00043608 CHARTE Ne
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Démembrement de la
propriété du lot Notification au
syndic ; nécessité (oui) Contribution aux charges clause de solidarité
entre usufruitier et nu-propriétaire (R C) opposabilité aux
consorts (oui) Cass. .civile 3 30 novembre 2004 Décision attaquée : cour d’appel de Paris (23e ch. B), du 31 octobre
2002 N° de pourvoi: 03-11201 Rejet Sur le
moyen unique, ci-après annexé : Attendu
qu’ayant retenu qu’en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967,
il appartenait aux consorts X... d’informer le syndic de copropriété du démembrement
de propriété, que le syndic n’avait pas à vérifier la situation juridique des
biens immobiliers et que la clause de solidarité entre usufruitier et
nu-propriétaire stipulée au règlement de copropriété pour le paiement des
charges leur était opposable, la cour d’appel en a exactement déduit qu’ils
étaient solidairement tenus de verser au syndicat des copropriétaires du
Centre commercial de la Croix verte le solde des charges de copropriété ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne
les époux X... aux dépens ; Vu
l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les
consorts X... à verser au syndicat des copropriétaires du Centre commercial
de la Croix Verte la somme de 1 900 euros ; Vu
l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des
consorts X... ; commentaires L’arrêt
relaté éclaircit un peu la glaucité du statut du lot dont la propriété est
démembrée pour ce qui est de la contribution des consorts aux charges de la
copropriété. Dans quelle
mesure le particularisme du démembrement, notamment celui de l’usufruit,
est-il opposable au syndicat des copropriétaires ? L’arrêt
nous permet d’évacuer un premier élément de la controverse. « en application de
l’article 6 du décret du 17 mars 1967, il appartenait aux consorts X...
d’informer le syndic de copropriété du démembrement de propriété, [que] le
syndic n’avait pas à vérifier la situation juridique des biens
immobiliers » Ce n’est pas vraiment une
nouveauté. Quel doit
être le comportement du syndic dûment informé de la coexistence d’un
usufruitier et d’un nu-propriétaire ? Une
constante est l’obligation pour les consorts de désigner un mandataire
commun. Ne nous réjouissons pas trop vite ! L’article 23 de la loi
impose : « En cas d’indivision ou de démembrement du droit de
propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun
qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande
instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic. » L’article
61 du décret ajoute : « Pour l’application de
l’article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, le président du
tribunal de grande instance statue, par ordonnance sur requête, lorsqu’en cas
d’indivision ou d’usufruit la désignation d’un mandataire commun est demandée
en justice. » Malheureusement
le champ d’application de ces dispositions est limité à la tenue des
assemblées générales. Les
praticiens avisés parviennent à faire signer des formules de désignation de
mandataire commun comportant des pouvoirs plus étendus : notamment la
réception des appels de fonds et plus généralement de toute correspondance
concernant la copropriété. Cela n’entraîne pas pour le destinataire l’obligation
au paiement des provisions et charges. Beaucoup de
syndics négligent le bénéfice de cette formalité. Ils n’exigent pas des
notaires la notification de la désignation d’un mandataire commun avec celle
d’un transfert de propriété s’accompagnant d’un démembrement ou même d’un
acte constatant ce démembrement. Dans
certains cas, le règlement de copropriété comporte une clause constituant l’usufruitier
ou le nu-propriétaire comme mandataire commun. L’inexistence d’un mandataire commun engage
fatalement la responsabilité du syndic puisqu’il a la possibilité, -
et plus exactement l’obligation -, de provoquer la désignation judiciaire s’il
y a lieu. Pour
assurer au moins la régularité de l’assemblée, le syndic n’a pas d’autre
solution que de convoquer toutes les parties intéressées. Dans certains cas d’indivision
cette tâche peut être lourde, et parfois impossible car le syndic ne connaît
pas toujours les adresses de tous les indivisaires. Cette
pratique génère parfois des situations cocasses lorsque plusieurs
indivisaires se présentent et prétendent participer à l’assemblée et aux
scrutins. A noter que
le droit d’usage et d’habitation est un droit réel assimilé à un usufruit
réduit. Certains règlements prévoient que c’est l’usager qui doit être
convoqué. Cette clause doit être respectée (Cass. Civ. 3e 19/06/1996 Loyers et copropriété août
septembre 1996 n° 366). |
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