Répartition des charges de chauffage et d’eau chaude

 

 

Question N° : 107485 de M. Mourrut Étienne

 

Ministère interrogé : emploi, cohésion sociale et logement

Ministère attributaire : emploi, cohésion sociale et logement

Réponse publiée au JO le : 09/01/2007 page : 313

 

Texte de la QUESTION :

 

 

M. Étienne Mourrut appelle l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur la mise en application du décret n° 91-999 du 30 septembre 1991 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs qui modifie le code de la construction et de l'habitation. Malgré que son application permette de réaliser une économie de 20 % de la consommation d'énergie il semble que ce texte soit tombé en désuétude. Aussi il lui demande de bien vouloir lui faire part des mesures qu'il entend prendre afin de rendre effective l'application de ce décret.

 

Texte de la REPONSE :

 

Le décret n° 91-999 du 30 septembre 1991, codifié aux articles R. 131-2 à R. 131-7 du code de la construction et de l'habitation (CCH), prévoit pour certains immeubles collectifs disposant d'un chauffage collectif l'obligation d'équiper les logements d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage.

Toutefois cette obligation ne s'impose pas dans les immeubles collectifs pour lesquels notamment les frais de chauffage sont inférieurs à un seuil fixé par arrêté (arrêté du 30 septembre 1991) ou, pour ceux « ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire après le 31 décembre 1988 », ou encore s'il est techniquement impossible d'installer les appareils de mesure prévus dans le décret. En effet, dans ces immeubles exclus du champ d'application du décret, il a été estimé que les frais inhérents à l'installation de ces appareils et à leur relevé seraient supérieurs aux économies qu'ils pouvaient permettre.

Lorsque l'immeuble entre bien dans le champ d'application du décret, tout syndicat de copropriétaires a l'obligation d'appliquer les dispositions des articles R. 131-2 à R. 131-7 du CCH et doit avoir voté à la majorité de l'article 25 e) « les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ». À défaut, le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée et tout copropriétaire ou locataire est fondé à en demander l'application.

L'obligation de fournir un diagnostic de la performance énergétique lors des ventes de logements (1er novembre 2006) et lors des constructions ou locations de logements (2e semestre 2007) permet aujourd'hui de mieux informer propriétaires et locataires de la performance énergétique des logements et des travaux pouvant conduire à des économies d'énergie.

 

COMMENTAIRES

 

Le Ministère rappelle le caractère impératif des dispositions réglementaires relatives à la répartition des frais de chauffage. Lorsque les conditions juridiques et techniques prévues par le décret du 30 septembre 1991 sont réunies, tout copropriétaire ou locataire peut exiger la mise en œuvre du mécanisme réglementaire de répartition.

Un aspect délaissé de cette question est l’obligation d’en faire mention de ces dispositions dans les règlements de copropriété à l’occasion de leur adaptation (art. L 49).

L’ensemble du dispositif se présente comme partiellement dérogatoire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ouvre une voie à la modification des bases de répartition figurant dans les règlements de copropriété. L’article R 131 7 II permet de tenir compte de « situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux ». Il est ainsi possible de remédier aux inconvénients majeurs de la répartition au prorata des « surfaces chauffantes » pour des lots mal isolés  situés au-dessus de voûtes par exemple.

Le Ministre rappelle que la responsabilité du syndicat peut être engagée lorsque les dispositions nécessaires n’ont pas été prises par l’assemblée générale. On peut ajouter que celle du syndic peut l’être aussi lorsqu’il n’a pas respecté son obligation d’information et de conseil.

Lorsque l’immeuble entre dans le champ d’application de la réglementation, les pouvoirs de l’assemblée sont limités à la détermination des modalités d’application : choix du matériel et de l’entreprise et choix d’un coefficient de répartition dans le créneau prévu (0 à 50 % ou 25 à 50 %).

Un refus de l’assemblée générale peut faire l’objet d’une contestation d’un opposant ou d’un absent dans les conditions prévues par l’article L 42 alinéa 2. Mais il semble inopposable à un locataire qui conserve à notre avis le droit d’exiger le respect d’un texte d’ordre public. On peut même se demander si un locataire ne pourrait pas attaquer la décision de l’assemblée sur un fondement étranger à celui de l’article 42 alinéa 2.

 

Sur l’ensemble de ces questions, voir le numéro 230 (janvier 1992) de la revue Administrer et les articles de Me Bouyeure (p. 13) et de M. Joël Saulais (p. 17) et la Recommandation n° 7 de la Commission relative à la copropriété.

 

Nous rappelons enfin que le Code de la construction et de l’habitation comporte des dispositions de même ordre au sujet de la répartition des frais de consommation d’eau chaude.

 

 

 

 

 

Mise à jour

19/01/2007