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Loi n° 86-1290 du
23/12/1986 (Extraits) Chapitre VII : Des procédures de
concertation. Article 41 Une commission nationale de
concertation est instituée auprès du ministre chargé de la construction et de
l'habitation. Elle a pour mission, par ses études, avis et propositions, de
contribuer à l'amélioration des rapports entre bailleurs et locataires. Elle comprend notamment des
représentants des organisations représentatives au plan national de
bailleurs, de locataires et de gestionnaires. Sa composition, le mode de
désignation de ses membres, son organisation et ses règles de fonctionnement
sont fixés par décret en Conseil d'Etat. Article 41 bis
Modifié par Loi n°2004-809 du 13 août 2004 art. 61 XI. Il est créé, au sein du
comité régional de l'habitat prévu à l'article L. 364-1 du code de la
construction et de l'habitation, une commission spécialisée des rapports
locatifs composée notamment de représentants des organisations
représentatives au plan départemental de bailleurs, de locataires et de
gestionnaires. Article 41 ter
Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 art. 3
Des accords collectifs de
location peuvent être conclus, pour un ou plusieurs secteurs locatifs, au
sein de la Commission nationale de concertation ou de chaque commission
spécialisée des rapports locatifs prévue à l'article 41 bis entre une ou
plusieurs organisations de bailleurs et de locataires. Les accords ainsi
conclus s'imposent aux organisations signataires et aux adhérents de ces
organisations. Les secteurs locatifs sont
les suivants : - logements appartenant ou
gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré ; - logements appartenant aux
sociétés d'économie mixte, aux sociétés immobilières à participation
majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, aux collectivités
publiques, aux sociétés filiales d'un organisme collecteur de la contribution
des employeurs à l'effort de construction et aux filiales de ces organismes
autres que celles mentionnées à l'alinéa ci-dessus ; - logements appartenant aux
entreprises d'assurance, aux établissements de crédit et aux filiales de ces
organismes et aux personnes morales autres que celles mentionnées aux deux
alinéas précédents ; - logements appartenant aux
bailleurs personnes physiques et aux sociétés civiles immobilières
constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré
inclus. Ces accords portent
notamment sur les suppléments de loyers pour les organismes d'habitations à
loyer modéré, la maîtrise de l'évolution des charges récupérables, la grille
de vétusté, l'amélioration et l'entretien des logements et des parties
communes, les locaux résidentiels à usage commun. Les accords conclus au sein
de la Commission nationale de concertation font l'objet de la publication
d'un avis au Journal officiel de la République française. A l'issue d'un
délai d'un mois après cette publication et sauf opposition de la majorité des
organisations représentatives des bailleurs d'un ou plusieurs secteurs et des
organisations représentatives des locataires, ils peuvent être rendus
obligatoires, par décret, pour tous les logements des secteurs locatifs
concernés. Le décret peut, après avis motivé de la Commission nationale de
concertation et sans modifier l'équilibre de l'accord, en distraire certaines
clauses. Article 42
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 193 1°.
Les bailleurs de logements
visés à l'article 41 ter peuvent conclure avec une ou plusieurs associations
de locataires des accords collectifs locaux portant sur tout ou partie de
leur patrimoine. Ces accords portent notamment sur les loyers, les suppléments
de loyers pour les organismes d'habitation à loyer modéré, la maîtrise de
l'évolution des charges récupérables, la grille de vétusté, l'amélioration et
l'entretien des logements et des parties communes, les locaux résidentiels à
usage commun. Ces accords sont
obligatoires dès lors qu'ils ont été conclus soit par une ou plusieurs
associations regroupant le tiers au moins des locataires concernés, soit par
une ou plusieurs associations regroupant au moins 20 p. 100 des locataires
concernés et affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale
de concertation sauf s'ils ont été rejetés par écrit par un plus grand nombre
de locataires dans un délai d'un mois à compter de leur notification
individuelle par le bailleur aux locataires. En l'absence d'accords
signés conformément au premier alinéa, les bailleurs peuvent, en outre,
proposer directement aux locataires des accords de même nature. Ces accords
sont réputés applicables dès lors qu'ils ont été approuvés par écrit par la
majorité des locataires, dans un délai d'un mois à compter de la réception de
la notification individuelle par le bailleur. Les accords prévus au
présent article peuvent être conclus pour une durée déterminée ou
indéterminée. Ils mentionnent les conditions de leur dénonciation, de leur
renouvellement ou de leur révision. Article 43
Modifié par Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 art. 39.
Pour l'application de
l'article 41 de la présente loi et de l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989, la représentativité des organisations de bailleurs, de
gestionnaires et de locataires est appréciée d'après les critères suivants : a) Montant global des
cotisations ; b) Indépendance, expérience
et activité de l'organisation dans le domaine du logement ; c) En outre : - pour les organisations de
bailleurs et de gestionnaires, nombre de leurs adhérents et nombre de
logements détenus ou gérés par leur adhérents ; - pour les organisations de
locataires, nombre et répartition géographique de leurs adhérents. Article 44
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 193 2° .
Dans un immeuble ou groupe
d'immeubles, tout groupement de locataires affilié à une organisation
siégeant à la Commission nationale de concertation ou toute association qui
représente au moins 10 % des locataires ou est affiliée à une organisation
siégeant à la Commission nationale de concertation désigne au bailleur, et,
le cas échéant, au syndic de copropriété par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception, le nom de trois au plus de ses représentants choisis
parmi les locataires de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. Les associations
ci-dessus désignées doivent oeuvrer dans le domaine du logement. Elles
doivent être indépendantes de tout parti politique ou organisation
philosophique, confessionnelle, ethnique ou raciale. En outre, elles oeuvrent
dans le secteur locatif social et ne doivent pas poursuivre des intérêts collectifs
qui seraient en contradiction avec les objectifs du logement social fixés par
le code de la construction et de l'habitation, et notamment par les articles
L. 411 et L. 441, ou du droit à la ville tel que défini par la loi n° 91-662
du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville. Ces représentants ont accès
aux différents documents concernant la détermination et l'évolution des
charges locatives. A leur demande, le bailleur ou, s'il y a lieu,
l'administrateur de la copropriété les consulte chaque semestre sur les
différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. Dans les immeubles
soumis au statut de la copropriété, les représentants des associations
désignés ci-dessus peuvent assister à l'assemblée générale de copropriété et
formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour de
l'assemblée générale. Le syndic de la copropriété informe les représentants
des associations, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de
la date, de l'heure, du lieu et de l'ordre du jour de l'assemblée générale. Les décisions
prises en assemblée des copropriétaires et relatives à l'entretien de
l'immeuble et aux travaux font l'objet d'un procès-verbal abrégé affiché dans
les parties communes de l'immeuble. Dans chaque
bâtiment d'habitation, un panneau d'affichage doit être mis à la disposition
des associations ou groupements de locataires, définis au premier alinéa du
présent article, pour leurs communications portant sur le logement, l'habitat
et les travaux, dans un lieu de passage des locataires. Article 44 bis
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 193 3° .
Les bailleurs des secteurs
locatifs mentionnés aux troisième, quatrième et cinquième alinéas de
l'article 41 ter sont tenus d'élaborer, avec les représentants des
associations de locataires présentes dans le patrimoine du bailleur affiliées
à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation, les
représentants des associations de locataires ayant obtenu 10 % des suffrages
exprimés aux dernières élections et les administrateurs élus représentants
des locataires, un plan de concertation locative couvrant l'ensemble de leur
patrimoine. Le plan de concertation
locative, validé par le conseil d'administration ou le conseil de
surveillance du bailleur, définit les modalités pratiques de la concertation
applicables aux immeubles ou aux ensembles immobiliers de leur patrimoine. Il
précise notamment les règles destinées à formaliser les relations locatives
locales, instaure un ou plusieurs conseils de concertation locative dont il
peut prévoir la composition et prévoit des moyens matériels et financiers
attribués aux représentants des locataires pour exercer leurs fonctions dans
ce cadre. Le plan doit être élaboré
dans le délai de neuf mois après publication de la loi n° 2000-1208 du 13
décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Le plan fait l'objet de
bilans et de révisions périodiques, dans les conditions qu'il définit, entre
les partenaires visés au premier alinéa ci-dessus. Dans un délai de trois ans
après publication de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 précitée, le
Gouvernement présentera un bilan de la mise en oeuvre des mesures relatives à
la concertation après avis des secteurs concernés de la Commission nationale
de concertation. Article 44 ter
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 193 3° .
Le conseil de concertation
locative prévu à l'article 44 bis est consulté sur les différents aspects de
la gestion de l'immeuble ou des ensembles immobiliers concernés, sur les
projets d'amélioration ou de construction-démolition et plus généralement sur
toutes mesures touchant aux conditions d'habitat et au cadre de vie des
habitants des ensembles concernés. Il est composé de
représentants du bailleur et de représentants des locataires désignés dans
les conditions prévues au premier alinéa de l'article 44. Les membres du conseil de
concertation locative peuvent être assistés, dans les conditions fixées par
le plan de concertation locative, de toute personne dont la compétence est
jugée utile. Il doit être mis en place au
plus tard dans les six mois qui suivent l'élaboration du plan de concertation
locative et se réunit au moins une fois par an. Article 44 quater
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 193 3° .
Préalablement à toute
décision d'engager une opération d'amélioration, ayant une incidence sur les
loyers ou les charges locatives, ou de construction-démolition, le bailleur
mentionné à l'article 44 bis est tenu de mener une concertation avec les
représentants des locataires désignés dans les conditions prévues au premier
alinéa de l'article 44. Lorsque le conseil de concertation locative prévu à
l'article 44 ter existe, cette concertation est réalisée dans son cadre. A
défaut de représentants des locataires dans l'immeuble ou le groupe
d'immeubles et en l'absence de conseil de concertation locative, le bailleur
doit mener cette concertation avec les locataires réunis à cet effet. La concertation porte sur la
consistance et le coût des travaux, leur répercussion prévisible sur les
loyers ou les charges locatives, les modalités de leur réalisation, sur
l'opportunité de créer un local collectif résidentiel ainsi que, le cas
échéant, sur les conditions de relogement des locataires, notamment pour les
opérations de construction-démolition. Parallèlement, le bailleur
informe la commune de ses projets et de l'engagement de la concertation. Dans le cas d'une opération
d'amélioration ou de construction-démolition, le bailleur dresse un bilan de
la concertation qui comporte, le cas échéant, l'avis motivé des représentants
des locataires. Il en informe les locataires. Un décret fixe, en tant que
de besoin, les conditions d'application des articles 44 bis, 44 ter et du
présent article. |
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