00043608 CHARTE Ne
sont autorisées que 2)
les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Partie commune ou privative Canalisation Critère : destination et usage de la
canalisation Cassation civile 3e 21 mars 2000 Rejet Cour d’appel de Versailles (4e chambre) 31-03-1998 N° de pourvoi : 98-16178 Sur le pourvoi formé par M. David Gallienne,
demeurant 6, place Winston Churchill, 92200 Neuilly-sur-Seine, en cassation d’un arrêt rendu le 31 mars 1998 par la cour d’appel de
Versailles (4e chambre), au profit : 1 / du Syndicat des copropriétaires du 6, place Winston Churchill,
92200 Neuilly-sur-Seine, représenté par son syndic en exercice, la société
Cabinet Moulin (groupe D3, Cabinet Moulin), administrateur de biens, dont le
siège est 38/40, rue Albert Sarraut, 78000 Versailles, 2 / de la compagnie Abeille assurances, société anonyme, dont le siège
est 52, rue de la Victoire, 75009 Paris, 3 / de la société Payet-Pluchet,
société anonyme, dont le siège est 9, impasse Robert, 75018 Paris, 4 / de Mme Armelle Le Dosseur, domiciliée 174, boulevard
Saint-Germain, 75006 Paris, prise en ses qualités de représentant des
créanciers, de commissaire à l’exécution du plan de cession et de liquidateur
de la société Payet-Pluchet, 5 / de M. Hubert Lafont, domicilié 25, rue Godot de Mauroy, 75009 Paris, pris en sa qualité
d’administrateur judiciaire de la société Payet-Pluchet, 6 / de la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux
publics (SMABTP), dont le siège est 114, avenue Emile
Zola, 75739 Paris Cedex, défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de
cassation annexé au présent arrêt ; Donne acte à M. Gallienne du désistement de
son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Payet-Pluchet, Mme Le Dosseur, ès qualités, M. Lafont, ès qualités, et la Société mutuelle d’assurance
du bâtiment et des travaux publics ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu’ayant relevé que le règlement de copropriété rangeait,
d’une part, au nombre des parties communes, les canalisations de toute nature
d’utilité commune mais non les appareils et parties de canalisations,
conduites ou tuyaux affectés à l’intérieur de chaque local à l’usage exclusif
et particulier de celui-ci et, d’autre part, au nombre des parties privatives,
les tuyauteries de branchement des appareils sanitaires et autres jusqu’aux
canalisations principales, la cour d’appel a, sans dénaturation, par une
interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’imprécision des
termes du règlement de copropriété rendait nécessaire et sans être tenue de
recourir à la prescription légale édictée par l’article 3 de la loi du 10
juillet 1965, retenu qu’était privative la portion de canalisation de
chauffage central, même encastrée dans le plancher, issue de la conduite
principale pour desservir le lot appartenant à M. Gallienne
; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Gallienne aux dépens ; Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Gallienne à payer la somme de 9 000 francs au syndicat
des copropriétaires du 6, place Winston Churchill à Neuilly-sur-Seine, et la
somme de 9 000 francs à la compagnie Abeille assurances ; Commentaires Le présent arrêt
apporte une contribution importante à la qualification (partie commune ou
privative) de certaines canalisations dans les immeubles en copropriété, dans
le silence du règlement de copropriété. L’article 3 de la
loi du 10 juillet 1965 indique que sont alors « réputées parties
communes les éléments d’équipement commun, y compris les parties de
canalisations y afférentes qui traversent des parties privatives. » Il faut en déduire - que les
canalisations sont des « éléments d’équipement » - qu’elles sont
communes lorsqu’elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les
copropriétaires (communes générales) ou de plusieurs d’entre eux (communes
spéciales) - qu’a contrario
elles sont privatives lorsqu’elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité
d’un seul copropriétaire. Il faut recadrer
soigneusement la dernière partie de la phrase qui a pour objet de régler une
fois pour toutes le problème du régime des parties de canalisations communes
verticales, -colonnes, chutes et descentes -, en traversée de parties
privatives. Elles étaient réputées privatives dans les anciennes coutumes
reprises par l’article 664 du Code civil (abrogé). Le texte a pour objet de
leur conférer la qualité de parties communes pour l’intégralité de leur
parcours. C’est le plein bon sens. Plus généralement
on considère que sont communes ou communes spéciales toutes les canalisations
verticales ayant vocation à desservir tous les lots ou des groupes des lot. Il en est de même
de leurs parcours horizontaux soit en partie supérieure de l’immeuble
(bouclages) soit en partie inférieure (alimentation des colonnes, collecte
des chutes et descentes). Les difficultés
apparaissent à propos des canalisations horizontales qui desservent les
parties privatives, à chaque étage, à partir des canalisations verticales,
soit pour l’alimentation, soit pour l’évacuation des eaux et autres fluides. Elles font
généralement l’objet de dispositions précises, et variées, dans les
règlements de copropriété. D’abord l’usage
commun, - mais jamais précisé dans les textes – est que le piquage [1] d’une canalisation de desserte sur une
canalisation commune est réputé accessoire de la canalisation commune.
L’entretien du collet-battu revient donc à la copropriété. Pour le reste, les
règlements stipulent généralement, et selon la disposition des lieux - Soit que la
canalisation horizontale est commune jusqu’à l’entrée dans la partie privative
ou jusqu’à une vanne d’arrêt s’il en existe ; - Soit qu’elle est
intégralement privative jusqu’au point de raccordement à la canalisation
commune. Dans le silence du
règlement de copropriété les interprétations ont donné lieu à une vaste
controverse. Pour les uns, la
qualification d’une canalisation en en fonction de sa destination. Elle est
privative dès lors qu’elle dessert une partie privative. Pour les autres, la
loi impose une présomption de portée générale. C’est notamment le cas du
Professeur Giverdon [2] Réserve faite des stipulations du
règlement de copropriété qui s’imposent puisque l’article 3 n’est pas d’ordre
public, toutes les canalisations sont réputées communes, à l’exclusion de
celles parfaitement intérieures aux parties privatives. C’est le cas lorsque
le lot est desservi par un chauffage individuel. M. Giverdon
estimait d’ailleurs que, par nature, les canalisations et les radiateurs d’un
système de chauffage central collectif sont communes dans la totalité de leur
parcours, y compris dans les parties privatives. Sur le plan technique,
l’observation est parfaitement justifiée. Elle pourrait s’étendre à d’autres
éléments d’équipement. Mais il ne saurait, à notre avis, s’agit que d’une
solution exceptionnelle, fondée sur l’homogénéité nécessaire de
l’installation. C’est précisément à
propos d’une installation de chauffage central que la Cour de cassation a
pris parti dans l’arrêt relaté. Elle juge
« qu’était privative la portion de canalisation de chauffage central,
même encastrée dans le plancher, issue de la conduite principale pour
desservir le lot appartenant à M. Gallienne
; » L’arrêt est
particulièrement important dès lors qu’il concerne une canalisation de
chauffage central collectif pour laquelle, on vient de le voir, une exception
aurait pu être envisagée. De plus la
canalisation était encastrée dans le plancher – partie commune car le mot est
ici pris au sens technique du terme -, ce qui a été retenu par un certain
nombre de décisions judiciaires pour justifier le caractère commun de la
canalisation. Enfin, le critère
pris en considération par les Hauts Conseillers est explicitement la desserte
de la partie privative du demandeur au pourvoi. Notons l’accord sur
ce point de MM. Lafond et Stemmer [3] qui
renvoient également à la note de M. Guitard [4]
, Reste néanmoins le
cas particulier des « améliorations ». Nous avons déjà
indiqué qu’un ascenseur construit aux frais de certains copropriétaires, avec
l’autorisation de l’assemblée générale, reste à ce jour un appareil dont la
propriété indivise est répartie entre les constructeurs et, le cas échéant,
les copropriétaires ayant racheté une part indivise et le droit
d’utilisation. Il n’est pas considéré comme un élément d’équipement commun
et, théoriquement, le syndic n’a pas la charge de sa gestion ! Bien
souvent l’assurance de l’appareil est vacillante quant à sa régularité. Cette situation
peut se présenter parfois dans le cas de canalisations créées postérieurement
à la construction, - ancienne -, de l’immeuble. C’est le cas notamment pour
l’alimentation en eau, - et l’évacuation des eaux usées -, de chambres de
domestiques. L’ascenseur devrait
sans nul doute entrer dans la catégorie des éléments d’équipement communs
spéciaux. Dans la pratique les syndics assurent la gestion de ces appareils.
Mais ils doivent alors veiller à préciser aux assureurs le régime particulier
de l’appareil. Les frais afférents
aux canalisation de ce type incombent aux
copropriétaires des lots desservis. Mais il est difficile de confier au
syndic la gestion de ce genre de canalisation dont le parcours se trouve
généralement dans les parties privatives. Une autre
particularité est que la canalisation peut alors traverser une partie
privative non desservie. On est alors en présence d’un jeu de servitudes
réciproques, observation étant faite que l’existence de servitudes entre
parties privatives est désormais admise par la Cour de cassation. Comme le
volume immobilier défini par ses cotes NGF, le lot est reconnu comme un bien
immobilier, et assimilé à un « fonds » ou « héritage ». |
Mise à jour |
[1]
Le terme nous vient du latin à propos des vols d’eau et branchements sauvages
pratiqués par percement à coup de pic des canalisations publiques
romaines ; d’où l’argot « piquer » pour voler.
[2]
La copropriété 4e édition n° 60
[3]
Code de la copropriété LITEC sous article L 3 n° 23
[4]
AJDI 2000 p. 822