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Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du 23 janvier 2013 Décision attaquée : Cour d’appel de Paris
, du 12 octobre 2011 N° de pourvoi:
11-28246 Rejet Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Paris, 12 octobre 2011), que le syndicat des copropriétaires
de la Résidence du Stade (le syndicat) a assigné la société Kompon Cham,
propriétaire du lot 513, en paiement de certaines sommes au titre des charges
arriérées arrêtées au 1er janvier 2011 et de dommages-intérêts ; que la
société Kompon Cham a soulevé le moyen de nullité de l’assignation et des
actes de procédure tiré de la nullité de plein droit du mandat du syndic ; Sur le premier moyen
: Attendu que la
société Kompon Cham fait grief à l’arrêt de rejeter l’exception de nullité de
l’assignation et des actes de procédure, alors, selon le moyen, que, à peine
de nullité de plein droit de son mandat, le syndic soumet à l’assemblée
générale, dans les trois mois suivant sa désignation et au moins tous les
trois ans, la décision d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat
des copropriétaires ; qu’en l’espèce, il résultait des écritures et des
pièces produites par les parties que, après renouvellement de son mandat par
une assemblée générale du 8 juin 2005, le syndic avait soumis à cette
assemblée la décision d’ouvrir un compte bancaire séparé ; qu’en énonçant que
le syndic avait régulièrement ouvert un compte bancaire séparé au nom du
syndicat, sans constater qu’il avait soumis à l’assemblée une décision en ce
sens dans les trois mois suivant sa désignation et au moins tous les trois
ans, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de
l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu que
l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoyant de vote de l’assemblée
générale que pour dispenser le syndic de son obligation d’ouvrir un compte
bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, la cour d’appel, qui a relevé
que les assemblées générales de copropriétaires n’avaient pas dispensé le
syndic de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat et que le
syndic avait ouvert un tel compte conformément à l’article 18 précité, a
retenu, à bon droit, qu’aucun vote et renouvellement de vote de l’assemblée
n’étaient requis au regard de l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; Sur le deuxième
moyen, ci-après annexé : Attendu qu’ayant
constaté que la demande en paiement incluait des frais et honoraires
susceptibles de relever de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dont
certains faisaient double emploi avec les dépens et frais hors dépens et
d’autres ne correspondaient pas à des dépenses nécessaires, la cour d’appel,
qui a analysé les pièces produites correspondant à la période courant du 1er
mai 2009 au premier trimestre 2011 inclus et statué sur le montant des charges
arrêté au 1er janvier 2011 et retenu que les frais nécessaires
correspondaient à la somme de 1 200 euros, n’était pas tenue de procéder à
une recherche qui ne lui était pas demandée et a légalement justifié sa
décision ; Sur le troisième
moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour
d’appel n’ayant pas énoncé que le syndicat n’aurait pas dû passer certains
frais au débit des comptes individuels de la société copropriétaire, le moyen
manque en fait ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société
Kompon Cham aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette la demande de la société Kompon Cham ; Ainsi fait et jugé
par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le
président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille treize. Commentaires C’est encore à
l’occasion d’une instance en recouvrement de charges impayées qu’est traité
la question de l’ouverture d’un compte bancaire séparé. L’expérience montre
que les copropriétaires de bonne foi douteuse utilisent ce moyen pour
échapper à l’obligation de payer les charges, en invoquant le défaut de
qualité du syndic. Mais en l’espèce, une
particularité notable est que le compte séparé avait bien été ouvert mais
sans décision de l’assemblée générale à ce sujet. La société
copropriétaire débitrice faisait valoir « qu’en énonçant que le syndic
avait régulièrement ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sans
constater qu’il avait soumis à l’assemblée une décision en ce sens dans les trois
mois suivant sa désignation et au moins tous les trois ans, la cour d’appel a
privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 18 de la loi du
10 juillet 1965 ». La Cour de cassation
a rejeté le moyen en relevant « que l’article 18 de la loi du 10 juillet
1965 ne prévoyant de vote de l’assemblée générale que pour dispenser le
syndic de son obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom
du syndicat, la cour d’appel, qui a relevé que les assemblées générales de
copropriétaires n’avaient pas dispensé le syndic de l’obligation d’ouvrir un
compte séparé au nom du syndicat et que le syndic avait ouvert un tel compte
conformément à l’article 18 précité, a retenu, à bon droit, qu’aucun vote et
renouvellement de vote de l’assemblée n’étaient requis au regard de l’article
29-1 du décret du 17 mars 1967
». Sur le plan pratique,
notons qu’ainsi une banque ne peut demander au syndic, - notamment au syndic
bénévole -, aucun autre procès verbal d’assemblée que celui comportant
mention de sa désignation en qualité de syndic. Pour le surplus, l’article de
la loi du 10 juillet 1965 justifie pleinement la demande d’ouverture d’une
compte bancaire présentée par le syndic. On peut noter par
ailleurs qu’à propos de frais et honoraires relevant de l’article 10-1 la
Cour de cassation a validé la solution de la Cour d’appel consistant à fixer
à un montant global l’obligation mise
à la charge de la débitrice : « Attendu qu’ayant constaté que la demande en paiement incluait des frais et honoraires susceptibles de relever de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dont certains faisaient double emploi avec les dépens et frais hors dépens et d’autres ne correspondaient pas à des dépenses nécessaires, la cour d’appel, qui a analysé les pièces produites correspondant à la période courant du 1er mai 2009 au premier trimestre 2011 inclus et statué sur le montant des charges arrêté au 1er janvier 2011 et retenu que les frais nécessaires correspondaient à la somme de 1 200 euros, n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et a légalement justifié sa décision ; » Quelques semaines
auparavant, la Cour de cassation, par arrêt du 18/12/2012, avait jugé au
contraire : « Attendu que pour
condamner la SCI à payer au syndicat une certaine somme en application de
l’article 10-1 de la loi de 1965, l’arrêt retient que l’inexécution des
obligations pécuniaires de la SCI a rendu nécessaire la mise en oeuvre de
diligences génératrices de frais et honoraires pour recouvrer la créance, que
la demande formée au titre des frais nécessaires afférents à la créance fait
partiellement double emploi avec la demande formée au titre des frais
irrépétibles, et que lesdits frais doivent donc être retenus dans la limite
d’une somme globale de 800 euros ; « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher quels frais étaient nécessaires au recouvrement de la créance pour être mis à la charge de la SCI, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; » On peut penser
toutefois qu’en la présente espèce la Cour d’appel a fait mention d’une
vérification, sans pour autant fournir un décompte détaillé. Enfin la société
débitrice reprochait encore à la Cour d’appel de l’avoir condamnée à payer la
somme de 1300 € à titre de dommages et intérêts au motif qu’« en
s’abstenant sans faire état de motifs légitimes de régler sa contribution aux
charges, le copropriétaire appelant imposait à la copropriété des avances
constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes et lui causait
ainsi, de mauvaise foi, un préjudice financier distinct du retard de paiement
qui justifiait l’allocation de dommages-intérêts, soit l’allocation d’une
indemnité de 1.300 euros ». Elle faisait valoir
que son refus de paiement était justifié par l’imputation critiquable de
certains frais et que la Cour d’appel avait reconnu l’existence de frais
imputés à tort. La Cour de cassation
rejette encore ce moyen : « Attendu que la cour d’appel n’ayant pas
énoncé que le syndicat n’aurait pas dû passer certains frais au débit des
comptes individuels de la société copropriétaire, le moyen manque en fait
; » Voir la note de
Marine Parmentier « Rappel relatif à l’ouverture d’un compte bancaire ou
postal séparé » in Gazette du Palais n° 60-61 1er mars 2013
Chronique de jurisprudence de droit immobilier p. 33-34 MOYENS ANNEXES au
présent arrêt Moyens produits par
la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour la
société Kompon Cham PREMIER MOYEN DE
CASSATION Le moyen reproche à
l’arrêt attaqué d’avoir rejeté le moyen de nullité des actes accomplis par le
syndic au nom de la copropriété (le syndicat de copropriété de la Résidence
du Stade) à l’encontre d’un copropriétaire (la SCI KOMPON CHAM, l’exposante),
tiré de la nullité du mandat du syndic et, en conséquence, d’avoir condamné
le copropriétaire à payer au syndicat les sommes de 3.470,36 € et de 7.615,46
€, au titre des arriérés de charges arrêtés respectivement au 30 avril 2009
et au 1er avril 2011, outre les divers intérêts au taux légal ; AUX MOTIFS QUE le
moyen de nullité des actes tiré de la nullité du mandat du syndic pour
violation des dispositions combinées des articles 18, alinéa 7, de la loi du
10 juillet 1965 et 29-1 du décret du 17 mars 1967 était rejeté comme
inopérant dès lors que les assemblées générales des copropriétaires ayant
désigné le syndic et renouvelé son mandat ne l’avaient pas dispensé de
l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat ; que le syndic
ayant ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat conformément à
l’article 18 de la loi précitée, aucun vote ni renouvellement de vote
d’assemblée n’étaient requis sur ce point au regard de l’article 29-1 du
décret ; que le mandat était régulier (arrêt attaqué, p. 3, 9ème, 10ème et
12ème al.) ; ALORS QUE, à peine de
nullité de plein droit de son mandat, le syndic soumet à l’assemblée
générale, dans les trois mois suivant sa désignation et au moins tous les
trois ans, la décision d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat
des copropriétaires ; qu’en l’espèce, il résultait des pièces produites et
des écritures des parties que, après renouvellement de son mandat par une
assemblée générale du 8 juin 2005, le syndic avait soumis à cette assemblée
la décision d’ouvrir un compte bancaire séparé ; qu’en énonçant que le syndic
avait régulièrement ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sans
constater qu’il avait soumis à l’assemblée une décision en ce sens dans les
trois mois suivant sa désignation et au moins tous les trois ans, la cour
d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 18 de
la loi du 10 juillet 1965. DEUXIEME MOYEN DE
CASSATION Le moyen reproche à
l’arrêt attaqué d’avoir condamné un copropriétaire (la SCI KOMPON CHAM, l’exposante)
à payer au syndicat de copropriété (celui de la Résidence du Stade) la somme
de 1.200 € en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; AUX MOTIFS QUE les
sommes réclamées par le syndicat au titre des frais susceptibles de relever
de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 faisaient partiellement double
emploi avec les dépens et frais hors dépens que la cour mettait à la charge
des débiteurs et ne correspondaient que pour partie à des dépenses dont le
caractère “nécessaire” était démontré ; que la cour accordait au titre des
frais nécessaires une somme globale de 1.200 € (arrêt attaqué, p. 7, 1er à
3ème al.) ; ALORS QUE le juge ne
peut condamner un copropriétaire à payer au syndicat des frais afférents au
recouvrement de charges, sans indiquer à quelle période les imputer ; qu’en
l’espèce, en condamnant l’exposante à payer au syndicat de copropriété une
somme globale de 1.200 € au titre des frais de recouvrement des charges, sans
préciser à quelle période l’imputer, la cour d’appel a privé sa décision de
base légale au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. TROISIEME MOYEN DE
CASSATION Le moyen reproche à
l’arrêt attaqué d’avoir condamné un copropriétaire (la SCI KOMPON CHAM,
l’exposante) à payer au syndicat de copropriété (celui de la Résidence du
Stade) la somme de 1.300 € à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE, en
s’abstenant sans faire état de motifs légitimes de régler sa contribution aux
charges, le copropriétaire appelant imposait à la copropriété des avances
constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes et lui causait
ainsi, de mauvaise foi, un préjudice financier distinct du retard de paiement
qui justifiait l’allocation de dommages-intérêts, soit l’allocation d’une
indemnité de 1.300 euros (arrêt attaqué, p.7, 5ème et 6ème al.) ; ALORS QUE des
dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance alléguée ne
peuvent être alloués qu’en cas de mauvaise foi du débiteur ; qu’en l’espèce,
l’arrêt attaqué a constaté que le syndicat n’aurait pas dû passer certains
frais au débit des comptes individuels du copropriétaire ; que, pour
condamner néanmoins ce dernier à payer au syndicat des dommages-intérêts
distincts des intérêts moratoires, en retenant son absence de motif légitime
de ne pas payer les sommes à lui réclamées et, partant, sa mauvaise foi, la
cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres
constatations et violé l’article 1153, alinéa 4, du code civil. |
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