Association syndicale (AFUL)

Quote-part d’un fonds de réserve

Cotisation annuelle au titre des dépenses communes

Remboursement au vendeur (non)

Fonds faisant partie du patrimoine de l’association

 

 

Cassation  civile 3e   29 mars 2006                                Cassation

(Tribunal d’instance de Melun, 16 décembre 2003)

N° de pourvoi : 05-10296

 

 

Attendu, selon le jugement attaqué  que les époux X... ayant, en juillet 2002,vendu le bien dont ils étaient propriétaires dans un lotissement, ont assigné l’Association foncière urbaine libre Le Parc de Lésigny (l’AFUL), propriétaire des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif dont elle est chargée d’assurer la gestion et l’entretien, en restitution de leur quote-part du “fonds de réserve” ainsi que de la partie de la cotisation annuelle correspondant à la période postérieure à la vente ;

 

Sur le premier moyen :

 

Vu l’article L 322-1 du Code de l’urbanisme, ensemble les articles 3, 5 de la loi du 21 juin 1865 alors applicable et 2 du décret du 18 décembre 1927 ;

 

Attendu que l’acte d’association détermine les voies et moyens pour subvenir à la dépense ainsi que le mode de recouvrement des cotisations, que les obligations qui dérivent de la constitution de l’association syndicale sont attachées aux immeubles compris dans le périmètre et les suivent en quelques mains qu’ils passent jusqu’à la dissolution de l’association ;

 

Attendu que pour condamner l’AFUL à rembourser aux époux X... la somme correspondant à la quote-part du “fonds de réserve” correspondant à la valeur de leur bien, le jugement relève que l’AFUL a, au cours des années, constitué ce fonds en conservant le surplus des cotisations versées par ses membres et non dépensées et retient que les dispositions de l’article 2 du décret du 18 décembre 1927 ne sont pas applicables à une action en restitution de sommes non utilisées et non affectées, indûment conservées par l’AFUL, qui ne peuvent être assimilés à des capitaux propres constituant le “patrimoine de l’association” et ne correspondent pas à des provisions appelées pour être affectées à des dettes certaines et liquides mais non encore exigibles ;

 

Qu’en statuant ainsi alors que les cotisations régulièrement appelées par une association foncière urbaine libre, qu’elles soient ensuite affectées à des dépenses déterminées ou à un fonds de réserve font partie du patrimoine propre de l’association, le tribunal a violé les textes susvisés ;

 

Et sur le second moyen :

 

Vu les articles 3 et 5 de la loi du 21 juin 1865 et 2 du décret du 18 décembre 1927 alors applicables ;

 

Attendu que pour condamner l’AFUL à rembourser aux époux X... une partie de leur cotisation annuelle calculée au prorata de la période postérieure à la vente de leur bien, le jugement relève que les droits et obligations attachés à la qualité de membre de l’association se transmettent aux propriétaires successifs et que dès lors qu’il acquiert la propriété, l’acheteur devient, par là-même, débiteur de la cotisation dont l’association est créancière et retient que l’AFUL qui est dès lors bien fondée à poursuivre le paiement de la cotisation auprès de l’acquéreur ne saurait conserver en outre la cotisation versée pour la même période par le vendeur auquel elle doit restitution à compter de la cession du bien immobilier ;

 

Qu’en statuant ainsi alors que les cotisations annuelles régulièrement appelées par une association foncière urbaine libre font partie du patrimoine de l’association et ne sont pas sujettes à remboursement partiel à celui de ses membres qui vend son immeuble en cours d’année, le tribunal a violé les textes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 16 décembre 2003, entre les parties, par le tribunal d’instance de Melun ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d’instance de Fontainebleau ;

 

Condamne les époux X... aux dépens ;

 

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

 

 

COMMENTAIRES

 

L’arrêt relaté met en valeur le particularisme du régime des associations syndicales. Il subsiste à cet égard après l’abrogation de la loi du 21 juin 1865.

 

On y trouve la trace d’une pratique courante consistant à constituer un « fonds de réserve » en conservant, au cours des années, le surplus des cotisations versées par les membres et non dépensées. Il s’agit pour parler clair de l’excédent en fin d’exercice du montant des provisions appelées sur celui des dépenses de l’exercice.

Ce mécanisme est vicieux, a fortiori lorsque les comptes de l’exercice font apparaître une insuffisance des provisions appelées qui, elle, est répartie entre les membres de l’association.

Les époux X… avaient obtenu devant le Tribunal d’instance, la restitution de la quote-part de ce fonds de réserve afférente à leur lot. Cette solution était également vicieuse. Elle laisserait à des membres ayant acquis deux ou trois ans auparavant la possibilité de se faire rembourser des sommes qui auraient été versées par le ou les précédents propriétaires.

Le jugement est cassé au motif que «  les cotisations régulièrement appelées par une association foncière urbaine libre, qu’elles soient ensuite affectées à des dépenses déterminées ou à un fonds de réserve font partie du patrimoine propre de l’association »

 

Ils avaient en outre obtenu la restitution « prorata temporis » de la « cotisation » versée au titre de l’exercice au cours duquel ils avaient vendu leur lot. Il faut ici entendre la ou les provisions sur charges versées pour le préfinancement des dépenses de cet exercice.

Le jugement est également cassé sur ce point au motif que « les cotisations annuelles régulièrement appelées par une association foncière urbaine libre font partie du patrimoine de l’association et ne sont pas sujettes à remboursement partiel à celui de ses membres qui vend son immeuble en cours d’année ».

 

On relève dans les deux cas l’affirmation de l’appartenance au patrimoine de l’association des sommes versées, à quelque titre que ce soit. Une association syndicale a un véritable patrimoine propre, alors qu’un syndicat de copropriétaires n’a qu’un patrimoine de transit, constitué de dettes et de créances. Les fonds qu’il détient pour le compte des copropriétaires sont seulement déposés. Le syndicat doit, en fin d’exercice,

·        justifier l’emploi des fonds déposés

·        restituer le trop-perçu

·        ou enfin, s’il y a lieu, recouvrer l’insuffisance constatée entre les provisions et les dépenses.

 

Le statut de la copropriété pose en principe le remboursement au vendeur des avances versées pour la constitution de provisions diverses et la reconstitution par l’acquéreur.

Par contre les provisions versées au titre du préfinancement des charges courantes ne sont pas remboursables. Le copropriétaire ayant payé la provision trimestrielle exigible le 1er avril ne peut obtenir un remboursement prorata temporis s’il vend le 20 avril. Il pourra seulement faire ses comptes avec l’acquéreur après clôture de l’exercice.

 

Les syndicataires vendeurs doivent donc prévoir l’insertion dans l’acte de vente de clauses propres à permettre l’établissement d’un compte avec l’acquéreur, pour ce qui est des dépenses de l’exercice au cours duquel ils ont vendu.

 

 

 

 

Mise à jour

21/06/2006