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Recommandation n° 22 III. Sur le délai d'ouverture du compte séparé IV. Sur la disposition transitoire V. SUR LA DURÉE DE LA DISPENSE Le V est un ajout résultant de la
recommandation n° 22 bis La Commission, Considérant la 14e
recommandation de la Commission portant sur le libellé de la question de
l'ordre du jour relative à l'ouverture ou non d'un compte bancaire ou postal
séparé au nom du syndicat et du projet de résolution notifié simultanément, Considérant que
l'article 18, premier alinéa, sixième tiret, de la loi du 10 juillet 1965
modifiée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dispose que : "...
le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du
syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs
reçues au nom et pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en
décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de
l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux
dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles
et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une
réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat.
La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de
plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa
désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne
foi demeurent valables. " Considérant que
l'article 77 § II de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 précise que
"Pour les mandats de syndic en cours à la date de promulgation de la loi
n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou
postal séparé s'applique à compter du 31 décembre 2002, à peine de nullité de
plein droit dudit mandat. " Constate que : - lorsque le syndic
n'est pas soumis à une réglementation professionnelle organisant le maniement
des fonds du syndicat, par exemple lorsque les fonctions du syndic sont
assumées par un copropriétaire, les fonds détenus pour le compte du syndicat
sont nécessairement déposés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat,
sans que l'assemblée générale puisse en décider autrement ; - lorsque le syndic est
soumis à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds
du syndicat, l'obligation pour lui d'ouvrir un compte bancaire ou postal
séparé est désormais une obligation légale, et non plus comme précédemment
l'obligation d'exécuter une décision de l'assemblée générale. Il n'y a donc
plus lieu de saisir l'assemblée générale en vue de l'ouverture d'un compte
séparé ; - l'assemblée générale
peut, toutefois, décider de ne pas faire procéder à l'ouverture d'un compte
séparé, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1,
observation faite que la pratique du < sous-compte individualisé "
proposée par certains syndics ne correspond pas à un compte séparé et
nécessite en conséquence une décision de l'assemblée générale afin de
dispenser le syndic de l'ouverture du compte séparé. Recommande au syndic soumis à une réglementation sur le
maniement de fonds : - d'informer les
copropriétaires de la nouvelle disposition législative, ainsi que de la
réglementation à laquelle il est soumis, organisant le maniement des fonds
d'autrui ; -d'examiner avec le
conseil syndical s'il y a lieu de porter à l'ordre du jour de l'assemblée
générale une question sur la décision de ne pas ouvrir un compte séparé,
étant précisé qu'à défaut, le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte séparé
; - le cas échéant, de
libeller ainsi la question de l'ordre du jour < dispense d'ouvrir un
compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ", et de rédiger
ainsi le projet de résolution : " l'assemblée générale dispense le
syndic de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du
syndicat ". Constate que : - une fois ouvert, le
compte séparé continue de fonctionner pendant toute la durée du mandat, et
des mandats subséquents, même si un nouveau syndic est nommé, jusqu'à une
décision contraire de l'assemblée générale ; - pour que l'assemblée
puisse " en décider autrement ", il faut que la question soit
portée à l'ordre du jour d'une assemblée, peu important que ce soit celle au
cours de laquelle est désigné le syndic ou une assemblée ultérieure, et que
la décision soit prise, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de
l'article 25-I ; -si l'assemblée
générale en décide autrement, les fonds du syndicat seront versés sur un
compte ouvert au nom du syndic. Cette modalité devrait fonctionner même si un
nouveau syndic est nommé, jusqu'à ce qu'une décision de l'assemblée générale
refuse de dispenser le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé. Toutefois,
la lettre du texte, prévoyant un < délai de trois mois suivant sa
désignation > , conduit à s'interroger, à défaut de précision
réglementaire, sur le point de savoir si la dispense ne couvre pas que la
durée du mandat au cours duquel elle a été décidée. Recommande au syndic : -d'informer les
copropriétaires de ce que le compte séparé fonctionne sous la seule signature
du syndic, représentant légal du syndicat, et qu'il ne peut en conséquence
fonctionner sous la signature conjointe du syndic et du président du conseil
syndical, ce dernier n'ayant pas la qualité de représentant légal du syndicat
; - par prudence, s'il
n'existe pas de compte séparé, de porter à l'ordre du jour de l'assemblée
devant désigner le syndic la question relative à la dispense, et à défaut,
d'ouvrir le compte séparé. III.
Sur le délai
d'ouverture du compte séparé Constate que : - en principe, le délai
de trois mois dont dispose le syndic pour ouvrir effectivement le compte, est
calculé à compter de la date de l'assemblée générale qui l'a nommé, et expire
le même quantième du troisième mois suivant; - si l'assemblée décide
de revenir sur la décision par laquelle elle avait dispensé le syndic
d'ouvrir un compte séparé, aucune disposition législative ou réglementaire ne
précise à ce jour le délai imparti au syndic pour ouvrir le compte séparé. II
semble pouvoir être admis, dans ce cas, que le syndic devrait ouvrir le
compte séparé dans les trois mois qui suivent l'assemblée générale au cours
de laquelle la décision a été prise ; - à défaut par le
syndic d'ouvrir un compte séparé dans le délai de trois mois suivant sa
désignation, la nullité de plein droit de son mandat est encourue, étant précisé
que le terme de désignation paraît ici concerner la désignation qui inaugure
le premier mandat après l'entrée en application de la loi ; - la nullité de plein
droit du mandat du syndic relevant d'un ordre public de protection des seuls
copropriétaires, elle ne peut, en cas de contestation, être constatée par le
juge qu'à la demande de ces derniers ; - si le mandat est nul,
les actes que le syndic aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent
toutefois valables. Recommande au syndic : - d'ouvrir le compte
séparé sans attendre l'expiration du délai de trois mois ; - dès que le compte est
ouvert, d'en informer le conseil syndical en précisant la banque ou le centre
de chèques postaux auprès duquel le compte est ouvert ; - si l'assemblée décide
de revenir sur la décision par laquelle elle avait dispensé le syndic
d'ouvrir un compte séparé, d'ouvrir ledit compte dans les trois mois qui
suivent l'assemblée générale au cours de laquelle cette décision a été prise,
sans attendre l'expiration de ce délai. IV.
Sur la
disposition transitoire Constate que : - selon les différentes
situations prévues à l'article 28 du décret du 17 mars 1967, le mandat du
syndic peut être de durée variable sans pouvoir, toutefois, excéder trois
années ; - pour les mandats de
syndic en cours à la date de promulgation de la loi, c'est-à-dire à la date
du 13 décembre 2000, l'obligation d'ouvrir le compte séparé s'applique à
compter du 31 décembre 2002 ; - c'est dans les trois
mois qui suivent l'expiration du mandat en cours à la date de promulgation de
la loi du 13 décembre 2000 que le syndic a l'obligation d'ouvrir le compte
séparé, sauf décision contraire de l'assemblée ; - la lettre du texte
permet de déduire qu'à compter du 31 décembre 2002, pour les mandats dont la
durée est la plus longue, le syndic devra, dans le délai de trois mois, qui
expirera le 31 mars 2003, ouvrir le compte séparé à moins que l'assemblée générale
l'ait dispensé de cette obligation. Recommande au syndic : - avant l'expiration du
mandat en cours, d'informer les copropriétaires de la nouvelle disposition
législative ; - si l'assemblée n'a pas décidé de dispenser le syndic de l'obligation légale d'ouvrir le compte séparé dans les trois mois qui suivent la fin du mandat en cours, sans attendre l'expiration de ce délai. Par sa recommandation 22
bis, la Commission de la copropriété a complété la recommandation n° 22 comme
suit : Vu l'article 29-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ; Vu la recommandation n° 22 relative à l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé du 6 novembre 2001 que la présente recommandation complète ainsi .qu'il suit : V. SUR LA DURÉE DE LA DISPENSE Considérant qu'il résulte de l'article 18 susvisé que le syndic a l'obligation, dans les trois mois suivant sa désignation, d'ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat sous peine de nullité de plein droit de son mandant à l'expiration de ce délai ; Considérant que l'assemblée générale peut décider à la majorité de l'article 25 de la loi, et le cas échéant de l'article 25-1, de dispenser le syndic de cette obligation à la condition qu'il soit soumis à la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds ; Considérant que l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, modifié par le décret du 27 mai 2004, précise que la décision qui dispense le syndic de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, fixe la durée de validité de la dispense, que celle-ci est renouvelable mais qu'elle prend fin de plein droit en cas de nomination d'un nouveau syndic ; Considérant que la durée se définit comme un espace de temps ; Considérant que le texte ne lie pas la durée de la dispense à la durée du mandat de syndic et que, dès lors, la première peut excéder la seconde ; qu'il appartient à l'assemblée générale de décider du principe et de la durée de la dispense ; que néanmoins une durée indéterminée équivaudrait à une absence de durée. Que cette solution contreviendrait directement au texte en vigueur qui prévoit le renouvellement de la dispense, ce qui implique une limitation dans le temps, autre que celle qui pourrait résulter soit d'une nouvelle désignation du syndic, soit d'un changement de syndic ; Considérant qu'une dispense accordée pour un certain nombre de mandats de syndic ne correspondrait pas à une durée puisque chaque assemblée désignant le syndic peut librement fixer le temps de sa mission dans la limite de trois ans ; Que par ailleurs si la durée de la dispense peut excéder celle du mandat de syndic, il convient d'appeler l'attention sur le risque inhérent à la solution qui consiste à ne pas faire coïncider les deux dates. Considérant qu'en raison de la nullité de plein droit attachée à l'absence d'une dispense régulière en cours de validité, il convient aux assemblées générales de décider de la durée avec précision ; Considérant que si la dispense prenait fin en cours de mandat, il serait nécessaire que l'assemblée générale statue de nouveau en temps voulu ; Recommande en conséquence, - de fixer la durée de la dispense prévue par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 à une durée déterminée et certaine en mois ou en année, qui peut être celle du mandat de syndic, en précisant la date de prise d'effet. - de faire coïncider, dans la mesure du possible, sa durée avec celle du mandat de syndic. |
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