00043608 CHARTE Ne sont
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Cahier des charges du
lotissement Efficacité décennale des règles d’urbanisme
incluses (art. L. 315-2-1 C. urb.) Stipulations
reproduisant un règlement de lotissement préexistant (Non) Dispositions contractuelles (oui) Pérennité (oui) Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du 31 mars 2010 Décision attaquée : Cour d’appel de Caen
du 21 octobre 2008 (reproduit à la suite) N° de pourvoi:
09-10024 Cassation partielle Sur le moyen unique : Vu l’article L.
315-2-1 du code de l’urbanisme applicable à la cause, ensemble les articles
1134 et 1143 du code civil ; Attendu que lorsqu’un
plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été
approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un
lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance
de l’autorisation de bâtir ; que les dispositions du
premier de ces textes ne remettent pas en cause les droits et obligations
régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des
charges du lotissement et le mode de gestion des parties communes en vigueur
; Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Caen, 21 octobre 2008), que les époux X..., propriétaires
d’un lot dans un lotissement approuvé par arrêté préfectoral du 30 septembre
1968 ont, en 2005, assigné les consorts Y..., colotis, afin que soit ordonnée
la mise en conformité de leur toiture et la suppression d’un mur de clôture
sur rue construit en infraction aux stipulations du cahier des charges ; Attendu que pour
débouter les époux X..., l’arrêt retient que la toiture et la clôture ne sont
pas conformes au cahier des charges, mais que les règles d’urbanisme
contenues dans les documents approuvés du lotissement sont devenues caduques
en application de l’article L. 315-2-1 paragraphe 1er du code de l’urbanisme,
que le cahier des charges, dit encore “règlement fixant les règles et
servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement” est constitué très
essentiellement de règles d’urbanisme et que ni l’inclusion de ce règlement
dans le cahier des charges du lotissement, ni sa seule reproduction dans les
actes de vente des lots ne lui confèrent un caractère contractuel ; Qu’en statuant ainsi,
alors que le cahier des charges quelle que soit sa date, approuvé ou non,
revêt un caractère contractuel, ses clauses engageant les colotis entre eux
pour toutes les stipulations qui y sont contenues la cour d’appel, qui n’a
pas constaté l’existence d’un règlement de lotissement distinct du cahier des
charges, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais
seulement en ce qu’il a débouté les époux X... de leurs demandes, l’arrêt
rendu le 21 octobre 2008, entre les parties, par la cour d’appel de Caen ;
remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où
elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie
devant la cour d’appel de Caen, autrement composée ; Condamne les consorts
Y... aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette la demande des consorts Y..., les condamne
à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; Commentaires : Les controverses relatives
à la nature juridique des différentes clauses d’un cahier des charges de lotissement
subsistent. L'article L315-2-1 du
Code de l'urbanisme, dans sa version ancienne distinguait - les règles
d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement qui, lorsqu’un
plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été
approuvé dans la commune d’un lotissement, cessent de s'appliquer au terme de
dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de bâtir ; - les droits et
obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le
cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes
en vigueur, qui n’étaient pas affectées par la caducité décennale La question pratique
était donc celle de la nature juridique de certaines clauses. Après
expiration du délai, elles devaient être considérées comme caduques s’il s’agissait
de clauses assimilables à des règles d’urbanisme et au contraire toujours en
vigueur dans le cas contraire. Rappelons en passant
la possibilité ouverte par l’article L 442-9 du Code de l’urbanisme, créé par
l’ordonnance n°2005-1527 du 8
décembre 2005, de décider le maintien en vigueur des clauses se présentant
comme des règles d’urbanisme : Article L442-9 Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un
lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la
délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est
couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le
maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision
expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant
les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement,
ni le mode de gestion des parties communes. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de
jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4. Article L442-10
Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les
trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts
des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le
demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des
documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce
lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme
applicable. Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à
l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du
lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible. En l’espèce les époux
X..., propriétaires d’un lot dans un lotissement approuvé par arrêté
préfectoral du 30 septembre 1968 ont, en 2005, assigné les consorts Y...,
colotis, afin que soit ordonnée la mise en conformité de leur toiture et la
suppression d’un mur de clôture sur rue construit en infraction aux
stipulations du cahier des charges ; L’infraction venait de ce « que le pavillon de Mesdames Y... est pourvu d’une couverture à deux pentes et qu’un mur a été construit en bordure de la rue Charrière du val, alors que le cahier des charges du lotissement THOMINE, dit encore “ règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement THOMINE “, dispose que les toits seront à une pente vers l’arrière pour les lots 5-6-7 et que les clôtures seront constituées par des haies vives, doublées d’un grillage galvanisé, d’une hauteur d’1, 50 m maximum » Or « le Plan d’Occupation des Sols
(P. O. S.) de la commune, dit approuvé le 5 mars 2001 et modifié le 11
février 2003, s’agissant de la zone UC, prescrit que les toitures seront
composées de deux versants symétriques dont la pente sera comprise entre 30
et 45° et se borne à prévoir que les aspect, dimension et matériaux des
clôtures “ tiennent compte en priorité de l’aspect et des dimensions des
clôtures avoisinantes afin de s’harmoniser avec celles-ci ainsi qu’avec la
construction principale “. La Cour d’appel les a
déboutées, en jugeant « que la
toiture et la clôture ne sont pas conformes au cahier des charges, mais que
les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement
sont devenues caduques en application de l’article L. 315-2-1 paragraphe 1er
du code de l’urbanisme, que le cahier des charges, dit encore “règlement
fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le
lotissement” est constitué très essentiellement de règles d’urbanisme et que
ni l’inclusion de ce règlement dans le cahier des charges du lotissement, ni
sa seule reproduction dans les actes de vente des lots ne lui confèrent un
caractère contractuel ; La Cour de cassation,
par l’arrêt relaté, casse l’arrêt d’appel. Elle juge « qu’en
statuant ainsi, alors que le cahier des charges quelle que soit sa date,
approuvé ou non, revêt un caractère contractuel, ses clauses engageant les
colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues la cour
d’appel, qui n’a pas constaté l’existence d’un règlement de lotissement
distinct du cahier des charges, a violé les textes susvisés ». On constate ainsi la
consolidation d’un courant de jurisprudence consacrant la pérennité des
dispositions contractuelles du cahier des charges, indépendamment de l’évolution
des règles locales d’urbanisme. Voir dans le même sens Cass., 3ème Ch. civ., 8
avril 2008, n°07-10054. Notons que l’on
trouve mention dans la seconde branche du moyen invoqué par les demanderesses
au pourvoi un rappel de ce qui peu conférer la qualité de règle d’urbanisme à
une clause du cahier des charges : « il est vrai que n’ont pas de
caractère contractuel les stipulations du cahier des charges reproduisant un
règlement de lotissement préexistant ». Mais elles faisaient
valoir à ce titre « qu’il n’a pas été constaté que tel était le cas des
stipulations invoquées par M. et Mme X... pour fonder leurs demandes ; qu’à
cet égard également, l’arrêt attaqué a été rendu en violation de l’article
L.315-2-1 du Code de l’urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code
civil » MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me
Foussard, avocat aux Conseils pour les époux X... L’arrêt infirmatif
attaqué encourt la censure ; EN CE QU’il a rejeté
les demandes de M. et Mme X... visant à la destruction du toit à deux pentes
ainsi que d’une clôture sur rue réalisés par Mme A... et Mme Y... en
violation du cahier des charges du lotissement ; AUX MOTIFS tout
d’abord QU’« il est constant que le pavillon de Mesdames Y... est pourvu
d’une couverture à deux pentes et qu’un mur a été construit en bordure de la
rue Charrière du val, alors que le cahier des charges du lotissement THOMINE,
dit encore « règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général
imposées dans le lotissement THOMINE », dispose que les toits seront à une
pente vers l’arrière pour les lots 5-6-7 et que les clôtures seront
constituées par des haies vives, doublées d’un grillage galvanisée, d’une
hauteur d’1,50 m maximum, mais que le Plan d’Occupation des Sols (POS) de la
commune, dit approuvé le 5 mars 2001 et modifié le 11 février 2003,
s’agissant de la zone UC, prescrit que les toitures seront composées de deux
versants symétriques dont la pente sera comprise entre 30 et 45° et se borne
à prévoir que les aspect, dimension et matériaux des clôtures « tiennent
compte en priorité de l’aspect et des dimensions des clôtures avoisinantes afin
de s’harmoniser avec celles-ci ainsi qu’avec la construction principale » (…)
» (arrêt, p. 3, avant-dernier §) ; AUX MOTIFS ensuite
QU’« il est non moins constant, ainsi que le certifie Max B..., Maire
d’AGON-COUTAINVILLE, qu’il a été procédé lors de la révision du P.O.S aux
formalités d’affichage prévues par l’article R.315-44-1 ancien (abrogé par le
décret 07-18 du 5 janvier 2007), de sorte que, selon les prévisions de
l’article L.315-2-1 § 1 ancien (abrogé par l’ordonnance 05-1527 du 8 décembre
2005) du même code, les règles d’urbanisme contenues dans les documents
approuvés du lotissement sont devenues caduques, étant précisé que le
lotissement THOMINE avait été approuvé par un arrêté préfectoral du 30
septembre 1968 (…) » (arrêt, p. 3, dernier §) ; Et AUX MOTIFS enfin
QUE « le cahier des charges de ce lotissement, dit d’ailleurs, ainsi
qu’énoncé plus avant : « règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt
général », est constitué très essentiellement de règles d’urbanisme. » (…)
que « ni l’inclusion de ce règlement dans le cahier des charges du
lotissement, ni sa seule reproduction dans les actes de vente des lots, ne
lui confèrent un caractère contractuel, non plus que la mention dans ces
actes selon laquelle « chaque vente de lot emportera par la venderesse entier
abandon de leurs droits au profit des acquéreurs de façon que tout acquéreur
puisse exiger directement des autres l’exécution des conditions imposées par
le présent cahier des charges et auxquelles ils auraient contrevenu. En
conséquence, les acquéreurs qui se prétendraient lésés seront subrogés dans
tous les droits des vendeurs à l’effet d’exiger l’exécution desdites
conditions et toute discussion devra se vider directement entre eux sans que,
en aucun cas ni sous aucun prétexte, l’intervention des vendeurs puisse être
exigée », dès lors que cette mention traduit le souci des lotisseurs d’être
dégagés d’éventuelles difficultés de cet ordre bien plutôt que la volonté des
parties de donner à ces règles et servitudes un caractère contractuel (…) »
(arrêt, p. 4, § 1 et 2) ; ALORS QUE,
premièrement, un cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou
non, revêt un caractère contractuel, ses clauses engageant les colotis entre
eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu’en l’espèce, ainsi
qu’il résulte des énonciations mêmes de l’arrêt attaqué, M. et Mme X... se
prévalaient des stipulations d’un cahier des charges qui avaient un caractère
contractuel ; qu’en refusant de faire droit à leurs demandes pour considérer
que les stipulations du cahier des charges étaient devenues caduques, les
juges du fond ont violé l’article L.315-2-1 du Code de l’urbanisme, ensemble
les articles 1134 et 1143 du Code civil ; ALORS QUE,
deuxièmement, s’il est vrai que n’ont pas de caractère contractuel les
stipulations du cahier des charges reproduisant un règlement de lotissement
préexistant, il n’a pas été constaté que tel était le cas des stipulations
invoquées par M. et Mme X... pour fonder leurs demandes ; qu’à cet égard
également, l’arrêt attaqué a été rendu en violation de l’article L.315-2-1 du
Code de l’urbanisme, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code civil ; Et ALORS QUE,
troisièmement, à partir du moment où le caractère réglementaire des
stipulations du cahier des charges suppose la préexistence d’un règlement de
lotissement constitutif d’un acte administratif distinct et préalable, puis
la reprise, dans le cahier des charges, des dispositions de ce règlement,
l’on ne saurait considérer que les stipulations du cahier des charges sont
réglementaires et n’ont pas de caractère contractuel au seul motif que le
cahier des charges énonce, dans le corps de ses stipulations : « règlement
fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le
lotissement THOMINE » ; qu’à cet égard également, l’arrêt attaqué a été rendu
en violation de l’article L.315-2-1 du Code de l’urbanisme, ensemble les
articles 1134 et 1143 du Code civil. Cour d’appel de Caen
1e Chambre civ. 21 octobre 2008 TGI de COUTANCES 07 Décembre 2006- RG no 05 / 00313 N° de RG: 07/835 APPELANTES : Madame Agnès X...
épouse Y... Madame Dominique Y...
épouse Z... INTIMES : Monsieur René A... et
Madame Marcelle C... épouse A... DEBATS : A l’audience
publique du 16 Septembre 2008 tenue, sans opposition du ou des avocats, par
M. BOYER, Président de Chambre et Mme CHERBONNEL, Conseiller, chargés du
rapport, qui ont rendu compte des débats à la Cour GREFFIER : Madame
GALAND ARRET prononcé
publiquement par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2008 et signé par
M. BOYER, Président, et Madame GALAND, Greffier Le 28 octobre 1969,
les époux A... ont fait l’acquisition d’un terrain à bâtir constituant le lot
no 4 du lotissement THOMINE sis à AGON COUTAINVILLE, aujourd’hui cadastré
section... no..., sur lequel ils ont édifié un pavillon et un garage. Le 24 mars 1973,
Monsieur (décédé en 2004) et Madame Y... ont fait l’acquisition de la
parcelle voisine constituant le lot no 5 du lotissement, aujourd’hui cadastré
section... no..., sur lequel ils ont construit un pavillon. Par un jugement rendu
le 7 décembre 2006, aux motifs principalement que les stipulations du cahier
des charges d’un lotissement ont entre colotis un caractère contractuel, le
Tribunal de Grande Instance de COUTANCES a : condamné Agnès X...
épouse Y... et Dominique Y... épouse Z... à détruire la toiture de leur
maison sise à AGON COUTAINVILLE pour la mettre en conformité avec l’article
III / 8 du cahier des charges du lotissement THOMINE dans un délai de 10 mois
à compter de la signification du jugement ; condamné Agnès X...
épouse Y... et Dominique Y... épouse Z... à détruire leur mur édifié en
bordure de la rue ... à AGON COUTAINVILLE pour se mettre en conformité avec
les dispositions de l’article IV / 1 et / 2 du cahier des charges du
lotissement THOMINE dans un délai de 10 mois à compter de la signification du
jugement ; condamné les époux
A... à détruire leur garage sis à AGON COUTAINVILLE pour se mettre en
conformité avec l’article III / 3 du cahier des charges du lotissement
THOMINE dans un délai de 10 mois à compter de la signification du jugement ; débouté Mesdames
Agnès X... épouse Y... et Dominique Y... épouse Z... de leur demande
reconventionnelle concernant les haies et clôtures des époux A.... Vu les conclusions
prises : - le 3 juillet 2007
pour Mesdames Y... et Z..., appelantes de cette décision ; - le 3 mars 2008 pour
les époux A.... Rapport a été fait à
l’audience, avant les plaidoiries. SUR CE, Les appelantes
prétendent au débouté des demandes formées par les époux A... et,
subsidiairement, à leur condamnation à mettre leurs construction, clôture et
haie en conformité avec le cahier des charges du lotissement. Les époux A...
sollicitent, quant à eux, la confirmation du jugement du chef des
condamnations prononcées à l’encontre de Mesdames Y..., sauf à en fixer le
délai d’exécution à 5 mois, courant à compter de la signification de l’arrêt
à intervenir ; du chef, en outre, du débouté de la demande reconventionnelle
concernant leurs haies et clôtures. La condamnation des
époux A... à détruire leur garage n’est donc pas remise en cause. Il est constant que
le pavillon de Mesdames Y... est pourvu d’une couverture à deux pentes et
qu’un mur a été construit en bordure de la rue Charrière du val, alors que le
cahier des charges du lotissement THOMINE, dit encore “ règlement fixant les
règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement THOMINE
“, dispose que les toits seront à une pente vers l’arrière pour les lots
5-6-7 et que les clôtures seront constituées par des haies vives, doublées
d’un grillage galvanisé, d’une hauteur d’1, 50 m maximum, mais que le Plan
d’Occupation des Sols (P. O. S.) de la commune, dit approuvé le 5 mars 2001
et modifié le 11 février 2003, s’agissant de la zone UC, prescrit que les
toitures seront composées de deux versants symétriques dont la pente sera
comprise entre 30 et 45 o et se borne à prévoir que les aspect, dimension et
matériaux des clôtures “ tiennent compte en priorité de l’aspect et des
dimensions des clôtures avoisinantes afin de s’harmoniser avec celles-ci
ainsi qu’avec la construction principale “. Il est non moins
constant, ainsi que le certifie Max D...- Maire D’AGON COUTAINVILLE, qu’il a
été procédé lors de la révision du P. O. S. aux formalités d’affichage
prévues par l’article R. 315-44-1 ancien (abrogé par le décret 07-18 du 5
janvier 2007), de sorte que, selon les prévisions de l’article L. 315-2-1 § 1
ancien (abrogé par l’Ordonnance 05-1527 du 8 décembre 2005) du même code, les
règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement sont
devenues caduques, étant précisé que le lotissement THOMINE avait été
approuvé par un arrêté préfectoral du 30 septembre 1968. Or, le cahier des
charges de ce lotissement, dit d’ailleurs, ainsi qu’énoncé plus avant : “
règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général “, est constitué
très essentiellement de règles d’urbanisme. Et, ni l’inclusion de
ce règlement dans le cahier des charges du lotissement, ni sa seule
reproduction dans les actes de vente des lots, ne lui confèrent un caractère
contractuel, non plus que la mention dans ces actes selon laquelle “ chaque
vente de lot emportera par la venderesse entier abandon de leurs droits au
profit des acquéreurs de façon que tout acquéreur puisse exiger directement
des autres l’exécution des conditions imposées par le présent cahier des
charges et auxquelles ils auraient contrevenu. En conséquence, les
acquéreurs qui se prétendraient lésés seront subrogés dans tous les droits
des vendeurs à l’effet d’exiger l’exécution desdites conditions et toute
discussion devra se vider directement entre eux, sans que, dans aucun cas ni
sous aucun prétexte l’intervention des vendeurs puisse être exigée, dès lors
que cette mention traduit le souci des lotisseurs d’être dégagés
d’éventuelles difficultés de cet ordre, bien plutôt que la volonté des
parties de donner à ces règles et servitudes un caractère contractuel. En conséquence, par
réformation de la décision entreprise, les époux A... seront déboutés de
leurs demandes. Il n’y a lieu, dès
lors, à examen de la demande subsidiaire des appelantes. Pour autant, l’équité
ne commande pas de faire application à leur profit des dispositions de
l’article 700 du code de procédure civile. Mais les époux A...,
qui succombent principalement, devront supporter les dépens de première
instance et d’appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt
contradictoire, réforme la décision
entreprise ; déboute les époux
A... de leurs demandes ; confirme pour le
surplus la décision entreprise, sauf s’agissant des dépens ; dit n’y avoir lieu à
application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamne les époux
A... aux dépens, de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés
conformément à l’article 699 du code de procédure civile. |
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