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Question N° : 59977 de M. Bloche Patrick ( Socialiste -
Paris ) Ministère interrogé : logement et ville Ministère attributaire : logement et ville Réponse publiée au JO le : 17/05/2005 page : 5163 A
une question d’ordre très général, le Ministre répond en traitant
essentiellement le problème posé par l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix en
Provence en date du 7 décembre 2000
(AJDI 2001 148 note Giverdon), qui a écarté l’application de l’article
L 22 en présence d’un administrateur de biens assurant la gestion locative
des lots de plusieurs copropriétaires, ainsi détenteur de mandats
d’administration générale en nombre supérieur à la limitation légale. La Cour
admet que ces mandats, comportant le pouvoir de représentation aux assemblées
générales, se substituent aux procurations spéciales exigées par la loi. Elle
admet en outre que, dans ce cas, la limitation légale ne s’applique pas. Le Ministre rappelle que « cette décision ne paraît pas constituer une jurisprudence établie ». Il indique que « si le principe de la juste représentation des copropriétaires venait à être gravement et fréquemment compromis du fait de la remise en cause des limitations posées par l'article 22, il pourrait être envisagé de préciser notamment que ces dernières concernent aussi les mandats d'administration générale. » L’avertissement est clairement exprimé. Il n’émane certes pas de la Chancellerie, - il y a présentement deux Bureaux du droit immobilier » -, mais les juridictions sont invitées à revoir sérieusement une solution qui est d’autant plus contestable que, dans beaucoup de syndicats, les intérêts communs des copropriétaires bailleurs s’opposent à ceux des copropriétaires occupants. Notons que la 19e chambre de la Cour d’appel de
Paris a également admis que le mandat général de représentation confié à un
tiers avec élection de domicile chez celui-ci, régulièrement notifié au
syndic, rend inutile l’établissement d’une procuration spéciale. Cette
solution paraît satisfaisante. Texte de la QUESTION : M. Patrick Bloche appelle l'attention de M. le ministre délégué au logement et à la ville sur l'application des articles 21 et 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces articles régissent les mandats de gestion et les mandats aux assemblées générales de copropriétaires. Il semblerait que des abus existent et qu'ils prennent parfois des dimensions inquiétantes remettant ainsi en cause une juste représentation des copropriétaires. Une plus grande transparence parait indispensable pour améliorer la mise en oeuvre des articles 21 et 22. Aussi, il lui demande si le Gouvernement entend prendre des mesures pour garantir cette transparence nécessaire. Texte de la RÉPONSE : L'article 22 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis régit les mandats aux assemblées générales et le mandat de gestion dans
la mesure où ses 3e et 4e alinéas disposent que tout copropriétaire peut
déléguer son droit de vote à un mandataire mais que le syndic, son conjoint
ou ses préposés ne peuvent recevoir de mandat pour représenter un
copropriétaire. En outre, le 3e alinéa limite à trois mandats le nombre de
délégations de vote d'un mandataire, sauf si le total des voix du mandataire
et de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat ou si le
mandataire participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal, à
condition que ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Certes, une cour d'appel a considéré que les mandats d'administration
générale, confiés à un administrateur de biens pour l'exercice de tous les
droits et obligations attachés à la propriété du lot et à ses modalités de
jouissance, comprenaient le droit de représenter le mandant à l'assemblée
générale et donc de voter, mais étaient soumis au régime juridique de la loi
n° 70-9 du 2 janvier 1970, réglementant les conditions
d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, et de son décret d'application,
et non à la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, selon cette
interprétation, les administrateurs de biens titulaires de mandats
d'administration générale ne seraient pas soumis à la nécessité de justifier
de la délégation spécialement établie pour chaque assemblée prévue à
l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, ni aux règles
limitant le cumul de mandats. Cependant, cette décision ne paraît pas
constituer une jurisprudence établie. Si le principe de la juste
représentation des copropriétaires venait à être gravement et fréquemment
compromis du fait de la remise en cause des limitations posées par
l'article 22, il pourrait être envisagé de préciser notamment que ces
dernières concernent aussi les mandats d'administration générale. |
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