Recouvrement des charges

Clause de solidarité des indivisaires (R. C.)

Validité quelle que soit l’origine de l’indivision (oui)

 

 

Cassation civile 3e   23 mai 2007                                                                           Rejet

Tribunal d’instance d’Argentan 19-11-2003

N° de pourvoi : 06-13459

 

 

 

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d’instance d’Argentan, 19 novembre 2003), rendu en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Henri IV a assigné M. X... et Mme Y..., propriétaires indivis du lot n° 18, en paiement de charges de copropriété dues pour la période du 1er septembre 2001 au 4 septembre 2002 ;

 

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

 

Attendu qu’ayant relevé que si M. X... prétendait ne pas être coïndivisaire du lot n° 18, il en apportait la preuve contraire en produisant aux débats une attestation de propriété établie le 10 mai 1984 après le décès de sa mère, dont il résultait que Mme Y... et lui-même étaient coïndivisaires pour un sixième chacun, le tribunal a souverainement apprécié, sans se placer en 1984, la portée de l’élément de preuve produit ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 

Sur le second moyen :

 

Attendu que M. X... fait grief au jugement d’accueillir la demande en paiement, alors, selon le moyen, que réserve faite de l’hypothèse d’une indivision d’origine conventionnelle, un règlement de copropriété, qui n’est pas une stipulation, ne peut établir une solidarité entre le débiteur éventuel de charges de copropriété et notamment les co-indivisaires, dès lors que l’indivision n’est pas d’origine conventionnelle ; qu’en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l’article 1202 du code civil, ensemble les articles 10 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

 

Mais attendu que si la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision ; qu’ayant constaté que le règlement de copropriété stipulait qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis seraient solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, le tribunal, qui en a déduit qu’il existait une solidarité entre les co-indivisaires pour le paiement des charges, a retenu à bon droit que M. X... et Mme Y... devaient être condamnés solidairement au paiement des charges ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne M. X... aux dépens ;

 

Vu l’article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

 

 

 

 

commentaires

 

 

Nombreux sont les règlements de copropriété comportant une clause stipulant la solidarité entre les différents titulaires d’un droit réel sur un lot. Elle s’applique aussi bien aux indivisaires qu’à l’usufruitier et au nu-propriétaire, voire au propriétaire d’un lot grevé d’un droit d’habitation et au bénéficiaire de ce droit.

 

Dans la pratique, l’intérêt de la clause est d’éviter au syndic l’obligation de diviser les poursuites entre les différents intéressés pour obtenir le paiement des provisions et charges. Il lui suffit d’assigner l’un des débiteurs solidaires en lui laissant le soin de récupérer les quotes-parts incombant aux autres.

 

Dans un premier temps, la Cour de cassation a écarté l’effet plénier de la clause, généralement admis par les juridictions du fond. Par un arrêt du 20 janvier 1993 [1] , statuant sur un arrêt de la Cour d’appel de Bastia [2] qui avait admis la solidarité, elle a jugé que « qu'en statuant ainsi, alors que la solidarité ne s'attache de plein droit ni à la qualité d'indivisaire, ni à la circonstance que l'un d'eux ait agi comme mandataire des autres, ni à celle que chacun d'eux aurait tiré personnellement profit du mandat, la Cour d'Appel a violé le texte susvisé (Art 1202 C Civ) ». Les indivisaires n’étaient tenus que conjointement.

 

Or une obligation conjointe se divise entre les co-obligés en fractions distinctes dont chacune forme une obligation autonome. C’est à juste titre que le doyen Josserand a fait observer que l’on devrait parler plutôt d’obligation disjointe [3], et qu’à sa suite MM. Mazeaud ont remarqué que l’expression « condamner conjointement et solidairement » est un non-sens [4]

 

Au contraire le débiteur solidaire doit payer l’intégralité de la dette et se retourner ensuite contre ses codébiteurs pour se faire rembourser.

 

Notons en passant que la solidarité au sens plein du terme ne peut naître que d’un contrat ou d’une convention unique, - ici le règlement de copropriété -. Mais la jurisprudence a admis l’existence d’une solidarité imparfaite dans le cas d’obligations délictuelles ou quasi-délictuelles, ou dans le cas de contrats différents. On parle alors d’obligation « in solidum », dont les effets sont identiques à l’égard des codébiteurs.

 

 

Par la suite la Cour de cassation, par un arrêt du 1er décembre 2004 [5]  a validé les effets de la clause de solidarité incluse dans un règlement de copropriété dans le cas d’une indivision conventionnelle.

L’arrêt relaté accorde un plein effet à la clause de solidarité : « la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision ».

 

La solution est très favorable aux syndicats de copropriétaires. Le syndic peut désormais agir contre l’indivisaire de son choix, en fonction des informations qu’il détient, notamment quant à sa solvabilité.

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

13/01/2008

 

 

 



[1]  Cass civ 3e  20/01/1993  Administrer novembre 1993 note Guillot ; RDI 1993 261

[2]  CA Bastia 05/02/1990

[3]  Cours de droit civil e éd. T. II n° 750

[4]  Leçons de droit civil 8e édition par F. Chabas T. II 1er volume n° 1051

[5]  Cass civ 3e 01/12/2004 n° 03-17518