Recommandation n° 25

043608

Recommandation n °25

relative à l'accès aux immeubles en copropriété (1^er juillet 2008)

La Commission relative à la copropriété:

Vu les articles 25 n) et 26 e) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction de l'article 15 de la loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance.

Considérant que l'article 25 n) de la loi susvisée dispose:

« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

... n) les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens» ;

Considérant que l'article 26 e) de la même loi dispose:

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des « voix les décisions concernant ;

... e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ».

Considérant qu'il en résulte qu'en principe, les portes d'accès aux immeubles, équipées d'un dispositif permettant leur fermeture totale doivent être, désormais, totalement fermées, sauf décision contraire de l'assemblée générale statuant dans les conditions de l'article 26 e) ;

Considérant que, si l'assemblée générale décide d'installer un dispositif permettant une fermeture totale de l'immeuble, elle doit décider les modalités d'ouverture des portes d'accès de l'immeuble et des travaux destinés à assurer la sécurité des biens et des personnes sous réserve de l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété;

1 - SUR LES TRAVAUX:

RAPPELLE:

- que la réalisation des travaux visés à l'article 25 n) n'est pas rendue obligatoire par la loi mais est laissée à la libre appréciation des copropriétaires;

- que ces travaux ne concernent pas seulement les accès à l'immeuble, mais, d'une manière générale, la sécurité des biens et des personnes, notamment par l'installation de vidéo surveillance, détection incendie ...

- que la décision concernant les travaux visés à l'article 25 n) est distincte de la décision relative aux modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles énoncés à l'article 26 e);

- que l'article 25 n) ne mentionne que les travaux sur les parties communes et, en l'absence de référence à cette disposition dans l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, n'autorise pas une réalisation dans les parties privatives d'un lot sans l'accord du propriétaire et, le cas échéant, de ses ayants droit ;

- que dans les conditions prévues à l'article 25-1, l'assemblée générale peut être amenée à décider des travaux de l'article 25 n) à la majorité de l'article 24 ;

- que les contrats de maintenance des équipements d'accès à l'immeuble relèvent d'une décision différente sur laquelle l'assemblée générale statue à la majorité de l'article 24 ;

RECOMMANDE:

Au syndic:

- de bien expliquer aux copropriétaires que la finalité des travaux relevant de l'article 25 n) consiste à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens;

- de ne soumettre au vote en application de l'article 25 n), que les projets de décisions relatifs à des travaux d'équipement ou d'installation;

- de soumettre la proposition de travaux en observant les dispositions des articles 11 et 39 du décret du 17 mars 1967 ;

- dans la mesure où les travaux communs rendent nécessaires la réalisation de travaux dans les parties privatives, d'obtenir l'autorisation de chacun des copropriétaires concernés, afin de les faire exécuter dans la partie privative de leur lot;

- enfin d'appeler l'attention des copropriétaires sur la durée du ou des contrats de maintenance des équipements d'accès à l'immeuble;

II - SUR LES MODALITES DE L'OUVERTURE :

CONSTATE

- que la fermeture totale de l'immeuble s'entend d'un verrouillage permanent des accès à l'immeuble au moyen d'un dispositif spécifique empêchant le libre accès;

- que l'assemblée générale ne délibère sur les modalités d'ouverture de l'immeuble que si ce dernier est pourvu d'un dispositif permettant une fermeture totale de l'immeuble;

- que les décisions visées à l'article 26 e) portent exclusivement sur les modalités d'accès aux immeubles;

- que, si l'immeuble est pourvu d'un dispositif permettant sa fermeture totale, le principe est qu'en dehors d'une décision d'ouverture, les accès doivent être totalement fermés.

- que ces décisions d'ouverture ne sont toutefois valables que jusqu'à l'assemblée générale suivante et, dès lors, elles doivent être confirmées ou modifiées à chaque assemblée générale;

- qu'en l'absence de décision sur les modalités d'ouverture lors d'une assemblée générale, s'applique la règle de fermeture, mentionnée au premier tiret et ses limites tenant à l'exercice d'une activité autorisée mentionnée ci-dessus.

RAPPELLE:

- que l'assemblée générale décide des conditions d'ouverture des portes d'accès aux immeubles non seulement pour rendre la fermeture totale compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété, mais aussi plus généralement, toutes les fois, qu'elle l'estime nécessaire;

-.que la décision d'ouverture ne peut être votée qu'à la majorité en nombre des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires, sans recours à une majorité inférieure;

RECOMMANDE:

A ) - Au syndic:

- de soumettre à chaque assemblée générale, après concertation avec le ou les copropriétaires intéressés, une proposition relative aux modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles lorsque les accès sont pourvus d'un dispositif permettant leur fermeture totale et que le dispositif existant n'est pas compatible avec l'exercice dans ces immeubles d'une activité autorisée par le règlement de copropriété;

- dans le cas d'une ouverture compatible avec l'exercice d'une activité, de proposer des modalités strictement nécessaires à l'exercice de cette activité;

- dans les autres cas d'ouverture, de proposer des modalités d'ouverture strictement nécessaires à l'objectif recherché;

- de veiller à ce que la proposition précise tant les périodes d'ouverture (mois, jour et heures), que le dispositif technique mis en place ;

- de veiller à porter la question des modalités d'ouverture au vote de l'assemblée générale qui suit celle ou cours de laquelle a été prise la décision d'ouverture, faute de quoi cette dernière devient caduque lors de la tenue de l'assemblée générale suivante et la fermeture totale des portes d'accès aux immeubles s'impose alors;

- de prévoir l'information des copropriétaires relative aux modalités d'ouverture et de fermeture des accès aux immeubles;

- dans le cas d'absence de dispositif de fermeture de l'immeuble, de ne pas soumettre à l'assemblée générale une proposition relative aux modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles;

B) - Au copropriétaire bailleur :

- de s'assurer que les modalités d'accès à l'immeuble proposées au vote de l'assemblée générale sont compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété et que pourrait avoir son ou ses locataire(s), et, dans ce but, de se concerter avec eux préalablement à l'assemblée générale;

- d'informer, dans les meilleurs délais, son ou ses locataire(s), d'une part des décisions prises par l'assemblée générale relative aux modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles comprenant notamment les horaires d'ouverture et de fermeture, et, d'autre part de la réalisation de travaux dans les parties privatives des lots loués, consécutifs aux travaux sur les parties communes votés par l'assemblée générale en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.

Commentaires :

Le contrôle de l’accès aux immeubles inspire périodiquement le Législateur.

La loi du 31 décembre 1985 avait inséré les article 26-1 et 26-2.

L’article 26-1 concernait la possibilité de décider les travaux sur les parties communes en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès de l’immeuble

L’article 26-2 permettait de décider les période de fermeture totale de l’immeuble, selon qu’il y avait ou non un dispositif d’ouverture à distance.

La loi ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006 a créé un article 25 n) pour permettre de décider « les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » à la majorité de tous les copropriétaires et non plus à la double majorité de l’article 26.

Le second alinéa du n) permettait à l’assemblée de décider, à la même majorité de l’article 25, « les périodes de fermeture totale de l’immeuble compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par la règlement de copropriété ». Elle pouvait définir toutes autres périodes de fermeture si le dispositif permettait une ouverture à distance. En l’absence d’un dispositif d’ouverture à distance, la fermeture totale non compatible avec l’exercice d’une activité autorisée ne pouvait être décidée qu’à l’unanimité.

Ce régime avait pour but de protéger les occupants exerçant une activité autorisée par le règlement de copropriété. En l’absence de dispositif permettant une ouverture à distance, la fermeture totale ne pouvait être décidée qu’à l’unanimité

Ce second alinéa a été abrogé par la loi n° 2007-297 du 5 mars 2007. .

La décision relative aux travaux reste donc assujettie à la majorité absolue tandis que l’organisation de l’ouverture de l’immeuble revient dans le champ de la majorité renforcée de l’article 26.

L’évolution de la législation de 1985 à 2008 se présente donc comme suit :

Loi n° 85-1470 du 31 Décembre 1985

Article 26-1

« Par dérogation aux dispositions de l’avant-dernier aliéna de l’article 26, l’assemblée générale peut décider, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès de l’immeuble ».

Article 26-2

« Lorsque l’assemblée générale a décidé d’installer un dispositif de fermeture de l’article 26-1, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l’immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu’à l’unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance ».

Loi n° 2006-872 (ENL) du 13 juillet 2006

Abrogation des articles 26-1 et 26-2 et création d’un alinéa n) de l’article 25

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

n) « Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.

« Lorsque l’assemblée générale a décidé d’installer un dispositif de fermeture en application du précédent alinéa, elle détermine aussi, à la même majorité que celle prévue au premier alinéa, les périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance et à l’unanimité en l’absence d’un tel dispositif ».

Loi n° 2007-297 (sur la prévention de la délinquance) du 5 mars 2007

- Suppression du deuxième paragraphe de l’article 25 n ;

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

n) « Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.

- Création d’un alinéa e) de l’article 26

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

e) « Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante ».

La recommandation a le mérite d’attirer l’attention des copropriétaires et des syndics sur la portée exacte des nouvelles dispositions des articles 25 n) et 26 e) de la loi du 10 juillet 1965.

En premier lieu, l’article 25 n) dispose que la majorité des voix de tous les copropriétaires est nécessaire et suffisante pour décider les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. Il s’agit essentiellement des travaux destinés à prévenir les intrusions. Il n’apparaît pas que la réforme puisse concerner des dispositifs de prévention ou de lutte contre l’incendie.

En second lieu, l’article 26 e) prend le contre-pied de l’ancien régime. La Commission nous indique « qu'en principe, les portes d'accès aux immeubles, équipées d'un dispositif permettant leur fermeture totale doivent être, désormais, totalement fermées, sauf décision contraire de l'assemblée générale statuant dans les conditions de l'article 26 e) ».

La compétence de l’assemblée générale, dès lors que l’immeuble est équipé d’un système permettant la fermeture totale, est désormais limitée à la détermination des modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. L’ARC en déduit que l’assemblée ne peut alors que « voter des heures d’ouverture à la double majorité. » Il faut ajouter que la décision ainsi prise doit être en cohérence avec les exigences normales des occupants à titre professionnel.

L’interprétation donnée par la Commission est incontestable. Les travaux parlementaires ne laissent planer aucun doute. On lit par exemple dans le rapport n° 3436 de M. Houillon (Sénat) :

« Cette solution a le mérite de la simplicité et répond à une lacune du droit existant qui règle uniquement le cas des dispositifs de sécurité liés à un investissement de sécurité. En l’absence d’un tel investissement, ou si celui-ci existe déjà, il n’existe pas de règle générale concernant la fermeture et l’ouverture des immeubles. La solution retenue par le Sénat n’est donc pas anodine car elle renverse le principe, faisant de la fermeture des immeubles, tant qu’elle est compatible avec l’exercice d’une activité professionnelle autorisée par le règlement de copropriété, le principe. L’ouverture des portes devient donc l’exception, pouvant être décidée à une majorité des deux tiers. »

Cette solution « simple » de la fermeture par défaut s’accompagne d’un mécanisme fondamentalement vicieux.

A la difficulté de réunir la majorité renforcée, s’ajoute la limitation dans le temps des effets de la décision d’ouverture. Elle n’est valable que « jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante ». Le législateur ignore qu’à la suite d’une assemblée générale annuelle, une autre peut être tenue trois mois après pour l’examen et la mise en œuvre d’un chantier important. Il n’a pensé qu’aux assemblées annuelles. C’est une nouvelle question à inscrire d’office à l’ordre du jour de toute assemblée.

Même sur une année entière, la limitation est inopportune. La caducité l’est encore plus.

A défaut de renouvellement de la décision, celle-ci est frappée de caducité. Revient-on à la fermeture complète de l’immeuble ? En principe, oui. La Commission énonce « qu'en l'absence de décision sur les modalités d'ouverture lors d'une assemblée générale, s'applique la règle de fermeture, mentionnée au premier tiret ». Mais elle ajoute : « et ses limites tenant à l'exercice d'une activité autorisée mentionnée ci-dessus. » Les occupants professionnels devront agir en justice pour obtenir le respect de ces limites. Comme il s’agira d’intérêts vitaux, les procédures risquent d’être nombreuses.

La Commission recommande aux copropriétaires bailleurs :

Aux syndics elle signale la nécessité :

Aux syndics donc de compenser les insuffisances du travail parlementaire ! La nécessité de compléter l’article 9 a déjà été signalée.

Il est étonnant que les aspects juridiques et pratiques de ce problème important pour les copropriétaires aient été aussi mal perçus alors que, d’une certaine manière le texte revenait en troisième lecture puisqu’il s’agissait de remanier les dispositions jugées malheureuses de la loi ENL.

Le thème de travail était pourtant relativement simple en ce qui concerne les modalités d’organisation de l’accès de l’immeuble en présence d’activités professionnelles autorisées :

Il y a d’une part des jours et des plages horaires pour lesquels la fermeture totale ne gène pas les activités professionnelles : le dimanche et les jours fériés par exemple, ainsi que les plages de 21 heures à 06 heures du matin.

Pour le reste du temps les activités professionnelles ne sont pas gênées lorsqu’il existe un dispositif d’ouverture à distance comme un interphone.

On constate donc que l’assemblée peut décider ce que bon lui semble lorsqu’il existe un dispositif d’ouverture à distance. Il n’y a pas de distinction à faire en ce cas.

Lorsque ce dispositif n’existe pas, les professionnels devront désormais invoquer le défaut de compatibilité. Leur position est moins confortable et le nombre des contentieux risque d’augmenter.

Pour ce qui est du silence de la loi à propos de la fermeture des immeubles, nous rappelons que l'obligation de fermeture nocturne des immeubles à Paris résulte de l’article 15 de l'Ordonnance du Lieutenant Général de Police du 8 Novembre 1780 :

« Enjoignons à tous propriétaires et principaux locataires des maisons de cette ville et faubourgs, de quelque état et conditions qu'ils soient, de tenir les portes de leurs maisons fermées pendant la nuit : leur défendons de les laisser ouvertes après huit heures du soir depuis le premier novembre jusqu'au dernier mars, et après dix heures, depuis ledit jour dernier mars jusqu'au premier novembre, à peine de cent livres d'amende contre chacun des contrevenants, et sous plus grande peine, en cas de récidive. »

On peut trouver trace de l’évolution ultérieure du droit laissé à l’autorité municipale de régler l’heure de la fermeture des portes dans la Circulaire du Préfet de police du 14 mai 1812 (Journal des Communes T XIV p. 172) et dans un arrêt de la Cour de cassation du 9 mars 1838 J. P 1838 309.

Mise à jour

05/07/2008