Recommandation n° 21 : relative aux provisions du budget prévisionnel (30 octobre 2001) La Commission, Considérant que l'article 14-1 de la loi du
10 juillet 1965, modifiée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000,
dispose que : "Pour faire face aux
dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des
parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des
copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée
générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour
de l'exercice comptable précédent. Les
copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget
voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La
provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour
de la période fixée par l'assemblée générale". Considérant que le texte ci-dessus reproduit
entre en application le 1er janvier 2002, sans avoir besoin d'un support
réglementaire; Considérant que ces nouvelles dispositions
impératives doivent se substituer à certaines pratiques, que permettait la
réglementation précédente, par lesquelles les copropriétaires remboursaient
trimestriellement les dépenses que le syndicat avait payées; Considérant qu'il convient de rechercher une
solution pratique de nature à éviter, au cours du trimestre de transition
entre l'ancienne pratique et le nouveau dispositif législatif, que les
copropriétaires aient à faire face simultanément au règlement de deux appels
de fonds trimestriels. Constate
: - que l'article 14-1, ci-dessus reproduit,
participe au dispositif mis en place pour assurer le bon état d'entretien des
immeubles en copropriété et couvrir les dépenses nécessaires à leur
maintenance, à leur fonctionnement et leur administration, en limitant le
contenu du budget prévisionnel à ces dépenses courantes; - que la loi tire désormais toutes les
conséquences d'un budget prévisionnel, dont le vote doit nécessairement
intervenir avant le début de l'exercice comptable qu'il concerne, en créant
un lien obligé entre le vote de ce budget et les provisions en résultant; - que le nouveau dispositif ne permet plus au
syndic d'acquitter habituellement les dépenses à l'aide de l'avance de
trésorerie permanente ou du "fonds de roulement" puis, par appel de
"charges" auprès des copropriétaires, de reconstituer cette avance
ou ce fonds; cette pratique, dite de "reddition trimestrielle des
comptes à terme échu", est en effet contraire aux dispositions prévoyant
que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du
budget voté et que ces provisions sont exigibles le premier jour de chaque
trimestre, étant précisé que l'article 14-1permet cependant à l'assemblée
générale de fixer des modalités différentes, consistant à prévoir une
périodicité et/ou une quotité différentes; - que par application de l'article 14-1
ci-dessus mentionné, les provisions sont relatives au budget prévisionnel
voté et, qu'en conséquence, le nouveau dispositif ne peut se mettre en œuvre
qu'après le vote de ce budget par l'assemblée des copropriétaires; - que la loi prévoit expressément que la
provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour
de la période fixée par l'assemblée générale. Recommande aux copropriétaires - de prendre connaissance du nouveau
dispositif législatif. Recommande au syndic 1°) d'informer les copropriétaires du nouveau
dispositif et de ses implications éventuelles sur la pratique du syndicat
concerné. 2°) d'examiner si le nouveau dispositif ne
nécessite pas une modification du montant de l'avance de trésorerie
permanente ou "fonds de roulement", et, le cas échéant, de porter à
l'ordre du jour de l'assemblée générale les questions y afférentes.. 3°) lorsque le syndicat avait adopté la
pratique dite de "reddition trimestrielle des comptes à terme
échu", d'éviter que les copropriétaires aient à verser, au cours du même
trimestre, le dernier trimestre échu et la provision du trimestre débutant. 4°) le cas échéant, ayant imputé les dépenses
du trimestre échu sur l'avance de trésorerie ou sur le "fonds de
roulement", de ne pas procéder immédiatement à la reconstitution de
cette avance ou de ce fonds. 5°) d'adresser à chaque copropriétaire, par
lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité de la provision du
budget prévisionnel, un avis rappelant la date d'exigibilité et le montant de
la provision à acquitter. 6°) contrairement à certaines pratiques
antérieures, de ne pas mentionner, dans l'avis adressé à chaque
copropriétaire, d'autres dates ou délais de paiement que ceux prévus par la
loi. |