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Les fonds de prévoyance pour
travaux un livre blanc Voir à la suite la mise à jour du 4
novembre 2011 Le groupe Universimmo et la Revue « Copropriété et Travaux », avec le concours de l’Association des responsables de copropriétés (ARC) diffusent un livre blanc intitulé « Copropriétés : plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires ». ( Voir http://www.universimmo.com/docs/UI_LB2010_1.pdf ) Les auteurs rappellent les vertus de la gestion prévisionnelle des travaux d’entretien immobilier. Ils font ainsi écho au « Livre blanc de la maintenance immobilière » publié en 1993 par les Associations Apogée. Celles ci appelaient tous les intéressés potentiels à adhérer à la Charte de la maintenance déjà signée par toutes les Fédérations de professionnels immobiliers et d’autres Fédérations dont l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie. On se doit de rappeler également que dès 1987 la Fédération parisienne du bâtiment avait publié un remarquable Mémento d’entretien de l’immeuble. Dans les deux cas, il s’agissait de promouvoir la maintenance voulue à la maintenance subie dans tous les domaines de l’entretien de tous les immeubles. Sur ce point, on se doit de signaler dans les annexes la très intéressante contribution spéciale de Me Yves Joli-Coeur, avocat émérite et Me Richard LeCouffe, avocat (de Grandpré Joli-Coeur s.e.n.c.r.l.) sur : LE FONDS DE PRÉVOYANCE DANS LES COPROPRIÉTÉS QUÉBÉCOISES S’agissant plus particulièrement des copropriétés, les auteurs du Livre blanc évoquent la modestie des dispositions figurant à cet égard dans le statut de la copropriété : - l’article 18 de la loi, modifié par la loi du 31 décembre 1985, fait obligation au syndic de « soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi » ; - l’article
35 du décret modifié par le décret du 27 mai 2004 permet si les
copropriétaires le souhaitent de voter un plan d’appel de fonds constituant
des « avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de
travaux adopté par l'assemblée générale ». Ils constatent à juste titre l’échec de ces dispositions et ils en énoncent les raisons : - caractère facultatif de la mise en place des provisions pour travaux futurs - absence de modes de placement défiscalisés propres à encourager cette bonne pratique - frais de gestion générés par le coût des extensions de garantie financière imposées aux syndics professionnels. Il faut noter sur ce point que les syndicats « autogérés » ont été aussi défaillants que les autres. Ils observent que « la rédaction combinée des articles 35 et 45-1 du décret a classé ces deux types d’appels de fonds dans la catégorie des « avances », et pas seulement dans un objectif sémantique : les articles 45-1 et 6-2 font que les fonds ainsi collectés sont remboursables en quote-part aux copropriétaires qui vendent leurs lots et quittent la copropriété, les acquéreurs étant alors tenus de reconstituer les avances remboursées. » Ils formulent ensuite des propositions clairement exposées et argumentées et présentent finalement un projet d’article additionnel à la loi du 10 juillet 1965 ainsi conçu : Après l’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article ainsi rédigé : « Article 13-1 : Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi toute copropriété devra établir un plan de travaux d’économies d’énergie établi sur la base d’un cahier des charges défini par décret. « Il est constitué dans chaque syndicat de copropriétaires un fonds de prévoyance travaux qui sera affecté aux études et travaux définis dans le plan visé au paragraphe précédent. L’assemblée peut décider d’appeler ce fonds sur la base des tantièmes de propriété ou sur la base d’une ou plusieurs grilles de charges telles que prévues par le règlement de copropriété. « Celui-ci est alimenté par une contribution annuelle égale au minium à 5 % du budget annuel de charges courantes. « L’assemblée générale peut cependant, à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, décider d’augmenter cette contribution dans une limite maximale de 15 %. « Les sommes recueillies à ce titre sont versées sur un compte d’épargne - spécialement ouvert à cet effet et rémunéré - et ne peuvent pas être utilisées à d’autres fins qu’au financement des études et travaux visés au premier paragraphe faisant l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale. « Les sommes recueillies ne seront pas concernées par la garantie des fonds mandants visés à l’article 3 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970. « Les sommes rendues exigibles auprès des copropriétaires sont considérées comme des provisions et comme telles, sont définitivement attachées aux lots. « Un décret
précisera les modalités de déblocage des fonds et de suspension provisoire
éventuelle de l’abondement de ce fonds dès lors que les travaux
correspondants auront été votés ». Notons d’emblée qu’il est assez rare qu’une proposition de réforme du statut de la copropriété présentée par des organisations privées soit accompagnée d’un projet de texte établi de manière cohérente dans un langage approprié. Nous avons suffisamment critiqué dans le passé certains projets intéressants mais présentés dans des conditions déplorables pour signaler la qualité des études réalisées ici. Une moins bonne surprise est de
constater que le champ d’application du texte serait restreint aux plans de
travaux d’économies d’énergie. Faut-il penser que les auteurs ont estimé profiter des vents portants propres à cette catégorie de travaux, quitte à profiter ultérieurement d’une première avancée pour obtenir la généralisation du dispositif à toutes les catégories de travaux d’entretien de l’immeuble en copropriété ? C’est possible. Nous reviendrons sur ce point après avoir examiné toutes les dispositions du projet. La première impose à toute copropriété d’établir un plan de travaux d’économies d’énergie établi sur la base d’un cahier des charges défini par décret, dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi. Elle ne sera pas accueillie avec une grande faveur par les copropriétaires eux-mêmes, déjà submergés par de multiples diagnostics dont l’utilité n’est pas toujours évidente, et dont les coûts cumulés sont significatifs. Multiplier les états des lieux, c’est reconnaître que dans la majorité des immeubles les principes les plus élémentaires de l’entretien périodique sont méprisées. Continuer à multiplier ces contrôles alors que l’expérience montre qu’ils demeurent inefficaces, c’est faire fausse route. Ce sont les ascenseurs les plus délabrés qui demeurent présentement à l’abandon. Enfin, l’horizon ne laisse apparaître aucune embellie financière. Des pans entiers des projets les plus nobles sont déjà tombés. Les architectes sérieux rappellent qu’avant tout autre élément d’un immeuble il faut entretenir les toitures ! Dans maintes copropriétés cette seule prescription est négligée et les copropriétaires finissent pas être confrontés à des chantiers gigantesques dont les coûts génèrent l’éviction de certains d’entre eux. Réserve faite de son affectation, les dispositions
relatives à la constitution du fonds de prévoyance travaux n’appellent
d’observation qu’à propos de la base de calcul (budget prévisionnel) « Il est constitué dans chaque syndicat de copropriétaires un fonds de prévoyance travaux qui sera affecté aux études et travaux définis dans le plan visé au paragraphe précédent. L’assemblée peut décider d’appeler ce fonds sur la base des tantièmes de propriété ou sur la base d’une ou plusieurs grilles de charges telles que prévues par le règlement de copropriété. « Celui-ci est alimenté par une contribution annuelle égale au minium à 5 % du budget annuel de charges courantes. « L’assemblée générale peut cependant, à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, décider d’augmenter cette contribution dans une limite maximale de 15 %. Le montant du budget prévisionnel n’est pas une bonne base de référence. Prenons deux immeuble identiques. L’un est pourvu d’un syndic professionnel et d’une concierge. L’autre est pourvu d’un syndic bénévole et d’une société d’entretien. Le montant du budget prévisionnel du premier et évidemment très supérieur celui du second. Or les besoins financiers pour les travaux d’entretien sont identiques. Les dispositions relatives à la conservation des fonds
recueillis concernent leur placement et leur affectation privilégiée. « Les sommes recueillies à ce titre sont versées sur un compte d’épargne - spécialement ouvert à cet effet et rémunéré - et ne peuvent pas être utilisées à d’autres fins qu’au financement des études et travaux visés au premier paragraphe faisant l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale. « Les sommes recueillies ne seront pas concernées par la garantie des fonds mandants visés à l’article 3 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970. L’obligation de placer ces fonds est une évidence. Encore faut-il disposer d’instruments de placement adéquats. Il a fallu des années pour avoir confirmation du plafonnement fiscal dérogatoire du Livret A, puis de longs mois pour remédier à une bévue législative privant les syndicats de copropriétaires de ce précieux outil. Autant dire qu’il faut prévoir une concertation avec le Ministre des Finances avant d’aller plus loin avec la Chancellerie. Quant au placement des provisions pour travaux futurs hors du champ de la garantie financière, il est difficilement concevable. L’argument tiré de l’augmentation du coût de la garantie pour les syndics professionnels est irrecevable. Dès lors que l’existence d’un fonds de prévoyance travaux est impérative, elle est prévisible. Les prestations liées entrent donc dans la catégorie des prestations courantes. Le syndic peut donc les intégrer sans difficulté au calcul de son prix de revient au titre des honoraires de gestion courante. La généralisation impérative des fonds de prévoyance devrait s’insérer dans une réforme plus vaste : Généralisation impérative du compte bancaire séparé ou création d’un dispositif de sous-comptes réellement autonomes et apportant la même sécurité aux mandants ; Disparition corrélative de l’obligation de représentation des fonds syndicaux qui ne seraient plus détenus par les syndics, mais seulement maniés ; Disparition corrélative de la garantie financière au sens actuel du terme Création d’un dispositif permettant l’indemnisation des victimes d’un « vol » de fonds syndicaux par le syndic, hypothèse beaucoup plus rare et générant des préjudices beaucoup moins importants. Quant à l’affectation des fonds, nous renvoyons aux observations présentées plus haut à propos du domaine d’application des fonds de prévoyance travaux. Le projet précise encore que : « Les sommes rendues exigibles auprès des copropriétaires sont considérées comme des provisions et comme telles, sont définitivement attachées aux lots. Il y a ici discordance entre le texte proposé et ses « travaux préparatoires ». Les auteurs souhaitent qu’il faille « faire en sorte que les fonds constitués sur plan pluriannuel de travaux ne soient plus considérés comme des avances remboursables aux copropriétaires vendeurs, et qu'ils soient acquis à la copropriété ; Ils font observer qu’alors les copropriétaires vendant leur logement intégreraient leur quote-part de ces provisions dans leur prix de vente, puisque c'est autant que les acquéreurs n'auraient pas à avancer pour la réalisation des travaux, et ajoutent que « l’on peut imaginer qu'en contrepartie cette part du prix soit exclue des droits de mutation... ». Joli rêve ! A l’appui de cette proposition, ils font valoir que déjà l’article 6-2 du décret considère les provisions sur dépenses du budget prévisionnel de l’article 14-1 comme acquises au syndicat des copropriétaires en cas de vente. Ce qui est inexact ! C’est à l’acquéreur qu’est transmis le droit de se prévaloir des versements effectués par son vendeur. Il en est de même pour les provisions prévues par l’article 14-2 pour les travaux exceptionnels. Et il est encore de même pour les sommes versées au titre de l’abondement d’une provision sur travaux futurs de l’article 18 actuel. Ces versements doivent être remboursés au vendeur tant qu’ils n’ont pas été « employés », c’est à dire affectés par une décision d’assemblée au préfinancement des travaux préalablement votés. Si le lot est vendu après la décision d’emploi mais avant la réalisation des travaux, c’est encore à l’acquéreur qu’est transmis le droit de se prévaloir des versements effectués par son vendeur. En droit français, le syndicat des copropriétaires ne peut être propriétaire de rien, pas mêmes les lots privatifs inscrits à son nom en vertu du régime de la publicité foncière. Les biens immobiliers ou mobiliers détenus par le syndicat ne peuvent être qu’indivis entre les copropriétaires. Il est titulaire d’un patrimoine de transit pour la gestion de la trésorerie. A tout instant, les fonds détenus appartiennent aux copropriétaires, chacun à concurrence du solde de son compte à cet instant. C’est ce qui se passe lors de la liquidation d’un syndicat en raison de la destruction de l’immeuble sans reconstruction ou par réunion de tous les lots en une seule main. Comment pourrait-on répartir les fonds conservés par le syndicat à la suite de différentes ventes. L’aspect fiscal de la conservation des fonds par le syndicat ne peut enfin être négligé puisqu’il s’agirait sans nul doute d’un enrichissement pour les copropriétaires restant en place. Si nous avons parlé de discordance, c’est que le texte proposé ne correspond pas au vœu exprimé par les auteurs ! On peut certainement admettre de considérer que les provisions restent attachées au lot. Cela veut dire que l’acquéreur, et pas le syndicat, devient propriétaire de la créance correspondante contre le syndicat jusqu’à la disparition de cette créance par compensation, lors de l’établissement définitif du compte du chantier. Si finalement les travaux pas exécutés, c’est à l’acquéreur que les fonds seront restitués. Le mécanisme actuel de la reconstitution des provisions sur travaux futurs est excellent et simple. Quant à l’argument tiré du fait que bien des cas, l’acquéreur ne peut envisager le coût de la reconstitution alors qu’il a déjà emprunté pour payer le prix., il n’est pas recevable. Les auteurs font d’ailleurs valoir par ailleurs que les copropriétaires vendant leur logement intégreraient leur quote-part de ces provisions dans leur prix de vente. Il faut bien finir par dire crûment que l’intérêt pour un candidat acquéreur n’ayant pas des possibilités financières suffisantes pour un bien déterminé est de ne pas l’acheter ! Dans leur contribution, les avocats québécois insistent sur
les informations que tout acquéreur potentiel doit recueillir avant d’acheter
et concluent : « Avec ces informations, même le promettant acheteur dont les revenus
sont plus modestes est en mesure de faire un choix éclairé et de s’engager,
ou non, dans la transaction projetée. ». On constate alors que la controverse est dépourvue d’intérêt pratique.
D’une manière ou d’une autre l’acquéreur décaisse une somme équivalente à la
quote-part inemployée du vendeur dans le fonds de prévoyance travaux, soit
par augmentation du prix, soit par reconstitution de la provision. Ce dernier
mécanisme a le mérite de la clarté et son régime
fiscal est beaucoup plus favorable à l’acquéreur quand la nature des travaux
lui permet une réduction de son impôt. Notons enfin que rien n’interdit d’intégrer le montant à reconstituer dans l’emprunt. Finalement, on ne peut qu’approuver une campagne en faveur des fonds de prévoyance travaux. Le domaine d’application de ce mécanisme doit être aussi large que possible. Il ne saurait, à notre avis, être limité aux travaux d’économie d’énergie. Nous avons formulé quelques observations à propos des modalités de fonctionnement. Mise
à jour du 4 novembre 2011 Nous avons trouvé mention dans le site Jurispro d’un projet d’article de loi qui, dans le cadre du programme Grenelle II, devrait être inséré après l’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, rédigé comme suit: “Article 13-1:
Dans les 5 ans suivant
la promulgation de la loi, toute copropriété devra établir un plan de travaux
d’économies d’énergie établi sur la base d’un cahier des charges défini par
décret. Il est constitué dans chaque syndicat de copropriétaires un fonds de prévoyance
travaux qui sera affecté aux études et travaux définis dans le plan visé au
paragraphe précédent. L’assemblée peut décider d’appeler ce fonds sur la base
des tantièmes de propriété ou sur la base d’une ou plusieurs grilles de
charges telles que prévues par le règlement de copropriétés
. Celui ci est alimenté
par une contribution annuelle égale au minimum à 5% du budget annuel de
charges courantes. L’assemblée générale peut cependant à la majorité absolue
de l’article 25 de la loi du 10 juillet1965, décider d’augmenter cette
contribution dans une limite maximale de 15%. Les sommes recueillies à
ce titre sont versées sur un compte d’épargne spécialement ouvert à cet effet
et rémunéré et ne peuvent pas être utilisées à d’autres fins qu’au
financement des études et travaux visés au premier paragraphe faisant l’objet
d’un vote spécifique de l’assemblée générale. Les sommes recueillies ne seront pas concernées par la garantie des fonds mandants visés à l’article 3 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970. Les sommes rendues
exigibles auprès des copropriétaires sont considérées comme des provisions et
comme telles sont définitivement attachées aux lots. Un décret précisera les
modalités de déblocage des fonds et de suspension provisoire éventuelle
de l’abondement de ce fonds dès lors que les travaux correspondant auront été
votés.” Nous sommes favorable depuis
longtemps à la création d’un « fonds de prévoyance travaux » (FPT)
et à sa reconnaissance par une disposition législative. Sur ce point un
modèle nous est fourni par la législation québécoise. Il nous paraît opportun de lui conférer un domaine
d’application étendu à l’ensemble des travaux
qui peuvent s’imposer aux syndicats de copropriétaires. Il n’est donc
pas souhaitable de lier cette initiative louable au Grenelle II. Pour l’essentiel le texte proposé est satisfaisant. Nous
présentons néanmoins les observations qui suivent. L’existence d’un plan pluriannuel de travaux est
souhaitable dans certains cas. En l’état, le plan pluriannuel est sommairement
évoqué dans l’article 35 4° du décret du 17 mars 1967 à propos des appels des
appels de fonds que le syndic peut effectuer. Il est souhaitable que le régime du plan pluriannuel soit
précisé. Mais, ici encore, le domaine d’application du plan pluriannuel ne doit pas être restreint aux opérations
du Grenelle II. Il n’est pas souhaitable de poser l’existence d’un plan
pluriannuel de travaux comme condition de l’existence imposée ou de la
création d’un FPT. On doit considérer comme au Québec que tout syndicat de
copropriétaires doit être doté d’un FPT. Le projet mentionne
que « Les sommes recueillies ne seront pas concernées par la garantie
des fonds mandants visés à l’article 3 de la loi numéro 70-9 du 2
janvier 1970. » Cette disposition est de nature à contrarier la mise en
place du projet. En l’état des textes la garantie financière s’étend à
tous les éléments de la trésorerie syndicale, et même aux fonds déposés sur
un compte séparé ouvert au nom du syndicat. Dans ce dernier cas la garantie
devrait être sans objet puisque le syndic ne détient pas les fonds et n’est
pas soumis à l’obligation de les « représenter ». Le risque encouru
par le syndicat est alors limité aux préjudices pouvant résulter d’une erreur
dans le maniement des fonds ou de prélèvements abusifs du syndic. La suppression éventuelle de la dispense d’ouverture du
compte séparé devrait donc s’accompagner de la disparition du régime de
garantie financière actuel et de la mise en place d’une garantie spécifique
des ceux risques au profit des mandants. Les sinistres seraient peu nombreux
et de bien moindre importance. Le coût de cette garantie spécifique serait
modeste et les contraintes des contrôles seraient réduites. Il faut à notre avis supprimer cette disposition. Il mentionne que « les sommes rendues exigibles auprès des copropriétaires sont considérées comme des provisions et comme telles sont définitivement attachées aux lots. » Cette formule est ambiguë. L’article 45-1 du décret précise que « les avances
sont remboursables ». La qualification de « provision » pour
le FPT ne serait pas suffisante pour échapper à l’obligation de remboursement
car, dans le statut actuel, il y a manifestement confusion entre les
qualifications d’avance et de provision. L’article 35 5° du décret traite
ainsi des « avances constituées par les provisions spéciales prévues au
sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ». Le but recherché est légitime : ne pas voir fuir les
provisions à l’occasion des ventes de lot pour attendre ensuite que
l’acquéreur veuille bien les reconstituer. En principe il suffit de prescrire que la reconstitution
de la provision doit être effectuée par l’acquéreur le jour même de la
signature de l’acte de vente et sous le contrôle du notaire. Il faut également
prévoir des dispositions particulières lorsque le vendeur demeure débiteur
envers le syndicat. Contentons nous d’indiquer ici que le texte doit être
amendé et que cette question impose des réflexions approfondies. Il n’est pas besoin, dès lors que le mécanisme relève du
droit commun de la copropriété et non plus du dispositif Grenelle II, d’un
décret pour préciser « les modalités de déblocage des fonds et de
suspension provisoire éventuelle de l’abondement de ce fonds dès lors
que les travaux correspondant auront été votés ». |
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