00043608 CHARTE Ne
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7 / 6.5 Traitement des charges locatives récupérables I. location
d’un lot de copropriété et charges locatives II. Les « obligations » du syndic au titre des
charges récupérables III. Mise en œuvre du traitement des
charges récupérables IV. Budget prévisionnel et provisions sur charges
locatives V. Incidents
et litiges relatifs aux charges locatives récupérables VI. Liste des charges récupérables (décret du 26 août
1987) Le contrat de location d’un bien immobilier prévoit
généralement l’obligation pour le locataire preneur de rembourser au
propriétaire bailleur certaines charges liées au bien loué ou aux éléments de
confort qu’il comporte. On parle à ce sujet de charges locatives
récupérables. En principe le régime des charges locatives récupérables
est conventionnel, librement établi dans le bail. Le régime légal des baux commerciaux respecte cette
liberté. Le régime légal des baux d’habitation fixé par la
loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 comporte au contraire une réglementation
impérative de la récupération de certaines charges. Ce régime est d’ordre
public. Il s’agit d’un ordre public de protection du locataire. L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, modifié par la loi n°2010-1488 du 7 décembre 2010 - art. 27 est ainsi conçu : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. « La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. « Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. « Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. A propos des associations de locataires dans un immeuble, l’article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 193 « Dans un immeuble ou groupe d'immeubles, tout groupement de locataires affilié à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation ou toute association qui représente au moins 10 % des locataires ou est affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation désigne au bailleur, et, le cas échéant, au syndic de copropriété par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le nom de trois au plus de ses représentants choisis parmi les locataires de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. [ …] « Ces représentants ont accès aux différents documents concernant la détermination et l'évolution des charges locatives. A leur demande, le bailleur ou, s'il y a lieu, l'administrateur de la copropriété les consulte chaque semestre sur les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. « Dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, les représentants des associations désignés ci-dessus peuvent assister à l'assemblée générale de copropriété et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Le syndic de la copropriété informe les représentants des associations, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la date, de l'heure, du lieu et de l'ordre du jour de l'assemblée générale. « Les décisions prises en assemblée des copropriétaires et relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux font l'objet d'un procès-verbal abrégé affiché dans les parties communes de l'immeuble. « Dans chaque bâtiment d'habitation, un panneau d'affichage doit être mis à la disposition des associations ou groupements de locataires, définis au premier alinéa du présent article, pour leurs communications portant sur le logement, l'habitat et les travaux, dans un lieu de passage des locataires. La liste des charges récupérables figure dans le
décret n° 87-713 du 26 août 1987. Voir le décret. I. location d’un lot de copropriété et charges locatives Comme on vient de la voir, les textes sont lacunaires à
propos du régime des charges locatives récupérables dans le cas, de plus en
plus fréquent, de la location d’un lot de copropriété. On doit toutefois citer l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2010-1609 du 22 décembre 2010 - art. 22 qui précise les modalités d’établissement et le contenu du contrat de location qui doit être établi par écrit. Il dispose notamment que « Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. » L’article 23 reproduit ci dessus
permet au bailleur d’imposer au locataire le paiement de provisions
mensuelles et comporte une modalité de calcul de ces provisions pou la
location d’un lot : « Les charges locatives
peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire
l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les
demandes de provisions sont justifiées par la communication de
résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété
ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. On considère habituellement qu’il n’existe aucun lien
juridique entre le syndicat des copropriétaires et les locataires. Ce n’est
pas tout à fait exact. Madame Caroline Jaffuel l’a
parfaitement démontré à l’occasion d’une intervention lors d’une journée
d’étude Juris Classeur du 12 septembre 2006, reproduite dans la revue Loyers
et copropriété Février 2007 p.9 sous le titre « Copropriété et bail
d’habitation : la prise en considération du locataire dans l’immeuble en
copropriété ». Du point de vue sociologique le locataire fait partie de
la communauté immobilière même si c’est à un rang autre que celui des
copropriétaires. La jurisprudence admet l’existence d’actions réciproques
entre le syndicat et un locataire. Il est en outre évident que les actions
judiciaires engagées par des locataires contre leurs bailleurs peuvent
finalement ricocher sur le syndicat des copropriétaires, voire le syndic. Il reste que le bailleur copropriétaire n’a pas la
maîtrise de la gestion collective. Il ne peut établir le
décompte annuel des charges locatives qu’après avoir reçu du syndic son
propre décompte des charges de copropriété ; Il ne peut présenter au
locataire que ce document comme justificatif puisqu’il ne détient pas les
factures et autres pièces comptables Le syndic n’est tenu à aucune
obligation de fournir des indications sur le caractère récupérable ou non des
charges de copropriété mises en répartition. Les initiatives heureusement
prises par les syndics professionnels à cet égard demeurent spontanées. Il est fort regrettable que
les Pouvoirs publics aient laissé aux bailleurs le soin de se débrouiller. Il
était au moins possible de mettre à la charge des syndics l’obligation de
fournir les informations nécessaires puisque, de fait, une majorité d’entre
eux en avait déjà pris l’initiative. La position officielle a été d’emblée de ne pas reconnaître au relevé des charges de copropriété établi par le syndic la qualité de pièce justificative. Une réponse ministérielle (Rép. min. n ° 30217, JO AN Q. 30 nov. et 18 nov. 1987, p. 6544.JOAN Q., 30 novembre 1987, p. 6544) a précisé que « les pièces justificatives sont toutes les pièces qui ont été utilisées pour la régularisation des charges : il peut s’agir des factures, des contrats de fourniture et d’exploitation en cours et de leurs avenants, des décomptes de quantités consommées et du prix unitaire de chacune des catégories de charges ». En ce qui concerne la jurisprudence, un arrêt de la Cour
d’appel de Paris (CA Paris, 14 déc. 2000 : Loyers et copropriété. 2001, comm. n° 88 ) expose clairement
la position du courant majoritaire : « Considérant qu’en
l’espèce les comptes de gestion afférents aux années 1996, 1997 et 1998
produits aux débats par [les bailleurs] sont des documents destinés aux
assemblées générales mais ne constituent pas des justificatifs au sens de
l’article 13 susvisé ; « Qu’en effet ces
comptes de gestion ont trait à la répartition des dépenses intitulées charges
générales concernant l’ensemble immobilier mais ne comportent aucune
ventilation permettant aux locataires de vérifier l’exactitude des charges
récupérables dont le paiement, sous réserve de justifications, leur incombe ; » Dans la pratique, en cas de litige, la seule
solution réellement efficace est donc la désignation d’un expert judiciaire
ayant pouvoir de vérifier les justificatifs au cabinet du syndic. La loi SRU du 13 décembre 2000 a considérablement
compliqué la gestion des charges locatives afférentes à un lot de
copropriété. Elle a prohibé l’excellent
mécanisme des comptes trimestriels. Désormais les bailleurs ne
disposent des comptes annuels de charges approuvés par l’assemblée
générale que plusieurs mois après la clôture de l’exercice concerné. Il faut par contre mettre au crédit de la réforme SRU La normalisation de la
présentation des comptes L’obligation stricte
d’établir le budget prévisionnel de l’exercice suivant. La faculté pour tout
copropriétaire d’accéder aux justificatifs des charges Néanmoins, les difficultés sus-évoquées subsistent. C’est vainement qu’on a proposé de recourir aux
dispositions de l’article 18-1 ( créé par la loi du
25 mars 2009 !! ) : « Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée
générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces
justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les
contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants ainsi que
la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des
catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les
copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités
définies par l’assemblée générale » Il a été suggéré que le copropriétaire bailleur pourrait
déléguer à son locataire ce droit de contrôle. Or le syndic n’est
certainement pas tenu de recevoir une autre personne que le copropriétaire.
Dans la pratique, ce genre d’opération ne peut être constitué en une procédure
courante. La solution de la désignation d’un expert judiciaire
reste donc la seule issue. On peut admettre seulement que, dans certains cas,
la bienveillance du syndic peut permettre une solution plus simple. On doit quand même noter que les syndics ont peu à peu
amélioré la présentation des comptes des syndicats de copropriétaires. Dès
avant la normalisation des documents comptables (Décret et arrêté du 14 mars 2005 ) les relevés généraux de charges ont fait apparaître
distinctement les charges récupérables. L’annexe 3 présente les charges de l’exercice classées
par nature mais globalement. Elle ne peut donc constituer un justificatif au
sens de l’article 23 susvisé. Pour conclure ces observations il faut rappeler que
l’approbation des comptes par l’assemblée générale, inopposable à un
copropriétaire pour son propre compte (ce qui est contestable
), l’est aussi à un locataire. Il peut faire juger d’une part qu’une charge déterminée
n’est pas récupérable comme le prétend le bailleur (
conformément ou non aux indications du syndic ) mais aussi bien qu’une
dépense, - en principe récupérable -, a été engagée à tort par le syndic ou
par l’assemblée générale. Plus rarement, il peut faire valoir que son coût a
été manifestement excessif. II. Les « obligations » du syndic au titre des charges récupérables Nonobstant les observations qui précèdent, on peut
considérer de nos jours que le syndic doit fournir aux copropriétaires
bailleurs les informations leur permettant d’établir les décomptes de charges
locatives récupérables sur les locataires. Pour autant il n’a pas la charge
d’établir ces décomptes sauf dans le cas particulier où, par ailleurs, il est
mandaté pour assurer la gestion du bien loué. Le traitement est effectué en
fonction des dispositions du régime légal des baux d’habitation.
Les indications fournies permettent aux bailleurs de lots non soumis à ce
régime d’établir des décomptes de charges locatives conformes aux
dispositions conventionnelles du bail. Dans le cas des baux
commerciaux, il est parfois stipulé que le locataire prend à sa charge
l’intégralité des charges de copropriété ! Il
serait donc souhaitable d’insérer les clauses appropriées dans les
« contrats de syndics » Nous considérons que cette prestation entre
dans le cadre des opérations de gestion courante. En premier lieu parce qu’elle
est réalisée au moyen d’une codification simple dans les relevés généraux et
individuels de charges En second lieu parce qu’elle
présente un intérêt évident pour l’administration du syndicat. En effet, pour
un immeuble déterminé, le pourcentage des charges récupérables par rapport à
l’ensemble des charges est relativement constant. Tout écart significatif
pour un exercice doit alerter le syndic et le conseil syndical. Il est donc mal venu
d’invoquer le fait que cette prestation est réalisée a
profit de certains des copropriétaires seulement. Par contre, le syndic peut obtenir la rémunération par tout copropriétaire intéressé des prestations complémentaires spécialement demandées au syndic comme la remise de photocopies des factures par exemple. En outre les litiges entre bailleur et preneur peuvent mettre à la charge du syndic des prestations plus lourdes comme la mise à la disposition d’un expert judiciaire des justificatifs des décomptes de charges de copropriété qu’il a établis. Ces prestations justifient également une rémunération spécifique, sauf dans le cas ou le litige a trouvé son origine dans des indications insuffisantes ou erronées dans ces décomptes. Le traitement des charges locatives récupérables exige
également l’extraction de la TVA. La plupart des locataires de lots non soumis au régime légal a la faculté de déduire la TVA. Certains locataires de lots soumis au régime légal ont également cette faculté quand le bail comporte faculté d’exercer une activité professionnelle dans une partie du bien loué, l’autre partie étant affectée à l’habitation. Nous attirons l’attention des bailleurs et gestionnaires sur l’Instruction fiscale n° 3 B-2-06 BOI No 51 du 21 mars 2006 relative aux remboursements des charges et réparations locatives perçues par les bailleurs de leurs locataires (Voir l’instruction) III. Mise en œuvre du traitement des charges récupérables La mise en œuvre correcte du traitement des charges
récupérables exige désormais l’insertion dans les relevés généraux de charges
de copropriété d’une colonne dans laquelle sont reportés les montants des
articles du compte considérés comme récupérables. Les logiciels de
comptabilité comportent pour ce faire des zones appropriées de codification. Pour chaque article le montant à reporter est donc celui d’ une facture d’un fournisseur par exemple, c’est à dire
la « masse à répartir ». Toutefois dans certains cas le montant à reporter doit
être affecté d’un coefficient. Pour les salaires et charges des concierges ou employés
d’immeuble par exemple, le décret comporte trois taux de récupération (100%,
75% et 40%) selon les différentes modalités d’exécution de la prestation. Le
report d’une dépense de 100 € doit alors être effectué pour 100 €, 75 € ou 40
€ selon les cas. De même les charges d’ascenseur peuvent être affectées d’un
coefficient. Dans chaque ligne, le libellé de l’écriture doit
permettre d’identifier la nature de la prestation. Cette obligation doit
d’ailleurs être respectée plus généralement pour l’information des
copropriétaires. La mention « Facture Ets
Dupont » est dans les cas insuffisante. On doit trouver « Ets
Dupont plomberie réparation fuite » Le relevé général des charges doit comporter des
sous-totaux par rubriques et catégories de charges, aussi bien dans la
colonne affectée à l’ensemble des charges que dans celle affectée aux charges
récupérables. Dans les relevés individuels de charges, on trouve
généralement le total des montants des quotes-parts contributives attaché au
lot dans les diverses catégories et le total des montants récupérables
correspondant aux charges du lot. Certains systèmes informatisés présentent toutefois des
comptes détaillés catégories par catégories. Il appartient au bailleur ou au professionnel immobilier
chargé de la gestion locative d’établir le décompte des charges récupérables
à adresser au locataire, en joignant une copie des comptes de copropriété
reçus. Le traitement des charges locatives récupérables doit
être effectué avec le plus grand soin, par une personne ayant une
connaissance suffisante de ce régime. IV. Budget prévisionnel et provisions sur charges locatives L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 valide la
pratique ancienne de permettre au bailleur de mettre à la charge du locataire
des provisions mensuelles que les charges locatives récupérables. Le montant de ces provisions doit être établi en fonction
des indications fournies par le budget prévisionnel concerné. Il y a
controverse sur a possibilité éventuelle d’en modifier le montant en cas de
rectification de ce budget en cours d’exercice. La loi impose à juste titre la régularisation annuelle du
compte des charges locatives récupérables, même lorsque des provisions n’ont
pas été réclamées. Le texte précise : « Un mois avant cette
régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature
de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition
entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les
pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ». Nous avons évoqué plus haut les difficultés relatives ) la production des justificatifs. Nous avons aussi évoqués les difficultés et retards générés
par l’interdiction des comptes trimestriels et par le délai de validation des
comptes de la copropriétés par l’assemblée générale. V. Incidents et litiges relatifs aux charges locatives récupérables Mise à jour 27/08/2015 Le locataire n'est pas
lié d'une manière absolue par les comptes de la copropriété. Il ne peut ni
contester la décision d'approbation des comptes de l'assemblée, ni formuler
en nom propre une demande de modification de la répartition des charges. Mais il conserve sans
nul doute le droit de contester, à l'égard de son propriétaire, les comptes
qui lui sont présentés. Les copropriétaires bailleurs ne doivent donc pas
hésiter à contester une décision d'assemblée qui lèseraient manifestement leurs locataires car ils
risquent d'être confrontés à un rejet de leurs prétentions à remboursement
sans pouvoir ensuite se retourner contre le syndicat en raison de la
forclusion édictée par l'art. 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai
est prefix et la contestation ne peut être soulevée
par voie d'exception. A l'expiration du délai, le compte de copropriété
devient définitif et exécutoire à l'encontre du copropriétaire bailleur, tout
en restant contestable par le locataire. Ces contestations
peuvent porter notamment sur des charges concernant des éléments d'équipement
commun ou des services qui ne présenteraient aucune utilité pour le lot.
Elles trouvent alors un double fondement juridique : - l'imputation est
prohibée par le statut de la copropriété, et le bailleur aurait du la
contester. - en second lieu, par
hypothèse, ces éléments d'équipement et ces services ne peuvent être inclus
dans le bail. Le syndicat des
copropriétaires, sous réserve de ce qui sera dit plus loin sur les systèmes
de concertation, conserve une entière liberté de décision quant au choix des
fournisseurs et des méthodes de gestion. Il doit s'abstenir de toute fraude
et a, dans certains cas, l'obligation, qui pèse matériellement sur le syndic,
de fournir des précisions suffisantes sur certains types de contrats afin
d'en permettre la ventilation des coûts entre charges récupérables et non
récupérables. Il en est ainsi des contrats d'entretien de chaufferie avec
garantie totale dont les coûts sont répartis en rubriques P1 (fourniture de
combustible), P2 (Entretien du matériel) P3 (garantie totale), ce dernier
poste n'étant pas récupérable dans le cadre impératif des baux d'habitation. D'une manière générale,
le syndic doit présenter des comptes suffisamment détaillés pour permettre
aux bailleurs d'établir les décomptes de prestations récupérables. Sa
responsabilité peut être engagée à ce titre. Sur ces différents points voir l’étude 8-3-2 VI. Liste des charges récupérables (décret du 26 août 1987) Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 comporte par ailleurs
en son article 2 des dispositions particulières pour certaines catégories de
charges. Il fournit notamment des pourcentages de récupération pour
les salaires et charges des concierges ou employés de l’immeuble en fonction
des modalités d’exécution des prestations d’entretien des parties communes et
d’éliminations des rejets . Voir le décret. Liste des charges récupérables. I. - Ascenseurs et monte-charge. 1. Dépenses
d’électricité. 2. Dépenses
d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations : a)
Exploitation : - visite périodique, nettoyage
et graissage des organes mécaniques ; - examen semestriel des câbles
et vérification annuelle des parachutes ; - nettoyage annuel de la
cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ; - dépannage ne nécessitant pas
de réparations ou fournitures de pièces ; - tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil. b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine. c) Menues
réparations : - de la
cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes,
ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de
seuil et cellule photo-électrique) ; - des
paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures
électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ; - des
balais du moteur et fusibles. II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
des locaux privatifs et des parties communes. 1. Dépenses
relatives : - A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ; - A l’eau
nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits
bâtiments, y compris la station d’épuration ; - A l’eau
nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ; Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 35-5 du code de la santé publique ; - Aux
produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de
l’eau ; - A
l’électricité ; - Au
combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature. 2. Dépenses
d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations : a)
Exploitation et entretien courant : - nettoyage
des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ; - entretien
courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau
ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de
puisards ; - graissage
des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes
; -
remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ; - entretien
et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ; -
vérification et entretien des régulateurs de tirage ; - réglage
des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ; - purge des
points de chauffage ; - frais de contrôles
de combustion ; - entretien
des épurateurs de fumée ; -
opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps
de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards
et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ; - conduite
de chauffage ; - frais de
location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ; - entretien
de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur
et du détendeur ; - contrôles
périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à
chaleur ; -
vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ; - nettoyage
périodique de la face extérieure des capteurs solaires ; -
vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires. b) Menues
réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun : -
réparation de fuites sur raccords et joints ; -
remplacement des joints, clapets et presse-étoupes
; - rodage
des sièges de clapets ; - menues réparations
visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; - recharge
en fluide frigorigène des pompes à chaleur. III. -
Installations individuelles. Chauffage et
production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties privatives : 1. Dépenses
d’alimentation commune de combustible ; 2.
Exploitation et entretien courant, menues réparations : a)
Exploitation et entretien courant : - réglage
de débit et température de l’eau chaude sanitaire ; -
vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de
sécurité d’aquastat et de pompe ; - dépannage
; - contrôle
des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle
de l’intensité absorbée ; -
vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ; - réglage
des thermostats et contrôle de la température d’eau ; - contrôle
et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ; - contrôle
des groupes de sécurité ; - rodage
des sièges de clapets des robinets ; - réglage des mécanismes de chasses d’eau. b) Menues
réparations : -
remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique,
clapets et joints des appareils à gaz ; - rinçage
et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; -
remplacement des joints, clapets et presse-étoupes
des robinets ; -
remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau. IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à
l’ensemble des bâtiments d’habitation. 1. Dépenses
relatives : A l’électricité ; Aux fournitures consommables,
notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires
à l’entretien de propreté, sel. 2.
Exploitation et entretien courant, menues réparations : a)
Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ; b) Menues
réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur. 3. Entretien
de propreté (frais de personnel). V.- Espaces
extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de
circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et
équipements de jeux). 1. Dépenses relatives : A l’électricité ; A l’essence et huile ; Aux fournitures consommables
utilisées dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage,
engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines,
fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées
pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies. 2. a)
Exploitation et entretien courant : Opérations
de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant : - les allées,
aires de stationnement et abords ; - les
espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ; - les aires
de jeux ; - les
bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux pluviales
; - entretien
du matériel horticole ; -
remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux. b) Peinture
et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et
grillages. VI. -
Hygiène. 1. Dépenses
de fournitures consommables : Sacs en plastique et en papier
nécessaires à l’élimination des rejets ; Produits relatifs à la
désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de
vide-ordures. 2.
Exploitation et entretien courant : Entretien et vidange des
fosses d’aisances ; Entretien des appareils de
conditionnement des ordures. 3. Elimination des rejets (frais de personnel). VII. - Equipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de
bâtiments d’habitation. 1. La
fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique. 2.
Exploitation et entretien courant : Ramonage des conduits de
ventilation ; Entretien de la ventilation
mécanique ; Entretien des dispositifs
d’ouverture automatique ou codée et des interphones ; Visites périodiques à
l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage
de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades
vitrées. 3. Divers : Abonnement
des postes de téléphone à la disposition des locataires. VIII. - Impositions et redevances. Droit de bail. Taxe ou redevance d’enlèvement
des ordures ménagères. Taxe de balayage. |
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