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Démembrement de la propriété du lot

Notification au syndic ; nécessité (oui)

Contribution aux charges

clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire (R C)

opposabilité aux consorts (oui)

 

 

 

Cass. .civile 3  30 novembre 2004

Décision attaquée : cour d’appel de Paris (23e ch. B), du 31 octobre 2002

N° de pourvoi: 03-11201

Rejet

 

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

 

Attendu qu’ayant retenu qu’en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, il appartenait aux consorts X... d’informer le syndic de copropriété du démembrement de propriété, que le syndic n’avait pas à vérifier la situation juridique des biens immobiliers et que la clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire stipulée au règlement de copropriété pour le paiement des charges leur était opposable, la cour d’appel en a exactement déduit qu’ils étaient solidairement tenus de verser au syndicat des copropriétaires du Centre commercial de la Croix verte le solde des charges de copropriété ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne les époux X... aux dépens ;

 

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les consorts X... à verser au syndicat des copropriétaires du Centre commercial de la Croix Verte la somme de 1 900 euros ;

 

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ;

 

 

commentaires

 

L’arrêt relaté éclaircit un peu la glaucité du statut du lot dont la propriété est démembrée pour ce qui est de la contribution des consorts aux charges de la copropriété.

 

Dans quelle mesure le particularisme du démembrement, notamment celui de l’usufruit, est-il opposable au syndicat des copropriétaires ?

 

L’arrêt nous permet d’évacuer un premier élément de la controverse.

« en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, il appartenait aux consorts X... d’informer le syndic de copropriété du démembrement de propriété, [que] le syndic n’avait pas à vérifier la situation juridique des biens immobiliers »

Ce n’est pas vraiment une nouveauté.

 

Quel doit être le comportement du syndic dûment informé de la coexistence d’un usufruitier et d’un nu-propriétaire ?

Une constante est l’obligation pour les consorts de désigner un mandataire commun. Ne nous réjouissons pas trop vite ! L’article 23 de la loi impose :

« En cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic. »

L’article 61 du décret ajoute :

« Pour l’application de l’article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal de grande instance statue, par ordonnance sur requête, lorsqu’en cas d’indivision ou d’usufruit la désignation d’un mandataire commun est demandée en justice. »

Malheureusement le champ d’application de ces dispositions est limité à la tenue des assemblées générales.

Les praticiens avisés parviennent à faire signer des formules de désignation de mandataire commun comportant des pouvoirs plus étendus : notamment la réception des appels de fonds et plus généralement de toute correspondance concernant la copropriété. Cela n’entraîne pas pour le destinataire l’obligation au paiement des provisions et charges.

 

Beaucoup de syndics négligent le bénéfice de cette formalité. Ils n’exigent pas des notaires la notification de la désignation d’un mandataire commun avec celle d’un transfert de propriété s’accompagnant d’un démembrement ou même d’un acte constatant ce démembrement.

Dans certains cas, le règlement de copropriété comporte une clause constituant l’usufruitier ou le nu-propriétaire comme mandataire commun.

 

L’inexistence d’un mandataire commun engage fatalement la responsabilité du syndic puisqu’il a la possibilité, - et plus exactement l’obligation -, de provoquer la désignation judiciaire s’il y a lieu.

Pour assurer au moins la régularité de l’assemblée, le syndic n’a pas d’autre solution que de convoquer toutes les parties intéressées. Dans certains cas d’indivision cette tâche peut être lourde, et parfois impossible car le syndic ne connaît pas toujours les adresses de tous les indivisaires.

Cette pratique génère parfois des situations cocasses lorsque plusieurs indivisaires se présentent et prétendent participer à l’assemblée et aux scrutins.

 

A noter que le droit d’usage et d’habitation est un droit réel assimilé à un usufruit réduit. Certains règlements prévoient que c’est l’usager qui doit être convoqué. Cette clause doit être respectée (Cass. Civ. 3e 19/06/1996 Loyers et copropriété août septembre 1996 n° 366).

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

17/01/2015