|
00043608 CHARTE Ne
sont autorisées que 2)
les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Recouvrement des provisions sur charges courantes
(art. 14-1) Procédure prévue par l’article L 19-2 Périmètre restreint aux seules provisions de l’exercice en cours
(oui) Exclusion des provisions ou charges sur exercices antérieurs (oui) Cassation civile
3e 22 septembre 2010
Cour
d’appel d’Orléans du 24 juin 2009 N° de
pourvoi: 09-16678 Cassation Sur le
moyen unique : Vu les
articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction issue
de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ; Attendu que
pour faire face aux dépenses courantes de maintien, de fonctionnement et
d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble,
le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ;
qu’après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l’assemblée
générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du
tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut
condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à
l’article 14-1 et devenues exigibles ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Orléans, 24 juin 2009), que le syndicat des
copropriétaires résidences Touraine 1 (le syndicat) a assigné devant le
président du tribunal de grande instance Mme X..., M. Y..., et Mmes Sandra et
Bruna Y... (les consorts Y...), venant aux droits
de Mme Z..., en son vivant propriétaire d’un studio dans la résidence, en
paiement de la somme de 50 193,44 euros au titre d’un “arriéré de charges de
copropriété” ; Attendu que
pour accueillir la demande du syndicat, l’arrêt retient que le président du
tribunal, saisi en vertu de l’article 19-2, a pour seule obligation de
s’assurer que le budget prévisionnel a été voté, que la mise en demeure a
bien été faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qu’un
délai de 30 jours s’est écoulé et que la mise en demeure est restée
infructueuse, qu’une fois ces constatations faites, le président du tribunal
peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions
prévues à l’article 14-1 devenues exigibles, qu’est sans fondement
l’affirmation des appelants selon laquelle la procédure de l’article 19-2 ne
pourrait concerner que l’exercice en cours alors que l’action du syndicat n’est
soumise à aucun délai et peut donc porter sur les provisions des années
antérieures, dans la mesure où l’action en recouvrement des charges n’est pas
elle-même prescrite ; Qu’en
statuant ainsi, alors qu’un budget prévisionnel est voté chaque année et que
les provisions versées par les copropriétaires égales au quart du budget voté
ne concernent que l’année en cours et non les exercices précédents, la cour
d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 24 juin 2009, entre
les parties, par la cour d’appel d’Orléans ; remet, en conséquence, la cause
et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Orléans, autrement
composée ; Condamne le
syndicat des copropriétaires résidences Touraine 1 aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des
copropriétaires résidences Touraine 1 à payer à Mme X... la somme de 2 500
euros, rejette la demande du syndicat des copropriétaires résidences Touraine
1 ; Dit que sur
les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent
arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt
cassé ; MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux
Conseils, pour Mme X... Il est
reproché à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné Madame Maria Carolina X..., avec
Monsieur Marc Y..., Mesdames Sandra Y... et Bruna
Y..., à payer au syndicat des copropriétaires des résidences Touraine I la
somme de 50.193,44 euros à titre principal comptes arrêtés à la date du 31
décembre 2008 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; AUX MOTIFS
QUE le Président du Tribunal, saisi en vertu de l’article 19-2, a pour seule
obligation de s’assurer que le budget prévisionnel a été voté, que la mise en
demeure a bien été faite par lettre recommandée avec demande d’avis de
réception, qu’un délai de 30 jours s’est écoulé et que la mise en demeure est
restée infructueuse ; Qu’une fois ces constatations faites, le Président du
Tribunal peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des
provisions prévues à l’article 14-1 devenues exigibles, sans s’arrêter aux
contestations du copropriétaire qui ressortissent à la compétence du Tribunal
; Qu’en
l’espèce, il n’est pas contesté que les conditions d’une condamnation au
versement des provisions, telles que rappelées plus haut, sont remplies ; Qu’est sans
fondement l’affirmation des appelants selon laquelle la procédure de
l’article 19-2 ne pourrait concerner que l’exercice en cours alors que
l’action du syndicat n’est soumise à aucun délai et peut donc porter sur les
provisions des années antérieures, dans la mesure où l’action en recouvrement
des charges n’est pas elle-même prescrite ; Que les
charges prévues à l’article 14-1 sont celles destinées à faire face aux
dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des
parties communes et équipements communs de l’immeuble ; Que
l’article 41-3 concernant les résidences services précise que les charges de
fonctionnement des services spécifiques créés constituent des dépenses
courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1 ; Que sont
exclus du budget prévisionnel, en vertu de l’article 14-2, les travaux
énumérés à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ; Que le sont
aussi, en vertu de l’article 41-3 alinéa 2, les dépenses afférentes aux
prestations individualisées, celles-ci devant s’entendre de celles ayant fait
l’objet d’une demande spécifique d’un copropriétaire, en plus des prestations
habituellement fournies à l’ensemble des copropriétaires, qu’ils en fassent
d’ailleurs usage ou non ; Qu’il
n’apparaît pas des budgets prévisionnels votés qu’aient été incluses des
charges qui n’avaient pas à y figurer, étant rappelé, de toute manière, que
les appelants n’ont pas contesté dans les délais requis les assemblées
générales ayant approuvé les comptes et fixé lesdits budgets ; Qu’en
conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner plus avant les moyens
des appelants, qui sont inopérants au stade de la présente procédure et dont
il appartiendra au Tribunal d’apprécier la pertinence, la décision entreprise
doit être confirmée ; ALORS QU’à
défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à
l’article 14-1, qui vise l’exercice en cours, les autres provisions prévues à
ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après
mise en demeure par lettre recommandée restée infructueuse ; que la Cour
d’appel, qui a condamné notamment Madame X... à payer des charges relatives
aux exercices déjà clos et dont les comptes avaient été approuvés en
assemblée générale des copropriétaires, a donc violé les articles 14-1 et
19-2 de la loi du 10 juillet 1965. commentaires
Le 8 novembre 2008, traitant dans l’étude 11/3.1 des
« Obligations et pouvoirs du syndic » pour le « Le détail de la somme mise en recouvrement, du plus simple au plus complexe, doit être établi par le comptable qui doit distinguer : Les reprises des soldes antérieurs déjà mis en recouvrement Les appels provisionnels sur charges courantes Les appels provisionnels sur charges exceptionnelles Les soldes de charges courantes après clôture d’exercice Les soldes de charges exceptionnelles après clôture d’un compte de travaux et les paiements partiels effectués à ces différents titres s’il y a lieu. « Ce relevé extracomptable est établi en historique. Il fait apparaître les montants globaux des appels de fonds et, s’il y a lieu, des acomptes versés avec indication des ventilations effectuées entre les différentes natures des débits et crédits. « Les
ventilations n’ont pas seulement pour objet de rendre le relevé conforme aux
exigences nouvelles de la réglementation comptable. Elles permettent au
gestionnaire et à l’avocat de déterminer le choix des procédures judiciaires
à utiliser. On sait par exemple que la saisine du juge des référés avec
demande de déchéance du terme pour les provisions suivantes n’est possible
que pour le recouvrement des provisions sur charges courantes. » L’arrêt de la Cour de
cassation du 22/09/2010 confirme le bien-fondé de nos observations. En l’espèce, sur le fondement de l’article L 19-2, le
syndicat avait assigné un copropriétaire en paiement de la somme de 50 193,44 euros au titre d’un
« arriéré de charges de copropriété ». La Cour d’appel a admis le bien-fondé de cette action en
relevant notamment « qu’est sans fondement l’affirmation des appelants [ les copropriétaires débiteurs
] selon laquelle la procédure de l’article 19-2 ne pourrait concerner que
l’exercice en cours alors que l’action du syndicat n’est soumise à aucun
délai et peut donc porter sur les provisions des années antérieures, dans la
mesure où l’action en recouvrement des charges n’est pas elle-même prescrite » La Cour de cassation critique justement cette motivation
en relevant « Qu’en
statuant ainsi, alors qu’un budget prévisionnel est
voté chaque année et que les provisions versées par les copropriétaires
égales au quart du budget voté ne concernent que l’année en cours et non
les exercices précédents, la cour d’appel a violé les textes
susvisés ». C’est une lecture fidèle des articles 14-1 et 19-2 de la
loi de 1965. Le Juge doit constater l’adoption du budget prévisionnel.
S’il s’agit du budget de l’exercice 2010, la demande ne peut porter sur le
défaut de paiement d’une ou plusieurs (quand il y a mensualisation des
échéances) provisions liées à ce budget. De même, les « autres provisions prévues à ce même
article et non encore échues » ne peuvent être que des provisions liées
à ce budget de 2010. La question du périmètre d’application de l’article 19-2
ne pouvait se poser que dans deux cas : 1) lorsque les comptes de l’exercice précédent n’ont pas
été approuvés, les provisions appelées au titre de cet exercice n’ont pas
encore été novées en charges de copropriété. On peut alors concevoir la
possibilité de les inclure dans la demande. La Cour de cassation répond que
l’action fondée sur l’article L 19-2 ne peut concerner que l’année (en fait
l’exercice) en cours. 2) une autre question est de savoir si les effets du
jugement admettant la demande formulée peuvent s’étendre aux provisions
appelées au titre de l’exercice suivant, si la créance n’est pas soldée. La
réponse est négative sans aucun doute. Ayant prôné d’emblée ces solutions, nous avons toujours
considéré que le dispositif de l’article 19-2 ne présente aucun intérêt
pratique pour les syndicats de copropriétaires. Les frais préalables de la procédure ne sont pas
négligeables. S’il s’agit du recouvrement des provisions échues le 1er
janvier et le 1er avril, la déchéance du terme ne portera que sur
les deux provisions suivantes. Si la procédure est plus tardive, elle ne
portera que sur la provision exigible le 1er octobre. Le juge doit constater l’adoption du budget
prévisionnel et la déchéance du terme mais il peut condamner le
copropriétaire défaillant au versement des provisions ultérieures devenues
exigibles. Il peut aussi ne pas le condamner à ce paiement ! Il est donc évident que le recours à la procédure
d’injonction de payer ou à une action
de droit commun devant le tribunal d’instance est préférable. Jusqu’à présent, la procédure prévue par l’article 19-2 a
été vantée parce que certains magistrats s’en tenaient à la solution admise
par la Cour d’appel d’Orléans. Dans d’autres cas, ils ont pu admettre une
confusion entre cette procédure et le référé-provision traditionnel. Or cette
confusion est contestable dès lors que les deux actions sont de natures
différentes et que le Magistrat lui-même porte alors deux
« casquettes » différentes. La conclusion est que ce dispositif conviendrait mieux au
recouvrement des provisions sur travaux de l’article 14-2. Ils portent sur
des sommes plus importantes dont le paiement présente un évident caractère
d’urgence. |
Mise à jour |
