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rapports existant entre une
ASsociation syndicale libre et le syndicat des copropriétaires d’un immeuble
inscrit dans le périmètre de l’ASL Réponse du 29 mai 2008 Question écrite n° 03472 posée par M.
Jean-Pierre SUEUR publiée dans le JO Sénat du
21/02/2008 - page 321 M. Jean-Pierre Sueur appelle l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur des pratiques qui sont de nature à limiter considérablement le champ d'application des règles d'ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967, tels que modifiés par la loi de solidarité et renouvellement urbains n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai 2004. Il se trouve, en effet, que de très nombreux ensembles immobiliers comprennent une copropriété dans le périmètre d'une association syndicale libre (ASL) de propriétaires dont l'objet est d'entretenir des équipements d'intérêt commun qui sont souvent la propriété même de l'ASL. Lors de travaux de grande ampleur de mise aux normes, de réhabilitation ou de transformation, présentant un coût important, deux questions se posent au regard du caractère d'ordre public de la loi relative aux copropriétés. En premier lieu, le seul fait d'avoir apporté la propriété d'équipements d'intérêt collectif à une ASL régie librement par ses seuls statuts peut être un moyen de contourner les règles d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 imposant notamment une information des copropriétaires sur les conditions essentielles des marchés lors de la convocation des assemblées générales (à peine de nullité) et des règles de majorité variables selon la nature des travaux. En définitive, que les copropriétaires soient convoqués à l'assemblée de l'ASL statuant sur les travaux ou qu'ils y soient représentés par leur syndicat de copropriétaires, dans l'un et l'autre cas, une application distributive stricte des législations relatives aux copropriétés et aux ASL, aboutit à un contournement, par le jeu des statuts d'ASL pratiquement minimalistes, de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle régit notamment l'information des copropriétaires et la répartition des charges d'entretien des équipements d'intérêt collectif selon un critère d'utilité distinct des tantièmes servant de base à l'appel des charges générales. Les copropriétaires ne participent pas à la prise de décision. Il convient donc de considérer que le mandataire doit disposer d'un mandat spécial pour valablement représenter les copropriétaires membres à l'assemblée de l'ASL. Il lui demande en conséquence si un mandataire peut engager les copropriétaires dans le vote de travaux importants sans avoir reçu de mandat spécial à cet effet. En second lieu, la question du cadre juridique de la contribution financière des copropriétaires aux travaux se pose. La pratique généralement constatée révèle une tendance des syndics des copropriétés comprises dans le périmètre d'une ASL à percevoir auprès de chaque copropriétaire leurs contributions aux travaux décidés par l'ASL, et, par commodité, à constituer généralement un fonds de roulement à reverser à l'ASL qui décide seule de son montant. Il lui demande à cet égard de bien vouloir lui indiquer si un syndicat de copropriété peut être membre d'une ASL et quelle est la validité d'une clause prévoyant que les copropriétaires sont exclus du bénéfice de leurs droits réels. Il lui demande, en outre, de bien vouloir lui indiquer si la contribution des copropriétaires peut être perçue, sans mandat exprès, par le syndic de copropriété et reversée à l'association syndicale libre et si, toujours sans mandat exprès, elle peut être l'objet d'un prêt collectif souscrit par commodité par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires pour un ouvrage appartenant à l'ASL, comme en matière de travaux sur les parties communes d'une copropriété. Réponse de Mme la ministre du logement et de la ville publiée dans le JO Sénat du
29/05/2008 - page 1065 En vertu d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d'une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association. Cette considération se justifie par le fait que seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels. Toute clause contraire est réputée non écrite. Les statuts d'une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l'assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement. Le syndic dispose alors d'un mandat général de représentation des copropriétaires à l'assemblée de l'association. Toutefois, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d'engager les membres de l'association, c'est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l'accord de chacun d'eux qui sont ses mandants. La jurisprudence précise que lorsque les copropriétaires
sont membres de plein droit d'une association syndicale libre, la demande de
paiement des charges formulée par l'association doit être dirigée directement
contre ces copropriétaires pris individuellement. Formulée contre le syndicat
des copropriétaires, elle est irrecevable, même si celui-ci représente les
membres de l'association à l'assemblée générale. Commentaires : La réponse ministérielle expose clairement le régime actuel des rapports existant entre une ASL et le syndicat des copropriétaires d’un immeuble inscrit dans le périmètre de l’ASL. Elle contourne la question fondamentale posée par l’auteur de la question au prix d’une affirmation téméraire relative au mandat de représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’ASL : « sous réserve de l'interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d'engager les membres de l'association, c'est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l'accord de chacun d'eux qui sont ses mandants. » Dans le cas voisin des unions de syndicats, l’article 63 du
décret du 17 mars 1967 dispose que « lorsqu'un
syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, le syndic
soumet, préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du
syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions
portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union. » Dans la pratique la consultation préalable de l’assemblée est souvent impossible, d’où le recours subsidiaire à la consultation du conseil syndical. Quitte à admettre un ersatz de décision collective, mieux vaudrait recourir à une consultation écrite. C’est peut être à ce mécanisme qu’a songé le Ministre en indiquant la nécessité de recueillir « l’accord de chacun d’eux » ! De toute manière, il n’existe aucune disposition de ce type dans le cas des assemblées d’associations syndicales libres. M. le Sénateur Sueur a négligé un aspect important du problème : l’impossibilité pour le conseil syndical de participer à la préparation de l’assemblée de l’ASL. Nous incluons dans la « préparation » le contrôle des documents de gestion et des comptes. Cette situation est d’autant plus critiquable que les associations de locataires existant dans l’ensemble immobilier disposent à cet égard de plus grandes facilités. Il est par ailleurs exact que les comptes de l’ASL doivent être adressés aux copropriétaires qui doivent payer directement à l’ASL sans intervention du syndic de la copropriété. C’est l’état actuel du droit. Pour autant, il n’est pas certain que ce mécanisme soit satisfaisant. Les garanties de recouvrement accordées aux ASL sont moindres que celles accordées aux syndicats de copropriétaires. Le caractère réel de l’obligation au paiement des charges peut pallier cette différence de traitement mais sa mise en œuvre suppose la vente du lot. Depuis la réforme récente, et dans ce dernier cas, les dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables aux ASL. Il en résulte pour les notaires une double obligation de recherche d’information et de notification. Par ailleurs les systèmes de répartition des charges figurant dans les statuts de l’ASL, d’une part, dans le règlement de copropriété, d’autre part, ne sont pas toujours cohérents. Le régime des ensembles immobiliers avec ASL dans lesquels coexistent des immeubles en copropriété et des immeubles locatifs en monopropriété mériterait une meilleure attention des pouvoirs publics |
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