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Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004

modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967

Texte et commentaires

 

 

Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été modifié par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004.

 

Textes visés par le décret modificateur

 

Sur le rapport du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre de l’emploi, du travail et de la cohésion sociale,

Vu le code civil, notamment ses articles 1316-1 et suivants et 1984 et suivants ;

Vu le nouveau code de procédure civile ;

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée notamment par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, en particulier son article 47 ;

Vu la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, modifiée par la loi n° 93-949 du 26 juillet 1993 et par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, définissant la location-accession à la propriété immobilière, notamment son article 41 ;

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

 

Entrée en vigueur des modifications

 

L’article 48 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 est ainsi conçu :

« Les 1° et 2° du I de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 susvisé tels que modifiés par l’article 7 du présent décret entreront en vigueur le 1er janvier 2005. Les autres dispositions du présent décret entreront en vigueur le premier jour du troisième mois suivant la date de sa publication au Journal officiel de la République française, à l’exception de ses articles 3, 19, 32, 33 et 38 et des 1° et 2° de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 susvisé tels qu’ils sont modifiés par l’article 23 du présent décret. »

Le décret a été publié au J.O n° 128 du 4 juin 2004 page 9871 texte n° 16

 

 

Section I : Actes concourant à l'établissement et à l'organisation de la copropriété d'un immeuble bâti.

 

Article 1

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Modification partielle

Le règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par l'alinéa 1er dudit article ainsi que l'état de répartition des charges prévu au [dernier] troisième alinéa de l'article 10 de ladite loi.

Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.

L'état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions de l'article 10 (alinéa 3) et, s'il y a lieu, de l'article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.

Article 2

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

Le règlement de copropriété peut également comporter :

1° L'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément aux dispositions de l'article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 ;

2° La ou les conventions prévues à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires aux parties communes.

Article 3

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

Les règlements, états et conventions énumérés aux articles qui précèdent peuvent faire l'objet d'un acte conventionnel ou résulter d'un acte judiciaire, suivant le cas, ayant pour objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d'un immeuble dans les conditions fixées par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.

Si le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division et les conventions visées à l'article 2 ci-dessus, il doit être rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties et les clauses particulières au règlement de copropriété doivent se distinguer nettement des autres.

Dans ce cas, seules les stipulations dont l'objet est précisé à l'article 1er du présent décret constituent le règlement de copropriété au sens et pour l'application de ladite loi.

Article 4

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.

Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.

 

Article 4-1

Créé par Décret 97-532 1997-05-23 art. 1 JORF 29 mai 1997. Non modifié

La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Article 4-2

Créé par Décret 97-532 1997-05-23 art. 1 JORF 29 mai 1997. Non modifié

Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.

Article 4-3

Créé par Décret 97-532 1997-05-23 art. 1 JORF 29 mai 1997.Non modifié

Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat.

Article 4-4 (nouveau).

Lorsque le candidat à l’acquisition d’un lot ou d’une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique.

 

Note :

Entrée en vigueur immédiate

Le texte précise les modalités de communication du carnet d’entretien et du diagnostic technique. C’est au vendeur qu’il appartient de demander ces documents au syndic. Celui ci est tenu de lui en délivrer copie (Voir : Article 33)Article 33

Article 5

 

Ancien article 5 supprimé

Le syndic adresse, avant l'établissement de l'un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire partie à l'acte, un état daté qui, en vue de l'information des parties et, le cas échéant, des créanciers inscrits, indique d'une manière même approximative, pour le lot considéré, et sous réserve de l'apurement des comptes :

a) Les sommes qui correspondent à la quote-part du copropriétaire intéressé :

- dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ;

- dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non encore exécutée ;

b) Eventuellement, le solde des versements effectués par le copropriétaire intéressé à titre d'avance ou de provision, à quelque titre que ce soit, ainsi que les décisions de l'assemblée générale d'où résultent ces avances et provisions ;

c) S'il y a lieu, le montant des sommes restant dues à un titre quelconque au syndicat et leur justification ;

d) Le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté.

Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

« 1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

« Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

« 2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1;

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

« 3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

« Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »

 

Note : Rappel est fait des actes concernés par le texte : tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel.

La note de renseignements se présente désormais en trois parties :

·      les dettes du cédant envers le syndicat

·      les dettes du syndicat envers le cédant

·      les « sommes qui devraient incomber au nouveau propriétaire pour le lot considéré »

 

Dettes du cédant envers le syndicat :

Il faut signaler [ 1°  b) ] les provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. (sur le contenu de cette expression : voir Article 44).

En 1° d) : les sommes mentionnées à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 sont celles dues, le cas échéant, au titre de la participation différée au paiement de certains travaux d’amélioration effectués aux frais du syndicat.

En 1° e) : sur la notion d’avance, voir « Article 45-1. Il s’agit ici de toutes les avances exigibles impayées.

C’est au notaire ou au « propriétaire cédant » qu’il appartient de communiquer les renseignements fournis par le syndic aux créanciers inscrits.

Dettes du syndicat envers le cédant :

Il s’agit du remboursement des avances régies par l’article 45-1 (Voir « Article 45-1.), effectivement payées par le vendeur. En l’état des contradictions terminologiques, on doit considérer que les « provisions sur travaux futurs » sont des avances. Elles sont remboursables au cédant en l’absence d’affectation régulière par l’assemblée avant la date de la vente. Sur la reconstitution par l’acquéreur des avances remboursées au vendeur : voir ci dessous :

Obligations de l’acquéreur :

Le texte met un terme à la controverse relative à la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1. L’acquéreur doit reconstituer les avances remboursées au vendeur.

Annexe : Pour les charges elle porte sur les deux exercices précédents et il faut ajouter un état des procédures en cours.

 

Les obligations du syndic sont considérablement alourdies par le nouveau texte. Malgré le caractère « approximatif » de certaines indications, sa responsabilité se trouve engagée en cas d’erreur ou d’omission. La rémunération de ces prestations est tout à fait justifiée. La fixation d’un montant forfaitaire dans le contrat de mandat du syndic demeure contestée dès lors qu’il s’agit d’une charge individuelle imputée directement au vendeur. En effet le mandat donné au syndic par le syndicat est jugé inopposable à un copropriétaire !

Il semble possible de remédier à ces inconvénients. Le syndic effectue ces prestations en sa qualité de mandataire du syndicat. C’est bien sur celui ci que pèse l’obligation d’information. On peut donc considérer que la rémunération du syndic est à charge du syndicat, d’où la possibilité de la faire figurer dans le contrat. Par ailleurs il s’agit, dans les comptes du syndicat, d’une charge individuelle imputable au cédant, dont le montant peut figurer dans la note d’information au titre des charges à payer.

La troisième partie de la note est liée à la disparition de la pratique du « compte prorata temporis », jusqu’à présent admise de pur fait. Dans le cadre de son mandat, le syndic ne peut plus réclamer d’honoraires à ce titre. Sur ces points voir l’article 6-2 ci dessous.

Date d’entrée en application : 1er septembre 2004

 

Article 5-1

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 2 JORF 17 février 1995. Non modifié

Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l'année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention.

Article 5-2

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 2 JORF 17 février 1995. Non modifié

L'année, au sens de l'article 2103-1° bis du code civil, s'entend de l'année civile comptée du 1er janvier au 31 décembre.

Article 6

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 3 JORF 17 février 1995. Non modifié

Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat ou soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

Article 6-1

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 4 JORF 17 février 1995. Non modifié

Le notaire, ou, selon le cas, l'une des personnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 5-1, informe les créanciers inscrits de l'opposition formée par le syndic et, sur leur demande, leur en adresse copie.

Art. 6-2.(nouveau)

A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Article 6-3. (nouveau) 

- Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux. »

 

Note : Les articles 6-2 et 6-3 éliminent, pour ce qui est du syndicat, la pratique du « compte prorata temporis ». La cession du lot entraîne la coupure des comptes dans les conditions précisées par ces nouvelles dispositions.

Les parties à l’acte peuvent adopter des modalités différentes. Elles seront inopposables au syndicat. Le syndic peut apporter son concours à leur élaboration à titre personnel et hors de son mandat de syndic. Ses prestations font l’objet d’une convention avec les parties. Elles se répartissent à leur convenance sa rémunération qui est lui est payée directement. Les opérations financières consécutives au compte prorata temporis ne doivent pas apparaître dans la comptabilité syndicale.

Les trois règles suscitent quelques réflexions.

Règle 1 :  Si la vente est signée le 20 avril, le vendeur doit payer le second appel trimestriel de l’exercice, exigible au 1er avril. Le texte vise l’appel préfinançant la période au cours de laquelle la cession est régularisée.

Règle 2 :  Sur les « dépenses non comprises dans le budget prévisionnel» voir ci dessous  Article 44.

Règle 3 : La terminologie est incertaine : « trop ou moins-perçu sur provisions », d’une part, « révélé par l’approbation des comptes », d’autre part, ne sont pas des expressions très appropriées.

Il n’y a trop-perçu ou moins-perçu qu’en cas de paiement excessif ou insuffisant d’une somme liquide et exigible. Le solde individuel après répartition des charges et imputation des  provisions appelées est un solde liquidatif de cotisation. L’approbation des comptes ajoute l’exigibilité à la liquidité du solde.

Mais n’oublions pas la règle principale : le solde en fin d’exercice, tel que liquidé et exigible, est porté par le syndic au crédit ou au débit du compte « de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ».

 

Section II : Les assemblées générales de copropriétaires.

Article 7

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.

Article 8

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.

Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.

Article 9

Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 1 JORF 14 juin 1986.

La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.

Article 10

Ancien texte supprimé

Dans les six jours de la convocation, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, s'il en existe un, notifient à la personne qui a convoqué l'assemblée les questions dont ils demandent l'inscription à l'ordre du jour. Ladite personne notifie aux membres de l'assemblée générale un état de ces questions cinq jours au moins avant la date de cette réunion.

A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. »

 

Note :

L’article 10 consacre la reconnaissance du « droit d’initiative » traditionnellement dévolu aux membres d’une communauté à l’occasion de ses assemblées.

La question ayant fait l’objet d’une demande d’inscription est portée « à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale ». Une demande d’inscription suivant de peu la réception d’une convocation n’aura donc d’efficacité que pour l’assemblée suivante. Les copropriétaires n’ignorent pas la date approximative de l’assemblée annuelle. Ils doivent prendre leurs dispositions en conséquence.

Le décret précise : « Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante ». Il évoque le cas d’une demande objectivement recevable mais pratiquement inexploitable (études nécessaires, absence de dossier joint, etc..). On pourra se référer sur ce point aux règles déjà en place, notamment pour les pièces à joindre à une demande selon sa nature. Le caractère bénéfique de l’innovation justifiera de « bonnes pratiques » tendant à faciliter sa mise en œuvre. On peut noter dès à présent la disparition des soucis et frais de diffusion d’un ordre du jour complémentaire.

Article 11

Ancien texte supprimé

Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

1° Lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, le compte des recettes et des dépenses de l'exercice écoulé, un état des dettes et créances et la situation de la trésorerie, ainsi que, s'il existe un compte bancaire ou postal séparé, le montant du solde de ce compte ;

2° Le budget prévisionnel accompagné des documents prévus au 1° ci-dessus, lorsque l'assemblée est appelée à voter les crédits du prochain exercice ;

3° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes, notamment s'il est fait application des articles 11 (alinéas 1er et 2), 25 f, 26 b, 27, 28 et 30 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25 d et 26 a de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 29 et 39 du présent décret ;

5° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions visées aux articles 18 (alinéa 2), 25 a et b, 30 (alinéas 1er et 2), 35 et 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965, ou à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

6° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

7° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et si l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions.

Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

 

« I. - Pour la validité de la décision :

« 1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

« 2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

« La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

« 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;

« 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

« 5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

« 6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

« 7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25, 26-2, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

« 8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

« 9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

 

II. - Pour l’information des copropriétaires :

« 1° Les annexes au budget prévisionnel ;

« 2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

« 3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires. »

 

Note :

Il existe désormais deux catégories de documents à joindre à la convocation :

1) Les documents nécessaires à la validité de la décision

2) Les documents nécessaires à l’information des copropriétaires.

Dans la première, en 4°, on voit apparaître le « contrat du syndic », inconnu jusqu’à présent dans les textes statutaires. On doit le considérer désormais le considérer comme obligatoire, y compris pour les syndics non-professionnels. Les critiques doctrinales formulées à son égard sont une autre affaire. (sur le contrat de mandat du syndic voir Art. 29 ).

En 7° et 8°, l’article 11 actualise la liste des cas dans lesquels un projet de résolution doit être joint à la convocation. Nombreux sont les syndics qui ont pris pour habitude d’établir un projet de résolution pour chacune des questions figurant à l’ordre du jour. Cette pratique facilitera l’établissement du procès-verbal en cours d’assemblée, rendue obligatoire désormais par l’article 17.

 

Pour l’information des copropriétaires, le syndic doit joindre l’état détaillé des sommes perçues par lui au titre de sa rémunération. Elle figure, dans la plupart des cas dans les relevés généraux des comptes de charge. On peut espérer que cela évitera l’établissement d’une annexe supplémentaire à la convocation.

Article 12

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

Pour l'application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, chacun des associés reçoit notification des convocations ainsi que des documents visés au précédent article et il participe aux assemblées générales du syndicat dans les mêmes conditions que les copropriétaires.

A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer, sans frais, au syndic ainsi que, le cas échéant, à toute personne habilitée à convoquer l'assemblée, et à la demande de ces derniers, les nom et domicile, réel ou élu, de chacun des associés. Il doit immédiatement informer le syndic de toute modification des renseignements ainsi communiqués.

A l'égard du syndicat, la qualité d'associé résulte suffisamment de la communication faite en application de l'alinéa qui précède.

La convocation de l'assemblée générale des copropriétaires est également notifiée au représentant légal de la société visée audit article 23 (alinéa 1er) ; ce dernier peut assister à la réunion avec voix consultative.

Article 13

Texte ancien supprimé

L'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du présent décret.

L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

« Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. »

Note :

Le second alinéa, a priori satisfaisant, omet pourtant la possibilité admise pour l’assemblée d’émettre à l’impromptu un avis sur une question relevant de la compétence courante du syndic (couleur d’un nouveau tapis brosse). Mais de plus l’assemblée peut certainement décider de manière identique la réalisation d’une étude dès lors qu’elle est gratuite.

Article 14

Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 3 JORF 14 juin 1986 ; modifié et complété par le présent décret (texte en italique)

Il est tenu une feuille de présence «pouvant comporter plusieurs feuillets, » qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) modifié et de l'article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.

Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.

« La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.

« Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil. »

 

Note :

L’article 14 précise que la feuille de présence est une annexe du procès-verbal « avec lequel elle doit être conservée ». Il reprend ici des avis jurisprudentiels antérieurs. Le texte met fin à la controverse relative à la possibilité ou non pour un copropriétaire d’obtenir copie de la feuille de présence. La solution est contraire aux avis de la Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés. (voir sur ce point Article 33 )

On voit ici apparaître la gestion électronique que l’on retrouvera plus loin. Sur le plan pratique, quand on connaît le volume de certaines feuilles de présence, on s’interroge sur la possibilité de leur insertion dans le registre des procès-verbaux.

On espérait du nouveau décret qu’il préciserait les modalités d’émargement de la feuille de présence. Il s’agit d’une formalité antérieure à la désignation du président. Elle ne fait l’objet d’aucune réglementation alors qu’elle donne souvent lieu à des contestations.

Article 15

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967 ; modifié par le présent décret (texte de la modification en italique).

Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, [le cas échéant, son bureau]. « s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. »

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale.

Note :

C’est à juste titre que le décret fait disparaître le terme « bureau ». Le nouveau texte précise implicitement le rôle des scrutateurs, chargés du seul contrôle des scrutins.

Article 16

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

Les majorités de voix exigées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour le vote des décisions de l'assemblée générale et le nombre de voix prévu à l'article 8 (alinéa 1er) du présent décret sont calculés en tenant compte de la réduction résultant, s'il y a lieu, de l'application du deuxième alinéa de l'article 22 modifié de ladite loi.

Article 17

Ancien texte supprimé

Il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée, qui est signé par le président, par le secrétaire et par les membres du bureau s'il en a été constitué un.

Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision de l'assemblée, de ceux qui n'ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus.

Sur la demande d'un ou plusieurs copropriétaires ou associés opposants, le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations.

Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du code civil.

 « Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

« Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

« Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil. »

 

Note :

Le procès-verbal des décisions de chaque assemblée est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Il faut donc qu’il soit établi au cours de l’assemblée et « bouclé » à sa clôture.

Il ne s’agit plus du procès-verbal des délibérations. Ce terme couvrait aussi bien, pour chaque question, le débat et son issue, c’est à dire le résultat du scrutin. Il y manquait parfois le texte précis de la résolution adoptée ou rejetée.

Il peut comporter les réserves formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. Il n’est pas interdit, à notre avis, de relater brièvement une intervention importante.

 

Nous rappelons ici les dispositions citées des articles 1316-1 et suivants du Code civil, relatifs à la signature et aux modes de preuve électroniques :

Article 1316 : La preuve littérale, ou preuve par écrit, résulte d'une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d'une signification intelligible, quels que soient leur support et leurs modalités de transmission.

Article 1316-1 : L'écrit sous forme électronique est admis en preuve au même titre que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité.

Article 1316-2 : Lorsque la loi n'a pas fixé d'autres principes, et à défaut de convention valable entre les parties, le juge règle les conflits de preuve littérale en déterminant par tout moyens le titre le plus vraisemblable, quel qu'en soit le support. 

Article 1316-3 : L'écrit sur support électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier. 

Article 1316-4 : La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie celui qui l'appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l'authenticité à l'acte.

Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.

Article 18

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

Le délai prévu à l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu à l'article 23 (alinéa 1er) de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu'un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants.

La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de ladite loi.

En outre, dans le cas prévu à l'article 23 (alinéa 1er) de la loi du 10 juillet 1965, un extrait du procès-verbal de l'assemblée est notifié au représentant légal de la société propriétaire de lots, s'il n'a pas assisté à la réunion.

Article 19

Texte ancien supprimé

Dans le cas prévu par l'article 25 (dernier alinéa) de la loi du 10 juillet 1965, lorsque à défaut de décision prise à la majorité définie audit article 25, une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer dans les conditions de majorité prévues par l'article 24 de la loi, et si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée, le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées.

Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.

Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi.

Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi :

« 1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ;

« 2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenu l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée. »

 

Note :

L’article 19 apporte des précisions attendues sur les modalités d’application de l’article 25-1 de la Loi.

L’alinéa 1 de l’article 19 ouvre à l’assemblée un choix non prévu par l’alinéa 1 de l’article L 25-1.: procéder au second vote immédiat ou renvoi à une assemblée ultérieure. Le second vote n’est donc pas une obligation. C’est une échappatoire dont la légalité sera peut-être discutée. On ne sait pas à quelle majorité le choix est effectué !

L’alinéa 2, en présence de plusieurs propositions concurrentes pour un contrat, un devis ou un marché, impose l’examen de toutes les candidatures avant tout recours à un second vote. La solution est évidente mais il peut se faire que le premier vote manifeste une opposition à un élément caractéristique de la proposition (une solution technique par exemple). On pourrait admettre qu’une autre proposition contenant ce même élément soit éliminée ipso facto. Il sera prudent de procéder néanmoins à l’examen de cette proposition en insistant sur cet élément.

L’alinéa 3 fixe les modalités de convocation d’une seconde assemblée dans le cas prévu par l’alinéa 2 de l’article L 25-1. Le délai de convocation est strictement encadré

Il est d’une part réduit à 8 jours. D’autre part les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée. Passé ce délai la question devra revenir en première assemblée.

Dans tous les cas il n’est pas nécessaire de renouveler les notifications si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée.

Il serait donc possible d’inscrire à cet ordre du jour d’autres questions totalement distinctes ? Cette possibilité serait très discutable.

Article 19-1

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 5 JORF 17 février 1995. Non modifié

Lorsqu'un projet de résolution relatif à des travaux d'amélioration prévus au c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a recueilli le vote favorable de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée par le syndic en application du dernier alinéa de l'article 26 de cette même loi. Les notifications prévues à l'article 11 du présent décret n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée.

La convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que les décisions portant sur des travaux d'amélioration prévus au c de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale.

Article. 19-2. (nouveau)

La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »

 

Note :

Le terme « devis descriptif » est utilisé à tort. Il s’agit en fait en réalité d’un descriptif , document dans lequel un maître d’œuvre décrit les éléments qualitatifs et quantitatifs d’un projet d’ouvrage ou de construction. Un devis descriptif n’est pas établi par un maître d’œuvre mais par un entrepreneur proposant.

On note par ailleurs que l’article 19-2 exprime avant tout ce qui doit être fait par le syndic pour respecter l’obligation de mise en concurrence : la demande d’une pluralité de devis ou l’établissement d’un « devis » descriptif. Pour la suite, peu importe qu’il n’y ait qu’une seule réponse à la demande !

Article 20

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

Il est procédé pour les assemblées spéciales des propriétaires des lots intéressés, prévues par les articles 27, 28, 35 (alinéa 2) et 38 de la loi du 10 juillet 1965, de la même manière que pour les assemblées générales des copropriétaires.

Article 21

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Modifié partiellement

Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminée.

Alinéa 2 ancien supprimé

Elle peut toutefois autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu'à un montant dont la délégation fixe le maximum.

Alinéa 2 nouveau

Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum. 

Alinéa 3 non modifié

Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.

Alinéa 4 ancien supprimé

Il sera rendu compte à l'assemblée de l'exécution de la délégation.

Alinéa 4 nouveau

Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation.

 

Note :

Le contenu de la délégation se présente sous deux aspects :

> la mission de réaliser un acte ou prendre une décision expressément déterminée.

> la décision de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.

Dans le dernier cas la délégation doit préciser si le montant maximum s’entend pour chaque décision à prendre ou représente une limitation globale pour la durée de l’exercice.

Le texte précise en outre que c’est le délégataire lui-même qui doit rendre compte de l’exécution de la délégation. Nous rappelons à ce sujet l’obligation de rendre compte qui est imposée au conseil syndical par l’article 22 ci dessous.

 

Section III Le conseil syndical

Article 22

Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 4 JORF 14 juin 1986. Modifié partiellement

Alinéa 1 ancien supprimé

A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées dans les conditions de majorité prévues à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par l'assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical.

A moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le conseil syndical rend compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission.

Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.

Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l'article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d'un siège au moins à ce conseil.

 

Note :

La plupart des conseils syndicaux fonctionnent de manière irrégulière, faute d’établissement, d’une manière ou d’une autre, des règles de fonctionnement du conseil. Le texte précise qu’elles peuvent être adoptées à la majorité simple. Il est donc possible, à notre avis, de profiter de l’adaptation prévue par l’article 49 de la loi pour y remédier.

Le conseil syndical est désormais tenu de rendre compte chaque année de l’exécution de sa mission. Les sanctions éventuelles se manifesteront à l’occasion des votes sur le renouvellement des mandats des conseillers syndicaux. On ne peut écarter, dans certains cas extrêmes, la mise en cause de la responsabilité personnelle des membres du conseil syndical, y compris le président.

Le conseil syndical n’est pas doté de la personnalité morale. C’est un « collège » au sens juridique du terme.

Article 23

Abrogé par Décret 86-768 1986-06-09 art. 16 JORF 14 juin 1986.

Article 24

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secondaire est proportionnelle à l'importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l'ensemble des lots qui composent le syndicat principal.

Le ou les copropriétaires du ou des lots qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire disposent ensemble, s'il y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal.

En l'absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours d'une assemblée générale soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à l'alinéa 1er du présent article, soit du syndicat principal dans le cas prévu à l'alinéa précédent.

Article 25

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. non modifié

Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils remplacent.

Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.

Article 26

Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 5 JORF 14 juin 1986. Non modifié

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.

Il peut recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.

Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965.

Article 27

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Modifié partiellement

Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Alinéa 1 et 2 anciens supprimés

Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix.

Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration. Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l'assemblée générale visée à l'article 22 du présent décret.

Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. »

 

Note :

L’assistance au conseil syndical s’inscrit dans le domaine de la consultation, dans tous les domaines et particulièrement dans le domaine technique. Elle présente un certain particularisme dans le cas des conseils des syndicats de forme coopérative

Le texte précise le régime des dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical. Il faut désormais y inclure les dépenses générées par les interventions d’assistance.

Malgré le silence du texte à ce propos, la prudence commande au président du conseil syndical de faire approuver préalablement certaines dépenses, comme l’adhésion payante à un organisme d’assistance.

 

Section IV : Le syndic.

Article 28

Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 6 JORF 14 juin 1986. Modifié partiellement

Sous réserve des dispositions de l'article L. 443-15 du Code de la construction et de l'habitation et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.

En dehors de l'hypothèse prévue par l'article L. 443-15 précité, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 et 2270 du Code civil, elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de l'immeuble.

Alinéa 3 ancien supprimé

L'assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour les durées prévues à l'alinéa précédent.

Le syndic peut être de nouveau désigné par l’assemblée générale pour les durées prévues à l’alinéa précédent.

 

Note :

Le texte nouveau met à jour certaines références. L’article L 443-15 CCH est substitué à l’article L 443-15-1. Le visa de l’article 2270 du Code civil est ajouté à celui de l’article 1792 du même Code pour justifier les mesures dérogatoires au statut du syndic lorsque celui ci a participé à la construction de l’immeuble.

En son alinéa 3, le texte a pour objet d’écarter la notion de renouvellement du mandat du syndic. La controverse était pourtant sans objet. On entend par renouvellement «  la remise en vigueur dans les mêmes conditions ». Il n’y a donc aucune différence entre renouveler et désigner de nouveau.

La Commission de la copropriété a recommandé d’inscrire à l’ordre du jour « renouvellement du mandat du syndic ou désignation d’un nouveau syndic ». Cette formulation impose d’annexer à la convocation le projet de contrat d’un autre candidat, serait-il l’un des copropriétaires.

Article 29

Texte ancien supprimé

Les conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret, par l'assemblée générale, à la majorité prévue par l'article 24 de cette loi.

La décision d'ouvrir un compte séparé est prise dans les conditions de majorité prévues à l'article 25 de la même loi.

« Art. 29. - Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

« La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. »

 

Note :

Le «  contrat du syndic » est un contrat de mandat.

Faute de mieux, il est régi par les dispositions des articles 1984 et suivants du Code civil, réserve faite de certaines règles propres au statut de la copropriété (interdiction de substitution entre autres), qui trouvent leur fondement dans la qualification exacte de la fonction de syndic qui est celle d’un mandataire social.

Les dispositions nouvelles s’appliquent à tous les syndics, sauf peut être aux présidents syndics des syndicats de forme coopérative.

L’article 29 fait sortir le contrat de mandat du syndic de la réglementation consumériste. Son fondement juridique était un « engagement de modération » des honoraires, agréé par les pouvoirs publics le 24 septembre 1980 après sortie de la taxation administrative, repris enfin dans un accord de régulation du 16 janvier 1982. Dans ce cadre, les partisans du contrat ont tenté de trouver un support légal dans la loi Hoguet. Vainement puisque son article 64 dispense le syndic de copropriété, de tout mandat écrit. La controverse est désormais sans objet.

Pour autant, la désignation du syndic, qui, seule, jusqu’à présent, lui a conféré la qualité de représentant légal du syndicat, subsiste et conserve ses vertus. On peut considérer qu’elle  suffira à justifier sa qualité à l’égard des tiers. Le contrat de mandat n’aura d’effets qu’entre le syndicat et le syndic.

C’est également la désignation qui suffira sans doute à établir la qualité des syndics coopératifs, dès lors qu’elle aura été effectuée dans les conditions prévues par le statut.

Remarquons enfin que désormais la majorité prévue par l’article 25 de la loi sera nécessaire pour adopter tous les éléments constitutifs de la désignation du syndic : désignation, contrat de mandat, modalités d’exécution et rémunération s’il y a lieu. Cette modification ouvre la voie, semble-t-il, à un vote unique sur l’ensemble des questions posées par la désignation du syndic. Cette solution a déjà été admise, sous l’ancien régime, par la Cour d’appel de Paris en audience solennelle par arrêt du 13 janvier 1999 (RDI 1999 p. 309 et les observations de M. Capoulade), puis par un nouvel arrêt de la 23e chambre A du 8 juin 2000 à propos du « renouvellement du mandat » (RDI 2000 p. 602).

Art. 29-1 (nouveau).

La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.

Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic. »

 

Note :

Entrée en vigueur immédiate

La loi du 13 juillet 2000 a supprimé l’obligation de consultation trisannuelle de l’assemblée générale sur la question du compte séparé. On espérait la disparition d’un contentieux important et dont les conséquences pour maints syndicats ont été dramatiques. L’article 29-1 du décret d’application, en rétablissant un examen périodique de la question, ajoute à la loi sans respecter son esprit, ni même peut-être sa lettre.

On peut s’interroger sur l’interprétation qu’il faut donner au second alinéa en sa dernière phrase : « Elle [la dispense] prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic ». Les praticiens ont admis qu’à l’occasion de la désignation d’un nouveau syndic, les modalités de la gestion des fonds devaient être précisées à nouveau, l’assemblée conservant sa liberté d’autoriser ou non la gestion par compte unique. Pris à la lettre, l’alinéa 2 interdit à l’assemblée d’accorder une nouvelle dispense au nouveau syndic ! Ce n’est sans doute pas conforme aux intentions des rédacteurs du décret. Il fallait préciser que l’assemblée devait délibérer sur la dispense lors de la désignation d’un nouveau syndic pour éviter de nouvelles exégèses. C’est la solution pratique que nous suggérons.

Article 30

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.  Non modifié

A l'occasion de l'exécution de sa mission, le syndic peut se faire représenter par l'un de ses préposés.

Article 31

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Modifié partiellement

Le syndic engage et congédie le personnel [du] « employé par le » syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

 

Note : L’article 31 met fin à une controverse qui a perduré malgré plusieurs décisions de la Cour de cassation. Le syndic n’est pas l’employeur du gardien ou des autres salariés du syndicat. Une conséquence pratique à signaler : les documents sociaux et fiscaux relatifs aux salariés doivent être transmis avec soin lors des changements de syndics. Il n’est pas certain que les irrégularités relevées lors d’un contrôle général chez un ancien syndic peuvent être déclarées opposables à un syndicat dont il n’est plus le représentant à l’époque du contrôle.

Article 32

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits visés à l'article 6 ci-dessus ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu.

Article 33

Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 8 JORF 14 juin 1986. Modifié partiellement

Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes  « ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique ».

Texte de l’alinéa 2 supprimé

Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, de ces procès-verbaux.

« Il délivre des copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes.

« Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article. »

 

Note : Il s’agit d’une simple mise à niveau du texte. Le texte nouveau ajoute toutefois au précédent les annexes des procès-verbaux et donc la feuille de présence. Nous avons déjà évoqué ce point.

Art. 33-1 (nouveau).

En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. »

Note :

L’article 33-1 prescrit l’établissement d’un bordereau de remise des pièces et archives. Cette pratique est courante depuis longtemps. Le texte prévoit de plus la remise d’une copie du bordereau au conseil syndical. Dans la pratique c’est l’ancien syndic qui doit établir le bordereau. Tout nouveau syndic doit refuser la remise de pièces et archives sans bordereau. C’est, à notre avis, le nouveau qui doit le communiquer au conseil syndical. L’ancien syndic doit conserver un exemplaire du bordereau portant la reconnaissance manuscrite par son successeur de la remise effective des pièces remises. Il convient de faire, le cas échéant, mention des dossiers dont la remise a été proposée par l’ancien syndic et refusée par le nouveau.

Article 34

Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 9 JORF 14 juin 1986. Non modifié

L'action visée au troisième alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l'article 63 du présent décret ou par acte d'huissier de justice, adressée à l'ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours. Elle est portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.

Article 35

Texte de l’ancien article 35 supprimé

Le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété ;

2° Au début de chaque exercice, d'une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l'assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l'exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d'une avance de trésorerie permanente.

3° En cours d'exercice, soit d'une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l'exercice considéré ;

4° De provisions spéciales destinées à permettre l'exécution de décisions de l'assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.

5° De provisions spéciales éventuellement décidées par l'assemblée générale en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés.

L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du mode de placement des fonds ainsi recueillis.

« Art. 35. - Le syndic peut exiger le versement :

« 1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

« 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

« 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

« 4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

« 5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. »

 

Note :

Entrée en vigueur immédiate (pour les 1° et 2°) 

L’article 35 est précis.

En 1°) Le fonds de roulement, devenu « avance permanente de trésorerie » est maintenant une réserve dont le montant ne peut excéder 1/6 de celui du budget prévisionnel. Le terme est judicieusement choisi. Il ne laisse aucune place aux discussions sur la fonction de la réserve. Il ne saurait s’agir d’un gage privilégié au profit des fournisseurs du syndicat comme le prétendaient certains. Dans la pratique la réserve servira à couvrir les petits retards de paiement des provisions, l’insuffisance des prévisions budgétaires et les conséquences financières d’incidents imprévus. Dans l’organisation comptable du syndicat, la réserve sera classée dans les avances (voir « Article 45-1.)

En 2°) Les provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont celles relatives aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes incluses dans le budget prévisionnel.

En 3°) Les provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. (Sur ce point : voir Article 44 ci dessous).

En 4°) Le texte évoque vise les avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale. On ne connaît pas encore le régime officiel de cet échéancier. L’article 4 du projet de décret comptable traite toutefois des « travaux et prestations votés à effectuer sur exercices futurs » qui doivent être mentionnés dans les « engagements sur exercices futurs » Ces formulations annoncent une promotion de la gestion prévisionnelle des copropriétés.

Art. 35-1 (nouveau).

L’assemblée générale décide, s’il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits par ce placement.

 

Note : La possibilité de placement s’étend à tous les fonds recueillis. L’instruction comptable imposera sans doute le respect de certaines règles sans entraver pour autant la possibilité technique d’un mode de placement unique. Il serait alors possible de concilier le groupement des provisions et le contrôle de  l’affectation spécifique de chacune des réserves par un suivi comptable

 

Art. 35-2 (nouveau)

 Pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.

Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense. 

Note :

L’expression « pour l’exécution du budget prévisionnel » fait apparaître une conception du budget prévisionnel inquiétante ! On ne peut reconnaître au budget prévisionnel les fonctions dévolues au budget du droit public adopté par le Parlement. Or c’est dans ce cas seulement qu’on « exécute le budget », qui interdit tout dépassement de crédit. Une entité de droit privé peut adopter volontairement ce mécanisme, mais le statut de la copropriété ne saurait l’imposer, sauf à remettre en cause l’organisation des syndicats très profondément. On suivra attentivement les réactions futures à cette rédaction. Son interprétation stricte par les Juridictions aurait des conséquences sensibles sur la gestion des syndicats et ouvrirait aux contestataires procéduriers un large domaine d’activité.

Les appels provisionnels effectués devront, dans les deux cas, faire l’objet d’une lettre individualisée d’appel de fonds. L’instruction comptable ajoutera sans doute l’obligation de faire figurer, dans un cadre spécial, un relevé du compte individuel en historique justifiant le solde antérieur éventuel.

Article 36

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Modifié

Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35  portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Article 37

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

 

L’article 38 est abrogé.

Ancien article 38 abrogé

Dans le cas où l'immeuble est administré par un syndic qui n'est pas soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des textes pris pour son application, toutes sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être versées sans délai à un compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat. Le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale peut, le cas échéant, dans les conditions et sous réserve des garanties qu'il détermine, fixer le montant maximum des fonds que le syndic peut être autorisé à ne pas verser à ce compte.

Article 39

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.

Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, « la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité. » ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.

Ancien alinéa 2 supprimé

Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes ci-dessus visées sont propriétaires ou associés, ou dans lesquelles elles exercent les fonctions de gérant, d'administrateur ou de directeur, de salarié ou de préposé.

« Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.

« Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.

« Les décisions d’autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. »

Note :

Ces dispositions complémentaires étaient attendues. Il convient de les appliquer à la lettre.

Dans le silence du décret, on doit considérer qu’il appartient au syndic d’informer la copropriété des liens l’unissant à une entreprise avec laquelle le syndicat serait susceptible de contracter.

Art. 39-1. (nouveau)

Lorsque certains copropriétaires peuvent bénéficier de subventions publiques pour la réalisation de travaux sur les parties communes, le syndic, s’il est soumis à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds d’autrui, peut être le mandataire de ces copropriétaires. Ce mandat est soumis aux dispositions des articles 1984 et suivants du code civil. »

 

Note :

Cette disposition a pour but de faciliter la gestion des dossiers mais aussi d’assurer le respect de la destination des subventions visées, parfois détournées de leur but par les copropriétaires bénéficiaires. Les syndics copropriétaires ne sont pas autorisés à recevoir mandat à ce titre.

 

Section V : Dispositions particulières aux syndicats coopératifs.

Dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative »

 

Article 40

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Modifié

Ancien article 40 supprimé

Outre les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, les syndicats coopératifs de copropriétaires, dont la création est prévue à l'article 14 (alinéa 2) de cette loi, sont régis par les dispositions de la présente section et celles non contraires du présent décret.

Il en est ainsi pour les syndicats de copropriétaires pour lesquels le règlement de copropriété initial ou une délibération de l'assemblée générale prise dans les conditions fixées à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a expressément adopté la forme de syndicat coopératif.

Outre les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de forme coopérative, prévu aux articles 14 et 17-1 de cette loi, est régi par les dispositions de la présente section et celles non contraires du présent décret.

 

Note :

Le syndicat coopératif disparaît ! Il s’agit désormais du syndicat à forme coopérative. La modification n’est pas neutre. A partir du texte inchangé de la loi (le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif), les rédacteurs du décret modificatif ont astucieusement changé la qualification.

Les auteurs ont toujours dénié aux syndicats de copropriétaires, dépourvus de toute fonction productrice, la possibilité d’adhérer pleinement  aux principes de la coopération. Ils ont considéré que le but premier des partisans de la copropriété coopérative était la possibilité d’accéder aux modes de financement spécifiques du secteur coopératif. De nos jours, les tenants de la formule y voient un mode d’autogestion plus satisfaisant que la désignation d’un syndic bénévole.

Il n’est plus question de la reconnaissance des fonds de prévoyance mutualisés qui aurait permis aux syndicats l’appropriation définitive des provisions versées.. Les auteurs du décret ont au contraire insisté sur l’obligation de remboursement des avances

Article 41

Ancien article 41 supprimé

Dans un syndicat coopératif, le syndic est élu par le conseil syndical, à la majorité des membres qui le constituent, et il est choisi parmi eux. Il exerce, de plein droit, les fonctions de président du conseil syndical.

En outre, le conseil peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.

Ils sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions.

En aucun cas, le syndic et le vice-président ne peuvent conserver ces fonctions après l'expiration de leur mandat de membre du conseil syndical.

Dans un syndicat de forme coopérative, les actes et documents établis au nom du syndicat doivent préciser sa forme coopérative. En aucun cas, le syndic et le vice-président, s’il existe, ne peuvent conserver ces fonctions après l’expiration de leur mandat de membre du conseil syndical.

 

Note :

La mention de la forme coopérative dans les actes et documents établis au nom du syndicat a pour objet l’information des tiers. A l’inverse, si un professionnel immobilier assiste un syndicat de forme coopérative et établit des documents au nom du syndicat, il est bon que les tiers soient pleinement informés de la qualité juridique du véritable cocontractant.

Article 42

Ancien article 42 supprimé

Le syndic et le conseil syndical peuvent se faire assister par tout technicien de leur choix dans les conditions prévues à l'article 27 ci-dessus.

La mission d'un technicien choisi par le syndic ne peut excéder la durée des fonctions de ce dernier, sauf renouvellement de ladite mission.

 

Les dispositions de l’article 27 sont applicables au syndic. Celui-ci peut, en outre, sous sa responsabilité, confier l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs.

Note :

L’article 27, outre qu’il prescrit la gratuité des fonctions de membres et président du conseil syndical, indique les conditions dans lesquelles celui ci peut se faire assister, soit en prenant conseil auprès de toute personne de son choix, soit en demandant un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

L’article 42 ouvre par ailleurs au « syndic coopératif » la possibilité de se faire assister, sous sa responsabilité, en confiant l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs.

Les deux régimes d’assistance sont différents : consultations pour le conseil syndical, délégation de tâches dans l’autre. Comme les associations syndicales libres, certains syndicats coopératifs recourent à des professionnels immobiliers ou à des organismes dédiés pour l’exécution de tâches administratives et comptables.

L’article 42 semble imposer dans ce cas le régime de la délégation de tâches. Le syndic coopératif demeurerait alors directement responsable à l’égard du syndicat de toute faute de gestion, avec la seule possibilité d’une action récursoire.

L’article 42 ne lie plus la durée de la mission d’assistance à celle du syndic coopératif. Il ne donne aucune indication sur le sort des frais afférents à ces délégations, contrairement à l’article 27 pour les consultations du conseil syndical.

« Article 42-1.

L’assemblée générale désigne, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le ou les copropriétaires chargés de contrôler les comptes du syndicat, à moins qu’elle ne préfère confier cette mission à un expert-comptable ou à un commissaire aux comptes.

« Le ou les copropriétaires désignés, l’expert-comptable ou le commissaire aux comptes rendent compte chaque année à l’assemblée générale de l’exécution de leur mission.

 « Le mandat du ou des copropriétaires désignés pour contrôler les comptes du syndicat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.

« Le ou les copropriétaires désignés ne peuvent être le conjoint, les descendants, ascendants ou préposés du syndic ou d’un des membres du conseil syndical ou être liés à eux par un pacte civil de solidarité.

 

Note :

Le conseil syndical a été dessaisi de la fonction de contrôle des comptes. Il est vrai que la fonction réelle du conseil syndical coopératif est proche de celle du conseil de gestion dans une association syndicale. Il s’investit dans la gestion de l’immeuble et le syndic coopératif est souvent, de fait, l’exécutant des décisions du conseil.

 « Art. 42-2.(nouveau)

Les syndicats de forme coopérative peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion.

Ces unions coopératives sont soumises aux dispositions de la section VIII du présent décret.

 Chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union coopérative, ceux dont il veut bénéficier. »

 

Note :

Les unions, quant à elles, demeurent bien coopératives, car elles produisent au sens propre du terme. ; Les unions coopératives présentent la particularité  de pouvoir recevoir l’adhésion de syndicats coopératifs d’immeubles non contigus ou voisins.

 

Section VI :  La comptabilité du syndicat»

Article 43

Ancien article 43 supprimé

Les unions de syndicats de copropriétaires, visées au premier alinéa de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, sont des groupements dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs à plusieurs syndicats, ainsi que la satisfaction d'intérêts communs auxdits syndicats. Ces unions, ainsi que celles qui sont constituées en application du deuxième alinéa de l'article 29 de la même loi, peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente section.

Les unions mentionnées au premier alinéa de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 précitée peuvent recevoir l'adhésion de sociétés immobilières et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.

Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.

Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à cette situation.

Note :

Entrée en vigueur immédiate

L’article 43 a pour objet de remédier à une bévue de la loi du 13 décembre 2000.

Le premier alinéa rappelle la disposition légale : le budget prévisionnel de l’exercice 2005 doit être voté avant le 1er janvier 2005. La loi impose aussi que l’assemblée annuelle de 2004 soit tenue avant le 30 juin 2004, le budget prévisionnel 2005 doit être voté avant cette même date. L’anticipation est évidemment excessive.

Certains praticiens ont pensé qu’il convenait d’adopter le budget 2005 lors de l’assemblée tenue en 2004, sous réserve qu’il soit possible de rectifier le budget à l’occasion de l’assemblée tenue en 2005. Le décret va plus loin : il est possible au syndic de ne pas respecter la loi, sous réserve d’être « préalablement autorisé par l’assemblée générale  des copropriétaires » ! Il peut alors appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. Le budget prévisionnel 2005 est voté par l’assemblée annuelle de 2005 et on régularise sur les deux derniers appels (1er juillet et 1er octobre).

L’astuce a une contrepartie néfaste : le recouvrement des deux premières provisions, si elles restent impayées, ne peut être effectué par la voie du référé prévu par l’article 19-2 de la loi. On se demande pourquoi.

Il semble donc préférable d’avoir recours à la solution sus énoncée mais il faudra, dans un premier temps, une réponse ministérielle au moins pour savoir si elle reçoit la bénédiction de la Chancellerie. Et rien n’interdira à un Juge de dire que la réponse ministérielle ne lui est pas opposable.

Article 44

Ancien article 44 supprimé

L'adhésion à une union est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat, à la majorité fixée par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, les représentants légaux des sociétés et les propriétaires qui ont adhéré à l'union.

Les syndics participent à l'assemblée générale de l'union en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :

« 1° Aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;

« 2° Aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

« 3° Aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

« 4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

« 5° Et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Note :

En 1°) L’article 44 impose de distinguer les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble et ceux de maintenance. Ceux-ci sont définis dans l’article 45.

On retrouve ici les distinctions figurant dans le projet de modernisation du régime des charges locatives récupérables qui traite de la maintenance courante préventive et corrective (Rapport Pelletier). On peut donc songer à une harmonisation relative des deux régimes de charges.

En 2°) L’article reprend la même distinction pour les éléments d’équipement communs (sic).

En 3°) et 4°), l’article traite de ce que l’on nomme couramment les améliorations, puis des études techniques auxquelles il assimile les diagnostics.

En 5°) Le texte établit la synthèse des paragraphes précédents : sont des « dépenses non comprises dans le budget prévisionnel » celles qui sont générées par des travaux et interventions qui ne relèvent pas de la maintenance.

Article 45

Ancien article 45 supprimé

Les syndicats coopératifs visés à l'article 14 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 peuvent adhérer à des unions coopératives auxquelles s'appliquent les dispositions de la présente section.

Des syndicats non coopératifs peuvent adhérer à des unions coopératives, avec l'accord de ces dernières, sans perdre de plein droit leur forme initiale.

Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

« Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.

« Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs. »

Note :

L’article 45 définit les travaux de maintenance. Ce sont des travaux d’entretien courant ayant pour objet :

·      pour l’immeuble : de « maintenir l’état de l’immeuble »

·      pour les éléments d’équipement commun(s) : de prévenir leur défaillance. C’est la maintenance préventive.

Dans tous les cas ils incluent les menues réparations (maintenance corrective)

En outre, ils comprennent  les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs « lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent ». L’hypothèse envisagée est celles des contrats de longue durée avec garantie totale de type P3 en chauffage. Il s’agit généralement de contrats d’exploitation et non de contrats de maintenance ou d’entretien. Ces clauses ont un coût spécifique. Leur régime juridique, comptable, voire fiscal est particulier. Elles génèrent progressivement, au titre de l’obligation de maintenance, une créance du syndicat sur l’entreprise qui n’est effacée qu’à l’occasion du constat d’état satisfaisant du matériel en fin de contrat.

L’assimilation est justifiée par l’étalement de la dépense dans le temps. La redevance périodique constitue pour le syndicat un préfinancement des coûts de remplacement. Ce mécanisme est conforme au souci de gestion prévisionnelle organisée comme la constitution de provisions pour travaux futurs.

 

« Article 45-1.

Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

« Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat :

« - sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ;

« - sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux.

« Les avances sont remboursables. »

Note :

Entrée en vigueur immédiate

La définition des charges donnée par le décret est claire. Elle implique la constatation de l’imputabilité aux copropriétaires, ou à certains d’entre eux, de dépenses effectuées par le syndicat. On peut seulement se demander si on peut déjà parler de charges au niveau du syndicat, avant répartition, ou seulement au niveau des copropriétaires, ‘chacun pour sa quote-part », après répartition et approbation des comptes.

Il en va de même pour les provisions.

La notion d’avance est claire pour les fonds destinés à la constitution de réserves. L’ancien fonds de roulement n’épuise pas ici la notion de « réserve ». Il existe d’autres réserves parmi lesquelles figurent les provisions pour travaux futurs, distinctes des fonds appelés au titre de l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux.

Elle est plus ambiguë quand on parle d’avances « qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux ». Le décret évoque sans doute le cas des « appels de couverture d’insuffisance de trésorerie » effectués, après autorisation de l’assemblée , pour remédier à des retards individuels de paiement. Le terme « emprunt » annonce un régime et classement comptable particuliers.

L’article 45-1 précise que « les avances sont remboursables ». Le remboursement de l’emprunt évoqué ci dessus est incertain. Malgré les garanties syndicales, l’insolvabilité du débiteur peut imposer la « constatation d’une dépréciation de créance ». Ce mécanisme est prévu par le  projet de décret comptable. Cet inconvénient justifie le particularisme de cette avance sous forme d’emprunt.

L’article 45-1 énonce que « l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ». Il consacre ainsi une solution jurisprudentielle ancienne. Elle est conforme aux principes généraux quand il s’agit de redresser, par débit et crédit de mêmes montants, une erreur ou une omission. Dans ce cas, les autres comptes individuels ne sont pas affectés.

Mais la portée de la jurisprudence est plus étendue : l’approbation des comptes ne vaut pas approbation de la répartition des charges. Or le caractère définitif de la répartition des charges après approbation des comptes est une condition fondamentale de la clôture d’un exercice comptable. Permettre à tout copropriétaire de remettre en cause la répartition des charges d’un exercice jusqu’à expiration de la prescription décennale prévue par l’article 42 de la loi est une inconséquence.

 

Section VII : Procédure. Sous-section 1 : Dispositions générales.

Article 46

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.

La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.

Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.

La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.

Article 47

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.

 

Article 48

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

A défaut de désignation dans les conditions prévues par les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et au troisième alinéa de l'article 24 du présent décret, le président du tribunal de grande instance, sur requête du syndic ou d'un ou plusieurs copropriétaires, désigne par ordonnance les membres du conseil syndical.

S'il s'agit de désigner les membres du conseil syndical du syndicat principal, la requête peut être représentée aussi bien par le syndic du syndicat principal que par celui du syndicat secondaire.

L'ordonnance qui désigne les membres du conseil syndical fixe la durée de leurs fonctions.

Ces fonctions cessent de plein droit à compter de l'acceptation de leur mandat par les membres du conseil syndical désignés par l'assemblée générale.

Article 49

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 (alinéa 3) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété.

L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.

Article 50

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée.

Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.

Article 51

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

Copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l'article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par l'huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Article 52

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

L'action en justice visée à l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 est intentée à l'encontre du syndicat lorsqu'elle est fondée sur le fait que la part, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, incombant au lot du demandeur est supérieure de plus d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'article 10 de cette loi.

Article 53

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

Si la part d'un copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l'action en justice visée à l'article 12 de ladite loi est intentée à l'encontre de ce copropriétaire.

A peine d'irrecevabilité de l'action, le syndicat est appelé en cause.

Article 54

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

Chaque fois qu'une action en justice intentée contre le syndicat a pour objet ou peut avoir pour conséquence une révision de la répartition des charges, et indépendamment du droit pour tout copropriétaire d'intervenir personnellement dans l'instance, le syndic ou tout copropriétaire peut, s'il existe des oppositions d'intérêts entre les copropriétaires qui ne sont pas demandeurs, présenter requête au président du tribunal de grande instance en vue de la désignation d'un mandataire ad hoc.

Dans ce cas, la signification des actes de procédure est valablement faite aux copropriétaires intervenants ainsi qu'au mandataire ad hoc.

Article 55

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndical.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Article 56

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

Tout intéressé peut demander au président du tribunal de grande instance, statuant sur requête, de désigner un mandataire ad hoc pour ester en justice au nom du syndicat lorsque celui-ci est partie dans une instance relative à l'exécution de la construction de l'immeuble, aux garanties dues ou aux responsabilités encourues à cette occasion, si le syndic, son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à ladite construction.

 

Section VII : Procédure.

Article 57

Abrogé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 10 JORF 17 février 1995.

 

Article 58

Abrogé par Décret 92-755 1992-07-31 art. 305 JORF 5 août 1992.

 

Article 59

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

A l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance.

Les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés, suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci.

Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l'ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l'administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal de grande instance dans les quinze jours de cette notification.

Article 60

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

Nonobstant toutes dispositions contraires, toute demande formée par le syndicat à l'encontre d'un ou plusieurs copropriétaires, suivant la procédure d'injonction de payer, est portée devant la juridiction du lieu de la situation de l'immeuble.

Article 61

Modifié par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7 JORF 15 février 1995. Non modifié

Pour l'application de l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal de grande instance statue, par ordonnance sur requête, lorsqu'en cas d'indivision ou d'usufruit la désignation d'un mandataire commun est demandée en justice.

Article 62

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

Tous les litiges nés de l'application de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret sont de la compétence de la juridiction du lieu de la situation de l'immeuble.

 

Sous-section 2 : Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté.

Article 62-1

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Non modifié

La demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est portée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.

Article 62-2

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Modifié partiellement

Lorsque la demande émane de copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une assignation dirigée contre le syndicat représenté par le syndic.

Lorsque la demande émane du syndic, le président du tribunal de grande instance est saisi par la voie d'une requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande « après consultation du conseil syndical ». L'autorisation prévue à l'alinéa 1er de l'article 55 du présent décret n'est pas dans ce cas nécessaire.

Lorsque la demande émane du procureur de la République, il présente au président du tribunal de grande instance une requête indiquant les faits de nature à motiver cette demande. Le président du tribunal, par les soins du greffier, fait convoquer le syndicat représenté par le syndic, par acte d'huissier de justice, à comparaître dans le délai qu'il fixe. A cette convocation est jointe la requête du procureur de la République.

Article 62-3

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Non modifié

Toute demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la République, qui est avisé, s'il y a lieu, de la date de l'audience.

Article 62-4

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Non modifié

A l'effet de charger l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, et notamment de définir les pouvoirs dont l'exercice est confié à celui-ci, le président du tribunal de grande instance peut ordonner toutes les mesures d'instruction légalement admissibles. Il peut entendre le président du conseil syndical.

Article 62-5

Ancien article 62-5 supprimé

L'ordonnance qui désigne l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission et l'étendue de ses pouvoirs par rapport à ceux qui sont, notamment, maintenus au syndic.

L'ordonnance est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l'initiative du syndic ou de l'administrateur provisoire désigné, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L’ordonnance qui désigne l’administrateur provisoire fixe la durée et l’étendue de sa mission. Elle est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l’initiative de l’administrateur provisoire, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Cette communication reproduit soit le texte de l'article 490 du nouveau code de procédure civile s'il s'agit d'une ordonnance du président statuant comme en matière de référé, soit le texte de l'article 496 du même code s'il s'agit d'une ordonnance sur requête.

 

Note : La remise contre émargement a pour but de réduire les frais de notification au strict minimum mais  présente des inconvénients notables et bien connus.

Article 62-6

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Modifié

Ancien article 62-6 supprimé

Le syndic transmet à l'administrateur provisoire désigné un exemplaire de la liste des copropriétaires et des titulaires de droits mentionnée à l'article 32 du présent décret et lui communique, à sa demande, tout document nécessaire à l'accomplissement de sa mission.

Art. 62-6. L’ancien syndic est tenu à l’égard de l’administrateur provisoire des obligations prévues à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. »

Article 62-7

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995.

Lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal de grande instance de tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale, il doit avant de prendre à ce titre les décisions qui lui paraissent nécessaires à l'accomplissement de sa mission, sauf urgence, recueillir l'avis du conseil syndical.

Il peut aussi convoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre.

A ces occasions, il doit préciser le mode de financement pour la mise en oeuvre de la ou des décisions envisagées.

Article 62-8

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Modifié

Les décisions prises par l'administrateur provisoire sont mentionnées, à leur date, sur le registre des [délibérations prévu à l'article 17 du présent décret]. décisions

Article 62-9

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Modifié

L'administrateur provisoire, [ou le syndic si ce pouvoir lui est maintenu], adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s'il y a lieu, l'appel de fonds correspondant.

Note :

Entrée en vigueur immédiate

Le texte et son entrée en vigueur immédiate montrent le souci évident d’éliminer le syndic en place

Article 62-10

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Non modifié

Lorsque l'administrateur provisoire du syndicat, pour les nécessités de l'accomplissement de sa mission, présente une demande en application de l'article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il saisit le président du tribunal de grande instance par la voie d'une assignation dirigée contre chacun des créanciers concernés.

Article 62-11

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995.  modifié

L'administrateur provisoire du syndicat rend compte par écrit de sa mission au président du tribunal de grande instance à la demande de celui-ci et en tout état de cause à la fin de sa mission.

Il dépose son rapport au secrétariat-greffe de la juridiction qui en adresse une copie au procureur de la République et au syndic [de la copropriété concernée.] « désigné »

Alinéa 2 supprimé

Dans l'hypothèse où il rédige un prérapport, dans les conditions prévues à l'article 62-13, celui-ci fait l'objet des mêmes formalités.

« Dans l’hypothèse où il rédige un pré-rapport, dans les conditions prévues à l’article 62-13, le secrétariat-greffe de la juridiction adresse une copie de ce pré-rapport au procureur de la République et au président du conseil syndical. »

Article 62-12

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995.

Le syndic « désigné » informe les copropriétaires, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre émargement, qu'ils peuvent prendre connaissance du rapport de l'administrateur provisoire à son bureau, ou en tout autre lieu fixé par l'assemblée générale, pendant les heures ouvrables, dans le mois qui suit. Un extrait du rapport peut être joint, le cas échéant, à la lettre. Une copie de tout ou partie du rapport peut être adressée par le syndic « désigné »aux copropriétaires qui en feraient la demande, aux frais de ces derniers.

Article 62-13

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Modifié partiellement

Si un prérapport est déposé par l'administrateur provisoire avant la fin de sa mission, le prérapport est porté à la connaissance des copropriétaires, à l'initiative de l'administrateur provisoire [ou, le cas échéant, du syndic], dans les formes et conditions prévues à l'article 62-12.

Article 62-14

Créé par Décret 95-162 1995-02-15 art. 7, art. 8 JORF 15 février 1995. Non modifié

Si les conclusions du rapport ou du prérapport de l'administrateur provisoire préconisent que certaines questions soient soumises à l'assemblée générale, elles doivent être portées à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ou d'une assemblée générale convoquée spécialement à cet effet.

Art. 62-15 (nouveau)

Après le dépôt du rapport de l’administrateur, des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat peuvent assigner devant le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé le syndic désigné en vue de voir prononcer la division du syndicat. La même procédure peut être mise en oeuvre par le procureur de la République si l’ordre public l’exige.

Le syndic désigné informe de la date d’audience les copropriétaires. Ceux-ci peuvent être entendus par le juge selon les dispositions du nouveau code de procédure civile.

 

Section VIII

 

Les unions de syndicats de copropriétaires 

 

Article 63.

 L’union de syndicats, mentionnée à l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet.

« Lorsqu’un syndicat de copropriétaires est membre d’une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’union.

Le syndic rend compte à l’assemblée générale des copropriétaires des décisions prises par l’union.

Note :  

L’article 29 de la loi établit le statut des unions de syndicats classiques,

L’article 63 précise que l’union peut être propriétaire des « biens nécessaires à son objet ». Elle est donc dotée d’un patrimoine réel.

En son second alinéa, il traite des conditions dans lesquelles le syndic d’une copropriété membre de l’union doit déterminer ses votes à l’occasion d’une assemblée de l’union. Le processus indiqué n’est pas à la mesure de l’importance des questions traitées mais il est vrai qu’on est en présence de contraintes pratiques importantes. Théoriquement, chaque syndic, à réception de la convocation pour une assemblée de l’union, devrait convoquer une assemblée générale des copropriétaires du syndicat qu’il administre. C’est inconcevable dans la plupart des cas.

La consultation du conseil syndical est considérée comme suffisante mais on ne sait pas ce qu’il faut entendre par « ou, le cas échéant … ». L’interprétation intuitive est que la solution est admise quand il y a un conseil syndical. Mais le conseil est obligatoire ! De toute manière il n’est pas dans la nature du conseil syndical de pouvoir prendre parti sur des questions dont la portée financière est souvent importante. Est-il ensuite tenu de respecter les « instructions données ? Il serait prématuré de l’affirmer.

L’expérience montre que les praticiens surmontent ces difficultés de manière satisfaisante quand l’ordre du jour comporte des questions importantes. Mais les décisions judiciaires connues montrent que sont parfois validées des méthodes qui heurtent vivement les principes élémentaires du mécanisme majoritaire.

Postérieurement à l’assemblée de l’union, c’est au syndic qu’il appartient de rendre compte des décisions prises par l’union. Cette prescription ne saurait écarter l’établissement d’un procès verbal de l’assemblée de l’union.

Article 63-1.

Le conseil de l’union donne son avis au président ou à l’assemblée générale de l’union sur toutes les questions la concernant pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du président et, d’une manière générale, à l’administration de l’union, au bureau du président ou au lieu arrêté en accord avec lui. Il peut déléguer cette mission à un ou plusieurs de ses membres.

Note :

Les règles de fonctionnement du conseil de l’union et les prérogatives de ses membres sont identiques à celles du conseil syndical d’un syndicat de copropriétaires.

Art. 63-2. - Le mandat des membres du conseil de l’union ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.

Note :

Mêmes observations que dessus

Art. 63-3.

Lorsqu’un syndicat de copropriétaires est membre d’une union de syndicats, son représentant au conseil de l’union est désigné parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l’article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.

« Il est désigné à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

« Lorsqu’une personne morale est désignée en qualité de représentant d’un membre du conseil de l’union, elle y est représentée par son représentant légal ou statutaire, ou, à défaut, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Note :

Mêmes observations que dessus. De plus, le représentant au conseil de l’union d’un syndicat membre peut être, ou non, membre du conseil syndical du syndicat membre.

Art. 63-4.

Des membres suppléants peuvent être désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires du conseil de l’union. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, son suppléant siège au conseil de l’union jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’il remplace.

Le conseil de l’union n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit. »

Note :

Dans le cas du conseil de l’union, chaque syndicat de copropriétaires peut désigner un représentant titulaire et un suppléant. Dans le cas d’une union, chaque suppléant est, à notre avis, lié au membre titulaire pour le même syndicat. En effet le texte fait état, au sujet de la cessation définitive des fonctions du membre titulaire, de « son suppléant ».

Comme dans le cas d’un syndicat classique, le suppléant ne peut pas siéger à l’occasion d’une indisponibilité occasionnelle du titulaire.

 

Section IX : Dispositions diverses.

. (ancien article 63)

Modifié par Décret 2000-293 2000-04-04 art. 1 JORF 5 avril 2000

Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret, à l'exception de la mise en demeure visée à l'article 19 de ladite loi, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu' elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.

Article 65 (ancien article 64)

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967. Non modifié

En vue de l'application de l'article précédent, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu soit en France métropolitaine si l'immeuble y est situé, soit dans le département ou le territoire d'outre-mer de la situation de l'immeuble.

Les notifications et mises en demeure prévues par l'article 63 du présent décret sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

Article 66 (ancien article 65)

Créé par Décret 67-223 1967-03-17 JORF 22 mars 1967.  Non modifié

Le présent décret est applicable dans les territoires d'outre-mer, sous réserve des règles de procédure particulières à ces territoires.

 

 

Mise à jour

21/06/2011