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Recommandation n° 13 bis La présente
recommandation fait suite à la recommandation n° 13 relative au conseil
syndical et s'attache plus particulièrement aux cas particuliers que
constituent les dispositions spécifiques prévues pour les syndicats
secondaires, la procédure d'alerte, les « copropriétés en difficulté », les
unions de syndicats, les résidences-services et les syndicats coopératifs. I– Existence d'un ou plusieurs syndicats
secondaires Considérant - que l’article 27
de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment : « il (le syndicat
secondaire) est représenté au conseil syndical du syndicat principal s’il en
existe un. » - que l’article 22
du décret du 17 mars 1967 prévoit : « Pour assurer la représentation prévue
au dernier alinéa de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu
compte, en cas de constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires, des
dispositions de l’article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du
conseil syndical principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit
d’un siège au moins à ce conseil. » - que selon
l’article 24 du décret : « Lorsqu’il existe un ou plusieurs syndicats
secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal
attribué à un syndicat secondaire est proportionnelle à l’importance du ou
des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de
l’ensemble des lots qui composent le syndicat principal. Le ou les
copropriétaires du ou des lots qui ne sont pas constitués en syndicat
secondaire disposent ensemble, s’il y a lieu, des autres sièges au conseil
syndical du syndicat principal. En l’absence de
stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal,
les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce
syndicat au cours d’une assemblée générale soit du syndicat secondaire, dans
le cas prévu à l’alinéa 1er du présent article, soit du syndicat principal
dans le cas prévu à l’alinéa précédent. » La
Commission constate : - le caractère
impératif de l’article 27 de la loi posant le principe de la représentation
du syndicat secondaire au conseil syndical du syndicat principal ainsi que la
proportion fixée par l’article 24 du décret à l’effet d’assurer cette
représentation ; - l’affirmation
selon laquelle chaque syndicat secondaire dispose, de plein droit, d’au moins
un siège au conseil syndical du syndicat principal, - la possibilité de
prévoir par des stipulations particulières du règlement de copropriété du
syndicat principal, les modalités selon lesquelles les copropriétaires du ou
des syndicats secondaires désignent leurs représentants au conseil syndical
du syndicat principal. En
conséquence, la Commission recommande : 1° - Quant à la
composition du conseil syndical du syndicat principal : de tenir compte,
spécialement quant au nombre de ses membres, des dispositions fixant
impérativement les modalités de représentation du ou des syndicats
secondaires au sein du conseil syndical du syndicat principal ; 2° - Quant à la
désignation des copropriétaires appelés à représenter le ou les syndicats
secondaires au sein du conseil syndical du syndicat principal : de veiller à ce que
cette désignation soit faite de manière à prévenir les conflits d’intérêts
entre le syndicat principal et le ou les syndicats secondaires, et à ce qu'un
même copropriétaire ne représente pas plusieurs syndicats secondaires ; 3° - Quant aux
liens à établir entre le conseil syndical du syndicat principal et le ou les
conseils syndicaux du ou des syndicats secondaires : d’organiser, autant
que faire se peut, une relation entre ces différents conseils. Spécialement,
il peut être envisagé de tenir des réunions communes de l’ensemble de ces
conseils syndicaux ou, si l’on préfère, entre leurs présidents, ou en
constituant des commissions de travail spécialisées pour assurer une
coordination au cas où des problèmes se poseraient de façon identique entre
les différents syndicats, l’une de ces possibilités n’excluant pas les autres
; de transmettre copie
des procès verbaux du conseil syndical du syndicat principal par le président
de ce conseil syndical aux syndic(s) et président(s) du ou des conseils
syndicaux du ou des syndicats secondaires, à charge pour le président d’en
informer le conseil syndical du syndicat secondaire ; II - La procédure d’alerte Considérant que l'article 29-1-A
de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “Lorsqu’à la clôture des comptes, les
impayés atteignent 25% des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et
14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le
président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un
mandataire ad hoc. En l'absence
d'action du syndic dans un délai d'un mois, à compter de de la clôture des
comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en
référé d'une même demande par des copropriétaires représentant au moins 15%
des voix du syndicat ...” que selon l’article
29-1-B de la même loi : “... Dans un délai de trois mois renouvelable une
fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire
ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport
présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des
copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations faites pour rétablir
l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de
l’immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation
qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause. Le greffe du
tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil
syndical, au maire de la commune où est implanté l’immeuble, le cas échéant
au président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d’habitat, ainsi qu’au représentant de l’
Etat dans le département. Le syndic inscrit à
l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution
nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport.” que selon l'article
61-2 du même décret : « Ne sont pas considérées comme impayées, pour
l'application du premier alinéa de l'article 29-1-A de la loi du 10 juillet
1965, les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture
de l'exercice. » que d'après
l'article 61-4 du même décret : « Pour l'information du conseil syndical
mentionnée au premier alinéa de l'article 29-1-A de la loi du 10 juillet
1965, le syndic adresse sans délai à chacun de ses membres l'état des impayés
avant répartition à la date de la clôture de l'exercice comptable. » que l'article 61-7
dispose : « La requête ou l'assignation qui tend à la désignation d'un
mandataire ad hoc est accompagnée des pièces de nature à justifier la
demande. Avant de statuer, le
président du tribunal de grande instance peut entendre tout membre du conseil
syndical. » que selon l'article
61-10 : « Le président du tribunal de grande instance peut autoriser le
mandataire ad hoc, à la demande de celui-ci et à ses frais, à se faire
assister de tout technicien pour l'accomplissement de sa mission, sur une
question particulière. » La
Commission recommande : 1° - Au syndic lorsque le seuil de
25% d’impayés est atteint au sens de l'article 61-2 du décret, d’en informer
immédiatement le président et chacun des membres du conseil syndical, par
dérogation aux dispositions de l'article 26 du décret prévoyant la
communication au président du conseil syndical. d'inviter alors le
président du conseil syndical à réunir rapidement ce conseil aux fins
d'examiner la situation ; lors de cette
réunion, d'indiquer aux membres du conseil syndical les pièces qui
accompagneront la requête ; de joindre à la
requête la liste des membres du conseil syndical ; après le dépôt du
rapport du mandataire ad hoc, s'il en a été désigné un, d’élaborer, en
concertation avec le conseil syndical, les projets de résolution nécessaires
à la mise en œuvre de ce rapport ; 2° - Au président
du conseil syndical de réunir rapidement
le conseil syndical dès lors qu'il est informé par le syndic que le seuil de
25% d'impayés au sens de l'article 61-2 du décret est atteint ; de communiquer à
chacun des membres du conseil le rapport du mandataire ad hoc dès réception ;
3° - Au conseil
syndical à défaut pour le
syndic de l'avoir fait, d'informer rapidement les copropriétaires que le
seuil d'impayés est atteint, en raison de l'intérêt qui s'attache à cette
information ; d'examiner avec les
copropriétaires l'opportunité de la saisine en référé par 15% des voix du
syndicat des copropriétaires et de rechercher les pièces à joindre à
l'assignation ; d’assister, pour
chacun de ses membres, à la réunion destinée à examiner la situation afin de
préparer efficacement une éventuelle audition par le président du tribunal de
grande instance ; d’assister si
nécessaire le mandataire ad hoc dans les actions de médiation et de
négociation qu’il envisagera de mener ; de solliciter, le
cas échéant, une réunion avec le syndic pour la mise en œuvre du rapport du
mandataire ad hoc ; III - Les « copropriétés en difficulté » Considérant que l’article 29-1
de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « … Le président du tribunal de grande
instance charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures
nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A
cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de
plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée
générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de
l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée
générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à
exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission
de l’administrateur provisoire. » que, l’article 62-2
du décret du 17 mars 1967 prévoit : « … Lorsque la demande [tendant à la
désignation d’un administrateur provisoire du syndicat] émane du syndic, le
président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une requête
accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande après consultation
du conseil syndical. » que selon l’article
62-4 du décret : « A l’effet de charger l’administrateur provisoire de
prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de
la copropriété, et notamment de définir les pouvoirs dont l’exercice est
confié à celui-ci, le président du tribunal de grande instance peut ordonner
toutes les mesures d’instruction légalement admissibles. Il peut entendre le
président du conseil syndical. » que l’article 62-7
du décret dispose : « Lorsque l’administrateur provisoire est investi par le
président du tribunal de grande instance de tout ou partie des pouvoirs de
l’assemblée générale, il doit avant de prendre à ce titre les décisions qui
lui paraissent nécessaires à l’accomplissement de sa mission, sauf urgence,
recueillir l’avis du conseil syndical. » que d’après
l’article 62-11 du décret : « Il [l'administrateur provisoire] dépose son
rapport au secrétariat-greffe de la juridiction qui en adresse une copie au
procureur de la République et au syndic désigné et au président du conseil
syndical, lorsqu'il en a été désigné un, ou à défaut, à chacun de ses
membres. Dans l’hypothèse où
il rédige un pré-rapport, dans les conditions prévues à l’article 62-13, le
secrétariat-greffe de la juridiction adresse une copie de ce pré-rapport au
procureur de la république et au président du conseil syndical. » La
Commission rappelle : 1° - A
l’administrateur provisoire : qu’investi par le
président du tribunal de grande instance de tout ou partie des pouvoirs de
l’assemblée générale et du conseil syndical, il est obligé, sauf situation
d’urgence, de recueillir l’avis du conseil syndical avant de prendre les
décisions qui lui paraissent nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’il est tenu
d’adresser son pré-rapport et son rapport au secrétariat-greffe de la
juridiction compétente ; 2° - Au conseil
syndical : qu’il est
obligatoirement consulté quand le syndic saisit le président du tribunal de
grande instance d’une requête aux fins de désignation d’un administrateur
provisoire ; que tout ou partie
de ses pouvoirs peuvent être confiés à l’administrateur provisoire par le
président du tribunal de grande instance. Sont concernés les pouvoirs décrits
aux parties II et III de la recommandation n° 13 ; qu’il continue
d’exercer ceux de ses pouvoirs qui ne sont pas confiés à l’administrateur
provisoire, avec cependant une réserve importante : il est convoqué et
présidé par l’administrateur provisoire ; 3° - Au président
du conseil syndical : que le président du
tribunal de grande instance, saisi aux fins de la désignation d’un
administrateur provisoire du syndicat, peut entendre le président du conseil
syndical, préalablement à sa prise de décision ; que l’administrateur
provisoire est de droit et à titre exclusif président du conseil syndical ; que le
secrétariat-greffe de la juridiction compétente doit lui adresser le
pré-rapport et le rapport de l’administrateur provisoire ; En
conséquence, la Commission recommande : 1° - A
l’administrateur provisoire, sauf dans le cas où il a reçu tous les pouvoirs
du conseil syndical : de se préoccuper de
l’existence d’un conseil syndical dès sa désignation afin de travailler de
concert avec lui et de recueillir l'avis du conseil syndical lorsqu'il est
obligatoire ; de recueillir l’avis
du conseil syndical dans le cas prévu à l’article 62-7 du décret et pour ceux
des pouvoirs qu'il a conservés ; de convoquer le
conseil syndical aux fins de donner son avis sur les suites à donner à la
remise de son pré-rapport ; d'assurer la
désignation des membres du conseil syndical lorsque leur mandat vient à
expiration ; 2° - Au conseil
syndical : de veiller que sa
consultation par le syndic aux fins d’obtenir la désignation d’un administrateur
provisoire, soit consignée par écrit pour qu’elle soit remise au président du
tribunal de grande instance saisi ; de veiller à ce que
l'administrateur provisoire le convoque aux fins de donner son avis sur les
suites à donner à la remise de son pré-rapport ; 3° - Au président
du conseil syndical : de solliciter son
audition par le président du tribunal de grande instance pour exposer ses
observations sur la situation du syndicat et sur l’état de l’immeuble, ainsi
que les démarches qu’il a effectuées ; de préparer son
audition par le président du tribunal de grande instance, préalablement à la
prise de décision de celui-ci, si possible avec tous les membres du conseil
syndical ; de réclamer, s’il ne
les a pas reçus, le pré-rapport et le rapport déposés par l’administrateur
provisoire au secrétariat-greffe de la juridiction compétente; de demander à
l’administrateur provisoire de convoquer le conseil syndical aux fins de
donner son avis sur les suites à donner à la remise de son pré-rapport ; IV – Les unions de syndicats Considérant que le dernier
alinéa de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Il est
institué un conseil de l’union chargé d’assister le président et de contrôler
sa gestion. Ce conseil est composé d’un représentant désigné par chaque
membre de l’union. » que selon l’article
63 du décret du 17 mars 1967 : « Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est
membre d'une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à
l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas
échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de
l'assemblée générale de l'union ». que d’après
l’article 63-1 du décret : « Le conseil de l’union donne son avis au
président ou à l’assemblée générale de l’union sur toutes les questions la
concernant pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Il peut prendre
connaissance et copie, à sa demande, de toutes pièces ou documents,
correspondances ou registres se rapportant à la gestion du président et,
d’une manière générale, à l’administration de l’union, au bureau du président
ou au lieu arrêté en accord avec lui. Il peut déléguer cette mission à un ou
plusieurs de ses membres. » que l’article 63-2
du décret dispose : « Le mandat des membres du conseil de l’union ne peut
excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération. » que selon l’article
63-3 du décret : « Lorsqu’un syndicat de copropriétaire est membre d’une
union de syndicats, son représentant au conseil de l’union est désigné parmi
les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de
l’article 23 de la loi du 10 Juillet 1965, les accédants ou les acquéreurs à
terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de
solidarité et leurs représentants légaux. Il est désigné à la
majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Lorsqu’une personne
morale est désignée en qualité de représentant d’un membre du conseil de
l’union, elle y est représentée par son représentant légal ou statutaire, ou,
à défaut, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. » que d’après
l’article 63-4 du décret : « Des membres suppléants peuvent être désignés
dans les mêmes conditions que les membres titulaires du conseil de l’union.
En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, son
suppléant siège au conseil de l’union jusqu’à la date d’expiration du mandat
du membre titulaire qu’il remplace. Le conseil de
l’union n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges
devient vacant pour quelque cause que ce soit. » La
Commission rappelle : que la présente
recommandation ne concerne que les unions visées à l'article 29 de la loi et
non pas les associations de propriétaires, quelles qu'elles soient
(association syndicale libre, association foncière urbaine libre...) ; que dans cette
organisation visée à l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 coexistent
deux sortes de conseils, celui de chaque syndicat des copropriétaires compris
dans cette organisation, et celui de l’union constituée conformément aux
articles 28 et 29 de la loi du 10 juillet 1965. 1° - Au conseil
syndical de chaque syndicat : que le représentant
d’un syndicat des copropriétaires au conseil de l’union est élu à la majorité
de l’article 24 et choisi parmi les personnes mentionnées à l'article 63-3 du
décret ; que lorsqu'un
syndicat des copropriétaires est membre d'une union de syndicats, le syndic
est tenu de soumettre, préalablement pour avis à l'assemblée générale des
copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, en fonction de
l'urgence ou si elles relèvent de la gestion courante, au conseil syndical,
les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union ; 2° - Au conseil
de l’union : que les missions
confiées au conseil de l’union et les moyens pour les remplir sont identiques
à ceux du conseil syndical décrits à l’article 21 de la loi du 10 juillet
1965 et à l’article 26 du décret du 17 mars 1967 ; que les dispositions
relatives à la durée du mandat des membres du conseil de l’union et à
l’absence de leur rémunération sont identiques à celles du conseil syndical
décrites aux articles 22 et 27 du décret du 17 mars 1967 ; 3° -Au président
du conseil de l'union : que le président du
conseil de l'union n'a pas les prérogatives du président du conseil syndical
en matière de convocation de l'assemblée générale, de transmission des
archives et de modalités d'information du conseil de l'union. En
conséquence, la Commission recommande 1° - Au conseil
syndical : d’émettre un avis
écrit, quand il est saisi par le syndic à défaut de l’assemblée générale des
copropriétaires, sur les questions portées à l’ordre du jour de l’assemblée
générale de l’union ; 2° - Plus
généralement : De se reporter, sauf
dispositions contraires, à l’ensemble des recommandations émises dans la
recommandation n° 13 en ce qui concerne la constitution, les missions et le
fonctionnement du conseil syndical, applicables au conseil de l’union. V – Les « résidences services » Considérant que, selon l’article
41-2 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le syndicat des copropriétaires de
"résidence-services", mis en place dans les conditions prévues à
l'article 41-1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil
syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la
majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions
relatives à la gestion courante de services spécifiques. Lorsqu'il ne reçoit pas
de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis
sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques
lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne
exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à
l'assemblée générale ». que selon l'article
41-5 de la même loi : « Si l'équilibre financier d'un ou de services
mentionnés à l'article 41-1 est gravement compromis et après que l'assemblée
générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi
par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut
décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services. » que d’après
l’article 39-2 du décret du 17 mars 1967 : « La convention prévue à l'article
41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment la durée pour laquelle
elle est conclue, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation,
les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution,
l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services,
les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux. » que l’article 39-3
du même décret dispose : « Le bilan mentionné au second alinéa de l'article
41-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières
d'exécution de la convention, ainsi que sur la qualité du ou des services
dispensés au titre de cette convention. Il est signé par le
président du conseil syndical et notifié par le syndic conformément aux
prescriptions du 4° du II de l'article 11. En cas de difficulté
d'exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le
syndic qui prend les mesures appropriées » que d'après
l'article 39-6 : « Pour l'application de l'article 41-5 [suppression
judiciaire de services] de la loi du 10 juillet 1965, l'instance est
diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre
le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président
du conseil syndical. » que selon l'article
39-7 : « La décision prise en application de l'article 41-5 de la loi du 10
juillet 1965 est portée à la connaissance des copropriétaires qui n'étaient
pas partie à l'instance, à l'initiative du syndic, dans le mois de son
prononcé, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception. » que l'article 11 du
décret dispose : « Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du
jour : I. - Pour la
validité de la décision : 5° Le projet de
convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets
mentionnés au 4° ci-dessus ; 12° - Le projet de
convention et l'avis du conseil syndical mentionnés au second alinéa de
l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ou la teneur de la délégation
prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de ce même article. II. - Pour
l'information des copropriétaires : 3° L'avis rendu par
le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application
du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. 4° le compte-rendu
de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de
l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en
application du second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965. que selon l'article
19-2 du décret : « La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les
contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de
l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en
a pas fixé les conditions, résulte de la demande d'une pluralité de devis ou
de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs
entreprises. » que selon l'article
26 du décret : « Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment
la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans
lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi
que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution. Il peut recevoir
d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions
prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du
présent décret. Un ou plusieurs
membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent
prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en
accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième
alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Lorsqu'une
communication doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite
à la personne de son président, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut,
à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil
syndical, elle est faite à chacun de ses membres. L'ordre du jour de
l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. » La
Commission rappelle : que le conseil
syndical, obligatoirement constitué, est régi par les dispositions générales
de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 sous réserve des
dispositions spécifiques précitées. que la différence
avec le régime de droit commun du conseil syndical, réside dans le fait que
l’assemblée générale peut lui déléguer, à la majorité absolue des voix du
syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante
des services spécifiques, tels que restauration, surveillance, aide ou
loisirs ; que si aucune
délégation ne lui a été donnée, le conseil syndical doit obligatoirement
donner son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture des
services spécifiques confiée à un tiers ; En
conséquence, la Commission recommande : 1° - Au syndic : de rappeler à
l’assemblée générale des « résidences-services » que l’élection d’un conseil
syndical est obligatoire ; a) dans l'hypothèse où il n'a pas reçu la
délégation prévue à l'article 41-2 de la loi : de consulter le
conseil syndical sur le projet de convention concernant la fourniture de
services spécifiques confiée à un tiers ; de notifier, avec
l'ordre du jour, l'avis écrit du conseil syndical sur le projet de convention
et son bilan prévus à l'article 41-2 de la loi et à l'article 39-3 du décret,
ainsi que le compte-rendu de l'exécution de sa mission élaborés par le
conseil syndical ; de faciliter la
mission du conseil syndical en ce qui concerne la surveillance de l'exécution
des services par le syndicat lui-même ; b) dans l'hypothèse ou le conseil syndical a
reçu la délégation prévue à l'article 41-2 de la loi : d'exécuter les
décisions prise par le conseil syndical en vertu de cette délégation ; 2 °- Au président
du conseil syndical: de préparer avec les
membres du conseil syndical son audition par le juge lorsque celui-ci la
requiert en application de l'article 39-6 du décret ; lorsqu' il y a
délégation, d'organiser des réunions pour la prise de décision ; 3° - Au conseil
syndical : a) dans l'hypothèse où il n'a pas reçu la
délégation prévue à l'article 41-2 de la loi : de donner au syndic
son avis écrit sur le projet de convention en vue de la fourniture des
services spécifiques confiée à un tiers ; de surveiller
l’exécution de la ou des conventions, conformément aux modalités prévues dans
la convention, et de signaler immédiatement au syndic les difficultés
d'exécution ; de présenter un
bilan écrit chaque année sur l'exécution de la convention, à l’assemblée
générale annuelle, ce bilan étant notifié à tous les copropriétaires, selon
les modalités de l'article 11 du décret ; b) dans l'hypothèse ou le conseil syndical a
reçu la délégation prévue à l'article 41-2 de la loi : de respecter le
contenu de sa délégation ; de n'accepter sa
délégation que s'il s'estime compétent pour la mener à bien ; que les décisions du
conseil syndical, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété,
soient prises à la majorité simple ; de rédiger les
décisions sur un procès-verbal signé par les membres présents du conseil
syndical ; de transmettre la
décision du conseil syndical pour exécution ; VI - Les syndicats coopératifs Considérant que l'article 14 de
la loi du 10 juillet 1965 dispose : « ...Le syndicat peut revêtir la forme
d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le
règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de
gestion... » que selon l'article
17-1 de la même loi : « Dans le cas où l'administration de la copropriété est
confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est
obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi
parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil
syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes
conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de
celui-ci. Le président et le
vice- président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale
désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des
copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le
contrôle des comptes du syndicat. L'adoption ou
l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de
l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1. » que d'après
l'article 40 du décret du 17 mars 1967 : « Outre les dispositions de la loi
du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de forme coopérative,
prévu aux articles 14 et 17-1 de cette loi est régi par les dispositions de
la présente section et celles non contraires du présent décret. » que l'article 41 du
même décret précise : « Dans un syndicat de forme coopérative, les actes et
documents établis au nom du syndicat doivent préciser sa forme coopérative.
En aucun cas, le syndic et le vice- président, s'il existe, ne peuvent
conserver ces fonctions après l'expiration de leur mandat de membre du
conseil syndical. » que selon l'article
42 : « Les dispositions de l'article 27 sont applicables au syndic. Celui-ci
peut, en outre, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines
tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires extérieurs. » qu'aux termes de
l'article 27 précité : « Les fonctions de président et de membre du conseil
syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Le conseil syndical peut, pour
l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son
choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis
technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses
nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des
dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et
réglées par le syndic. » que d'après
l'article 42-1 du décret : « L'assemblée générale désigne, à la majorité de
l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le ou les copropriétaires chargés
de contrôler les comptes du syndicat, à moins qu'elle ne préfère confier
cette mission à un expert-comptable ou à un commissaire aux comptes. Le ou les
copropriétaires désignés, l'expert-comptable ou le commissaire aux comptes
rendent compte chaque année à l'assemblée générale de l'exécution de leur
mission. Le mandat du ou des
copropriétaires désignés pour contrôler les comptes du syndicat ne peut
excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération. Le ou les
copropriétaires désignés ne peuvent être le conjoint, les descendants,
ascendants ou préposés du syndic ou d'un des membres du conseil syndical ou
être liés à eux par un pacte civil de solidarité. Rappelle : que le syndicat de
forme coopérative est régi par les dispositions générales de la loi du 10
juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 sous réserve des dispositions
spécifiques précitées ; que le syndicat est
coopératif par sa forme, en raison de l'élection par le conseil syndical du
syndic qui est obligatoirement élu et choisi parmi les membres du conseil
syndical, lesquels sont désignés conformément aux articles 21 et 25 de la loi
du 10 juillet 1965 ; Constate : que la constitution
d'un conseil syndical au sein des syndicats coopératifs est impérative et
qu'il ne peut y être dérogé ; que le mandat de
syndic prend fin avec la perte de la fonction de membre du conseil syndical, que le conseil
syndical ne peut se substituer au syndic, Recommande : en cas de transformation
du syndicat des copropriétaires en syndicat de forme coopérative, de
réfléchir sur l'opportunité de recomposer le conseil syndical en raison de sa
mission et du nouveau mode de gestion ; que l'assemblée
générale veille à ce que soit déterminée la majorité nécessaire à l'élection
ou à la révocation du syndic ou du vice-président ; que le conseil
syndical se réunisse immédiatement après l'assemblée générale adoptant la
forme coopérative, afin d'élire le syndic ainsi qu'un vice-président, pour
éviter toute discontinuité dans la représentation du syndicat ; au conseil syndical,
pour l'accomplissement de sa mission d'avis et de conseil, de faire appel si
nécessaire à un technicien ; que le conseil syndical ne puisse pas déléguer un de ses membres pour remplacer le syndic ». |
Mise à jour 25/02/2011 |