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Vente de lots de copropriété dans un IGH Clause d’exonération de la
garantie des vices cachés Compagnie d’assurances
venderesse Qualité
de vendeur professionnel (non) Vétusté
des installations de sécurité incendie
Vice caché (non) Cassation
civile 3e 25 avril 2007 Rejet Cour d’appel de
Paris (19e chambre, section B) 27-01-2006 N° de pourvoi :
06-13290 Donne acte à
l’association foncière urbaine libre Orient Occident, à MM. X... et Y..., ès
qualités, au syndicat des copropriétaires de la tour Orient et au syndicat
des copropriétaires de la tour Occident du désistement de leur pourvoi en ce
qu’il est dirigé contre la société Cofathec services et contre la société
Socotec ; Sur le moyen
unique : Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Paris, 27 janvier 2006), qu’en 1996 la société Aviva
assurances, venant aux droits de la compagnie Abeille Paix, a vendu des
appartements dans deux immeubles de grande hauteur, les tours Orient et
Occident, qu’elle avait fait construire et soumis au statut de la copropriété
; que l’association foncière urbaine libre Orient Occident (l’Aful) et les
syndicats des copropriétaires des tours Orient et Occident (les syndicats)
ont assigné la société Aviva assurances, la société Socotec, qui avait
réalisé un diagnostic des installations de sécurité incendie en vue des
ventes et la société Cofathec services qui assurait la maintenance de ces
installations, pour obtenir paiement du coût des travaux à réaliser sur le
fondement des vices cachés ; Attendu que L’Aful
et les syndicats font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes formées à
l’encontre de la société Aviva assurances, alors, selon le moyen : 1 / que le vendeur
professionnel ne peut pas opposer une limitation de sa garantie au titre des
vices cachés ; qu’il résulte des propres constatations de la cour d’appel que
la vente de l’immeuble a été réalisée dans le cadre de la gestion du
patrimoine de la société Aviva assurances, dont elle devait disposer pour
garantir ses engagements en tant qu’assureur ; qu’en estimant qu’elle n’avait
pas effectué cette vente en tant que professionnel, la cour d’appel n’a pas
tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l’article
1643 du code civil ; 2 / que les juges
d’appel ont l’obligation de s’expliquer sur les motifs du jugement entrepris
lorsque l’une des parties en a demandé la confirmation ; qu’en l’espèce, les
syndicats de copropriétaires et l’Aful demandaient la confirmation du
jugement entrepris qui, pour retenir la mauvaise foi de la société Aviva
assurances, avait considéré qu’il résultait d’une lettre du 20 novembre 2000
que la société Cerberus avait refusé, à partir de 1995, de continuer à en
assurer la maintenance dans la mesure où la centrale de détection incendie
n’était plus fabriquée ni commercialisée pour des installations neuves depuis
1983 et où son entretien ainsi que celui des détecteurs n’était plus
possible, faute de pièces de rechange ; qu’en décidant néanmoins qu’en
juillet 1996, au moment de vendre par appartements lesdits immeubles, la
société Aviva assurances pouvait légitimement ignorer les conséquences non
évidentes de la vétusté de l’installation incendie sans s’expliquer sur le
moyen péremptoire des conclusions des syndicats de copropriétaires et de
l’AFUL tiré du refus par la société Cerberus de continuer à assurer la
maintenance de la centrale de détection incendie, la cour d’appel a violé les
articles 455 et 954 du code civil ; Mais attendu
qu’ayant retenu, d’une part, que si une société d’assurances, tenue de
constituer une réserve pour garantir ses engagements, était amenée à
effectuer des opérations sur le marché de l’immobilier et si la société Aviva
assurances disposait, compte tenu de sa taille, d’un patrimoine immobilier
justifiant l’existence d’un service immobilier, ces éléments ne suffisaient
pas à lui donner la qualité de professionnel de la vente immobilière, et,
d’autre part, que rien n’établissait que la société Aviva assurances
connaissait les conséquences non évidentes de la vétusté de l’installation
incendie alors que les allégations de l’Aful et des syndicats se fondaient
sur une expertise dont les conclusions étaient critiquées par trois
professionnels en matière de sécurité incendie et que l’attention de la
société Aviva assurances n’avait été attirée ni par la société Cofathec
services, qui avait assuré l’entretien du dispositif de sécurité incendie
pendant plusieurs années, ni par la société Socotec à qui la société Aviva
assurances avait demandé un audit, avant les ventes, portant sur le
fonctionnement des installations techniques de sécurité, la cour d’appel,
répondant aux conclusions, a pu en déduire que la clause de non-garantie
contenue dans les actes de vente devait recevoir application ; D’où il suit que
le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi
; Condamne,
ensemble, l’association foncière urbaine libre Orient Occident, MM. X... et
Y..., ès qualités, et les syndicats des copropriétaires des tours Orient et
Occident aux dépens ; Vu l’article 700
du nouveau code de procédure civile, condamne, ensemble, l’association
foncière urbaine libre Orient Occident, MM. X... et Y..., ès qualités, et les
syndicats des copropriétaires des tours Orient et Occident à payer la somme
de 2 000 euros à la société Aviva assurances ; rejette la demande de l’association
foncière urbaine libre Orient Occident, MM. X... et Y..., ès qualités, et des
syndicats des copropriétaires des tours Orient et Occident ; Commentaires :
Les compagnies d’assurances sont tenues de constituer une réserve pour garantir leurs engagements. Cette réserve comporte notamment un patrimoine immobilier qui peut évoluer. En 1996, la société Aviva assurances, venant aux droits de la compagnie Abeille Paix, a vendu des appartements dans deux immeubles de grande hauteur, les tours Orient et Occident, qu’elle avait fait construire et soumis au statut de la copropriété. Ces immeubles de grande hauteur étaient dotés d’installations de sécurité incendie, dont la maintenance était assurée par la société Cofatech.. La société venderesse a fait établir un diagnostic de ces installations en vue des ventes par la société Socotec. La société
Cerberus avait refusé, à partir de 1995, de continuer à en assurer la
maintenance dans la mesure où la centrale de détection incendie n’était plus
fabriquée ni commercialisée pour des installations neuves depuis 1983 et où
son entretien ainsi que celui des détecteurs n’était plus possible, faute de
pièces de rechange. Ces faits étaient confirmés par une lettre du 20 novembre
2000. Les deux syndicats de copropriétaires et l’AFUL avaient
assigné la société Aviva pour obtenir le paiement des travaux rendus
nécessaires par l’état des installations de sécurité incendie. Les demandeurs
invoquaient l’existence d’un vice caché et l’impossibilité pour un vendeur
professionnel de se prévaloir d’une limitation de sa garantie au titre
des vices cachés. Le tribunal avait admis la mauvaise foi de la société
venderesse en se fondant sur la lettre du 20 novembre 2000. La Cour d’appel a infirmé le jugement et rejeté les
demandes formulées. Elle a jugé - que la compagnie d’assurances venderesse n’avait pas
agi en qualité de vendeur professionnel - qu’en juillet
1996, au moment de vendre par appartements lesdits immeubles, la société
Aviva assurances pouvait légitimement ignorer les conséquences non évidentes
de la vétusté de l’installation incendie La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par les
syndicats et l’AFUL. Elle approuve la Cour d’appel d’avoir « retenu, d’une part, que si une société
d’assurances, tenue de constituer une réserve pour garantir ses engagements,
était amenée à effectuer des opérations sur le marché de l’immobilier et si
la société Aviva assurances disposait, compte tenu de sa taille, d’un
patrimoine immobilier justifiant l’existence d’un service immobilier, ces
éléments ne suffisaient pas à lui donner la qualité de professionnel de la
vente immobilière » Elle estime d’autre part, « que rien n’établissait que la société
Aviva assurances connaissait les conséquences non évidentes de la vétusté de
l’installation incendie alors que les allégations de l’Aful et des syndicats
se fondaient sur une expertise dont les conclusions étaient critiquées par
trois professionnels en matière de sécurité incendie et que l’attention de la
société Aviva assurances n’avait été attirée ni par la société Cofathec
services, qui avait assuré l’entretien du dispositif de sécurité incendie
pendant plusieurs années, ni par la société Socotec à qui la société Aviva
assurances avait demandé un audit, avant les ventes, portant sur le fonctionnement
des installations techniques de sécurité » Et juge enfin que
« la cour d’appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire que la
clause de non-garantie contenue dans les actes de vente devait recevoir
application ; » La consultation des arrêts de jurisprudence concernant
des « tours » ou autres immeubles importants, à usage d’habitation
ou de bureaux, laisse souvent le lecteur ébahi. Il constate en effet qu’à une
époque où fleurissent les enseignements et diplômes de management immobilier
de haut niveau, des bévues se multiplient, dont on se demande si elles
seraient commises par un modeste épicier. L’arrêt survient après celui du 27
mars 2007 relatif au désamiantage d’une tour dans des conditions juridiques
et techniques assez rocambolesques. On peut relever toutefois, dans un premier temps, un
enseignement pratique important : si une société d’assurances, tenue de constituer une réserve pour
garantir ses engagements, est amenée à effectuer des opérations sur le marché
de l’immobilier et si elle dispose, compte tenu de sa taille, d’un patrimoine
immobilier justifiant l’existence d’un service immobilier, ces éléments ne
suffisent pas à lui donner la qualité de professionnel de la vente
immobilière. Depuis que la Cour de cassation a jugé, en 1995, que le vendeur professionnel ne pouvait ne
prévaloir d’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés [1] ,
la jurisprudence reste incertaine dans l’appréciation subjective de la
qualité de profession ou non ! On nous dit aujourd’hui, à propos des
installations de sécurité incendie,
qu’une compagnie d’assurances est un non professionnel alors qu’on
nous a dit hier qu’un homme retraité depuis près de tente ans est resté un
professionnel [2] et
qu’il en est de même pour une SCI familiale n’ayant réalisé qu’une seule
opération [3] ! Pour ce qui est de la vétusté des installations en
question, il semble, à la lecture de l’arrêt, que le diagnostic de Socotec ne
concluait pas à un risque immédiat d’arrêt du fonctionnement. Cela semble
confirmé par le fait que la société Cofatech avait pu continuer à assurer la
maintenance après le désistement de la société Cerberus. On était donc en
présence d’installations qui se trouvait peut-être dans un état d’usage
avancé mais qui fonctionnaient encore. Il est également possible que Cofatech
ait pu disposer d’un stock de pièces détachées que n’avait pas Cerberus. Le
cas est fréquent. Notons encore que la demande était présentée par les
syndicats de copropriétaires et l’AFUL, et non par des copropriétaires
acquéreurs. On se trouvait sans doute devant un préjudice affectant tous les
lots de manière identique, mais le moyen éventuel n’a pas été soulevé. Au final, on constate une fois de plus que la
multiplication des textes assurant la protection des acquéreurs, - pour ne
parler des consommateurs -, n’est pas aussi efficace que l’assistance
d’acquéreurs avisés par des professionnels compétents. |
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