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Contrat de syndic Clauses illicites ou
abusives distinction entre
prestations courantes et prestations exceptionnelles critère de la distinction TGI Grenoble (4e Chambre) 02 novembre 2009 A. la demande formulée par ufc 38 a) textes applicables au litige b) Caractère illicite ou abusif – définition et conditions B. les arguments du syndic défendeur C. l’exception d’irrecevabilité de la demande D. examen des clauses du contrat 1. examen de certains groupes de clauses a) prestations incluses dans la catégorie « gestion courante » par choix du syndic c) clauses concernant des frais imputables individuellement (art. 10 – 1) 2. reproduction infidèle de certaines clauses E. Le critère de distinction entre prestations
courantes et exceptionnelles 1. critère retenu par le tribunal 2. critères proposés : récurrence et
prévisibilité des prestations 3. examen de certaines clauses a) Clause 1 : durée du contrat du syndic b) Clause 2 : Démission du syndic c) Clause 9 : honoraires sur les travaux d) Clause 10 : Honoraires sur dossiers contentieux e) Clause 17 : rémunération des contentieux pour impayés f) clause 30 rémunération de la représentation du syndicat envers diverses structures g) clause 44 actualisation de état daté h) clause 45 : élaboration du règlement de fonctionnement du conseil syndical i) clause 57 : emprunts subventions mandataire commun j) clause 60 : placement des fonds k) clause 61 : garantie financière l) clause 62 : remise en ordre de la comptabilité après changement de syndic m) clause 63 : aide aux déclarations fiscales des copropriétaires n) clause 64 : indication de la tva aux copropriétaires Les
citations littérales du jugement sont en trame
verte Le Tribunal de Grande Instance de Grenoble a rendu le 2
novembre 2009 un nouveau jugement relatif aux contrats de syndics. Nous avons déjà commenté un précédent jugement du 2
février 2009 (voir le jugement)
qui a fait l’objet d’une large campagne médiatique. On ne peut pas reprocher
aux Magistrats grenoblois de survoler rapidement les dossiers qu’ils
traitent : le jugement du 2 novembre comporte 66 pages ! Les contrats successifs du syndic étaient critiquables
sur bien des points. Le jugement, nonobstant l’intérêt d’une partie de sa motivation, est pour le reste tout
aussi critiquable. Dès l’apparition du « contrat
de syndic », dont on ne trouve aucune trace dans la loi du 10 juillet
1965 malgré les multiples ravalements
qu’elle a subis, des juristes compétents et indépendants ont signalé les
graves défauts de ce mécanisme. Citons M. le Conseiller Guillot et le
Professeur Giverdon, pour nous en tenir à ceux qui nous ont quittés. Si le rapport du CNC de 1997 a été
rapidement rangé au fond des tiroirs, on ne pourra en dire autant du rapport
décennal suivant ! On attend maintenant un arrêté ministériel. Un arrêté à l’appui d’un contrat
de mandat du syndic qu’on ne trouve pas dans la loi, et que l’on n’aurait pas
dû trouver dans le décret du 27 mai 2004 ? C’est un jeu qui pourrait
finir par devenir dangereux. Pour autant, dans la pratique, il
y a des difficultés incontestables. Elles concernent avant tout les
prétentions financières de certains syndics. La publication de barèmes
indicatifs est quasiment interdite au nom de la libre concurrence, violée
chaque jour en vertu de la dispense d’ouverture d’un compte séparé. A. la demande formulée par ufc 38 Par exploit
d’huissier en date du 22 juin 2007, l’UFC 38 (Union Fédérale des
Consommateurs de l’Isère) a fait assigner devant le TGI de Grenoble un syndic
professionnel et entend voir dans ses dernières écritures déposées au Greffe
le 10 octobre 2008 : - dire
recevables et bien fondées ses demandes au regard des articles L 421-1 et
suivants, R 411-2 et L 132-1 du Code de la Consommation et en conséquence, - dire
illicites ou subsidiairement abusives toutes les clauses de rémunération du
syndic pour des prestations qui ne sont pas imputables à la copropriété - dire
illicites ou abusives les clauses suivantes des contrats litigieux version
2005 et 2008 La liste des
clauses incriminées se présente en trois groupes Pour 01 à 08, il
s’agit de clauses au sens propres du terme. l) la clause qui prévoit une durée du mandat sans terme défini (art 4§1 version 2005) 2) la clause qui permet la démission du syndic sans qu'il provoque une assemblée générale avant la cessation de ses fonctions (art 4§3 version 2005) 3) la clause qui impose le versement des fonds du syndicat sur un compte ouvert au nom du syndic (art 8.2§1 version 2005) 4) la clause qui permet au syndic de s'approprier les fruits du compte de la copropriété (art 8.2 §2 et 3 version 2005 et art. 7.2 alinéa 2 version 2008 5) la clause qui laisse entendre que ne seraient pas garantis les fonds de la copropriété s'ils ne sont pas déposés sur le compte du syndic (art 8.2§3 version 2005) 6) la clause qui autorise une rémunération à charge de la copropriété pour des prestations au profit de tiers (art 6 et art 6.2§ 13 version 2005) 7) la clause qui impute à la copropriété (de surcroît) en prestation particulière des honoraires pour changement de propriétaire (art 6.2§11 et 7.2.3 version 2005) 8) la clause qui impute à la copropriété les frais de mise en demeure imputables au défaillant (art 7.2.2§3 version 2005) Pour 09 à 22 il s’agit du classement en prestation particulière de certaines (cases cochées dans le tableau inclus dans le contrat et annexé au jugement) 9) la clause qui classe en prestation particulière le suivi des travaux décidés en assemblée générale (art 6.1§2 et art 7.2.3 version 2005) 10) la clause qui classe en prestation particulière les procédures et expertises ou litiges (art 6.1§5 et art 6.2§8 version 2005) ou les actions en justice (version 2008 tableau) 11) la clause qui classe en prestation particulière la remise des dossiers et fichiers au successeur (art 6.l§7 et 7.2.2§9 version 2005) 12) la clause qui classe en prestation particulière la tenue d'une assemblée générale supplémentaire (art 6.2§1 version 2005 et tableau version 2008) 13) la clause qui classe en prestation particulière la gestion de contrats d'entretien (art. 6.2§3 version 2005) 14) la clause qui classe en prestation particulière les comptages individuels (art 6.2§ et art 7 .2.2§6 version 2005 et tableau version 2008 section « compte propriétaire») 15) la clause qui classe en prestation particulière la gestion des sinistres (art 6.2§5 et 7.2.2§7 version 2005 et tableau version 2008) 16) la clause qui classe en prestation particulière les travaux en urgence (art 6.2§6 version 2005) 17) la clause qui classe en prestation particulière le contentieux des impayés (art 6.2§7 et §9 version 2005 et tableau version 2008) 18) la clause qui classe en prestation particulière les renseignements aux notaires et/ou aux administrations (art 6.2§10 version 2005) 19)1a clause qui classe en prestation particulière les relances et rappels de compte (art 7.2.2§2 version 2005 et tableau version 2008) 20) la clause qui classe en prestation particulière le coût d'un dossier d'accueil (art 7.2.2§8 version 2005) 21) la clause qui classe en prestation particulière les frais de photocopies, tirages et diffusions des procès-verbaux (art 7.2.4§1 et 2 et art 7.3 version 2005 tableau page 9 article 52.5 version 2008) 22) la clause qui classe en prestation particulière des frais autres indéfinis (art 7.2.4§3 version 2005) Pour 23 à 76, il s’agit du classement hors
gestion courante de certaines prestations (cases cochées dans le
tableau inclus dans le contrat et annexé au jugement) : 23) les visites du syndic dans la copropriété (version 2008 tableau page 2) 24) les vérifications périodiques de sécurité ou autre (version 2008 tableau page2) 25) la mise à jour du carnet d'entretien, outre les obligations légales (version 2008 tableau page 2) 26) la réception par le syndic de membres du conseil syndical (version 2008 tableau p 2) 27) l'obtention des avis du conseil syndical (version 2008 tableau p 2) 28) les archives dormantes ou non dormantes (tableau version 2008) 29) la délivrance de copies sans distinction, ou à des tiers au contrat (version 2008 tableau p3) 30) la représentation du syndicat envers diverses
structures (version 2008 tableau page
3) 31) la publication
des modifications du RC (version 2008 tableau page 3) 32) les avis de
travaux nécessitant accès aux parties privatives (version 2008 tableau p 3) 33) l'acquisition (?) de parties communes (version 2008 tableau p 3) 34) la location de parties communes (version 2008 tableau page 3) 35) la désignation
d'un administrateur provisoire (version 2008 page 3) 36) les études juridiques, fiscales ou
sociales fournies à un copropriétaire ou à des tiers (version
2008 tableau page 3) 37) les adaptations du RC (version 2008 tableau page 3) 38) les travaux urgents ou la gestion des urgences (version 2008 tableau p 3) 39) la remise du dossier à avocat ou huissier (version 2008 tableau p 3) 40) l'injonction de payer (version 2008 tableau p 3) 41) en cas de mutation de lot, la délivrance d'un carnet d'entretien (version 2008 tableau page 4) 42) ou la délivrance de copies des diagnostics (version
2008 tableau p 4)
43) ou des informations nécessaires à l'établissement des diagnostics (version 2008 tableau page 4) 44) l'actualisation de l'état daté (version 2008 tableau p 4) 45) l'élaboration des règles de fonctionnement du conseil syndical (version 2008 tableau page 4) 46) l'obtention d'autorisation d'urbanisme sur travaux votés (version 2008 tableau page 4) 47) la mise en concurrence sur travaux votés (version 2008
tableau p 4) 48) les appels d'offres et études devis sur travaux votés (version 2008 tableau p 4) 49) la passation des marchés sur travaux votés (version
2008 tableau p 4) 50) la déclaration d'ouverture du chantier (version 2008 tableau p 4) 51) les interactions entre prestataires sur travaux votés (version 2008 tableau p 4) 52) la réception des travaux votés (version 2008 tableau p 4) 53) l'obtention de dossiers de fin de chantier (version 2008 tableau page 4) 54) la vérification
ou le paiement de factures sur travaux (version 2008 tableau p 4) 55) l'approbation du compte travaux et le
compte-rendu de la délégation du choix des prestataires (version 2008 tableau
p 4) 56) l'assistance
aux travaux et aux missions des prestataires (version 2008 tableau p 4) 57) les emprunts ou
subventions ou le mandataire commun (version 2008 tableau p 4) 58) les appels de fonds sur travaux (version 2008 tableau p 5) 59) l'intervention du syndic pour des travaux à la demande d'un copropriétaire (vers.2008 tableau p 5) 60) les placements
des fonds et affectation des intérêts (version 2008 tableau p 5) . 61) la garantie financière apportée (version 2008 tableau p 5) 62) la reprise de comptabilité sur l'exercice antérieur (version 2008 tableau p 5) 63) l'aide aux déclarations fiscales des copropriétaires (version 2008 tableau p 5) 64) l'indication de la TVA aux copropriétaires (version
2008 tableau p5) 65) la préparation de l'assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études (version 2008 tableau p 6) 66) la notification par remise des convocations à l'assemblée générale (version 2008 tableau p6) 67) la tenue de l'assemblée générale en dehors des heures ouvrables à la discrétion du syndic (version 2008 tableau p 6) 68) l'intervention d'un collaborateur du syndic (version
2008 tableau p 6)
69) la rédaction du compte rendu des conseils syndicaux (version 2008 tableau p6) 70) l'assistance à un conseil syndical supplémentaire (version 2008 tableau p 7) 71) la gestion de la prévoyance du personnel (version 2008 tableau p 7) 72) la préparation du dossier de retraite du personnel (version 2008 tableau p 7) 73) les relations avec l'inspection du travail (version 2008 tableau p 7) 74) le suivi d'un contrôle URSSAF (version 2008 tableau p 7) 75) un licenciement (version 2008 tableau p 7) 76) un contentieux social avec le personnel (version 2008 tableau p7) Cette demande
appelle des observations d’ordre général. a) textes applicables au litige Le rapport du Conseil National de la Consommation relatif à l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété est daté du 27 septembre 2007. Il est donc postérieur à la date de l’assignation. Le syndic défendeur a évoqué à ce sujet « le caractère abusif de la demande imaginée précipitamment par l'UFC 38 pour tenter d'interférer avec la négociation nationale alors en cours qui a abouti à l'avis du conseil national de la consommation du 27 septembre 2007, précipitation démontrant l'action à contretemps exclusif de l'intérêt légitime à agir en justice ». L’association
demanderesse fait valoir le droit à la prévention des abus. b) Caractère illicite ou abusif – définition et conditions Il est demandé au Tribunal de
« dire illicites ou subsidiairement abusives » certaines
clauses au regard des articles L 421-1 et suivants, R 411-2 et L 132-1
du Code de la Consommation. L’article L 132-1 de ce code
traite des clauses abusives « qui ont pour objet ou
pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un
déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au
contrat. »
L’article L 132-2 énonce : « La commission des clauses abusives, placée auprès du ministre chargé de la consommation, connaît des modèles de conventions habituellement proposés par les professionnels à leurs contractants non professionnels ou consommateurs. Elle est chargée de rechercher si ces documents contiennent des clauses qui pourraient présenter un caractère abusif. ». Il faut donc préciser ici qu’une clause est
illicite lorsqu’elle a préalablement été déclarée abusive par la Commission.
Il suffit alors de produire la recommandation appropriée. L’illicéité de la
clause est reconnue de plein droit dès lors qu’il y a identité de contenu
entre le texte de référence et le texte contractuel. Une juridiction peut se substituer à la
Commission pour déclarer qu’une clause contractuelle est abusive. La demande
est généralement formulée, comme en l’espèce, par une association de
consommateurs. La demanderesse doit alors rapporter la preuve du déséquilibre
significatif visé par l’article L 132-1. B. les arguments du syndic défendeur A titre principal, -déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée l'UFC 38 en toutes ses demandes, la présente procédure ne pouvant correspondre à une action que peut valablement engager une association de défense de consommateurs au visa de l'article L. 421-6 du code de la consommation, le projet de contrat de syndic s'inscrivant dans un mécanisme légal et réglementaire parfaitement strict et contrôlé par la jurisprudence, passé par une collectivité de copropriétaires après respect d'un délai d'étude et de réflexion, interdisant tout abus au détriment d'un consommateur isolé de la part d’un professionnel -constater dès lors le caractère abusif de la demande imaginée précipitamment par l'UFC 38 pour tenter d'interférer avec la négociation nationale alors en cours qui a abouti à l'avis du conseil national de la consommation du 27 septembre 2007, précipitation démontrant l'action à contretemps exclusif de l'intérêt légitime à agir en justice -condamner en conséquence à titre reconventionnel l'UFC 38 à lui verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour action engagée de façon profondément malicieuse et abusive, outre celle de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de son avocat À titre subsidiaire, -constater que l'UFC 38 tente d'obtenir la réparation d'un préjudice qu'elle qualifie elle-même d'antérieur dès lors qu'il ne pourrait, en tout état de cause, découler que du caractère prétendument abusif ou déséquilibré de clauses figurant dans un ancien contrat de syndic qui n'est aujourd’hui et depuis l'introduction de la présente procédure plus utilisé -constater à ce titre qu'aux termes d'un arrêt du 1er février 2005 concernant précisément l'UFC 38, la Cour de Cassation a rappelé que lorsque la preuve n'était pas rapportée de ce que le contrat eût été proposé à des particuliers postérieurement à l'introduction de l'instance, l'action de l'association de défense des consommateurs, initialement recevable, devient sans objet relativement à la demande de suppression des clauses abusives et dépourvue de fondement quant à l'indemnisation du préjudice prétendument causé à l'intérêt collectif des consommateurs, et l'association doit être déboutée de sa demande en dommages et intérêts -constater en outre que ce n'est pas au professionnel qu'il appartient de prouver que le modèle n'est plus proposé aux consommateurs, mais à l'association d'établir qu'il l'est encore -constater que l'UFC 38 ne démontre pas que les anciens contrats de syndic auraient· été proposés à des copropriétaires depuis l'introduction de la présente procédure -débouter l'UFC 38 de toutes ses demandes relativement aux clauses figurant dans l'ancien projet de contrat de syndic de la société concluante -condamner la même à titre reconventionnel au versement des sommes déjà réclamées ci-dessus et aux entiers dépens Par ailleurs, le syndic défendeur a présenté des observations particulières pour chacune des clauses déférées. C. l’exception d’irrecevabilité de la demande La motivation du jugement est, sur ce point, d’une extrême technicité. Nous l’avons intégralement reproduite parce qu’elle fait le point des tensions qui existent entre les organisations européennes et la France dans le domaine de la protection des consommateurs. Attendu que par application de l’article L 421-6 du Code de la consommation, l’association UFC 38 justifie d’une première part d’un agrément en cours de validité ; Que d'une
deuxième part, la recevabilité
de l'action en suppression des clauses abusives ou illicites, qui présente
pour partie un caractère préventif, n'est pas subordonnée à ce que les
contrats critiqués soient effectivement utilisés par le professionnel dans
ses rapports avec les consommateurs mais uniquement à la preuve que les
contrats litigieux leur soient proposés (CJCE 24 janvier 2002, affaire
C372-99) ; Qu'il est suffisamment
établi que le contrat dans sa version 2005 était proposé aux consommateurs
par la défenderesse lors de l'assignation au vu des échanges de courriers
entre les parties lors de la phase amiable et qu'elle a revendiqué en
procédure un nouveau contrat en 2008 (pièce n° 16 de la défenderesse contrat
type de novembre 2007); Que d'une
troisième part, l'article L 132-1 du code de la consommation vise non
seulement les contrats conclus entre professionnels et consommateurs mais
encore avec les non-professionnels parmi lesquels peuvent figurer des
personnes morales ne poursuivant pas une activité professionnelle telles les
syndicats de copropriété, organisations légalement instituées rassemblant des
copropriétaires / consommateurs; Qu'en effet, si
la notion de consommateur, tel que définie dans la directive 93/13/CEE
concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les
consommateurs, doit être interprétée en ce sens qu'elle vise exclusivement
les personnes physiques (CJCE 22 novembre 2001, affaire C541/99), il n'en
demeure pas moins que la notion distincte de non-professionnel utilisée par
le législateur français n'exclut pas les personnes morales de la protection
contre les clauses abusives (Cass. civ. 1ere , 15 mars 2005, Bull. Civ. l n°
135 ou TGI Paris 4 septembre 2003, loyers et copro. 2004, n° 59, obs.
Vigneron) ; Qu'il s'ensuit
qu'en vertu de l'article L 421-6 du code de la consommation, les associations
habilitées peuvent, en vertu de la législation française plus favorable
résultant de l'article L 132-1 du code de consommation, agir devant la
juridiction civile en suppression des clauses abusives ou illicites non
seulement contenues dans les contrats proposés par les professionnels aux
consommateurs mais également aux non-professionnels, qu'ils soient personnes
morales ou physiques; Qu'au
demeurant, il convient de souligner que s'agissant des contrats de syndic, la
protection de la législation sur les clauses abusives n'est pas revendiquée
par les associations de consommateurs pour le compte du syndicat représenté
par son syndic dans ses relations contractuelles avec un professionnel tiers
mais pour le compte d'un ensemble de copropriétaires/consommateurs,
légalement organisés en syndicat de copropriété dans le cadre des
négociations avec des professionnels de l'immobilier pour le choix de leur
représentant légal, le syndic, de sorte que pour ce contrat particulier, le
syndicat doit davantage être appréhendé comme un ensemble d;e consommateurs
que comme un non professionnel ;(CA Paris 23eme chambre section B arrêt du 4
septembre 2003 RG 02/17698 ayant donné lieu à arrêt Cass. Civ. 1ere , 1er février 2005 N° 03-19692; moyen
de recevabilité non critiqué) Que d'une
quatrième part, il résulte de
l'interprétation conforme de l'article L 421-6 du code de la consommation à
la directive 93/13/CE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses
abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, et plus
particulièrement son article 7, ainsi qu'à
la directive 98/27/CE du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 1998 que
les associations mentionnées à l'article L 421-1 et les organismes justifiant
de leur inscription sur la liste publiée au journal officiel des Communautés
européennes en application de l'article 4 de la directive 98/27/CE du
Parlement européen et du Conseil relative aux actions en cessation en matière
de protection des consommateurs peuvent agir devant la juridiction civile
pour faire cesser ou interdire tout agissement illicite au regard des
dispositions transposant les directives mentionnées à l'article 1er de la directive précitée; ce qui
implique à la fois que ces associations sont recevables à agir à la fois en
suppression des clauses illicites ou abusives des contrats toujours proposés
au consommateur au jour de l'introduction de l'instance en justice mais
encore à l'encontre des contrats en cours, qui sans être encore proposés aux
consommateurs au jour de l'acte introductif d'instance, sont destinés à être utilisés par le professionnel dans ses
rapports avec le consommateur et constituent dès lors un agissement illicite
au sens de l'article 1er de la directive 98/27/01 ; Que l'article 7 de la
directive 93/13/CE dispose en effet que : 1 Les États
membres veillent à ce que, dans l'intérêt des consommateurs ainsi que des
concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de
faire cesser l'utilisation de clauses . abusives dans les contrats conclus
avec les consommateurs par un professionnel; 2 Les moyens visés
au paragraphe 1 comprennent des dispositions permettant à des personnes ou
des organisations ayant, selon la législation nationale, un intérêt légitime
à protéger le consommateur de saisir selon le droit national, les tribunaux
ou les organes administratifs compétents afin qu'ils déterminent si des
clauses contractuelles, rédigées en vue d'une utilisation généralisée, ont un
caractère abusif et appliquent des moyens adéquats et efficaces afin de faire
cesser l'utilisation de telles clauses ; Que l'article 2
de la directive 98/27/CE dispose que: 1 Les États
membres désignent les tribunaux ou autorités administratives compétents pour
statuer sur les recours formés par les entités qualifiées au sens de
l'article 3 visant : - a) à faire
cesser ou interdire toute infraction au sens de l’article 1 de la même
directive, soit notamment la méconnaissance de la directive 93/13/CE, avec
toute la diligence requise et le cas échéant dans le cadre d'une procédure
d'urgence; - b) le cas
échéant, à obtenir la prise de mesures telles que la publication de la
décision, en tout ou partie, sous une forme réputée convenir et /ou la
publication d'une déclaration rectificative en vue d'éliminer les effets
persistants de l'infraction; - c) dans la
mesure où le système juridique de l'Etat membre concerné le permet à faire
condamner le défendeur qui succombe à verser
au Trésor Public ou à tout bénéficiaire désigné ou prévu par la législation
nationale, en cas de non-exécution de la décision au terme du délai fixé par
les tribunaux ou les autorités administratives, une somme déterminée par jour
de retard ou toute autre somme prévue par la législation nationale aux fins
de garantir l'exécution . des décisions; Qu'il résulte
clairement de ces dispositions que leur finalité est à la fois de permettre
d'éviter l'application de clauses abusives ou illicites dans les rapports
entre professionnels et consommateurs mais aussi et surtout de faire cesser
cette utilisation, qualifiée d'agissement illicite au sens de l'article 1er
de la directive 98/27/CE, de sorte que les associations agréées de
consommateurs doivent non seulement pouvoir intenter devant la juridiction
civile une action préventive en vue d'empêcher l'insertion de stipulations
illicites ou abusives par les professionnels dans les contrats conclus avec
les consommateurs mais aussi une action en suppression des clauses abusives
ou illicites contenues dans les contrats toujours en cours, quoique n'étant
plus proposés aux consommateurs; Que cette
interprétation de la législation européenne est conforme à celle de la Cour
de Justice des Communautés européenne ,qui dans une affaire Commission/Italie
du 24 janvier 2002 affaire C-372/99 a sanctionné l'Italie dans le cadre d'une
procédure en manquement d'Etat, en ce que sa législation nationale ne
prévoyait pas la possibilité d'une action préventive des organismes habilités
en suppression des clauses abusives dans les contrats proposés aux
consommateurs, peu important qu'ils aient été effectivement signés, mais
uniquement dans les contrats effectivement conclus de sorte que l'objectif
d'efficacité visé par la directive implique non seulement l'existence d'une
action au profit des organismes agréés en vue de la suppression des clauses
dans les contrats seulement proposés aux consommateurs (ce que ne prévoyait
pas la législation italienne) et a fortiori, dans les contrats d'ores et déjà
conclus (ce que prévoyait la législation italienne mais a été jugé
insuffisant par la Cour) ; Que la voie de
l'intervention des associations de consommateurs à une action introduite par
un ou plusieurs consommateurs en suppression des clauses illicites ou
abusives énoncée à l'article L 421-7 du Code
de la Consommation n'est pas de nature à garantir l'efficacité recherchée par
la législation européenne en vue tant de prévenir l'emploi que de mettre fin à l'utilisation de telles clauses dans les
rapports entre le professionnel et le consommateur en ce qu'elle est
subordonnée à l'action en justice éventuelle d'un ou plusieurs consommateurs
portée à la connaissance de l'association de
consommateurs de sorte que le professionnel, qui, avant toute action
préventive d'une association agréée, a pu proposer de manière généralisée aux
consommateurs un contrat comportant des clauses abusives ou illicites, sera
en mesure d'imposer aux consommateurs l'application des dites stipulations en
l'absence d'action en justice et ce, au détriment non seulement de la
communauté des consommateurs mais encore de ses concurrents à l'égard desquels il s'est octroyé un avantage
indu par le recours à des clauses lui étant
exagérément favorables ; Que d'une
cinquième part, au vu des
articles 31 et 408 à 410 du code de
procédure civile, le fait qu'en cours de procédure le professionnel ait pu
changer de contrat, ne saurait faire perdre à l'association de consommateurs
requérante son intérêt à voir déclarer illicites ou abusives les clauses
initialement critiquées et à obtenir l'indemnisation de ses préjudices
collectif et associatif dès lors que l'utilisation d'un nouveau contrat ne
peut aucunement être considérée comme un acq,uiescement implicite aux
prétentions de la requérante; Qu’en définitive, dénier l'intérêt à agir de l'association de Consommateurs à pouvoir critiquer des clauses utilisées lors de l’assignation et abandonnées en cours de procédure permettrait au professionnel de réintroduire à l’issue du litige dans son contrat des clauses critiquées sur lesquelles le Tribunal n’aurait pas statué. Le Tribunal admet la recevabilité de l’action d’UFC 38 après avoir constaté que le syndic a proposé un modèle type de contrat communiqué en 2005 pour ensuite revendiquer une nouvelle version en 2008, en cours de procédure. L’association est habile à critiquer les deux versions du contrat. Nous laissons aux spécialistes du droit européen le soin d’apprécier le raisonnement du Tribunal mais nous relevons l’argument indiquant que « pour ce contrat particulier, le syndicat doit davantage être appréhendé comme un ensemble de consommateurs que comme un non professionnel ;(CA Paris 23eme chambre section B arrêt du 4 septembre 2003 RG 02/17698 ayant donné lieu à l’arrêt Cass. Civ. 1ere , 1er février 2005 N° 03-19692 ; moyen de recevabilité non critiqué) » Nous approuverions plus facilement
cette affirmation si le jugement évoquait la transparence juridique du
syndicat des copropriétaires, assurant ainsi une réelle cohérence à son
argumentation. Un ensemble de consommateurs ? Cela n’existe que dans les mathématiques modernes, avec les fameuses patates ! Une personne morale transparente a pour les
juristes la vertu de ne pas masquer complètement ses membres. Un fournisseur
impayé par le syndicat peut aller rechercher les copropriétaires eux-mêmes
pour récupérer ses sous. A cette
forme passive de la transparence correspond une forme active. Les
copropriétaires, peuvent revendiquer à titre personnel une protection qui ne
serait pas accordée à une personne morale opaque. Ce qui donne l’occasion, à propos du droit
européen, de signaler que les caractères juridiques du groupe des
« copropriétaires » sont très différents selon qu’on est en
Belgique, en Allemagne, en Suisse ou dans les autres nations. On voit mal
comment ils pourraient être traités différemment en fonction du régime
juridique du groupement qu’ils constituent. Par ailleurs la référence à
l’arrêt CA
Paris 23eme chambre
section B du 4 septembre 2003 n’est pas pertinente. Elle a statué sur la
recevabilité en ces termes : « Considérant que la société "X…" allègue qu'un
syndicat de copropriétaires n'est pas un consommateur; qu'il « ne peut être considéré comme un non-professionnel dans la gestion et l'administration de l'immeuble; (qu'il) est, de plus, structuré; (qu)'il désigne un conseil syndical et un président du
conseil syndical qui, le cas échéant, peuvent se voir déléguer des
attributions de l'assemblée générale de
copropriété; (que) le mandat de syndic (...)
a un rapport direct avec l'activité professionnelle du syndicat des copropriétaires telle
qu'elle est définie notamment par l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965; (que)
le contrat de syndic a pour objet de permettre et d'étendre l'activité professionnelle du syndicat des copropriétaires; (qu')en conséquence, il ne peut être considéré comme un non professionnel ; (que) la réglementation relative aux clauses abusives ne lui pas
applicable; (que) la législation protectrice des
consommateurs n'étant pas applicable en l'espèce, l’action de la "Confédération de la consommation, du
logement et du cadre de vie", association de défense des droits des consommateurs, n'est pas davantage recevable" ; « Qu'une telle argumentation est inopérante ; qu'un syndicat de
copropriétaires, personne morale, - ce qui n'est pas incompatible avec la
qualité de
consommateur -., a pour objet, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la
conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, ce qui ne saurait constituer une
activité professionnelle à proprement parler ; qu'il s'agit bien d'un consommateur,
protégé comme tel ; que la commission
des clauses abusives considère d'ailleurs que les contrats de syndic entrent
dans le champ de ses compétences (recommandation n° 96-01 du 17 novembre 1995)
; » On n’y trouve donc
pas la notion d’ensemble de consommateurs et il est clair que, dans cette
espèce, c‘est bien le syndicat des copropriétaires qui a été considéré comme
un consommateur. A l’appui de son exception, le
syndic prétendait que « le projet de contrat de syndic s'inscrit dans un
mécanisme légal et réglementaire parfaitement strict et contrôlé par la
jurisprudence, passé par une collectivité de copropriétaires après respect
d'un délai d'étude et de réflexion, interdisant tout abus au détriment d'un
consommateur isolé de la part d’un professionnel ». L’argument est
faible dès lors que la recommandation de la Commission des clauses abusives
relative aux contrats de syndics n’a jamais été attaquée. Le Tribunal aborde ensuite le
caractère abusif des clauses incriminées. Il constate en premier lieu
l’absence de tout critère légal pour la distinction imposée entre les
prestations courantes et les prestations extraordinaires. Il définit ensuite
le critère qu’il entend utiliser. D. examen des clauses du contrat Sur le caractère abusif ou illicite des clauses
litigieuses: Remarques préliminaires: 1) sur la présentation de la décision: Attendu que pour une meilleure compréhension de l'exposé des
motifs, le contrat de la défenderesse dans sa version 2008, se présentant
pour l'essentiel sous la forme d'un tableau, sera numéroté et annexé à la
présente décision; 1. examen de certains groupes de clauses Nous traitons ici des groupes de clauses jugées abusives ou illicites en vertu d’une motivation commune à toutes les clauses du groupe. a) prestations incluses dans la catégorie « gestion courante » par choix du syndic Dans les clauses 28 (archives), 32 (avis de travaux nécessitant accès aux parties communes), 58 (appels de fonds pour travaux de l’article 14-2), 64 (indication de la TVA aux copropriétaires), 66 (notification des convocations par remise en main propre), 68 (présence d’un collaborateur à l’assemblée), 71 (gestion de la prévoyance du personnel), 72 (dossier de retraite du personnel), 75 (licenciement), la rédaction de la clause est la suivante : « rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de [ telle prestation ] (version 2008 tableau page nn) Le Tribunal a déclaré ces clauses abusives en retenant que le syndic pouvait alors, à sa guise, inclure ou non, selon les cas, ces prestations dans la catégorie des prestations courantes. Cela est totalement inexact. Le formulaire de contrat utilisé comporte deux colonnes distinctes au titre des prestations courantes. La première est affectée aux prestations qui sont impérativement courantes. La seconde est affectée aux prestations qui sont facultativement courantes. Il est bien entendu que le choix du syndic intervient lors de l’établissement du projet de contrat. Le choix mentionné dans le projet de contrat est un élément de la convention définitive sur lequel le syndic ne peut pas revenir. Nous signalons une exception dans la clause 67 où la
définition est différente : « rémunération incluse dans le forfait
au choix du syndic de la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures
ouvrables à la discrétion du syndic
(version 2008 tableau page 6) ». Dans ce cas, la remarque formulée par
le Tribunal est exacte. Sur cette question voir O) Clause 64 ci-dessous. Les « clauses » 46 à 56 concernent les travaux exceptionnels votés par l’assemblée générale dans les conditions prévues par l’article 14-2. Le statut de la copropriété permet au syndic d’obtenir une rémunération particulière à ce titre. Les modalités de cette rémunération devaient être précisées dans le contrat de syndic : un pourcentage ht sur le montant des travaux (ht ou ttc), tva en sus. Les éléments du calcul devaient être fixés par l’assemblée. Le caractère global de cette rémunération imposait sans nul doute de lister les obligations correspondantes du syndic. C’est l’unique objet des clauses 46 à 56. 46) l'obtention
d'autorisation d'urbanisme sur travaux votés (version 2008 tableau page 4) 47) la mise en
concurrence sur travaux votés (version 2008 tableau p 4)
48) les appels
d'offres et études devis sur travaux votés (version 2008 tableau p 4) 49) la passation des
marchés sur travaux votés (version 2008 tableau p
4) 50) la déclaration d'ouverture du chantier (version 2008 tableau p 4) 51) les interactions entre prestataires sur travaux votés (version 2008 tableau p 4) 52) la réception des travaux votés (version 2008 tableau p 4) 53) l'obtention de dossiers de fin de chantier (version 2008 tableau page 4) 54) la vérification ou
le paiement de factures sur travaux (version 2008 tableau p 4) 55) l'approbation du
compte travaux et le compte-rendu de la délégation du choix des prestataires
(version 2008 tableau p 4) 56) l'assistance aux
travaux et aux missions des prestataires (version 2008 tableau p 4) L’article 18-1 A de la loi, créé par la
loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art.
17, a modifié le régime juridique de
ces honoraires. Il est ainsi conçu : « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. » Il ne fait pas disparaître la nécessité d’un listage des obligations du syndic. Le Tribunal déclare les dix clauses illicites ! Nous reproduisons la motivation propre à la « clause » 46, que le Tribunal déclare adopter également pour les neuf autres clauses. rémunération en prestation particulière de l'obtention
d'autorisation d'urbanisme sur travaux votés hors budget prévisionnel
(version 2008 tableau page 4) Attendu
qu'il convient de se référer pour l'analyse de cette clause à la motivation
de l'étude de la clause n °9 ; Qu'à
la différence du contrat dans sa version 2005, le contrat type dans sa
version 2008 effectue certes une distinction claire entre les travaux
d'entretien et de maintenance inclus dans la gestion courante et les travaux
hors budget prévisionnels ou d'urgence; Que
pour autant, il prévoit d'ores et déjà le principe et le montant des
honoraires spécifiques du syndic pour les travaux hors budget prévisionnels
fixé à 2 % du montant TTC des travaux alors que l'article 18-1 modifié de la
loi n065-557 du 10 juillet 1965 indique clairement que les honoraires
éventuels du syndic doivent être décidés lors de l'assemblée autorisant ces travaux,
qui plus est à des règles de majorité variable en fonction de la nature des
travaux; Qu'au
vu des articles 1156 et suivants du code civil, il apparaît à l'analyse
minutieuse et précise des clauses litigieuses constituées par la rubrique du
tableau "travaux hors budget votés en AG" et de l'article 5.2.4 que
la rémunération du syndic n'est pas donnée à titre indicatif mais impératif
tant dans le principe que sur le quantum des honoraires alors que tout au
plus, il ne peut être admis dans le contrat de syndic qu'une information sur
le montant des honoraires que le syndic peut être amené à solliciter lors du
vote de travaux hors budget prévisionnel, sans certitude d'un accord de
l'assemblée générale spéciale tant sur leur principe que leur montant, sauf à
dénaturer le sens clair et précis de l'article 18-1 modifié de la loi de 1965
; Que
la clause litigieuse est illicite; Le Tribunal, saisi en 2007,
statuant sur une version 2008 du contrat de syndic, se réfère à la loi
n°2009-323 du 25 mars 2009 !!! Cette loi ne
s’applique pas à la clause décrite, qui ne traite que du classement de la
prestation (courante ou exceptionnelle). De la même manière, les
observations relatives au montant des honoraires sont ici sans objet. La « clause » 46 a
seulement pour objet de préciser que, le cas échéant, la mission du syndic
rémunéré pour un chantier déterminé comporte l'obtention d'une
autorisation d'urbanisme et que le coût particulier de cette prestation sera
couvert par l’honoraire global perçu au titre de ce chantier. Elle assure en
fait la protection des copropriétaires contre toute demande du syndic qui
prétendrait à une rémunération spéciale, indépendamment de l’honoraire global
au titre du chantier. On peut ajouter qu’en toute
hypothèse, la clause n’aurait pu être qu’illégale après la loi du 25 mars
2009. Auparavant, elle était parfaitement licite et non abusive. Pour la clause 47, et les
suivantes pareillement, le Tribunal statue comme suit : rémunération en prestation particulière de la mise en
concurrence sur travaux votés hors budget prévisionnel (version 2008 tableau
p 4) Attendu
qu'il convient pour l'analyse de cette clause de se reporter à la motivation
relative à l'étude des clauses 9) et 46) ; Que
la clause litigieuse est illicite; Dans le cadre strict de l’instance, les dix clauses étaient donc licites et non abusives. Le Tribunal ne pouvait que rappeler, à titre préventif, les effets de la réforme intervenue en cours d’instance. c) clauses concernant des frais imputables individuellement (art. 10 – 1) Il s’agit des clauses 7 et 8. 7) la clause qui impute à la copropriété (de surcroît) en prestation particulière des honoraires pour changement de propriétaire (art 6.2§11 et 7.2.3 version 2005) 8) la clause qui impute à la copropriété les frais de mise en demeure imputables au défaillant (art 7.2.2§3 version 2005) L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet respectivement l’imputation de la charge au vendeur ou au copropriétaire débiteur de charges. Il ne permet pas au syndic de facturer directement cette charge au copropriétaire. Le syndic, qui ne doit recevoir de rémunération que de son mandant, le syndicat, ne peut user de cette pratique. Il suffit de lire l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 pour s’en assurer. 2. reproduction infidèle de certaines clauses Les clauses 60 et 61 sont présentées ainsi : 60) les placements des fonds et affectation des intérêts (version 2008 tableau p 5) . 61) la garantie financière apportée (version 2008 tableau p 5). Il s’agit respectivement du cas de la constitution d’un compte de prévoyance ou d’un compte de provisions spéciales. Les clauses traitent de manière identique du placement des fonds, de l’affectation des intérêts et de la garantie financière apportée par le syndic. La gestion de tels fonds ou provisions, pour un grand nombre de syndicats peut imposer à un syndic professionnel une augmentation du montant de sa garantie financière. Il est concevable qu’il puisse récupérer ce surcoût. Les abus souvent constatées quant aux prétentions de certains syndics ne fait pas disparaître cette possibilité. E. Le critère de distinction entre prestations courantes et exceptionnelles 2) sur la notion de gestion courante/prestations particulières: Attendu qu'en vertu de l'article 29 du décret n067-223 du 17 mars
1967, le contrat de syndic doit comporter les éléments de détermination de sa
rémunération; Que la distinction "gestion courante"/"prestations
particulières" est autorisée par l'arrêté n086-63A du 2 décembre 1986 de
sorte que le syndic ne peut percevoir en sus du forfait une rémunération pour
les actes de gestion courante alors qu'il est fondé à prétendre au paiement
d'un supplément de prix, sous réserve d'être clairement déterminé ou déterminable
par le contrat de syndic, pour les prestations particulières; Que néanmoins, aucun texte législatif ou réglementaire ne détermine
Ce qui relève de la gestion courante et des prestations particulières,
ainsi laissé à la
libre appréciation des parties sous le contrôle des cours et tribunaux, sous réserve de l'avis
dépourvu de valeur contraignante du Conseil National de la Consommation
relatif à
l'amélioration
de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété
(NORECEC0767160 V) du 27 septembre 2007 qui établit une liste des prestations
de gestion courante issue du groupe .de travail du CNC ou encore du projet
d'arrêté émanant de la DGCRF transmis
en mars 2006 à la FNAIM; Que par ailleurs, il y a lieu de noter que la Commission des
Clauses Abusives dans une recommandation n° 96-01 concernant les contrats
proposés par les syndicats de copropriété (BOCCRF 24 janvier 1996)
recommande d'éliminer les clauses qui ont pour objet ou pour effet de
« restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations
particulières et ou par le recours à la rubrique divers » ; Que la
définition précise du périmètre de la « gestion courante » et l'élimination subséquente des clauses
abusives permettant indûment une rémunération hors forfait du syndic pour des
actes de gestion courante revêt un intérêt et une importance particulière en
ce que d'une part, elle garantit une prévisibilité optimale par le syndicat
des copropriétaires du coût effectif de la prestation de syndic et d'autre
part, elle constitue une condition essentielle de la libre concurrence entre
les entreprises proposant des contrats de syndic en rendant possible une
véritable comparaison tarifaire; Qu'au vu de ces éléments, force est de constater que non seulement
la notion de « gestion
courante » n'a reçu aucune
définition législative ou réglementaire mais encore qu'aucun critère précis
n'émerge de la jurisprudence; Qu'au surplus, le critère proposé par la demanderesse consistant à considérer comme acte
de gestion courante toutes les prérogatives qui relèvent du syndic aux termes
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n067-223 du 17 mars 1967
n'apparaît pas pertinent en ce qu'il aboutirait en définitive à écarter complètement
la notion de prestations .particulières, pourtant consacrée par l'arrêté. du
2 décembre 1986 n° 86-63A et au demeurant, non formellement contestée par les
associations de consommateurs ayant contribué à l'élaboration de l’avis du CNC du 27 septembre 2007
puisqu'en acceptant de participer avec les professionnels du secteur à l'énonciation d'une
liste des actes de gestion courante, elles ont ipso facto admis le bien fondé
de la distinction gestion courante/prestations particulières ; Que toutefois, il apparaît à l'analyse de la liste "des
prestations de gestion courante issue du groupe de travail du CNC", également qualifiées
de "prestations invariables", annexées à l'avis du CNC du 27 septembre 2007
que le. critère pertinent devant être retenu par le Tribunal pour définir la
notion de « gestion
courante » correspond à l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement a minima (prestations
certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment
prévisible pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire (prestations
prévisibles) ; Que les autres prestations, à
supposer
qu1elles correspondent à un travail effectif, peuvent a contrario
faire l'objet d'une tarification supplémentaire; Qu'il s'ensuit que devra être considérée comme abusive toute clause
non conforme au critère ainsi distingué, peu important en l'espèce que
l'aliéna 7 de l'article L 132-1 du code de la consommation prévoit que
l'appréciation du caractère abusif des clauses ne peut en principe porter sur
l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu . en ce que le
contrat litigieux ne comporte aucune définition ni critère de distinction
entre la notion de gestion courante et celle de prestations particulières de
sorte que les clauses relatives à la rémunération du syndic ne sont pas rédigées de
manière claire et compréhensible et peuvent être considérées comme abusives. 1. critère retenu par le tribunal Le Tribunal juge que « la notion de « gestion courante » correspond à l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement « a
minima » (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un
caractère suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarification
forfaitaire (prestations prévisibles) ». La distinction entre les prestations courantes et les
prestations extraordinaires est bien antérieure à l’accord de régulation du
18 janvier 1982 prévoyant la « libération » de la rémunération des
syndics professionnels. Le régime de la taxation administrative antérieur comportait déjà cette distinction et en fixait le critère « Doivent être considérées comme entrant dans le cadre d’une administration normale les opérations effectuées par le syndic de copropriété se renouvelant régulièrement pour la gestion courante des parties communes mais non des parties privatives. ». 2. critères proposés : récurrence et prévisibilité des prestations Dès lors que le syndic est tenu aux prestations énumérées
par l’article 18 de la loi et à celles imposées par d’autres dispositions de celle-ci,
le critère de la récurrence suffit à déterminer les prestations
courantes. La périodicité des tâches à prendre ici en considération ne
peut excéder une année ou un exercice. L’organisation des opérations
d’entretien lourd (ravalement par exemple) n’est pas une tâche courante. En
revanche une opération d’entretien importante imposée chaque année et
nécessitant une implication significative du syndic doit être incluse dans
les tâches courantes. La périodicité des tâches courantes n’est pas fixée seulement
par les dispositions du statut de la copropriété. Sur le plan technique, elle
dépend de la nature de l’immeuble et de sa destination, de son environnement
juridique (appartenance à une union de syndicats ou à une association
syndicale de propriétaires par exemple) et des exigences liées à la
maintenance de certaines parties communes ou éléments d’équipement.
L’alevinage annuel d’un étang comme le curage des fossés sont des tâches
ordinaires ! Le critère proposé des actes accomplis à l’occasion d’un
fonctionnement a minima est impropre et
assorti d’une connotation réductrice. Impropre ? Parce que
cette expression latine est utilisée à tort comme synonyme de
« minimal ». Or ici « a » a le sens de
« contre » et le terme « pœna »
est sous-entendu dans l’expression. Insatisfait d’une condamnation pénale
clémente, le procureur peut faire appel « a minima » (contre
une peine modeste). C’est le seul emploi possible de l’expression « a
minima », qui ne signifie pas « minimal ». Connotation réductrice ? Elle est liée au vice indiqué ci-dessus. Prévoir une rémunération en fonction d’une prestation minimale est peu judicieux, a fortiori pour un mandataire social qui doit être fortement investi dans sa fonction. A la catégorie des actes accomplis à l’occasion d’un
fonctionnement a minima, le Tribunal ajoute la catégorie des actes présentant un caractère suffisamment
prévisible ! La prévisibilité
ne peut être qu’un critère accessoire de la récurrence. On trouve un exemple classique dans le cas des comptages. Dès lors que l’immeuble est équipé de compteurs individuels lors de l’entrée en fonction d’un syndic, le traitement comptable des relevés de consommation doit être inclus dans les prestations courantes. La récurrence de cette tâche est prévisible. Le syndic est réputé avoir eu connaissance de la présence des compteurs. Il lui appartenait d’en tenir compte dans le calcul de sa rémunération forfaitaire. La prévisibilité d’une tâche ne peut être, seule, un critère de classement dans la catégorie des prestations ordinaires. Elle permet seulement, - mais c’est un effet important -, d’imposer à un syndic imprévoyant et distrait la prise en charge de son coût au titre de l’honoraire forfaitaire. A contrario, elle permet au syndic de solliciter la rémunération exceptionnelle, pour l’exercice en cours, d’une tâche nouvellement imposée par une loi ou un règlement. Pour l’avenir, s’il y a lieu, il devra modifier ses honoraires de gestion courante. Enfin la prévisibilité des tâches peut s’entendre aussi bien des tâches certaines parce qu’imposées que des tâches éventuelles parce que nécessaires. On ne peut considérer comme imprévisibles certains incidents techniques qui apparaissent couramment dans la vie d’un immeuble. Une fuite de canalisation est un incident courant. Un incendie important est un événement exceptionnel. Cette observation ne vaut pas pour des prestations individualisées comme le recouvrement des charges ou l‘établissement de l’état daté à l’occasion de la vente d’un lot. On peut donc exprimer ainsi le critère : « Doivent
être considérées comme entrant dans la catégorie des opérations courantes les
tâches imposées ou nécessaires, prévisibles et récurrentes effectuées par le
syndic de copropriété pour l’administration du syndicat et la gestion des
parties et services communs » Le Tribunal aborde ensuite l’examen des clauses du
contrat incriminées. Nous n’évoquerons ici que quelques unes d’entre elles. 3. examen de certaines clauses a)
Clause
1 : durée du contrat du syndic 1) «Le présent contrat entre en vigueur le l'assemblée générale annuelle des copropriétaires amenée à statuer sur ce point le pour se terminer, au plus tard et lors de l'assemblée générale des copropriétaires appelée à statuer sur ce point sans excéder une durée de mois, ou lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des comptes de l'exercice clos au ou, éventuellement. à la date de la seconde assemblée générale, ce conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1967». (art 4 § 1 version 2005) Que la clause litigieuse apparaît illicite au regard de l'article 28
du décret n °67 -223 du 17 mars
1967 dans la mesure où elle prévoit comme alternative à la date de fin du
contrat de syndic lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur ce point
celle de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des comptes
d'un exercice donné sans qu'il soit garanti que cette dernière assemblée se
tienne avant l'expiration du terme fixé pour le mandat; Que le contrat ne prévoit en effet pas une date précise et déterminée
à l'avance de tenue de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes d'un
exercice de sorte que celle-ci peut être fixée à la discrétion du
syndic après la date du terme de son
mandat; Que la cause doit être déclarée illicite Dans la version
initiale du statut de la copropriété, l’article 25 de la loi précisait que
l’assemblée générale désigne le syndic et l’article 28 du décret
d’application ajoutait D’une part que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois
années D’autre part que l’assemblée générale peut renouveler les fonctions
du syndic pour les durées prévues dans l’alinéa précédent, soit trois anées
au plus dans les cas ordinaires. Le statut
permettait implicitement à l’assemblée de fixer une durée plus courte mais
aussi de ne fixer aucune durée précise. Dans ce dernier cas la limitation à
trois années s’appliquait de plein droit. La Cour de cassation a validé cette
solution en précisant que, pendant le délai de trois ans, l’assemblée
générale pouvait remédier au défaut de décision sur la durée des fonctions
lors de l’assemblée ayant désigné le syndic (Cass. civ. 18 novembre 1997 (RDI
1998 p. 137 note Capoulade). Il a été jugé de
manière constante que, dans le cas de désignation du syndic pour une durée
d’une année, la durée des fonctions court, de date à date, à compter du jour
de l’assemblée ayant désigné le syndic. Il est donc nécessaire de renouveler
les fonctions (le mandat social) du syndic en place ou de désigner un autre
syndic lors d’une assemblée tenue avant l’expiration du délai d’un an. Si,
pour une raison quelconque, la décision n’a pas été prise, le syndicat se
trouve dépourvu de syndic. De nos jours (fin
2009), la loi du 10 juillet 1965 ignore encore le « contrat de mandat du
syndic » dont la pratique résulte d’un accord de régulation du 16
janvier 1982. Nonobstant l’inexistence légale du contrat de mandat du syndic,
les rédacteurs du décret du 27 mai 2004 ont estimé pouvoir en traiter en
modifiant l’article 29 du décret du 17 mars 1967 : « le contrat de
mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet … » L’article 29
précise encore que « la décision qui désigne le syndic et qui approuve
le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de
l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 » La désignation
du syndic est donc extérieure au contrat de mandat. Il est évident qu’elle devait rester
complétée par la fixation de la durée des fonctions. Il faut donc
considérer qu’il est mal venu d’insérer dans le contrat la formule :
« Le syndicat des copropriétaires de la Résidence X confie à la Société
Y, qui accepte, les fonctions de syndic de la Résidence dans le cadre de la
loi du10 juillet 1965, aux clauses et conditions
ci-après :…. ; » Le contenu du
contrat de mandat, devrait être limité au décompte des honoraires du syndic,
déjà imposé avant 1982 mais autrement présenté, et à la fixation des
modalités d’exécution des prestations du syndic. La durée du contrat
de syndic devrait correspondre de plein droit à celle des fonctions, fixée dans
la décision de désignation. Comme il est admis
que la désignation et le « contrat de syndic » doivent faire
l’objet d’un scrutin et d’une décision uniques, le schéma de la
décision peut être le suivant (cas d’une désignation initiale) : « L’assemblée désigne la Société Y en qualité de syndic pour une
durée de ….., qui commencera à courir ce jour, …….., pour se terminer le
…… ; « Elle approuve le contrat de syndic annexé fixant les
conditions de rémunération du syndic et les modalités d’exécution de sa
mission ; ce contrat portera effet pendant la durée sus-indiquée de ses
fonctions, sauf démission ou révocation. » On connaît bien les
inconvénients de la fixation à un an de la durée du mandat social. Ils ont été
aggravés par les errements de la jurisprudence relatifs au calcul du délai de
convocation, par l’allongement de ce délai, par l’indisponibilité relative
des copropriétaires et par la nécessité éventuelle d’une seconde assemblée,
sans omettre le laxisme de certains syndics. Pour éviter les frais et soucis
de la désignation d’un administrateur provisoire, on a établi des formules
alambiquées du type de celles figurant dans le contrat incriminé. Le Tribunal relève
que « le contrat ne prévoit en effet pas une date précise et déterminée
à l'avance de tenue de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes d'un
exercice de sorte que celle-ci peut être fixée à la discrétion du
syndic après la date du terme de son
mandat; le contrat ne prévoit en effet pas une date précise et déterminée à
l'avance de tenue de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes d'un
exercice de sorte que celle-ci peut être fixée à la discrétion du
syndic après la date du terme de son
mandat ; » Il est utopique
d’envisager l’éventualité de la fixation à l’avance d’une date précise et
déterminée pour la tenue d’une assemblée. Une formule
pratique est la désignation du syndic pour une durée de 16 mois. L’article 29
a, sur ce point, le mérite de permettre de fixer sa date d’effet, qui peut
être différente de la date de l’assemblée. Mais la solution satisfaisante est
de retenir celle-ci, même si elle est largement antérieure à l’expiration du
délai de 16 mois. En d’autres termes, une décision de renouvellement du
mandat doit marquer l’extinction anticipée du mandat en cours. Il en va de
même dans le cas de désignation d’un nouveau syndic, sans qu’il y ait pour
autant révocation. Les dispositions appropriées doivent être insérées. Il reste bien
entendu souhaitable que les assemblées soient tenues dans le délai normal,
dans les six mois suivant la clôture de l’exercice comptable précédent. La rédaction
confuse de la clause incriminée justifie la déclaration de son illicéité,
mais le débat sur cette question demeure aussi confus, faute de la prise en
considération objective de tous les éléments de la controverse. Il serait de
plus nécessaire de rétablir la cohérence des textes qui se cognent et
s’entremêlent depuis de nombreuses années. b)
Clause
2 : Démission du syndic 2) le syndic de son côté, pourra; pendant la même période, mettre fin à ses fonctions à condition d'en prévenir; sauf dispositions contraires du règlement de copropriété chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception; au moins trois mois à l'avance, en indiquant les raisons fondées et légitimes de sa décision. (art. 4 §3 version 2005) Attendu que la clause apparaît critiquable et déséquilibrée,
notamment en regard de la recommandation n° 15 du Conseil national de la
copropriété [en réalité la Commission relative à la copropriété note JPM)rendue le 6 juin 1996 s'agissant des
modalités de démission pour motif légitime du syndic en ce qu'elle ne prévoit
pas la convocation par ce dernier d'une assemblée générale pour notifier sa
démission et l'inviter à désigner son successeur; ce qui aurait pour effet en
cas de non convocation d'une telle assemblée générale avant la fin du mandat
de recourir à la procédure de l'article 46 du décret
numéro 57-223 du 17 mars 1967 de désignation par le Président du tribunal de
grande instance d'un syndic provisoire [en réalité un administrateur
provisoire note JPM) ; Que cette clause doit être déclaré abusive; Le bon sens commande effectivement que le syndic ne
puisse démissionner sans convoquer une assemblée ayant pour objet la
désignation d’un nouveau syndic. Cette difficulté aurait mérité un amendement législatif
ou une disposition réglementaire. La Recommandation n° 15 de la Commission relative à la
copropriété en a traité à juste titre mais est dépourvue de tout caractère
juridiquement normatif. Un syndic de qualité n’use pas de cette pratique.
L’obligation devrait s’étendre aux syndics « bénévoles » qui sont
certainement les plus nombreux à démissionner sans convoquer une nouvelle
assemblée. Un texte est nécessaire. c)
Clause
9 : honoraires sur les travaux Rémunération en prestation particulière « des
travaux décidés en assemblée générale» (art 6.1 § 2 version 2005) « proportionnellement, le
syndic aura droit, sur le
montant des travaux TTC visés au paragraphe 6 (6.1 et 6.2) à 2 % hors taxe soit 2,39 % toutes
taxes comprises au-delà de 1524,49 €
hors-taxes. » (art 7.2.3 version 2005) Attendu qu'au vu du critère dégagé par le Tribunal, la clause litigieuse apparaît abusive en ce qu'elle ne distingue pas suffisamment et clairement les travaux d'entretien et de maintenance entrant dans le cadre de la gestion courante et ne pouvant donner lieu à rémunération supplémentaire et les travaux exceptionnels ; Attendu qu'en tout état de
cause, la clause litigieuse serait désormais illicite au regard de l'article
18-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n°
2009-323 du 25 mars 2009 et combiné aux articles 44 et 45 du décret, qui
prévoit que « seuls les
travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des
copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent
faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires
sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux
mêmes règles de majorité. »; Qu'il résulte des ces dispositions que les travaux relevant du budget prévisionnel et définis à l'article 45 du décret ne peuvent faire l'objet d 'honoraires spécifiques; . Qu'il en est de même des travaux urgents exécutés en vertu de l'article 37 du décret; Qu'en définitive, seuls les travaux hors budget prévisionnel préalablement votés en assemblée générale peuvent faire l'objet d'une rémunération spécifique; Que cependant, ces honoraires
spécifiques ne peuvent manifestement pas être d'ores et déjà fixés par le
contrat de syndic mais doivent faire l'objet d'un vote spécifique de
l'assemblée générale des copropriétaires sur leur principe et leur quantum
aux mêmes règles de majorité que les travaux;. Que la clause litigieuse est dès lors illicite ; Le tribunal, saisi le 22 juin 2007, se réfère à la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 ! Il pouvait, certes, évoquer incidemment ce texte, mais devait statuer sur le caractère illicite ou abusif de la clause en fonction des textes applicables à la date de la proposition du ou des contrats litigieux. Pour affirmer que la clause, - dont la rédaction était maladroite -, « ne distingue pas suffisamment et clairement les travaux d'entretien et de maintenance entrant dans le cadre de la gestion courante et ne pouvant donner lieu à rémunération supplémentaire et les travaux exceptionnels », il se devait de rappeler les termes du paragraphe 6 (6.1 et 6.2) du contrat fixant le champ d’application de la clause litigieuse. L’affirmation selon laquelle les travaux urgents exécutés en vertu de l'article 37 du décret ne peuvent donner lieu à rémunération est inexacte, même au vu des dispositions de la loi du 25 mars 2009. En effet l’article 37 du décret impose au syndic de « convoquer immédiatement une assemblée générale ». Cette assemblée a pour objet le vote des travaux à réaliser et, le cas échéant, la ratification des travaux conservatoires réalisés pour la sauvegarde de l’immeuble (par exemple le bâchage de la toiture endommagée). Dès lors les travaux finalement réalisés auront bien été réalisés en vertu d’une décision de l’assemblée. Il s’agira de travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30, selon les cas. A ce titre, le Tribunal, examinant la cluse 16, relative aux travaux urgents, renvoie à sa motivation exposée ci dessus. d)
Clause
10 : Honoraires sur dossiers contentieux rémunération en prestations
particulières « des
procédures, expertises en demande » et « contentieux général et litiges en défense » (art 6.1 § 5 et
6.2
§ 8 version 2005) ; rémunération en prestation particulière « des actions en justice » (tableau
version 2008) Attendu que l'analyse de cette clause requiert le recours au critère retenu par le tribunal supra de certitude / prévisibilité des actes pour déterminer si la prestation litigieuse doit être considérée comme un . acte de gestion courante faisant l’objet d'une rémunération forfaitaire ou une prestation particulière, susceptible de faire l'objet ,d'une facturation supplémentaire; Qu'il convient de relever que la clause litigieuse n’est pas incluse dans la liste annexée à l'avis du CNC du 27 septembre 2007; Que par analogie avec la déclaration
et la gestion des sinistres, il apparaît nécessaire d'effectuer une
distinction entre ce qui relève du lancement des procédures judiciaires par
le syndic, chargé d'une mission de représentation en justice du syndicat en
vertu de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et ce qui a trait à leur suivi et à leur gestion ; Qu'a l'instar de la constatation d'un sinistre et de sa déclaration à la compagnie d'assurance, le lancement d'une procédure judiciaire à l'initiative du syndic ne relève pas d'un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété; Que pour autant, il est apparu à la CNC dans son avis du 27 septembre 2007 que l'existence d’un sinistre et sa déclaration dans une copropriété constituaient un fait et un acte suffisamment prévisible lors de l’adoption du contrat de syndic pour être inclus dans la tarification forfaitaire ; Qu’eu égard aux multiples possibilités de contentieux auxquels une copropriété est susceptible d’être confrontée (copropriétaires défaillants, entrepreneurs, propriétés voisines…), il apparaît que le lancement par le syndic des procédures judiciaires, lorsqu’il s’agit d’actes simples, par exemple par la transmission du dossier à un avocat ou à un huissier, est un acte suffisamment prévisible, notamment quant à son faible coût, pour être intégré à la tarification forfaitaire ; Que le projet d’arrêté transmis par la DGCCRF le 7 mars 2006 à la FNAIM prévoyait d'ailleurs d'inclure dans la gestion courante « la remise du dossier à l'avocat ou à un huissier» ; Qu'en revanche, il n'apparaît pas possible de mesurer la quantité de travail requise par le syndic pour le suivi et la gestion éventuelle des procédures contentieuses, soumises à l'aléa du nombre et de leur nature, de sorte que le syndic est fondé à ne pas intégrer cette prestation dans sa rémunération forfaitaire; Que la clause litigieuse dans la version 2005 apparaît beaucoup trop générale en faisant référence aux notions de « litiges » ou de « contentieux » sans distinction de ce qui relève du lancement des procédures et de leur suivi ; Qu'elle ne contient pas davantage d'énumération des prestations visées. qui doivent, non seulement ne pas relever de la gestion courante, mais encore être réelles et correspondre à un véritable travail quantifiable du syndic pour que celui-ci puisse prétendre à une . rémunération supplémentaire; Que dans sa version 2008, la clause distingue « actions en justice» et « remise du dossier à l’Huissier ou à l’avocat» mais prévoit dans les deux cas une rémunération supplémentaire ; Qu'au vu de ces éléments, il y a lieu de déclarer abusive la clause dans sa version 2005 en ce qu'elle prévoit une rémunération supplémentaire du syndic sans distinction entre le lancement et le suivi de procédures; Que la clause litigieuse dans la version 2008 apparaît abusive uniquement en ce qu'elle 'prévoit une rémunération supplémentaire pour la remise du dossier à l'Avocat ou à l'Huissier; Le Tribunal, ici encore, se réfère à un texte postérieur
à la date de l’assignation : l’avis de la CNC du 27 septembre 2007. Il met à tort en parallèle le traitement des déclarations
de sinistre et celui des dossiers contentieux : 1 - « il est apparu
à la CNC dans son avis du 27
septembre 2007 que
l'existence d’un sinistre et sa déclaration dans une copropriété
constituaient un fait et un acte suffisamment prévisible lors de l’adoption
du contrat de syndic pour être inclus dans la tarification
forfaitaire ; » 2 - « Qu’eu égard
aux multiples possibilités de contentieux auxquels une copropriété est
susceptible d’être confrontée (copropriétaires défaillants, entrepreneurs,
propriétés voisines…), il apparaît que le lancement par le syndic des
procédures judiciaires, lorsqu’il s’agit d’actes simples, par exemple par la
transmission du dossier à un avocat ou à un huissier, est un acte
suffisamment prévisible, notamment quant à son faible coût, pour être intégré
à la tarification forfaitaire ; » La rédaction de la clause du contrat est ici encore
maladroite. Elle devait faire mention de la constitution du dossier,
tâche souvent lourde, et pas seulement de sa transmission, tâche
effectivement modeste. Un Tribunal ne saurait ignorer que la constitution d’un
dossier contentieux est une tâche lourde et assortie d’une responsabilité
importante. L’observation vaut notamment pour les dossiers de recouvrement de
charges impayées. M. le Président de la 23e Chambre de la Cour
d’appel de Paris a formulé et renouvelé des observations virulentes,
relatives aux insuffisances constatées dans la constitution des dossiers de
recouvrement, adressées aussi bien aux syndics qu’aux avocats eux-mêmes qui
se doivent d’en contrôler le contenu. La pratique ancienne du « débouté
en l’état », qui permettait de présenter à nouveau un dossier rejeté
comme incomplet, n’existe plus. Le jugement de débouté est désormais
définitif. La responsabilité du syndic peut être engagée. Celle de l‘avocat
également. De plus, en vertu de l’article 55 du décret du 17 mars
1967, le lancement d’une procédure exige une décision préalable de
l’assemblée habilitant le syndic à agir en justice, hormis certaines
exceptions prévues par le texte. La rédaction de la proposition de résolution
qui doit être jointe à la convocation exige de grands soins et, très souvent,
une concertation avec différents techniciens : avocat, notaire,
géomètre-expert, architecte, ingénieur. On ne compte plus les décisions de ce
type annulées en raison de leur insuffisance. Les syndicats ont perdu des
millions de francs et d’euros depuis cinquante ans en raison de telles
maladresses. Le lancement par le syndic d’une procédure n’est pas un
acte simple. Comment pourrait-on dès lors le comparer avec la
déclaration à une compagnie d’assurances d’un sinistre « dégâts des
eaux » ? Il s’agit dans ce cas d’une prestation modeste qu’on ne
saurait assimiler à la préparation d’un dossier contentieux qui peut exiger
un temps de travail significatif et l’intervention de plusieurs préposés du
syndic. Le Tribunal reconnaît par contre « qu'en revanche, il
n'apparaît pas possible de mesurer la quantité de travail requise par le
syndic pour le suivi et la gestion éventuelle des procédures contentieuses,
soumises à l'aléa du nombre et de leur nature, de sorte que le syndic est
fondé à ne pas intégrer cette prestation dans sa rémunération forfaitaire
; » Sur ces clauses, c’est bien la rédaction défectueuse de
la clause qui justifie la décision de les considérer comme abusives. Cela
n’interdit pas de critiquer le recours à des textes postérieurs à
l’assignation voire purement virtuels comme le projet d’arrêté
transmis par la DGCCRF le 7 mars 2006 à la FNAIM. A noter que le Jugement comporte une erreur identique au
sujet des honoraires de mutation (clause 7) et des frais de mise en demeure (clause
8). Le Tribunal estime que ces rémunérations doivent, en vertu de l’article
10-1, être facturées respectivement au vendeur et au débiteur. e)
Clause
17 : rémunération des contentieux pour impayés rémunération
en prestation particulière « des contentieux des impayés » et« du suivi des dossiers en recouvrement» (art 6.2 § 7 et 6.2 §9 version 2005 et tableau version 2008 p 9) Attendu que la clause litigieuse dans la version 2005 du contrat,
qui met à la charge du syndicat un coût pour le recouvrement des impayés est
illicite au regard de l'article 10-1 a de la loi n065-657 du 10
juillet 1965 qui impute au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires
pour le recouvrement des impayés de charges; Que contrairement à ce qu'avance [le syndic] la clause litigieuse
qui prévoit un paiement du syndic à la vacation et . au forfait pour les prestations
suivantes de «contentieux des impayés » et « de suivi des dossiers
en recouvrement » ne correspond . aucunement à l'opération
consistant pour le syndic à faire supporter l'avance par le syndicat des
frais engagés à l'encontre d'un copropriétaire défaillant préalablement à leur remboursement au
syndicat par ce dernier mais bien en une rémunération supplémentaire du
professionnel; Que la clause doit être déclarée illicite dans sa version 2005 ; Que la clause dans sa version 2008 p3 qui met à la charge du
copropriétaire défaillant des frais de relance, de mise en demeure,
d'injonction de payer et de prise d'hypothèque dont le tarif est prévu dans
le tableau p 8 est conforme à l'article 10-1 a) de la loi n065-657 du 10
juillet 1965, sous réserve de l'appréciation souveraine laissée au Tribunal
s'agissant du nombre et de la tarification de chaque acte de poursuite, qui
pour être jugé nécessaire ne doit pas pour autant être excessif ; Qu'en revanche, cette stipulation apparaît illicite au regard de
cette même disposition en ce qu'elle prévoit de faire supporter de manière
concomitante au syndicat des copropriétaires des frais au titre de la relance
et de la remise du dossier à l'Huissier ou à l’Avocat en ce qu'il s'agit
d'une part d'actes simples susceptibles d’entrer dans le périmètre de la
gestion courante au regard du critère défini par le Tribunal et d’autre part,
que cela aboutit à laisser à la charge du syndicat des frais, qui à supposer qu'ils soient
nécessaires, doivent in fine être imputés au copropriétaire défaillant ; Que la clause dans sa version 2008 doit en conséquence être jugée
illicite seulement en ce qu’elle met à la charge du syndicat des frais imputables
uniquement au copropriétaire défaillant; L’interprétation de l’article 10-1 de la loi du 10
juillet 1965 présentée par UFC 38 est erronée. Elle viole, de plus, les dispositions de l’article 66 du
décret (Hoguet) n° 72-678 du 20 juillet 1972 qui interdisent au mandataire
(gestion immobilière) de demander ou recevoir, directement ou indirectement,
d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que
celles dont les conditions de rémunération sont précisées dans la décision de
nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. Le syndic de copropriété ne peut donc facturer
d’honoraires ou frais, quelle qu’en soit la nature, qu’au syndicat des
copropriétaires et il ne doit recevoir d’honoraires ou paiement que du
syndicat. L’article 10-1 ne permet pas au syndic de facturer des
frais ou honoraires au copropriétaire débiteur. Il permet seulement au
syndicat de lui imputer comme charges individuelles les frais nécessaires
exposés par le syndicat. Notons au passage que le syndic a modifié, semble-t-il,
son contrat en tenant compte sans doute de l’interprétation erronée qui lui a
été présentée lors des discussions avec l’association. f)
clause
30 rémunération de la représentation du syndicat envers diverses structures rémunération en
prestation particulière de la représentation du syndicat en vers diverses
structures (version 2008 tableau page 3) Note JPM : [ Il s’agit des cas dans lesquels le syndicat des copropriétaires dépend d’une union classique de syndicats ou d’une association syndicale libre (ASL) par exemple. ] Attendu que l'analyse de cette clause requiert le recours au critère retenu par le tribunal supra de certitude/ prévisibilité des actes pour déterminer si la prestation litigieuse doit être considérée comme un acte de gestion courante faisant l'objet d'une rémunération forfaitaire ou une prestation particulière, susceptible de faire l'objet d'une facturation supplémentaire; Que cette fonction de représentation auprès d'organes extérieurs non obligatoires et n'existant pas dans l'ensemble des copropriétés, tels les syndicats secondaires, les unions de syndicats, ASL ... ) n'est ni invariable ni suffisamment prévisible s'agissant du travail consacré par le syndic de sorte que ce dernier peut réclamer une rémunération supplémentaire; Que contrairement à ce que soutient l'UFC 38, la clause n'est pas abusive en ce qu'elle ne serait pas limitative dès lors que le contrat de syndic litigieux règle précisément la tarification des prestations avec les organes obligatoires de la copropriété (syndicat et conseil syndical); Que la clause litigieuse n'est ni abusive ni illicite; Nous sommes là en présence d’une clause que le Tribunal
déclare non abusive, alors que notre avis est contraire ! Dans le cas d’une nouvelle candidature, tout syndic
professionnel doit requérir toutes les informations devant lui permettre
d’apprécier l’importance et la nature des prestations courantes qu’il devra
fournir. Il est présumé connaître l’existence d’une structure à laquelle le syndicat
est lié : union de syndicats, association syndicale, AFUL, etc…Il ne
peut ignorer qu’il devra, à ce titre, représenter le syndicat aux assemblées
ou, au moins, à y assister, traiter les charges des services assurés par la
structure. A l’encontre, il ne peut ignorer qu’il sera déchargé de ces
services. Les prestations en question sont donc prévisibles et
récurrentes sans aucun doute. Il doit donc prendre en considération les coûts
correspondants et les inclure dans sa rémunération forfaitaire. g)
clause
44 actualisation de état daté rémunération en prestation particulière de
l'actualisation de l'état daté (version 2008 tableau p 4) Attendu qu'il convient de se reporter à la motivation développée pour la clause 18) et 42), étant précisé que l'état daté fourni doit nécessairement être mis à jour; Que le syndic ne saurait obtenir du propriétaire vendeur une rémunération pour l'actualisation de l'état daté, outre celle légalement instituée pour l'établissement de l'état daté; Que la clause doit être jugée illicite ; Le Tribunal ne connaît pas la nature de la prestation qu’il traite ! Il suffit de lire : « étant précisé que l'état daté fourni doit nécessairement être mis à jour » pour s’en rendre compte. La durée de validité d’un état daté est limitée à un mois à compter de la date de son établissement. Par ailleurs la date initialement prévue pour la signature de l’acte notarié est parfois repoussée de plusieurs semaines, voire de plusieurs mois pour des raisons diverses. Le syndic est alors contraint de mettre à jour l’état daté, c’est à dire d’en établir un nouveau. Cette prestation est souvent modeste, parfois plus lourde mais, dans tous les cas la responsabilité du syndic est engagée. L’expérience montre qu’à quelques jours près, un nouvel de fonds a été omis, une injonction administrative a été notifiée au syndic sans être signalée dans la mise à jour. Cette nouvelle prestation n’est ni prévisible, ni récurrente. Le principe est sans nul doute qu’il s’agit d’une prestation exceptionnelle. h)
clause
45 : élaboration du règlement de fonctionnement du conseil syndical rémunération en prestation particulière de l'élaboration
des règles de fonctionnement du conseil syndical (ver$ion 2008 tableau page
4) Attendu que la clause litigieuse est illicite au regard des articles 21 et 43 de la loi n065-557 du 10 juillet 1965 en ce que la composition, l'organisation et le fonctionnement du Conseil syndical ne relèvent aucunement de la mission du syndic, s'agissant d'un organe autonome, qui plus est chargé plus particulièrement de l'assistance et du contrôle dudit syndic; Que tout au plus le syndic peut dans l'hypothèse où l'assemblée générale ne parvient pas à désigner un Conseil syndical saisir le Tribunal; Que la distinction opérée par le contrat litigieux relative au silence ou aux insuffisances du règlement de copropriété ne présente aucune pertinence et n'a pas pour effet d'autoriser le syndic à s'immiscer dans le fonctionnement du conseil syndical; Que la clause doit être déclarée illicite ; Même observation que pour la clause 44 ! Le Tribunal
ne connaît pas le contenu de la prestation traitée. L’article 22 (modifié
par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 15) est ainsi conçu : « A
moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à
l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont
fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de
la loi du 10 juillet 1965. » Ce règlement de fonctionnement est indispensable pour
assurer la régularité des travaux du conseil et notamment pour l’adoption des
décisions qu’il peut être amené à prendre en vertu d’une délégation de
l’assemblée générale. La plupart des conseils syndicaux sont dépourvus d’un
règlement de fonctionnement parce que les règlements de copropriété anciens
sont muets sur ce point. Il entre dans les obligations du syndic de signaler
cette carence. Sa participation à l’élaboration d’un tel règlement est
incontestablement précieuse et cette prestation n’est pas bénigne. Il est en
particulier nécessaire d’adapter les rares modèles connus à l’importance du
syndicat et du nombre des membres titulaires et suppléants. Cette prestation n’est, de toute manière, jamais
récurrente. Il s’agit donc d’une prestation exceptionnelle. La motivation développée par le Tribunal est donc hors de
propos. i) clause 57 : emprunts subventions mandataire commun rémunération en prestation particulière des emprunts ou
subventions ou le mandataire commun (version 2008 tableau p 4) Attendu qu'il n'entre pas dans la mission d'un syndic de copropriété de solliciter des emprunts pour le compte d'un copropriétaire à titre individuel; Qu'au vu de l'article 1165 du code civil, cette prestation se trouve dès lors totalement étrangère au contrat de syndic régularisé entre le professionnel de l'immobilier et le syndicat des copropriétaires; Que cette stipulation apparaît de ce fait abusive en ce qu'elle laisse penser aux copropriétaires qu'ils sont tenus de recourir aux services de l'agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service; Qu'en définitive, cette clause a pour effet d'entraver la libre concurrence entre les prestataires de service ; Que cette clause doit être jugée abusive; Notons d’abord la rédaction déplorable du libellé relatif
à l’objet de la clause. Ceci étant dit, le Tribunal affirme : « Attendu
qu'il n'entre pas dans la mission d'un syndic de copropriété de solliciter
des emprunts pour le compte d'un copropriétaire à titre individuel » L’affirmation est inexacte. En présence des inconvénients connus d’un « emprunt
du syndicat » qui impose généralement la solidarité des copropriétaires
en cas de défaillance de l’un d’entre eux dans le remboursement, des
mécanismes particuliers d’emprunt ont été créés dont le type est « COPRO
100 ». Cette formule se présente comme un groupement d’emprunts
individuels souscrits au travers du syndicat des copropriétaires par ceux qui
souhaitent emprunter, les autres copropriétaires pouvant opter pour un
paiement comptant des appels de fonds pour travaux. Le syndic doit être
autorisé par l’assemblée générale à consulter les copropriétaires et
recueillir les dossier individuels pour présenter la demande d’emprunt à
l’établissement de crédit. Par la suite, il doit signaler l’existence de l’emprunt
en cas de vente du lot ou de décès de l’emprunteur. Le principe de sa rémunération pour ces prestations ni
prévisibles ni récurrentes n’est pas contestable. Seul le coût allégué peut
être critiqué. Le projet de résolution à présenter à l’assemblée
générale est un modèle-type établi par l’établissement de crédit. Il fait
apparaître clairement que les copropriétaires ne sont pas tenus de souscrire
mais conservant le choix d’un paiement comptant. Les candidats à l’emprunt se bornent à confier au syndic
le soin de collecter les dossiers individuels et d’en contrôler la conformité
avec les exigences du prêteur. Dans la pratique, ces prestations
s’accompagnent souvent d’un complément d’information personnalisé. Enfin le
syndic transmet les dossiers collectés à l’établissement de crédit. Le
contrat est établi au nom du syndicat mais ses clauses assurent
l’individualisation des prêts et exonèrent les emprunteurs de tout risque lié
à ue éventuelle solidarité. L’invocation de l’article 1165 est donc mal venue. Pour les subventions, il peut s’agir d’une subvention
profitant à l’ensemble des copropriétaires ou de subventions profitant à
certains d’entre eux seulement. Dans les deux cas, une bonne connaissance par
le syndic des sources de financement externe est bénéfique pour un syndicat
de copropriétaires. L’article 39-1 du
décret du 17 mars 1967 (créé par décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art.
27) est ainsi conçu : « Lorsque
certains copropriétaires peuvent bénéficier de subventions publiques pour la
réalisation de travaux sur les parties communes, le syndic, s'il est soumis à
une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds
d'autrui, peut être le mandataire de ces copropriétaires. Ce mandat est soumis
aux dispositions des articles 1984 et suivants du code civil. » Ce mandat n’entre donc pas dans le champ du statut de la
copropriété. Il peut être salarié. Il est conforme aux dispositions relatives
à la publicité des prix, d’en faire mention néanmoins dans le contrat de
syndic. On peut penser que le « mandataire commun » visé
maladroitement dans la clause est celui prévu par l’article 39-1 ci-dessus. De la même manière, l’obtention d’une subvention au
profit du syndicat exige la constitution d’un dossier, des démarches, un
traitement comptable spécifique (article 10 de l’arrêté du 14 mars 2004). La rémunération exceptionnelle de ces prestations qui ne
sont ni prévisibles ni récurrentes est donc justifiée. j) clause 60 : placement des fonds rémunération en prestations particulières des placements
des fonds et affectation des intérêts (version 2008 tableau p 5) Attendu que la clause litigieuse est contraire à l'article 35-1 du décret de 1967 en ce que le placement des fonds et l'affectation des intérêts produits est une compétence exclusive de l'assemblée générale de sorte que le syndic, qui n'a aucun pouvoir en la matière n'accomplit aucune prestation particulière de nature à lui donner droit à une rémunération supplémentaire, peu important le type de placement concerné; Que la clause doit être jugée illicite ; La motivation du jugement est sur ce point étrangère en
partie au problème posé. Il ne s’agit pas de savoir si le syndic a le pouvoir
de placer des fonds, mais s’il est tenu à des prestations imprévisibles et
non récurrentes à ce titre. Sur ce dernier point, le jugement affirme péremptoirement que le syndic « n'accomplit aucune prestation particulière de nature à lui donner droit à une rémunération supplémentaire ». Ce n’est pas exact, notamment quand le placement est la conséquence de la création d’une provision sur travaux futurs. Néanmoins, les prestations exigées sont relativement
minimes et ne justifient pas les rémunérations excessives que l’on trouve
trop souvent dans les contrats de syndic. Par ailleurs il est fortement question de rendre
obligatoire la constitution d’un « fonds de prévoyance pour
travaux » comme c’est déjà le cas au Québec notamment. Dès lors les
prestations du syndic entreraient dans la catégorie des prestations
courantes. On pourrait donc anticiper sur la réforme à venir en
disant que ces prestations entrent dès à présent dans la catégorie des
prestations courantes. Pour autant, leur rémunération n’est présentement ni
abusive ni illicite. Mais les prétentions des syndics sont à ce titre souvent
excessives. k) clause 61 : garantie financière rémunération en prestation particulière de la garantie
financière apportée (version 2008 tableau p 5) Attendu qu'au vu de l'article 3 de la loi n070-9 du 2 janvier 1970, tout professionnel souhaitant exercer une activité de gestion immobilière est notamment tenu de souscrire une garantie financière de sorte qu'il s'agit nécessairement d'un préalable à l'activité de syndic, qui ne peut en aucune façon donner lieu à rémunération au titre d'une prétendue prestation particulière dans le cadre d'un contrat de syndic; Que la clause doit être jugée illicite; On ne peut sur ce point que partager l’avis du Tribunal. l) clause 62 : remise en ordre de la comptabilité après changement de syndic Rémunération en prestation particulière de la reprise de
comptabilité sur exercices antérieurs non approuvés et ou/non répartis en cas
de changement de syndic (version 2008 tableau p 5) Attendu que l'analyse de cette clause requiert le recours au critère retenu par le tribunal supra de certitude/ prévisibilité des actes pour déterminer si la prestation litigieuse doit être considérée comme un acte de gestion courante faisant l'objet d'une rémunération forfaitaire ou une prestation particulière, susceptible de faire l'objet d'une facturation supplémentaire; Que cette clause vise une situation particulière dans laquelle les comptes n'ont pas fait l'objet d'une approbation au jour du changement de syndic ; Qu'il s'ensuit que le nouveau syndic, certes tenu dans le cadre de la gestion courante d'établir et de faire approuver les comptes conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 devra toutefois au préalable reprendre les comptes antérieurs alors que la présentation et l'approbation par l'assemblée générale de comptes portant sur des exercices antérieurs incombaient normalement au précédent syndic; Que le nouveau syndic est dès lors en droit de solliciter une rémunération supplémentaire pour ce travail spécifique préalable; Que la clause n'apparaît ni illicite ni abusive; On ne peut sur ce point que partager l’avis du Tribunal.
On comprend difficilement que l’association ait tenté de faire juger cette
clause abusive ou illicite. m) clause 63 : aide aux déclarations fiscales des copropriétaires rémunération en prestation particulière de l'aide aux
déclarations fiscales des copropriétaires (version 2008 tableau p 5) Attendu qu'il n'entre pas dans la mission d'un syndic de copropriété de fournir une aide aux copropriétaires pour l'établissement de leurs déclarations fiscales; Qu'au vu de l'article 1165 du code civil, cette prestation se trouve dès lors totalement étrangère au contrat de syndic régularisé entre le professionnel de l'immobilier et le syndicat des copropriétaires; Que cette stipulation apparaît de ce fait abusive en ce qu'elle laisse penser aux copropriétaires qu'ils sont tenus de recourir aux services de l'agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service ; Qu'en définitive, cette clause a pour effet d'entraver la libre concurrence entre les prestataires de service; Que cette clause doit être jugée abusive; Ici encore le libellé de la clause est imprécis. Quant au Tribunal, c’est pour entrave à la libre
concurrence qu’il déclare la clause abusive. Nous ne sommes plus dans le
Code de la consommation, ni dans le Code civil, mais dans le Code de
commerce. Les clauses abusives « ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. » Une atteinte à la liberté de la concurrence ne concerne pas « les parties au contrat » de syndic, mais les concurrents potentiels à l’une des parties (le syndic) et cette partie. Il nous semble que le Tribunal ne pouvait pas déclarer une clause abusive sur le fondement d’une atteinte à la libre concurrence. Au demeurant, rien ne permet d’affirmer que la clause
« laisse penser aux copropriétaires qu'ils sont tenus de recourir aux
services de l'agence immobilière avec laquelle le syndicat a par ailleurs
régularisé un contrat de syndic pour obtenir ce service » ; il est
de plus mal venu de faire état d’une agence immobilière. Dans la régime
Hoguet, il y a des dispositions propres à la transaction, d’autres propres à
la gestion. La distinction doit être maintenue lorsque le professionnel
incriminé exerce les deux activités. n) clause 64 : indication de la tva aux copropriétaires rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic
de l'indication de la TVA aux copropriétaires (version 2008 tableau p 5) Attendu que l'analyse de cette clause requiert le recours au critère retenu par le tribunal supra de certitude/ prévisibilité des actes pour déterminer si la prestation litigieuse doit être considérée comme un acte de gestion courante faisant l'objet d'une rémunération forfaitaire ou une prestation particulière, susceptible de faire l'objet d'une facturation supplémentaire; Que la clause critiquée laisse au choix du syndic la possibilité de prévoir que cette prestation soit ou non incluse dans le forfait […] Le reste de la motivation qui aboutit à déclarer la
clause abusive est sans intérêt. Dans ce cas, le Tribunal déclare abusive une clause
indiquant que le syndic a fait choix d’inclure la prestation évoquée dans la
catégorie des prestations de gestion courante, d’où il résulte qu’il ne
demande aucun honoraire exceptionnel à ce titre !!! Le tableau comporte une colonne réservée à ce genre de
prestation. L’en-tête de la colonne est « [prestations] incluses dans le
forfait annuel issues du choix du syndic ». La cellule correspondante du
tableau est cochée. Le contrat prévoit donc la fourniture des indications
relatives à la TVA sans frais particuliers. Il semble y avoir eu erreur de lecture. L’énoncé ne fait
aucune mention d’une « possibilité de prévoir que cette prestation soit ou non incluse dans le
forfait ». Son choix est clairement exprimé. Cette erreur affecte la motivation
concernant les clauses 28 (archives), 32 (avis de travaux nécessitant accès
aux parties communes), 58 (appels de fonds pour travaux de l’article 14-2),
64 (indication de la TVA aux copropriétaires), 66 (notification des
convocations par remise en main propre),
68 (présence d’un collaborateur à l’assemblée), 71 (gestion de la
prévoyance du personnel), 72 (dossier de retraite du personnel), 75
(licenciement) En ce qui concerne la clause 67 la définition est
différente : rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de
la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables à la
discrétion du syndic (version 2008 tableau page 6). Dans ce cas, la remarque
formulée par le Tribunal est exacte. |
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