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Partie commune ou privative

Canalisation

Critère : destination et usage de la canalisation

 

 

 

Cassation civile 3e 21 mars 2000                                                                                        Rejet

Cour d’appel de Versailles (4e chambre) 31-03-1998

N° de pourvoi : 98-16178

 

 

Sur le pourvoi formé par M. David Gallienne, demeurant 6, place Winston Churchill, 92200 Neuilly-sur-Seine,

 

en cassation d’un arrêt rendu le 31 mars 1998 par la cour d’appel de Versailles (4e chambre), au profit :

 

1 / du Syndicat des copropriétaires du 6, place Winston Churchill, 92200 Neuilly-sur-Seine, représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Moulin (groupe D3, Cabinet Moulin), administrateur de biens, dont le siège est 38/40, rue Albert Sarraut, 78000 Versailles,

 

2 / de la compagnie Abeille assurances, société anonyme, dont le siège est 52, rue de la Victoire, 75009 Paris,

 

3 / de la société Payet-Pluchet, société anonyme, dont le siège est 9, impasse Robert, 75018 Paris,

 

4 / de Mme Armelle Le Dosseur, domiciliée 174, boulevard Saint-Germain, 75006 Paris, prise en ses qualités de représentant des créanciers, de commissaire à l’exécution du plan de cession et de liquidateur de la société Payet-Pluchet,

 

5 / de M. Hubert Lafont, domicilié 25, rue Godot de Mauroy, 75009 Paris, pris en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société Payet-Pluchet,

 

6 / de la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), dont le siège est 114, avenue Emile Zola, 75739 Paris Cedex,

 

défendeurs à la cassation ;

 

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

 

Donne acte à M. Gallienne du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Payet-Pluchet, Mme Le Dosseur, ès qualités, M. Lafont, ès qualités, et la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics ;

 

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

 

Attendu qu’ayant relevé que le règlement de copropriété rangeait, d’une part, au nombre des parties communes, les canalisations de toute nature d’utilité commune mais non les appareils et parties de canalisations, conduites ou tuyaux affectés à l’intérieur de chaque local à l’usage exclusif et particulier de celui-ci et, d’autre part, au nombre des parties privatives, les tuyauteries de branchement des appareils sanitaires et autres jusqu’aux canalisations principales, la cour d’appel a, sans dénaturation, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’imprécision des termes du règlement de copropriété rendait nécessaire et sans être tenue de recourir à la prescription légale édictée par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, retenu qu’était privative la portion de canalisation de chauffage central, même encastrée dans le plancher, issue de la conduite principale pour desservir le lot appartenant à M. Gallienne ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne M. Gallienne aux dépens ;

 

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Gallienne à payer la somme de 9 000 francs au syndicat des copropriétaires du 6, place Winston Churchill à Neuilly-sur-Seine, et la somme de 9 000 francs à la compagnie Abeille assurances ;

 

 

 

Commentaires

 

Le présent arrêt apporte une contribution importante à la qualification (partie commune ou privative) de certaines canalisations dans les immeubles en copropriété, dans le silence du règlement de copropriété.

 

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 indique que sont alors « réputées parties communes les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des parties privatives. »

Il faut en déduire

- que les canalisations sont des « éléments d’équipement »

- qu’elles sont communes lorsqu’elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires (communes générales) ou de plusieurs d’entre eux (communes spéciales)

- qu’a contrario elles sont privatives lorsqu’elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité d’un seul copropriétaire.

 

Il faut recadrer soigneusement la dernière partie de la phrase qui a pour objet de régler une fois pour toutes le problème du régime des parties de canalisations communes verticales, -colonnes, chutes et descentes -, en traversée de parties privatives. Elles étaient réputées privatives dans les anciennes coutumes reprises par l’article 664 du Code civil (abrogé). Le texte a pour objet de leur conférer la qualité de parties communes pour l’intégralité de leur parcours. C’est le plein bon sens.

 

Plus généralement on considère que sont communes ou communes spéciales toutes les canalisations verticales ayant vocation à desservir tous les lots ou des groupes des lot.

Il en est de même de leurs parcours horizontaux soit en partie supérieure de l’immeuble (bouclages) soit en partie inférieure (alimentation des colonnes, collecte des chutes et descentes).

 

Les difficultés apparaissent à propos des canalisations horizontales qui desservent les parties privatives, à chaque étage, à partir des canalisations verticales, soit pour l’alimentation, soit pour l’évacuation des eaux et autres fluides.

Elles font généralement l’objet de dispositions précises, et variées, dans les règlements de copropriété.

D’abord l’usage commun, - mais jamais précisé dans les textes – est que le piquage [1] d’une canalisation de desserte sur une canalisation commune est réputé accessoire de la canalisation commune. L’entretien du collet-battu revient donc à la copropriété.

Pour le reste, les règlements stipulent généralement, et selon la disposition des lieux

- Soit que la canalisation horizontale est commune jusqu’à l’entrée dans la partie privative ou jusqu’à une vanne d’arrêt s’il en existe ;

- Soit qu’elle est intégralement privative jusqu’au point de raccordement à la canalisation commune.

 

Dans le silence du règlement de copropriété les interprétations ont donné lieu à une vaste controverse.

Pour les uns, la qualification d’une canalisation en en fonction de sa destination. Elle est privative dès lors qu’elle dessert une partie privative.

Pour les autres, la loi impose une présomption de portée générale. C’est notamment le cas du Professeur Giverdon [2] Réserve faite des stipulations du règlement de copropriété qui s’imposent puisque l’article 3 n’est pas d’ordre public, toutes les canalisations sont réputées communes, à l’exclusion de celles parfaitement intérieures aux parties privatives. C’est le cas lorsque le lot est desservi par un chauffage individuel.

M. Giverdon estimait d’ailleurs que, par nature, les canalisations et les radiateurs d’un système de chauffage central collectif sont communes dans la totalité de leur parcours, y compris dans les parties privatives. Sur le plan technique, l’observation est parfaitement justifiée. Elle pourrait s’étendre à d’autres éléments d’équipement. Mais il ne saurait, à notre avis, s’agit que d’une solution exceptionnelle, fondée sur l’homogénéité nécessaire de l’installation.

 

C’est précisément à propos d’une installation de chauffage central que la Cour de cassation a pris parti dans l’arrêt relaté.

Elle juge « qu’était privative la portion de canalisation de chauffage central, même encastrée dans le plancher, issue de la conduite principale pour desservir le lot appartenant à M. Gallienne ; »

L’arrêt est particulièrement important dès lors qu’il concerne une canalisation de chauffage central collectif pour laquelle, on vient de le voir, une exception aurait pu être envisagée.

De plus la canalisation était encastrée dans le plancher – partie commune car le mot est ici pris au sens technique du terme -, ce qui a été retenu par un certain nombre de décisions judiciaires pour justifier le caractère commun de la canalisation.

Enfin, le critère pris en considération par les Hauts Conseillers est explicitement la desserte de la partie privative du demandeur au pourvoi.

Notons l’accord sur ce point de MM. Lafond et Stemmer [3]  qui renvoient également à la note de M. Guitard [4] ,

 

Reste néanmoins le cas particulier des « améliorations ».

Nous avons déjà indiqué qu’un ascenseur construit aux frais de certains copropriétaires, avec l’autorisation de l’assemblée générale, reste à ce jour un appareil dont la propriété indivise est répartie entre les constructeurs et, le cas échéant, les copropriétaires ayant racheté une part indivise et le droit d’utilisation. Il n’est pas considéré comme un élément d’équipement commun et, théoriquement, le syndic n’a pas la charge de sa gestion ! Bien souvent l’assurance de l’appareil est vacillante quant à sa régularité.

Cette situation peut se présenter parfois dans le cas de canalisations créées postérieurement à la construction, - ancienne -, de l’immeuble. C’est le cas notamment pour l’alimentation en eau, - et l’évacuation des eaux usées -, de chambres de domestiques.

L’ascenseur devrait sans nul doute entrer dans la catégorie des éléments d’équipement communs spéciaux. Dans la pratique les syndics assurent la gestion de ces appareils. Mais ils doivent alors veiller à préciser aux assureurs le régime particulier de l’appareil.

 

Les frais afférents aux canalisation de ce type incombent aux copropriétaires des lots desservis. Mais il est difficile de confier au syndic la gestion de ce genre de canalisation dont le parcours se trouve généralement dans les parties privatives.

Une autre particularité est que la canalisation peut alors traverser une partie privative non desservie. On est alors en présence d’un jeu de servitudes réciproques, observation étant faite que l’existence de servitudes entre parties privatives est désormais admise par la Cour de cassation. Comme le volume immobilier défini par ses cotes NGF, le lot est reconnu comme un bien immobilier, et assimilé à un « fonds » ou « héritage ».

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

24/10/2007

 

 



[1]  Le terme nous vient du latin à propos des vols d’eau et branchements sauvages pratiqués par percement à coup de pic des canalisations publiques romaines ; d’où l’argot « piquer » pour voler.

[2]  La copropriété 4e édition n° 60

[3]  Code de la copropriété LITEC sous article L 3  n° 23

[4]  AJDI 2000 p. 822