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Interdiction au syndic de se faire substituer Inopposabilité au syndicat
des cessions de clientèle Question N° : 16177 de Mme Le Texier
Raymonde Ministère attributaire : logement Réponse publiée au JO le : 14/09/1998 page
: 5112 Texte de la QUESTION : Mme Raymonde Le Texier attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur les possibilités offertes aux copropriétaires de choisir en toute transparence le syndic de leur copropriété. Le regroupement de plusieurs syndics de copropriété au sein d'une même société peut entraîner une certaine opacité pour les copropriétaires lorsqu'ils doivent choisir un nouveau syndic. Par ailleurs, lorsqu'au cours d'un mandat, une société de syndic fusionne avec une autre ou est rachetée, nous pouvons nous trouver dans une situation où l'actionnaire majoritaire de la nouvelle société soit l'ancien syndic d'une copropriété qui avait précisément choisi de ne pas lui renouveler son mandat. A une époque où nous devons répondre à des demandes de plus en plus pressantes de nombreuses copropriétés plus ou moins dégradées, il paraît tout à fait important que les syndics ayant leur charge puissent être choisis en toute clarté. Elle lui demande, par conséquent, s'il est possible de prendre des dispositions qui donneraient aux copropriétaires la possibilité, en cas de changement dans l'actionnariat de leur société de syndic, de remettre en cause le contrat qui les lie à cette dernière. Texte de la REPONSE : La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose le principe de la
désignation du syndic par l'assemblée générale et interdit qu'il se fasse
substituer. Il peut seulement se faire représenter par l'un de ses préposés
dont il demeure responsable. Qu'elle soit exercée à titre individuel ou en
société, la profession de syndic est soumise aux aléas des changements de statuts
et des mouvements d'actionnariat. Pour conserver au mandat de gestion son
caractère personnel la jurisprudence est constante pour décider que toute
entité juridique nouvelle est inopposable au syndicat de copropriétaires,
qu'il s'agisse notamment d'une cession de fonds de commerce, d'une mise en
location-gérance du fonds de commerce ou d'une opération de fusion-absorption
d'une société. En l'absence de désignation par
l'assemblée générale, la personne physique ou morale ainsi substituée n'a
aucune qualité pour exercer les fonctions dévolues à l'ancien syndic. Les
actes de représentation et de gestion de la copropriété qu'elle accomplit
sont donc irréguliers et susceptibles d'annulation par le juge. Lorsqu'un changement d'actionnariat
ne crée pas une entité juridique nouvelle, le caractère personnel du mandat
confié au syndic n'est pas remis en cause et ce changement d'actionnariat ne
saurait à lui seul justifier l'extinction anticipée du mandat conféré. En toutes hypothèses il paraît
souhaitable que le syndic avertisse et convoque l'assemblée des
copropriétaires en temps opportun pour que, si l'assemblée décide de révoquer
le syndic, il puisse être procédé à la désignation d'un nouveau mandataire. La nature contractuelle du mandat
permet à l'assemblée de faire figurer dans le contrat du syndic une clause
l'obligeant à informer l'assemblée des regroupements, fusion et modification
de l'actionnariat et à la convoquer selon des modalités qu'elle définit. |
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