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Vente d’un lot en l’état futur d’achèvement
(vefa) Contribution de l’acquéreur aux charges Point de départ : achèvement du lot Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du
22 janvier 2014 Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 8 octobre
2012 N° de pourvoi: 12-29368 Cassation Sur le premier moyen : Vu les articles 1601-3 du code
civil et R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, ensemble les
articles 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon l’arrêt attaqué
(Aix-en-Provence, 8 octobre 2012) rendu sur renvoi après cassation (3e civ.,
10 février 2009, n° 08-12. 131), que la société Résidence Altamira (la
société) a fait édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant qu’elle a
placé sous le régime de la copropriété et vendu par lots en l’état futur
d’achèvement ; que par acte des 5 et 12 février
1975, M. et Mme X... ont acquis les lots 125 et 43 de l’immeuble dont la
livraison était prévue le 31 août 1975 ; que la société a été condamnée par
arrêt du 3 mars 1983 à délivrer les lots aux acquéreurs ; que le syndicat des
copropriétaires de la résidence Altamira a assigné M. et Mme X... en paiement
de l’arriéré de charges de copropriété ; Attendu que, pour accueillir la
demande, l’arrêt retient qu’un immeuble vendu par lots en l’état futur
d’achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu’il est pour
partie habitable et qu’il appartient à deux copropriétaires au moins et que
la défaillance du vendeur dans son obligation d’achever les parties
privatives d’un lot n’exonère pas l’acquéreur de celui-ci du payement des
charges de copropriété ; Qu’en statuant ainsi, alors que
l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement
des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date
d’exigibilité des charges, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa
décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y
ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses
dispositions, l’arrêt rendu le 8 octobre 2012, entre les parties, par la cour
d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties
dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait
droit, les renvoie devant la cour d’appel de Lyon ; Condamne le syndicat des
copropriétaires résidence Altamira aux dépens ; Vu l’article 700 du code de procédure
civile, condamne le syndicat des copropriétaires résidence Altamira à payer à
M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des
copropriétaires résidence Altamira ; Commentaires : La Cour d’appel avait jugé « qu’un
immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement se trouve soumis au
régime de la copropriété dès qu’il est pour partie habitable et qu’il
appartient à deux copropriétaires au moins ; que la défaillance du vendeur
dans son obligation d’achever les parties privatives d’un lot n’exonère pas
l’acquéreur de celui-ci du paiement des charges de copropriété ; » que selon l’article 1601-3 du Code
civil, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le
vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que
la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la
propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur
est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur
conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux
» ; que l’article 1601-4 du Code civil
prévoit « la cession des droits par l’acquéreur des droits qu’il tient d’une
vente d’immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans
les obligations de l’acquéreur envers le vendeur » ; qu’ainsi,
à la différence de la vente à terme, dans l’hypothèse d’une vente en l’état
futur d’achèvement, le transfert de propriété s’effectue immédiatement
; qu’il importe peu, dès lors, que
l’acquéreur n’ait pas pris possession de son lot ou qu’il n’y ait pas eu de
réception, dans la mesure où c’est lui qui est désormais le propriétaire du
sol, de ce qui a été construit et, au fur et à mesure, de ce qui se construit
et non plus le vendeur ; que c’est donc l’acquéreur qui a la qualité de
copropriétaire, dès lors que la copropriété est constituée et qui est redevable
des charges, conformément à la loi de 1965 ; La Cour de cassation écarte laconiquement
cette argumentation : « Qu’en statuant ainsi, alors que
l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement
des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date
d’exigibilité des charges, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa
décision ; » Sur le plan pratique, on ne peut
qu’approuver la solution laissant à la charge du vendeur constructeur la quote-part des dépenses communes attachée à
un lot vendu mais non livré. Sur le plan juridique, il est
regrettable que les textes relatifs à la vente en VEFA soient demeurés si
longtemps lacunaires au sujet des modalités d’accession de l’acquéreur à la
qualité de copropriétaire. MOYENS ANNEXES au
présent arrêt Moyens produits par Me
Blondel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l’arrêt attaqué
d’avoir condamné les époux X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de la
Résidence Altamira la somme de 13. 606, 21 euros au titre des charges
exigibles à la date du 17 décembre 2009 ; AUX MOTIFS PROPRES QU’un immeuble
vendu par lots en l’état futur d’achèvement se trouve soumis au régime de la
copropriété dès qu’il est pour partie habitable et qu’il appartient à deux
copropriétaires au moins ; que la défaillance du vendeur dans son obligation
d’achever les parties privatives d’un lot n’exonère pas l’acquéreur de
celui-ci du paiement des charges de copropriété ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE par
actes notariés des 5 et 12 février 1975, Monsieur et Madame Y... ont vendu en
l’état futur d’achèvement les biens et droits immobiliers des lots n° 125
(appartement) et n° 43 (cave) qu’ils avaient acquis le 20 mai 1974 de la
Société Civile Immobilière « Résidence Altamira » dans l’immeuble dénommé «
Résidence Altamira », sis à Mandelieu ; que pour s’opposer à la demande
principale du Syndicat des Copropriétaires, les époux X... font valoir qu’ils
n’ont pas la qualité de copropriétaires, dans la mesure où il n’y a pas eu
livraison des lots acquis et où la réception ne peut intervenir, le studio
n’étant pas achevé au sens de l’article R 261-1 du Code de la construction
d’habitation ; que selon l’article 1601-3 du Code
civil, « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le
vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que
la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la
propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur
est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur
conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux
» ; que l’article 1601-4 du Code civil
prévoit « la cession des droits par l’acquéreur des droits qu’il tient d’une
vente d’immeuble à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans
les obligations de l’acquéreur envers le vendeur » ; qu’ainsi, à la
différence de la vente à terme, dans l’hypothèse d’une vente en l’état futur
d’achèvement, le transfert de propriété s’effectue immédiatement ; qu’il
importe peu, dès lors, que l’acquéreur n’ait pas pris possession de son lot
ou qu’il n’y ait pas eu de réception, dans la mesure où c’est lui qui est désormais
le propriétaire du sol, de ce qui a été construit et, au fur et à mesure, de
ce qui se construit et non plus le vendeur ; que c’est donc l’acquéreur qui a
la qualité de copropriétaire, dès lors que la copropriété est constituée et
qui est redevable des charges, conformément à la loi de 1965 ; qu’en
conséquence, Monsieur X... Antoine et Madame X... née A...Michelle ayant
acquis les lots 125 et 48 au sein de la copropriété de la Résidence
l’Altamira, en l’état futur d’achèvement, ont bien la qualité de
propriétaires et sont redevables de la quote-part de charges et provisions ; ALORS QU’en cas de vente d’un lot
de copropriété en l’état futur d’achèvement, le vendeur et l’acquéreur ont
sur ce lot des droits concurrents tant que le bien immobilier correspondant
n’est pas achevé, c’est-à-dire que tant que n’ont pas été exécutés les
ouvrages ni installés les éléments d’équipements indispensables à
l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet
du contrat ; qu’il s’ensuit que, jusqu’à l’achèvement de l’ouvrage,
l’acquéreur du lot à construire ne peut être regardé comme tenu, et en tout
cas comme seul tenu, au règlement des charges de copropriété y afférentes ;
qu’en considérant néanmoins que les époux X... étaient seuls redevables des
charges de copropriété afférentes aux lots litigieux et en les condamnant à
régler l’intégralité de ces charges, sans s’être préalablement assurés que
l’appartement en cause disposait des éléments d’équipements indispensables à
son utilisation et qu’il pouvait dès lors être regardé comme achevé, ce que
contestaient fermement les époux X... dans leurs conclusions d’appel, preuves
à l’appui (cf. leurs dernières écritures, p. 6 à 8), la Cour ne justifie pas
légalement sa décision au regard des articles 1601-3 du Code civil, R 261-1
du Code de la construction et d’habitation et 10 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965. SECOND MOYEN DE CASSATION : Il est reproché à l’arrêt attaqué
d’avoir condamné les époux X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de la
Résidence Altamira la somme de 13. 606, 21 euros au titre des charges
exigibles à la date du 17 décembre 2009 ; AUX MOTIFS PROPRES QU’aucune
dépense de chauffage n’a été mise à la charge des époux X... ; que les
dépenses d’eau sont relatives à la conservation, à l’entretien et à
l’administration des parties communes ; que les dépenses d’électricité ont
été entraînées par des équipements communs présentant une utilité objective
pour les lots des époux X... ; que ces derniers sont donc tenus de participer
à ces dépenses sans pouvoir opposer au Syndicat des Copropriétaires le fait,
d’une part, que leur lot 125 ne dispose pas de convecteur électrique, ne
bénéficie pas d’installation sanitaire ni même de l’eau, d’autre part, que
leur lot n° 43 ne serait pas identifiable, ce que, de surcroît, ils ne
démontrent pas ; que le Syndicat des Copropriétaires justifie de
l’exigibilité de sa créance par la production des procès-verbaux des
assemblées générales ayant approuvé les comptes de l’exercice 1994/ 1995 et
des exercices postérieurs, des décomptes de charges, des relevés d’appels de
fonds adressés aux époux X... et d’un état récapitulatif détaillé de sa
créance faisant apparaître un solde débiteur de 13. 606, 21 euros à la date
du 17 décembre 2009 ; que les époux X... ne rapportant pas la preuve de leur
libération, il convient de les condamner au paiement de cette somme ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon
l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de
participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments
d’équipements communs en fonction de l’utilité que services et éléments
présentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont tenus de participer aux
charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des
parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties
privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des
dispositions de l’article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la
quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;
que le Tribunal doit donc distinguer selon la nature des charges réclamées et
déterminer s’il s’agit de charges communes générales imputables aux
copropriétaires en fonction de leurs tantièmes ou de charges communes
spéciales imputables en fonction de l’utilité qu’elles présentent pour les
lots litigieux ; que la notion d’utilité est appréciée « in abstracto »,
objectivement par rapport à chaque lot et non pas de l’usage que les
copropriétaires en font au gré de leur convenance ; que l’article 10 alinéa
1er ne vise pas l’utilisation réellement faite par les copropriétaires d’un
élément d’équiquement, mais prend en compte une utilité objective et directe,
à l’exclusion de l’utilité résiduelle ou fortuite, tout en retenant également
l’usage des parties privatives compte tenu de leur destination ; qu’en
l’espèce, les époux X... contestent l’utilité des charges réclamées ; qu’il
résulte des tableaux de répartition des charges, de l’état des dépenses et du
décompte individuel des époux X... arrêté au 5 août 2004 que les charges de
piscine ne sont pas réclamées par le Syndicat des Copropriétaires de la
Résidence Altamira ; que s’agissant de l’entretien des espaces verts par les
copropriétaires, il a été décidé par l’Assemblée Générale des copropriétaires
du 22 juillet 1983 que si ces derniers n’assuraient pas un entretien
régulier, celui-ci serait effectué par le jardinier de la copropriété et leur
serait facturé en charges particulières ; que les frais de nettoyage des
espaces verts des lots appartenant aux époux X... leur sont donc imputables ;
que s’agissant du chauffage, le raccordement du lot est techniquement
possible, comme cela est déclaré en l’espèce, dans l’hypothèse de la
réalisation des travaux prescrits par Monsieur B..., expert, ces charges
doivent donc être considérées comme présentant une utilité objective pour les
défendeurs ; que les frais de carrelage du local à poubelles, d’étanchéité ou
de confortement ou les travaux de transformateur présentent une utilité
objective pour les époux X..., s’agissant de l’entretien des parties communes
accessibles à tous et tous les copropriétaires étant susceptibles de
bénéficier de l’électricité dans les parties communes ; qu’il en est de même
de l’ascenseur, dans la mesure où l’entrée se fait par un étage et que
l’appartement des défendeurs est situé au rez-de-chaussée ; que l’étude de
sécurité constitue des dépenses générales communes ; qu’en revanche, ne
présente aucune utilité objective pour les époux X... les charges relatives à
la porte d’entrée D pour un montant de 15, 25 euros ; ALORS QUE, D’UNE PART, les
copropriétaires ne sont tenus de participer aux charges entraînées par les
services collectifs et les éléments d’équipements communs qu’en fonction de
l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de leurs lots ;
qu’ils ne sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à
l’entretien et à l’administration des parties communes que
proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises
dans leurs lots ; qu’il s’en déduit que l’obligation d’un copropriétaire au
paiement de sa quote-part de charges est subordonnée à l’existence effective
de son lot privatif, ce qui suppose que celui-ci soit objectivement de nature
à servir à l’usage auquel il est destiné, de sorte que si en raison de son
inachèvement, ou encore d’un sinistre, l’appartement constituant un lot
privatif est impropre à servir à l’usage d’habitation auquel il est destiné,
aucune charge ne peut être réclamée à son propriétaire ; qu’en condamnant
néanmoins les époux X... au paiement d’un arriéré de charges, sans s’assurer
que leur appartement, compte tenu de son inachèvement et de son état de
dégradation, n’était pas radicalement inhabitable, la Cour prive sa décision
de base légale au regard des articles 5, 6 et 10 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 ; ET ALORS QUE, D’AUTRE PART, à
partir du moment où un lot privatif se trouve être, en raison d’un sinistre
ou de son inachèvement, impropre à l’usage auquel il est destiné et qu’il ne
présente de ce fait objectivement aucune utilité pour son propriétaire, les
services collectifs et éléments d’équipements communs ne peuvent par
hypothèse lui être davantage d’une quelconque utilité, ce qui interdit de mettre
à la charge de ce copropriétaire de telles dépenses ; qu’en décidant le
contraire, pour mettre notamment à la charge des époux X... les dépenses
d’électricité afférentes à l’usage des équipements communs dont est doté
l’immeuble collectif, la Cour viole l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965. |
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