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Aliénation d’une partie commune

 

 

I.        vente d’une partie commune à un copropriétaire

A.       mission du syndic après la vente

B.       nature juridique de l’opération réalisée ?

C.       effets financiers de l’article L 16-1

D.       Opérations comptables

E.       Affectation du prix à la constitution d’une provision

F.       Les pratiques courantes

G.       La modification des fichiers

II.       vente d’une partie commune à un tiers

 

 

I.               vente d’une partie commune à un copropriétaire

Prenons l’exemple de la vente de la loge l’immeuble au propriétaire du lot voisin qui souhaite l’agrandir. Nous ne traitons ici que les aspects financier et comptable de l’opération.

L’immeuble comporte 6 lots :

 

étage

copropriétaires

Comptes/ tantièmes

1

Rdc

Dupont

450-01

90

2

1 D

Dubois

450-02

120

3

1 G

Camus

450-03

130

4

2 D

Durand

450-04

120

5

2 G

Leroux

450-05

130

6

3

Amiel

450-06

410

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1000

 

 

Les copropriétaires ont décidé la vente de la loge à Dupont, moyennant le prix de 40 000 €. Il est  convenu que 20 tantièmes seront affectés à la loge. Le nouveau total des tantièmes sera donc 1020.

Il est nécessaire de modifier l’état descriptif de division :

1 – Création du lot 7 pour la loge avec 20 / 1020

2 – Suppression du lot 1

3 – Suppression du lot 7

4 – Création du lot 8 par la réunion des anciens lots 1 et 7, avec 110/1020

 

Ces accords préliminaires ont fait l’objet de deux décisions (vente de la loge et approbation de la réunion de deux lots) de l’assemblée générale prise à l’unanimité. L’acte vient d’être signé et le syndic a reçu un chèque de 36 400 €. La différence [40 000 – 36400 = 3600] correspond à la quote-part du prix afférente au lot 1 de Dupont. Sur cette somme, il est à la fois débiteur comme acquéreur mais aussi créancier. Il y a compensation et plus exactement confusion sur la tête de Dupont.

En vertu de l’article 16-1 les sommes représentant le prix de la partie commune cédée se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figurait cette partie commune et proportionnellement à la quotité de cette partie afférente à chaque lot.

Il faut entendre par là qu’à l’instant de la signature de l’acte chaque copropriétaire est constitué propriétaire de la somme représentant sa quote-part dans le prix. Le syndic est ainsi détenteur de cinq sommes qu’il est tenu de remettre directement aux intéressés.

Ce chèque devrait normalement être établi à l’ordre du syndic. Dans la pratique le chèque est établi à l’ordre du syndicat des copropriétaires (qui est doté d’un compte bancaire séparé).

En principe, il n’y a pas lieu de faire apparaître dans la comptabilité du syndicat le montant du prix. En effet le syndicat n’a eu, à aucun moment, la qualité de créancier. Le syndic s’est borné à manier des fonds revenant à des copropriétaires dans les conditions imposées par l’article L 16-1. Mais, dans le présent cas, le chèque a été établi à l’ordre du syndicat des copropriétaires. Il doit donc être déposé au compte du syndicat et ce dépôt doit être enregistré dans la comptabilité du syndicat. La solution est donc satisfaisante puisque les fonds demeurent isolés du patrimoine du syndic tout en bénéficiant de sa garantie financière.

 

A.             mission du syndic après la vente

D’abord, ce qu’il ne doit pas faire, c’est modifier immédiatement ses fichiers ! Nous allons voir pourquoi tout de suite.

Mais auparavant le syndic procède à la remise du chèque sur le compte de l’immeuble.

 

Le syndic ne doit pas modifier immédiatement ses fichiers parce que le traitement financier et le traitement comptable sont ici imposés par l’article L 16-1 :

« Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.

« La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot. »

Nous allons voir que la modification immédiate des fichiers perturberait la mise en œuvre de certaines opérations, surtout lorsque l’assemblée a pris une décision relative à l’affection collective du produit de la vente.

 

B.            nature juridique de l’opération réalisée ?

La loge, partie commune, était la propriété indivise des six personnes ayant la qualité de copropriétaires à la date de la signature de l’acte.

L’acquéreur est l’une de ces six personnes.

Dans ce cas particulier, cinq indivisaires ont cédé leurs droits indivis sur la loge au sixième. Les droits indivis sont réunis en une seule main. Dupont est désormais seul propriétaire de la loge par acquisition de 910 millièmes et par confusion de qualité pour 90 millièmes.

S’il s’était agi de six cohéritiers, ils auraient signé l’acte. Mais le bien cédé est placé sous le régime de la copropriété et, dans ce cas, l’article L 16 prévoit que l’acte est passé du chef du syndicat. En vertu de l’article L 18 le syndic signe l’acte au nom du syndicat « vendeur » et Dupont signe aussi en sa qualité d’acquéreur.

 

C.            effets financiers de l’article L 16-1 

Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.

La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.

Nous avons vu plus haut qu’il y a eu en fait cinq cessions. Le syndic a reçu une somme de 36 400  € qui représente le total de ces cinq prix. Dupont n’a pas payé sa quote-part puisqu’il y a en l’espèce confusion de la qualité de débiteur et de créancier.

 

D.            Opérations comptables

Le syndic doit immédiatement passer les écritures conformes aux prescriptions de l’article L 16-1 :

Il enregistre la remise du chèque au débit du compte de la banque (512)

La contrepartie de ce débit est l’enregistrement des sommes revenant aux cinq autres copropriétaires au crédit des comptes 450-2, 450-3, 450-4, 450-5 et 450-6. Cet enregistrement constate la créance de chacun des copropriétaires sur le syndicat détenteur des fonds (aux lieu et place du syndic).

Lorsque le prix n’a pas fait l’objet d’une décision d’affectation collective, il doit procéder immédiatement (réserve faite du délai d’encaissement du chèque de 36 400 € ) au paiement par chèque des sommes revenant aux intéressés. Dans la pratique il peut retenir au passage un arriéré de charges dû par l’un d’entre eux. Mais il faut savoir que cette opération est contestable. Mieux encore : l’article 16-1 précise que le paiement de la quote-part du prix doit être effectué « nonobstant l’existence de toute sûreté grevant son lot » ! Elle échappe donc légalement à un créancier hypothécaire, serait-il le syndicat des copropriétaires !!!

Dans le cas de paiement par chèque, chacun des paiements est enregistré au crédit de la banque par le débit du compte 450 du copropriétaire bénéficiaire. Cet débit annule le crédit de même montant qui constatait la créance qui est ainsi payée.

 

La remise du prix présente un caractère plus complexe lorsque le prix a fait l’objet d’une décision d’affectation collective. La comptabilité doit porter la trace d’une remise fictive du prix accompagnée immédiatement du paiement fictif d’un appel de fond correspondant à la constitution de la provision pour travaux.

 

E.            Affectation du prix à la constitution d’une provision

Il est bien entendu nécessaire que cette question ait été également portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale et approuvée.

Il suffit que le syndic, après avoir ouvert un compte de placement de la provision, effectue un appel de fonds de 40 000 € auprès des copropriétaires au titre de la constitution de la provision. Les montants appelés seront égaux respectivement aux quotes-parts créditées pour le prix. Il est bien entendu nécessaire que l’appel de fonds soit effectué en fonction de la clé de répartition initiale. C’est pourquoi nous avons précisé que le syndic ne doit pas modifier trop rapidement ses fichiers.

Quant à Dupont, il doit payer effectivement la quote-part appelée puisqu’il a retenu sa quote-part du prix lors de la vente. Le syndic ne détient donc pour son compte aucune somme provenant de la vente.

Pour les autres copropriétaires, les appels de fonds sont couverts par le crédit de leurs quotes-parts respectives du prix.

 

Enfin le syndic vire la somme de 36 400 € du compte bancaire du syndicat (512) au compte de placement (501) qu’il vient d’ouvrir. Il virera également la somme de 3 600 € reçue de Dupont.

L’opération est parachevée :

Le « prix de la loge » a été encaissé.

Il a été réparti entre les copropriétaires conformément aux prescriptions de l’article 16-1 (chaque quote-part du prix créditée au 450-n approprié)

Le syndic a effectué un appel au titre de la provision.

Au lieu d’adresser un chèque à chaque copropriétaire (sauf Dupont), il a viré les fonds au compte placement. Enfin le paiement de Dupont permet de parachever la constitution de la provision.

 

Le tableau de ces opérations se présente ainsi :

 

compte

libellé

banque

copropriétaires

placement

 

 

Encaissement - répartition

 

 

 

 

 

 

01

512

De notaire prix loge

36 400

 

 

 

 

 

01

 

 

 

 

 

 

 

 

01

450-02

A Dubois prix loge

 

 

 

4800

 

 

01

450-03

A Camus prix loge

 

 

 

5200

 

 

01

450-04

A Durand prix loge

 

 

 

4800

 

 

01

450-05

A Leroux prix loge

 

 

 

5200

 

 

01

450-06

A Amiel prix loge

 

 

 

16400

 

 

 

 

Constitution de provision

 

 

 

 

 

 

02

450-01

Appel provision travaux

 

 

3600

 

 

 

02

450-02

Appel provision travaux

 

 

4800

 

 

 

02

450-03

Appel provision travaux

 

 

5200

 

 

 

02

450-04

Appel provision travaux

 

 

4800

 

 

 

02

450-05

Appel provision travaux

 

 

5200

 

 

 

02

450-06

Appel provision travaux

 

 

16400

 

 

 

02

1032

Provision travaux

 

 

 

 

 

40000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

03

512

De Dupont provision

3600

 

 

 

 

 

03

450-01

De Dupont provision

 

 

 

3600

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Virement des fonds

 

 

 

 

 

 

04

512

A compte de placement

 

40000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

05

501

De compte trésorerie

40000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

80000

40000

40000

40000

 

40000

 

Notez bien que dans l’écriture 01, les sommes inscrites au crédit des comptes 450 ne correspondent pas à des mouvements de fonds. Elles constatent l’existence d’une créance du copropriétaire à l’égard du syndicat.

Si le syndic avait adressé un chèque avec le relevé de compte, on trouverait la mention de ce paiement au débit du compte 450 concerné avec la mention : « notre règlement du jj/mm/aaaa ». La contrepartie serait le total des cinq règlements qui figurerait au crédit du compte 512

On peut noter au passage que le virement du 512 au 501 devrait normalement transiter par un compte de virements internes 58 que ne figure pas dans le plan comptable.

 

F.             Les pratiques courantes

Ce mécanisme n’est pas toujours respecté. Il est fréquent que les fonds représentant le prix soient conservés au compte de trésorerie courante du syndicat dans l’attente d’une « décision relative aux modalités de répartition ou d’emploi ».

Nous avons vu que l’assemblée ne peut pas déroger aux modalités de répartition imposes par l’article L 16-1. Par ailleurs l’emploi éventuel du prix doit être fixé dans la décision relative à la vente, ou du moins en même temps. La pratique au moins l’exige. Si en effet la décision d’emploi est contestée, le mécanisme est paralysé.

Les inconvénients de ces errements sont divers.

Le premier est que les fonds demeurant au compte de trésorerie demeurent la gage des créanciers du syndicat. Ils peuvent être saisis. La répartition immédiate accompagnée d’un chèque écarte de risque. Par contre une provision pour travaux peut être saisie.

La situation est encore plus critiquable lorsque les fonds sont déposés au compte bancaire unique du syndic alors qu’ils devraient au moins faire l’objet d’un placement temporaire.

Le second est l’apparition de contestations à l’occasion d’une vente de lot. Si la distribution du prix est effectuée après la vente, l’acquéreur a la tentation d’y prétendre, surtout quand l’existence de cette affaire pendante n’a pas été signalée dans l’état daté. Lorsqu’elle a été signalée, l’acte peut comporter une clause mais elle n’est pas opposable au syndicat.

Nous pensons que les dispositions de l’article L 16-1 font sans nul doute du vendeur l’unique propriétaire des fonds à compter du jour de la signature de l’acte de vente de la loge. C’est au syndic qu’il appartient de veiller à l’apurement correct du compte du vendeur.

 

G.           La modification des fichiers

Le syndic doit enfin modifier les fichiers.

Il ne pouvait le faire avant l’apurement des opérations car celui-ci doit être effectué en fonction de la situation à la date de la vente de la loge.

Le tableau initial était :

 

étage

copropriétaires

Comptes/ tant

1

Rdc

Dupont

450-01

90

2

1 D

Dubois

450-02

120

3

1 G

Camus

450-03

130

4

2 D

Durand

450-04

120

5

2 G

Leroux

450-05

130

6

3

Amiel

450-06

410

 

 

 

 

1000

 

Il se présentera comme suit après les modifications :

 

étage

copropriétaires

Comptes/ tant

1

Rdc

Dupont  (supprimé)

450-01

90

2

1 D

Dubois

450-02

120

3

1 G

Camus

450-03

130

4

2 D

Durand

450-04

120

5

2 G

Leroux

450-05

130

6

3

Amiel

450-06

410

7

Rdc

Loge  (créé puis supprimé)

 

20

8

Rdc

Dupont

450-08

110

 

 

 

 

1020

 

Le syndic doit aussi régulariser les comptes des lots supprimés et créé.

 

Lorsque la partie commune est vendue à un tiers, le mécanisme demeure identique, hormis la confusion du prix à l’égard de l’acquéreur. En cas d’affectation du prix à la constitution dune provision pour travaux, il est nécessaire de prévoir une clause de l’acte l’imposant à l’acquéreur.

 

II.             vente d’une partie commune à un tiers

Les formalités relatives à la répartition du prix payé sont identiques et même plus simples puisqu’il n’y a pas dans ce cas de compensation partielle du prix avec l’acquéreur.

Il est également possible d’utiliser le prix pour la constitution d’une provision pour travaux mais cette opération exige alors quelques précautions particulières.

Une solution est de considérer que l’acquéreur ne participe pas à la constitution de la provision et n’en tirera pas le bénéfice ultérieurement.

Une autre est de lui proposer, voire de lui imposer comme condition de la vente de participer à cette opération de préfinancement.

Dans tous les cas, il convient à veiller à la cohérence des clés de répartition utilisées.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

19/09/2010