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00043608 CHARTE Ne
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Vente en l’état futur d’achèvement (lots de
copropriété) VEFA Non-respect d’une prescription du permis de
construire (désenfumage) Refus de délivrance du certificat de conformité au
constructeur Certificat de conformité accessoire de la chose vendue
(oui) Faute du vendeur dans la délivrance du lot vendu
(oui) Demande collective du syndicat des copropriétaires
(oui) Frais de mise en conformité à la charge du vendeur
(oui) Cassation civile 3e 26 avril 2006 Rejet Cour d’appel de
Paris (23e chambre, section B) 18-11-2004 N° de pourvoi :
05-10500 Donne acte à la
société civile immobilière Lecourbe-Lourmel du
désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. X..., ès qualités
de liquidateur de la société Omnium technique d’études et de construction
(OTHEC), la SELAFA MJA, représentée par M. Y..., ès qualités de liquidateur
de M. Z..., la société Axa France IARD, anciennement dénommée Axa Assurances,
venant aux droits de la société AGP et la société Generali France ; Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 2004), qu’en 1968 la société civile
immobilière Lecourbe-Lourmel (la SCI), gérée par la
société Cogedim Résidences, a confié la conception de la construction d’un
immeuble vendu en l’état futur d’achèvement à M. Z..., architecte assuré par
la Mutuelle des architectes français (MAF) et au bureau d’études Omnium
technique d’études et de construction (OTHEC) ; que le système de désenfumage
prévu au permis de construire a été remplacé, en cours de réalisation, par un
autre système non soumis à l’accord de l’autorité administrative qui a refusé
la délivrance du certificat de conformité ; qu’en 1973, le syndicat des
copropriétaires de l’immeuble Le Grand Pavois et certains copropriétaires ont
assigné la SCI, la société Cogedim, M. Z... et le bureau d’études OTHEC, pour
manquement à l’obligation de délivrance ; Sur le moyen
unique du pourvoi principal et sur les cinq dernières branches du moyen
unique du pourvoi incident formé par la Mutuelle des architectes françaises,
réunis : Attendu que la
société civile immobilière Lecourbe-Lourmel fait
grief à l’arrêt de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de
l’immeuble Le Grand Pavois, la somme nécessaire à l’installation du système
de désenfumage prévu au permis de construire, alors, selon le moyen : 1 / qu’hormis le
cas où une prescription technique prévue dans le permis de construire a été
stipulée dans l’acte de vente lui-même, le vendeur n’est pas tenu d’en
garantir l’exécution dès lors qu’elle ne présente pas un caractère essentiel
; qu’en l’espèce, l’arrêt attaqué relève que les actes de vente ne faisaient
nulle mention du système de désenfumage dont l’immeuble serait équipé ; que
l’arrêt relève encore que le système de désenfumage mis en place n’a causé
aucun trouble avéré aux copropriétaires, hormis le défaut de délivrance d’un
certificat de conformité ; qu’en condamnant néanmoins la SCI Lecourbe-Lourmel, trente ans après la conclusion de la vente et la
réalisation de l’immeuble, à installer à ses frais un autre système de
désenfumage, au seul et unique motif qu’il conditionnait la délivrance d’un
certificat de conformité par l’Administration, la cour d’appel a violé les
articles 1134 et 1604 du Code civil ; 2 / que sauf s’il
atteste de l’inaptitude de la chose vendue à sa destination, le refus
d’octroi d’un certificat de conformité ne révèle pas nécessairement
l’existence d’une faute du vendeur ; qu’en effet, le non-respect de
l’ensemble des prescriptions auxquelles l’Administration subordonne la
délivrance du certificat de conformité n’implique pas que, dans les rapports
entre l’acquéreur et le vendeur, celui-ci ait manqué à son obligation de
délivrance au sens de l’article 1604 du Code civil ; de sorte que la cour
d’appel qui, pour caractériser un manquement du vendeur à cette obligation,
se borne à constater que l’immeuble vendu était équipé d’une ventilation
mécanique au lieu de la ventilation statique avec détection de fumée prévue
par le permis de construire et qui ne constate pas que le système actuel ne
permettrait pas un usage normal de l’immeuble, a privé sa décision de base
légale au regard de l’article 1604 du Code civil ; 3 / que le
certificat de conformité ne constitue pas un accessoire de la chose que
l’article 1615 du Code civil oblige le vendeur à délivrer de sorte qu’à elle
seule la non-délivrance par l’Administration d’un certificat de conformité ne
permet pas de conclure à un manquement de vendeur de l’immeuble en l’état
futur d’achèvement à ses obligations ; qu’en énonçant le
contraire aux motifs inopérants que l’obligation de délivrer un certificat de
conformité avait une “origine légale”, la cour d’appel a violé le texte
susvisé ; 4 / que ne saurait
se prévaloir du refus de délivrance d’un certificat de conformité,
l’acquéreur dont le comportement fautif est à l’origine dudit refus ; qu’au
cas d’espèce, la SCI Lecourbe-Lourmel faisait
valoir que le refus opposé par l’Administration n’était pas lié à
l’installation d’un système de désenfumage mécanique, mais au fait que ce
système présentait des dysfonctionnements liés à un défaut d’entretien par le
syndicat des copropriétaires ; qu’en négligeant de répondre à ce chef
péremptoire des conclusions de la SCI, la cour d’appel a violé l’article 455
du nouveau Code de procédure civile ; 5 / que le juge ne
peut allouer des dommages-intérêts à raison d’une faute contractuelle que
s’il constate que cette faute a occasionné un préjudice à la victime ; qu’en
condamnant la SCI à prendre en charge le coût de la réfection du système de
désenfumage après avoir elle-même constaté que le système installé n’avait
entraîné, au préjudice des propriétaires “aucune difficulté dans la vente des
appartements, pas plus qu’une décote de leur valeur ou encore des problèmes
d’assurances”, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses
constatations et a violé l’article 1147 du Code civil ; Mais attendu
qu’ayant exactement retenu que le vendeur d’immeuble à construire était tenu de
délivrer la chose et ses accessoires, au nombre desquels figurait le
certificat de conformité et devait respecter les prescriptions des
autorisations administratives, notamment au titre du permis de construire, et
relevé que le système de désenfumage des paliers reposait sur une extraction
mécanique avec déclenchement par fusibles à 45 degrés, non conforme aux
prescriptions du permis de construire, que, depuis le 18 novembre 1975, la
Préfecture de police de Paris subordonnait la délivrance du certificat de
conformité au remplacement du système existant par une extraction mécanique
équipée d’un détecteur de fumée, plus protectrice pour les occupants et les
secours, avec possibilité de l’intervention d’un arrêté interdisant
l’occupation de la partie destinée à l’habitation, la cour d’appel,
abstraction faite du motif inopérant tiré de l’état d’entretien du système
par le syndicat des copropriétaires, en a déduit, à bon droit, que la société
civile immobilière Lecourbe-Lourmel devait assurer
la mise en place d’un procédé de désenfumage des paliers par détection de
fumée conformément aux prescriptions de la Préfecture de police ; D’où il suit que
le moyen n’est pas fondé ; Sur le moyen
unique du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires : Attendu que le
syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Pavois fait grief à
l’arrêt rejeter sa demande tendant à la réparation du préjudice collectif
subi par l’ensemble des copropriétaires du fait de l’absence de certificat de
conformité, alors, que les juges du fond ne peuvent refuser de réparer le
préjudice dont ils constatent l’existence ; que la cour d’appel a constaté
que, depuis le 18 novembre 1975, la Préfecture de police, par des
prescriptions renouvelées le 28 octobre 2002 puis le 22 juillet 2003 subordonne
la délivrance du certificat de conformité au remplacement du système existant
par une extraction mécanique avec détection de fumée, plus protectrice de
l’immeuble et des services de secours et qu’elle a fait état en 2002 de la
possibilité de prendre un arrêté d’interdiction à l’occupation de la partie
habitation de l’immeuble ; qu’il résulte de ces constatations que l’ensemble
des copropriétaires subissait un préjudice à raison de l’absence de
conformité, qui mettait en péril leur droit d’habitation et révélait que
l’immeuble n’était pas protégé comme il aurait dû l’être si le vendeur avait
installé le système d’extraction tel que prévu par le permis de construire ;
qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les
conséquences légales de ses propres constatations, a donc violé l’article
1147 du Code civil ; Mais attendu que
la cour d’appel ayant souverainement retenu que la preuve du préjudice
uniformément éprouvé par chacun des copropriétaires du fait de l’absence de
certificat de conformité et dont la réparation pouvait être poursuivie par le
syndicat des copropriétaires en raison de son caractère collectif, n’était
pas rapportée dès lors qu’il n’était justifié d’aucune difficulté rencontrée
dans la vente des appartements ni d’une décote de leur valeur ou de problèmes
d’assurances, le moyen n’est pas fondé ; D’où il suit que
le moyen n’est pas fondé ; Sur le moyen
unique du pourvoi incident formé par la Mutuelle des architectes français,
pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu que la
Mutuelle des architectes français n’ayant pas soutenu devant les juges du
fond que l’action dirigée contre elle était prescrite, le moyen est nouveau,
mélangé de fait et de droit, et, partant irrecevable ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les
pourvois ; Laisse à chaque
demandeur la charge de ses dépens ; Vu l’article 700
du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ; commentaires Le Grand Pavois est un ensemble immobilier parisien très important construit en 1968 et vendu à cette époque en l’état futur d’achèvement. Le système de
désenfumage prévu au permis de construire a été remplacé, en cours de
réalisation, par un autre système non
soumis à l’accord de l’autorité administrative qui a refusé la délivrance du
certificat de conformité. Depuis le 18 novembre 1975, la Préfecture de
police, par des prescriptions renouvelées le …28 octobre 2002 puis le 22
juillet 2003 subordonnait la délivrance du certificat de conformité au
remplacement du système existant par celui prévu au permis , plus protecteur
de l’immeuble et des services de secours. Elle a fait état en 2002 de la
possibilité de prendre un arrêté d’interdiction à l’occupation de la partie
habitation de l’immeuble ; En 1973, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Grand Pavois et certains copropriétaires ont assigné la SCI, la société Cogedim, M. Z... et le bureau d’études OTHEC, pour manquement à l’obligation de délivrance ; Nous sommes ici au cœur du procès. En vertu de l’article 1603 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. L’article 1604 précise que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». La chose vendue n’est pas forcément celle qui a été présentée, comme dans le cas d’un objet d’art ou d’un cheval de course. Il peut s’agir d’une chose conforme à l’échantillon présenté et/ou un descriptif contractuel. Le régime des ventes en l’état futur d’achèvement est fixé par les articles L 261-9 et suivants, et R 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Le contrat préliminaire doit « comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble ». Le permis de construire est bien entendu inclus dans ces documents. Dans tous ces cas de vente se pose donc le problème de la conformité de la chose livrée à la chose convenue. S’agissant d’un immeuble à construire, la constatation de l’achèvement des fondations et celle de l’achèvement de l’immeuble font l’objet de procédures spécifiques. Par la suite, c’est à l’acquéreur qu’il appartient de vérifier la conformité de la chose délivrée. La livraison de la partie privative vendue s’accompagne d’une « réception » permettant à l’acquéreur de faire constater des malfaçons ou défauts de conformité. Mais le contrôle de l’acquéreur ne peut pas porter sur l’ensemble de la construction et des éléments d’équipement. Il existe à cet égard une procédure administrative spécifique prévue par les articles L 462-1 et L 462-2 du Code de l’urbanisme : A l'achèvement des travaux de construction, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré est adressée à la mairie par le constructeur vendeur. L'autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut, dans un délai fixé (par décret en Conseil d'Etat), procéder ou faire procéder à un récolement des travaux. Lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré, elle peut mettre en demeure le maître de l'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Pour l’essentiel, ces dispositions existaient déjà à l’époque de la construction du Grand Pavois. La question posée est celle de la nature juridique du certificat de conformité à l’égard des rapports contractuels entre le constructeur vendeur et les acquéreurs. Ceux-ci prétendaient que la délivrance des lots n’était pas parfaite en l’absence de certificat de conformité. La Cour d’appel a admis cette position, tout en notant qu’il n’était question du désenfumage dans les actes. Elle admet donc la délivrance du certificat de conformité comme condition implicite du parachèvement de la bonne livraison du bien vendu, sans nécessité d’une stipulation spécifique de l’acte de vente. Le vendeur conteste cette position. Il reproche à la Cour d’appel de s’être bornée à relever l’existence d’un système de désenfumage autre que celui prévu au permis de construire, sans constater que le système actuel ne permettrait pas un usage normal de l’immeuble, d’où un manque de base légale au regard de l’article 1604 du Code civil. Nous sommes ici dans l’hypothèse de la non-conformité à la destination de l’immeuble. Il prétend que « le certificat de conformité ne constitue pas un accessoire de la chose que l’article 1615 du Code civil oblige le vendeur à délivrer » ; que c’est donc à tort que la Cour d’appel énonce que l’obligation de délivrer un certificat de conformité avait une “origine légale”. Il allègue que le refus opposé par l’Administration n’était pas lié à l’installation d’un système de désenfumage mécanique, mais au fait que ce système présentait des dysfonctionnements liés à un défaut d’entretien par le syndicat des copropriétaires et prétend que sur ce point la Cour d’appel aurait laissé ses conclusions sans réponse. Enfin, à titre subsidiaire et en admettant l’existence d’une faute contractuelle, il invoque l’absence de préjudice et fait remarquer que la Cour d’appel a elle-même constaté que le système installé n’avait entraîné, au préjudice des propriétaires “aucune difficulté dans la vente des appartements, pas plus qu’une décote de leur valeur ou encore des problèmes d’assurances”. La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle juge que la Cour d’appel a « exactement retenu que le vendeur d’immeuble à construire était tenu de délivrer la chose et ses accessoires, au nombre desquels figurait le certificat de conformité et devait respecter les prescriptions des autorisations administratives, notamment au titre du permis de construire » On ne peut qu’approuver cette solution. En effet le régime des ventes en l’état futur d’achèvement est fortement inspiré par la nécessaire protection des acquéreurs. D’une autre manière, il en de même pour le régime du permis de construire qui ne s’inscrit pas seulement dans une politique générale de l’urbanisme. On aura remarqué que les remarques de la Préfecture de police concernant l’amélioration de la protection des occupants et des secours ont été reprise par la Cour de cassation. De l’arrêt de rejet, il faut encore tirer l’enseignement que l’ensemble des prescriptions techniques liées au permis de construire accordé doit être considéré comme accessoire nécessaire du bien vendu et venant accroître sa consistance. Il est donc normal de juger que le vendeur n’a pas rempli intégralement son obligation de livraison d’une chose conforme. La sanction est le paiement des frais de mise en conformité. Par ailleurs, sur le pourvoi incident du syndicat des
copropriétaires : celui-ci avait demandé la réparation du préjudice collectif subi par l’ensemble des
copropriétaires du fait de l’absence de certificat de conformité. Sa demande a été
rejetée par la Cour d’appel. Elle a « retenu que la preuve du préjudice
uniformément éprouvé par chacun des copropriétaires du fait de l’absence de
certificat de conformité et dont la réparation pouvait être poursuivie par le
syndicat des copropriétaires en raison de son caractère collectif, n’était
pas rapportée dès lors qu’il n’était justifié d’aucune difficulté rencontrée
dans la vente des appartements ni d’une décote de leur valeur ou de problèmes
d’assurances. La Cour de
cassation fait observer que la juridiction du fond a jugé « souverainement »
sur cette demande, et qu’il ne peut donc y avoir cassation sur ce point. La
solution est traditionnelle. On parle à ce propos du pouvoir souverain du
juge du fond sur des points qui
échappent au contrôle de la Cour de cassation. En conclusion, on
peut remarquer une fois de plus que l’inexistence du certificat de conformité
d’un immeuble en copropriété passe totalement inaperçue à l’occasion de la
vente d’un lot. On considère alors avec étonnement la rigueur les sanctions
attachées à certains diagnostics. |
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