux achevés pendant l’exercice. Il peut s’agir de travaux commencés au cours d’un exercice précédent.

Il peut également s’agir des comptes d’une opération exceptionnelle.

 

Classement par chantiers et lots de chantiers

Les comptes sont présentés, s’il y a lieu, en distinguant les chantiers achevés au cours de l’exercice.

Un chantier est un ensemble cohérent de travaux portant sur une ou des parties déterminées de l’immeuble. Ces travaux peuvent être de nature différente. Ainsi un chantier de couverture (ensemble des ouvrages et matériaux qui assurent le « couvert » du bâtiment) peut comporter la réfection d’une toiture en tuiles (par un couvreur) et celle des souches de cheminées (par un maçon). On parle alors de lots de chantier : le lot couverture et le lot maçonnerie. Le texte impose de distinguer les marchés de travaux au sein d’un chantier. Ce sont en réalité les lots de chantier qu’il faut distinguer.

 

Classement par catégories de charges (modalités de répartition)

Les coûts des différents lots peuvent être assujettis soit à une même répartition (Charges communes générales) soit à des répartitions différentes (charges communes générales et chauffage, pour une souche de chaufferie par exemple). Dans ce dernier cas, le compte doit être présenté en distinguant les masses financières à répartir dans les différentes catégories de charges applicables.

Dans chaque catégorie, les charges et produits doivent être détaillés « par poste, par imputation, avec indication facultative des numéros de compte ». Ici, on considère que poste = lot de chantier, sans oublier qu’on peut être parfois amené à ventiler le coût d’un même lot entre différentes catégories de charges, compte tenu de la nature des travaux.

 

Charges et produits à traiter

Pour les charges, les comptes concernés sont 671 à 673. Mais en outre la prime d’assurance dommage ouvrage est en 61 et les honoraires de l’architecte, du syndic et des autres intervenants comme le coordonnateur SPS en 62 !

Pour les produits affectés, il s’agit

- des provisions sur travaux de l’article 14-2,

- de prélèvements sur une provision pour travaux futurs,

- de l’emprunt pour travaux lorsqu’il a été souscrit au nom du syndicat (ce cas est rare désormais),

- des subventions accordées au syndicat

- et, le cas échéant, d’une indemnité d’assurance liée par nature au chantier ou sur décision d’affectation prise par l’assemblée.

 

Le document appelle d’autres précisions  :

En colonne 2, l’intitulé est « Exercice clos dépenses votées ». Ce libellé est trompeur. Il ne peut s’agir que des crédits ouverts par l’assemblée pour la réalisation du ou des chantiers achevés en 2006. Ces crédits peuvent avoir été votés en 2005. 

Il faut donc veiller à ne pas y faire figurer des appels de provisions de l’article 14-2 destinés au préfinancement d’autres travaux non achevés au 31 décembre 2006.

 

En colonne 3, l’intitulé est « dépenses ». Ce libellé est aussi inexact, car il implique des paiements effectués. On doit y porter les montants des facturations diverses, c’est à dire les situations de chantier intermédiaires accompagnées de demandes d’acomptes exigibles et des mémoires reçus, payés ou non. La procédure d’engagement est ainsi respectée.

 

Traitement des opérations exceptionnelles

Il faut en premier lieu déterminer le contenu de ce cadre, c’est à dire les charges et produits à prendre en considération.

Pour les charges, l’article L 14-2 ne vise que des travaux.

L’article 44 du décret du 17 mars 1967 n’ajoute aux différentes catégories de travaux  que les études techniques, telles que les diagnostics et les consultations.

L’article 4 du décret du 14 mars 2005 nous renseigne à ce sujet avec une certaine ambiguïté :

·                L’alinéa 2 distingue en effet des travaux et des prestations. Il faut donc penser que les prestations correspondent aux études techniques.

·                L’alinéa 3 indique que les charges exceptionnelles comportent les dépréciations sur créances douteuses.

 

On doit sans doute considérer également que les dommages et intérêts mis à la charge du syndicat à la suite d’une action en responsabilité entrent également dans cette catégorie.

Même observation pour l’acquisition d’un parking privatif en vue de créer un emplacement de stationnement pour des motos.

 

Les produits au titre des opérations exceptionnelles sont les indemnités d’assurance et les loyers des parties communes ainsi que les produits divers issus des placements décidés par le syndicat et les intérêts des sommes dues au syndicat suivant affectation décidée par l’assemblée générale.

On considérait classiquement comme une opération exceptionnelle la vente d’une partie commune. Nous ajouterons donc ce cas peu fréquent à la liste.

Elles sont traitées, mutatis mutandis, comme les travaux.

 

Vous pouvez examiner l’annexe 4 à la lumière de ces indications. Nous présentons, après l’annexe, un modèle de traitement du document établi à partir du compte de travaux figurant en 7 / 6.4 .

 

Compte de gestion pour dépenses de l’article L 14-2 et opérations
exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice clos (N  = 2013)
(Annexe 4 )

Assemblée générale tenue en 2014

 

Exercice N

Exercice N  réalisé à approuver

Dépenses
votées

Dépenses

Provisions appelées **

Solde (4)

TRAVAUX DE L’ARTICLE 14-2

Travaux de [ravalement]  (2)

Charges communes générales

Charges (1)

Produits affectés (1)

Net

(3)

Charges communes à un groupe d’immeubles

Charges (1)

Produits affectés (1)

Net

(3)

Charges bâtiment ou escalier

Charges (1)

Produits affectés (1)

Net

(3)

Total travaux de [ravalement]

Travaux de [couverture] (2)

Charges communes générales

Charges (1)

Produits affectés (1)

Net

Total travaux de [couverture]

OPÉRATIONS EXCEPTIONNELLES

Charges communes générales

Charges (1)

Produits affectés (1)

Net

Charges bâtiment

Charges (1)

Produits affectés (1)

Net

Total opérations exceptionnelles

TOTAL Travaux + opérations exceptionnelles

 

** Le décret n° 2016-1914 a modifié le titre de cette colonne qui ajoute aux provisions appelées : emprunts et subventions reçus, affectation du fonds de travaux. Les auteurs n’ont pas le moindre souci des problèmes posés par la gestion des tableaux ! On peut suggérer « Produits affectés ».     

 

Notes :

(1)    A détailler par poste, par imputation, avec indication facultative des numéros de compte

(2)    A détailler par marché de travaux

(3)    A détailler sur l’ensemble des clés de répartition concernées par le marché de travaux ou produits et charges exceptionnelles

(4)    Excédent ou insuffisance

 

EXEMPLE

 

A titre d’exemple, nous reprenons le chantier de couverture du syndicat 3 rue de la Rivière, et le compte  présenté dans l’étude 7 / 6.4. En fin de chantier, le tableau des engagements se présentait ainsi :

 

Tableau des engagements

libellé

dates

débit

crédit

AG  couverture crédit 35 000 répartition 01

17/04/13

OS OPARCH

20/06/13

2 600

Police DO

20/06/13

1 400

OS Dupont

11/07/13

33 000

Syndic

700

Total engagements

37 700

Prime DO

29/06/13

1 354

Mémoire Dupont

11/07/13

10 500

Mémoire Dupont

28/08/13

10 500

Mémoire Dupont

21/09/13

10 500

Mémoire Dupont

29/10/13

725

Note OPARCH

29/06/13

900

Note OPARCH

21/09/13

850

Note OPARCH

29/10/13

828

Honoraires syndic

644

Écart  de liquidation

899

 

37 700

 

 

L’écart de liquidation de 899 € est la différence  (montants engagés) (dépenses réelles), observation étant faite que le montant des engagements correspond à celui du crédit ouvert, exception faite d’un éventuel crédit pour imprévus.

L’annexe 4 peut être présentée comme suit :

 

 

Compte de gestion pour dépenses de l’article L 14-2 et opérations
exceptionnelles hors budget prévisionnel de l’exercice 2005
(Annexe 4 )

 

Exercice
 2005

Exercice 2005 réalisé à approuver

Dépenses
 votées

Dépenses

Provisions appelées

Solde (4)

TRAVAUX DE L’ARTICLE 14-2

Travaux de couverture

Charges communes générales

61620  Assurances DO

1 400

1 354

**     46

62210  Syndic

700

644

**     56

62320  Architecte

2 600

2 578

**     22

67123  Dupont couverture

33 000

32 225

**  775

Écart de liquidation  (**)

**  899

Total travaux de couverture

37 700

36 801

35 000

   1 801

OPÉRATIONS EXCEPTIONNELLES

0

0

0

0

TOTAL

37 700

36 801

35 000

   1 801

 

L’insuffisance de 1 801 € est la différence  (dépenses réelles) – (provisions appelées)

(**) Attention : nous avons fait figurer dans le tableau le détail des écarts de liquidation et leur total pour faciliter la compréhension du mécanisme. Ces mentions ne doivent pas figurer dans l’annexe 4

 

 

 

 

 

Mise à jour

13/08/2017

Révision
31/03/2011