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Ensemble immobilier avec association syndicale libre

Copropriétés inscrites dans le périmètre de l’ASL

ASL placée en liquidation judiciaire

action du chauffagiste de l’ASL en paiement contre les syndicats

Enrichissement sans cause (non)

 

 

Cassation  civile 3e  27 septembre 2000

Décision attaquée : CA Montpellier  8 juillet 1998

N° de pourvoi: 98-22189

Cassation.

 

 

Sur le moyen unique :

 

Vu l’article 1371 du Code civil et les principes régissant l’enrichissement sans cause ;

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 8 juillet 1998), qu’une société ayant fait édifier un groupe d’immeubles ayant donné lieu à la constitution de quatre syndicats de copropriétaires (Agde Marine 1, 2, 3 et 4), une association syndicale libre (ASL) a été créée pour regrouper les propriétaires fonciers des quatre syndicats de copropriétaires ayant pour objet la propriété, la garde, la gestion, l’entretien, la police des éléments d’équipement commun, la répartition des dépenses entre ses membres et le recouvrement ainsi que le paiement de ses dépenses ; que l’entretien et la gestion des équipements thermiques et des installations de ventilation mécanique contrôlée des bâtiments a été confiée par des conventions conclues par l’ASL, à la société Esys SA, devenue Esys Montenay (la société) ; que l’ASL ayant été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire, la société Esys Montenay a déclaré sa créance puis a assigné l’ASL et les quatre syndicats de copropriétaires en paiement de factures en fondant son action contre les syndicats de copropriétaires sur l’enrichissement sans cause ;

 

Attendu que, pour dire le syndicat des copropriétaires Agde Marine 1 tenu du règlement des prestations dues à la société, l’arrêt relève que les prestations n’ont pas été fournies directement à chaque copropriétaire mais globalement à chacun des syndicats des copropriétaires qui a fait une répartition entre les copropriétaires, que la société a fourni au syndicat une prestation que celui-ci doit légalement aux copropriétaires et retient qu’en conséquence la société a fait, sans contrepartie, des livraisons au profit de chacun des syndicats, entraînant un enrichissement de ceux-ci et son appauvrissement corrélatif et que n’étant liée contractuellement avec aucun des syndicats, elle peut invoquer la théorie de l’enrichissement sans cause ;

 

Qu’en statuant ainsi, sans constater que les prestations fournies par la société étaient entrées dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires et par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l’enrichissement de ce syndicat, la cour d’appel a violé le texte et les principes susvisés ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 8 juillet 1998, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes.

 

 

Commentaires :

 

 

L’article 1371 du Code civil est ainsi conçu :

« Les quasi-contrats sont les faits purement volontaires de l'homme, dont il résulte un engagement quelconque envers un tiers, et quelquefois un engagement réciproque des deux parties. »

 

Le Code civil traite à ce titre

Du paiement de l’indu

De la gestion d’affaires

 

Sur le fondement de l’article 1371 la jurisprudence a en outre créé de toutes pièces la théorie de l’enrichissement sans cause. Par un arrêt du 15 juin 1892, la Chambre des Requêtes de la Cour de cassation a admis le bien fondé de l’action « dérivant du principe d’équité qui défend de s’enrichir aux dépens d’autrui ».

Elle a ainsi repris la solution de l’action de in rem verso du droit romain.

Les conditions requises pour qu’il y ait un enrichissement sans cause sont les suivantes :

- Une corrélation entre l’appauvrissement d’une personne et l’enrichissement de l’autre

- L’absence de faute de l’appauvri

- L’absence d’intérêt personnel chez l’appauvri

- L’absence de cause (au sens juridique du terme) de l’enrichissement

- La subsidiarité de l’action, qui ne peut être exercée si l’appauvri dispose d’une autre action

 

 

L’ensemble immobilier Agde Marine comporte quatre bâtiments constitués en quatre copropriétés distinctes. Une ASL a été constituée pour regrouper les propriétaires fonciers des quatre syndicats de copropriétaires ayant pour objet la propriété, la garde, la gestion, l’entretien, la police des éléments d’équipement commun, la répartition des dépenses entre ses membres et le recouvrement ainsi que le paiement de ses dépenses. Elle avait notamment en charge l’entretien et la gestion des équipements thermiques et des installations de ventilation mécanique contrôlée des bâtiments.

A ce titre, l’ASL avait souscrit un contrat d’entretien avec la société Esys Montenay.

L’ASL a été placée en liquidation judiciaire. La société Esys n’ayant pas pu obtenir le paiement de différentes factures dans le cadre cette procédure collective, a assigné les quatre syndicats de copropriétaires sur le fondement de la notion d’enrichissement sans cause.

 

La Cour d’appel de Montpellier a accueilli favorablement la demande de la société Esys

Elle a relevé « que les prestations n’ont pas été fournies directement à chaque copropriétaire mais globalement à chacun des syndicats des copropriétaires qui a fait une répartition entre les copropriétaires, que la société a fourni au syndicat une prestation que celui-ci doit légalement aux copropriétaires »

Et jugé « qu’en conséquence la société a fait, sans contrepartie, des livraisons au profit de chacun des syndicats, entraînant un enrichissement de ceux-ci et son appauvrissement corrélatif et que n’étant liée contractuellement avec aucun des syndicats, elle peut invoquer la théorie de l’enrichissement sans cause »

 

La Cour de cassation juge au contraire « qu’en statuant ainsi, sans constater que les prestations fournies par la société étaient entrées dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires et par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l’enrichissement de ce syndicat, la cour d’appel a violé le texte et les principes susvisés »

 

La Cour de cassation conteste l’existence d’un enrichissement.

La doctrine a considéré initialement que l’enrichissement devait être pécuniaire. Plus tardivement la jurisprudence a admis comme enrichissement des « avantages » divers. Il faudrait alors admettre que le service du chauffage est un avantage. Mais c’est alors dans le patrimoine de chaque copropriétaire qu’il faudrait aller chercher l’enrichissement et non pas dans celui des syndicats de copropriétaires défendeurs à l’action.

C’est bien pourquoi la Cour de cassation ajoute que la Cour d’appel n’a pas caractérisé l’enrichissement de ce syndicat.

 

On peut en outre s’interroger sur l’absence de cause de l’enrichissement, s’il avait été admis. La cause est ici la source de l’enrichissement.

Il a été jugé que l’enrichissement a une cause légitime lorsqu’il trouve sa source dans un acte juridique, même passé entre l’enrichi et un tiers. Ainsi, dans le cas d’un contrat de bail stipulant que les constructions édifiées par le locataire resteraient en fin de contrat la propriété du bailleur sans indemnité, pour l’entrepreneur ayant réalisé les constructions sans avoir été payé par le locataire. Il ne peut demander paiement au bailleur qui en a eu finalement le profit (Cass. civ. 3e 28/05/1986).

Tel est bien le cas en l’espèce où il existe un tissu de relations contractuelles entre l’ASL, les syndicats de copropriétaires et les copropriétaires eux-mêmes.

 

Notons enfin que l’ASL avait la charge de la répartition des dépenses entre ses membres et le recouvrement ainsi que le paiement de ses dépenses. Les syndicats de copropriétaires étaient donc totalement étrangers à la fourniture des services et aux opérations financières les concernant.

On constate souvent que ce mode de gestion financière n’est pas toujours respecté. Il est fréquent dans la pratique que les charges des services gérés par une ASL soient réparties par l’association entre les syndicats, alors qu’ils ne sont pas membres de l’association.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

07/06/2009