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00043608 CHARTE Ne
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Organisation initiale de l’immeuble en syndicats
secondaires Condition de pluralité des bâtiments Intrication des bâtiments ; condition non
respectée Annulation des syndicats secondaires (oui) Rétroactivité de l’annulation (non) Cour de
cassation chambre civile 3 Audience publique du 20 mai 2009 Cour
d’appel de Paris du 11 octobre 2007 N° de pourvoi: 07-22051 ; 08-10043 ; 08-10495 Joint les
pourvois n° P 07-22.051, H 08-10.043 et Y 08-10.495 ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 2007), que la société civile
immobilière de l’immeuble avenue d’Italie et Mme X..., à laquelle se sont
joints des membres de sa famille (la SCI et les consorts X...), propriétaires
indivis de lots de copropriété, ont assigné le syndicat principal des
copropriétaires de l’immeuble 133-139 avenue d’Italie à Paris (le syndicat
principal) et les syndicats secondaires des copropriétaires des bâtiments A
et B des immeubles 133-139 avenue d’Italie (les syndicats secondaires) pour
voir déclarer non écrit l’article 33 du règlement de copropriété constituant
un syndicat principal pour l’administration générale et des syndicats
secondaires par bâtiments et dire ces syndicats secondaires inexistants ; Sur la
recevabilité des pourvois n° P 07-22.051, H 08-10.043 et Y 08-10.495
contestée par la défense : Attendu que
les pourvois n° P 07-22.051 et H 08-10.043 ont été formés le 31 décembre 2007
et le 3 janvier 2008, d’une part, par des personnes dépourvues de pouvoir
pour agir au nom des syndicats secondaires supprimés, d’autre part, par des
copropriétaires qui étaient seulement intervenus à titre accessoire devant la
cour d’appel ; que ces pourvois ne sont pas recevables ; Attendu dès
lors que les pourvois incidents aux pourvois n° P 07-22.051 et H 08-10.043,
formés après l’expiration du délai donné pour agir à titre principal, sont
irrecevables ; Et attendu
que le pourvoi n° Y 08-10.495 a été formé le 14 janvier 2008, dans le délai
de l’article 612 du code de procédure civile, d’une part, par le mandataire ad hoc spécialement désigné pour agir au
nom des syndicats secondaires, d’autre part, par des copropriétaires ; que ce
pourvoi est recevable ; Sur le
moyen unique du pourvoi principal n° Y 08-10.495 : Attendu que
les syndicats secondaires et certains copropriétaires font grief à l’arrêt
d’accueillir les demandes de la SCI et des consorts X... de déclarer non
écrite la clause n° 33 du règlement de copropriété et d’ordonner la
suppression des syndicats secondaires, alors, selon le moyen : 1°/ que la
faculté, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, pour les copropriétaires
des lots composant l’un ou plusieurs de ces bâtiments, de décider, en
assemblée spéciale, la constitution d’un syndicat secondaire, n’exclut pas la
possibilité, pour le règlement de copropriété fondateur, de créer dès
l’origine des syndicats secondaires aux fins pour ceux-ci d’assurer la
gestion interne de certains bâtiments identifiés par ce règlement de
copropriété ; qu’en retenant, après avoir constaté que la création des
syndicats secondaires pour les bâtiments A et B résultait du règlement de
copropriété, que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 déterminait les
conditions de fond applicables à la création des syndicats secondaires et
était applicable à la présente espèce, la cour d’appel a violé ce texte,
ensemble l’article 1134 du code civil ; 2°/ que
l’existence de plusieurs bâtiments peut résulter de la désignation effectuée
par le règlement de copropriété et de l’organisation expressément stipulée
par ce même document qui en prévoit également la gestion séparée ; qu’en
retenant que la condition de distinction des bâtiments prévue par la loi pour
la création de syndicats secondaires n’était pas remplie en l’espèce, sans
s’expliquer sur l’organisation architecturale et administrative de l’ensemble
immobilier litigieux, laquelle résultait des dispositions expresses du
règlement de copropriété ayant régi la vie de la copropriété pendant plus de
trente ans, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de
l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais
attendu qu’ayant retenu à bon droit que la liberté contractuelle était
limitée par les dispositions d’ordre public de la loi et que le législateur
avait voulu qu’il ne puisse y avoir de syndicats secondaires que lorsque
l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et souverainement relevé qu’il
résultait des photographies, y compris aériennes, des plans et schémas, que
les “bâtiments A et B” étaient d’un seul tenant et n’en constituaient qu’un
seul, même si une partie du bâtiment avait deux étages de plus que l’autre,
la cour d’appel, qui a constaté que la condition matérielle de distinction
des bâtiments prévue par la loi pour permettre la création de syndicats
secondaires n’était pas caractérisée, a légalement justifié sa décision de ce
chef ; Sur le
moyen unique du pourvoi incident n° Y 08-10.495 : Attendu que
la SCI et les consorts X... ainsi que divers copropriétaires font grief à
l’arrêt de rejeter leur demande tendant à voir déclarer inexistants les
syndicats secondaires, alors, selon le moyen, que toute clause du règlement de
copropriété qui est réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, de
sorte qu’elle ne peut produire aucun effet, pour le passé comme pour l’avenir
; qu’il s’ensuit que le syndicat secondaire institué par une clause réputée
non écrite du règlement de copropriété est censé n’avoir jamais existé ;
qu’en l’espèce, il résulte des constatations de l’arrêt attaqué que l’article
33 du règlement de copropriété est réputé non écrit, en tant qu’il institue
des syndicats secondaires, en violation de l’article 27 de la loi du 10
juillet 1965 qui en subordonne la création à l’existence de bâtiments
matériellement distincts ; qu’en décidant que les syndicats secondaires
doivent être supprimés pour l’avenir seulement, et non pour le passé comme le
soutenaient la SCI et les consorts X..., tout en considérant qu’ils n’étaient
pas inexistants pour avoir acquis la personnalité morale à l’égard des tiers
et que l’irrégularité de leur constitution ne préjudiciait pas aux droits des
tiers, la cour d’appel a violé l’article 43, aliné
1er, de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais
attendu que l’arrêt retient à bon droit que, même s’ils ont été institués par
une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les
syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur constitution et
jusqu’à la décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique
opposable aux tiers ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES
MOTIFS : DECLARE
irrecevables les pourvois principaux et incidents n° P 07-22.051 et H
08-10.043 ; REJETTE le
pourvoi n° Y 08-10.495 ; Laisse à
chacune des parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Commentaires : La Cour de
cassation présente dans le présent arrêt des solutions juridiques
importantes : La
condition de pluralité des bâtiments, qui doivent être matériellement
séparés, s’applique uniformément dans tous les cas de constitution de syndicats
secondaires. Et donc à celui d’une organisation conventionnelle initiale
comme en l’espèce. Elle s’applique même aux organisations initiales conventionnelles antérieures à la promulgation de la loi du 10 juillet 1965. Notons qu’en l’espèce était invoquée l’organisation architecturale et administrative de l’ensemble immobilier litigieux, laquelle résultait des dispositions expresses du règlement de copropriété ayant régi la vie de la copropriété pendant plus de trente ans. Dans ce cas
particulier la demande de la SCI et
des consorts X... ainsi que divers copropriétaires tendait à voir déclarer inexistants les syndicats secondaires. La Cour de cassation rejette cette prétention et juge que « même s’ils ont été institués par une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur constitution et jusqu’à la décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers ; » Certains y
voient une application de la théorie de l'apparence, selon laquelle, au nom
de la sécurité juridique, les tiers de bonne foi qui agissent sous l'empire
de l'erreur commune ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent ni du
propriétaire véritable, mais en sont investis par l'effet de la loi (Civ. 1re, 22 juill. 1986, Bull. civ. I, n° 214 ; R., p. 161 ; Gaz. Pal.
1987. 1. Somm. 60, obs. Piedelièvre ; 9 janv. 1996, Bull. civ. I, n° 15 ;
JCP 1997. I. 4010, n° 3, obs. Périnet-Marquet). Cela est
admissible pour des entrepreneurs ou fournisseurs ayant traité avec les
syndicats secondaires. Mais les copropriétaires ne sont pas des tiers entre
eux. Nous
n’entrerons pas ici plus avant dans la controverse relative à la théorie des
clauses réputées non écrites, considérées comme n’ayant jamais existé, mais
dont les effets antérieurs sont néanmoins maintenus jusqu’à la décision
ordonnant leur suppression. Contentons nous de noter que le présent arrêt
constituera un élément nouveau et important de la « dispute ». L’immeuble
133-139 avenue d’Italie à Paris a été organisé en un syndicat principal et
deux syndicats secondaires des copropriétaires des bâtiments A et B dès la
création de la copropriété (article 33 du règlement de copropriété). Nous avons
indiqué (2-3-5-2) que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi
conçu : « Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments, réunis en assemblée spéciale, peuvent décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat dit secondaire » permet
d’adopter cette organisation à tout
moment de la vie de la copropriété, sous réserve que l’immeuble comporte
plusieurs bâtiments. Nous avons ajouté que cette organisation était connue et
pratiquée bien avant la loi de 1965 et qu’il demeurait possible de l’adopter
dès la création de la copropriété, soit lors de la construction du groupe de
bâtiments soit lors de la division de la propriété d’un groupe existant. La société
civile immobilière de l’immeuble avenue d’Italie et Mme X..., à laquelle se
sont joints des membres de sa famille (la SCI et les consorts X...),
propriétaires indivis de lots de copropriété, ont assigné le syndicat
principal des copropriétaires de l’immeuble 133-139 avenue d’Italie à Paris
(le syndicat principal) et les syndicats secondaires des copropriétaires des
bâtiments A et B des immeubles 133-139 avenue d’Italie (les syndicats
secondaires) pour voir déclarer non écrit l’article 33 du règlement de
copropriété constituant un syndicat principal pour l’administration générale
et des syndicats secondaires par bâtiments et dire ces syndicats secondaires
inexistants Cette
demande était fondée sur le fait que les “bâtiments A et B” étaient d’un seul
tenant et n’en constituaient qu’un seul, même si une partie du bâtiment avait
deux étages de plus que l’autre. Il s’avère que cette affirmation est exacte.
Il n’existe qu’un seul bâtiment avec intrication complexe des parties
communes dépendant ces « bâtiments » A et B. Les
syndicats secondaires faisaient valoir : 1) Que les dispositions de
l’article 27 ne trouvaient application que dans le cas particulier qu’il
prévoit, c’est à dire la création de syndicats secondaires après la naissance
de la copropriété. 2) Que l’existence de
plusieurs bâtiments peut résulter de la désignation effectuée par le
règlement de copropriété et de l’organisation expressément stipulée par ce
même document qui en prévoit également la gestion séparée Le premier
argument n’est pas dépourvu d’intérêt en ce qui concerne les copropriétés
antérieures à la loi de 1965. Nous pensons en particulier aux bâtiments
accolés en « bande » comportant en commun des fondations uniques et
une couverture commune. On parle alors de « copropriétés par
escaliers », chaque bâtiment étant doté d’un accès et d’un escalier
unique et généralement d’un numéro de voie propre. Réserve
faite de ces cas particuliers, mais assez nombreux, il est évident que
l’organisation en syndicats secondaires ne pouvait, dès avant 1965, présenter
d’intérêt qu’en présence de bâtiments physiquement séparés. En
l’espèce, l’intrication des bâtiments s’opposait dans la pratique, avant
comme après 1965, à la création d’une organisation en syndicats secondaires.
Il n’en est pas moins exact que l’on trouve dans certaines anciennes
copropriétés des montages complexes constituant des syndicats secondaires en
fonction de la nature et de la destination de certains lots. Quant au second argument, il ne peut être retenu, le cas échéant, que
pour la création de parties communes à certains copropriétaires seulement,
déjà connue et pratiquée avant 1965, et même avant la loi du 28 juin 1938. C’est donc fort logiquement que la Cour d’appel a déclaré non écrite
la clause de l’article 33 du règlement de copropriété, ce qui entraîne la
disparition des syndicats secondaires. La SCI et les
consorts X... ainsi que divers copropriétaires souhaitaient également voir
déclarer inexistants les syndicats secondaires » […] dès lors que
« toute clause du règlement de copropriété qui est réputée non écrite
est censée n’avoir jamais existé, de sorte qu’elle ne peut produire aucun
effet, pour le passé comme pour l’avenir » Sur ce point la Cour de cassation approuve encore la Cour d’appel qui
a rejeté cette prétention : « Mais attendu que l’arrêt retient à bon droit que, même s’ils ont été
institués par une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée
non écrite, les syndicats secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur
constitution et jusqu’à la décision ordonnant leur suppression, une
personnalité juridique opposable aux tiers ; » Nous trouvons donc ici une exception à la règle voulant
qu’une clause réputée non écrite n’ait jamais existé. A notre avis,
il devrait en exister bien d’autres, sans parler des cas dans lesquels une
clause réputée non écrite en 1980 a été déclarée à nouveau licite vingt ans
après ! Certains juristes y voient une application de la théorie de
l’apparence. Ainsi Jean-Marc Roux, dans la Revue des loyers (juin 2009, jurisprudence,
p. 296) écrit : « la solution rappelle l'hypothèse de la société de fait
consécutive au prononcé d'une nullité par une juridiction ». Il en
évoque les conséquences : « Non seulement les contrats et autres
actes passés par les syndicat secondaires seront-ils
maintenus, mais leurs patrimoines (actif et passif) seront transférés au
syndicat principal, désormais seul et unique personne morale à conserver
l'entier immeuble et à administrer les parties communes ». Cette solution est séduisante pour ce qui est des rapports des
syndicats secondaires avec des tiers externes (fournisseurs et prestataires
de services notamment). Elle ne saurait s’appliquer aux relations juridiques
internes. Il est théoriquement vrai que « les patrimoines des syndicats
secondaires seront transférés au syndicat principal », mais on sait que
le patrimoine d’un syndicat de copropriétaires est purement virtuel. Les
biens mobiliers et immobiliers sont indivis entre les copropriétaires et il
en va de même pour la trésorerie dont ils sont propriétaires, chacun pour son
solde à un instant donné. La liquidation des syndicats secondaires est donc
dépourvue d’incidence sur les patrimoines des copropriétaires. Mais les décisions prises par les assemblées des syndicats secondaires
conserveront leurs effets. Ainsi pour des autorisations accordées à des
copropriétaires par exemple. Il ne s’agit plus alors d’une fiction juridique
mais de l’effet palpable d’une décision reportée dans un procès-verbal
d’assemblée qui conservera sa valeur initiale. Au final, le principal enseignement de l’arrêt tient à la
relativisation de cette fiction ! La vérité est que rien ne peut
faire qu’une clause inscrite dans un règlement de copropriété n’ait jamais existé. En cas de litige, les effets de sa suppression doivent dépendre avant
tout de sa licéité, et a fortiori de son illégalité, à la date de la
rédaction du règlement de copropriété ou de son insertion dans le règlement. Qui peut sérieusement prétendre qu’une clause d’un règlement de
copropriété établi en 1926, devenue illicite en vertu de la loi de 1965,
enfin réputée non écrite en 1982 par une décision judiciaire n’a jamais
existé ? S’agissant de la clause de solidarité entre les propriétaires indivis
d’un lot pour le paiement des charges, un courant majoritaire de
jurisprudence l’a réputée non écrite pendant des dizaines d’années. Par un
arrêt du 1er décembre 2004, la Cour de cassation a jugé que cette clause
est licite dans le cas d’une indivision conventionnelle. La solution a
ensuite été étendue aux indivisions successorales. Les juristes prudents ont
bien fait de maintenir les clauses « douteuses » à l’occasion des
adaptations de règlements de copropriété ! Il faudra enfin s’intéresser aux opérations pratiques rendues
nécessaires par l’arrêt : modifications du règlement de copropriété et
de l’état descriptif de division, liquidation des syndicats secondaires,
adaptation de certains contrats avec des tiers, etc… MOYENS ANNEXES au
présent arrêt
Moyen
produit par la SCP ROGER et SEVAUX, avocat aux Conseils pour M. Y..., ès
qualités, et les quatorze autres demandeurs au pourvoi principal n° Y
08-10.495 Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré non écrite la clause n°33 du
règlement de copropriété instituant les syndicats secondaires des bâtiments
A, B, D et E de l’immeuble sis 133-139 avenue d’Italie à Paris 13ème, ordonné
la suppression des syndicats secondaires ainsi que la publication de la
décision à la Conservation des hypothèques de Paris aux frais du syndicat des
copropriétaires de l’immeuble situé 133-139 avenue d’Italie ; 1°) Aux
motifs propres que comme le disent eux-mêmes les appelants intervenants, la copropriété
est un « espace limité de liberté contractuelle » ; que la liberté
contractuelle est limitée par les dispositions d’ordre public de la loi ; que
celle-ci définit les conditions de fond qui doivent être remplies pour que
des syndicats secondaires puissent être créés ; qu’il n’y a aucune raison que
ces conditions de fond ne s’appliquent pas lorsque les syndicats sont créés
selon des conditions de forme non prévues par la loi, c’est-à-dire en fait de
manière irrégulière quant à la forme ; que le texte a une portée générale ;
que le législateur a voulu qu’il ne puisse y avoir de syndicats secondaires
que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ; qu’il ne peut avoir
voulu, ce qui n’aurait aucune raison d’être, qu’il puisse y avoir des syndicats
secondaires lorsque la copropriété comporte un seul bâtiment, pourvu que ce
soit le syndicat principal qui l’ait décidé ; Et aux
motifs, adoptés des premiers juges, que l’article 33 du règlement de
copropriété prévoit qu’« il est constitué, pour l’administration générale de
l’ensemble immobilier, objet du présent règlement de copropriété, un syndicat
principal et, pour gestion interne de chacun des bâtiments de cet ensemble
immobilier un syndicat secondaire pour le bâtiment A, un autre pour le
bâtiment B et un autre pour les deux bâtiments D et E » ; que l’article 27 de
la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « lorsque l’immeuble comporte plusieurs
bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de
ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions
de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat,
dit secondaire » ; que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précise que
toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de cette loi
sont réputées non écrites ; qu’il ne peut être contesté que l’article 43 de
la loi s’applique aux clauses des règlements de copropriété existants et
qu’en vertu de cet article, les dispositions de l’article 27 sus-visé sont d’ordre public, qu’en conséquence, toute
clause d’un règlement de copropriété qui lui serait contraire doit être
réputée non écrite ; Alors,
d’une part, que la faculté, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments,
pour les copropriétaires des lots composant l’un ou plusieurs de ces
bâtiments, de décider, en assemblée spéciale, la constitution d’un syndicat
secondaire, n’exclut pas la possibilité, pour le règlement de copropriété
fondateur, de créer dès l’origine des syndicats secondaires aux fins pour
ceux-ci d’assurer la gestion interne de certains bâtiments identifiés par ce
règlement de copropriété ; qu’en retenant, après avoir constaté que la
création des syndicats secondaires pour les bâtiments A et B résultait du
règlement de copropriété, que l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965
déterminait les conditions de fond applicables à la création des syndicats
secondaires et était applicable à la présente espèce, la Cour d’appel a violé
ce texte, ensemble l’article 1134 du Code civil ; 2°) Aux
motifs propres qu’il résulte des photographies y compris aérienne, des plans
et des schémas versés aux débats que les bâtiments A et B sont d’un seul
tenant et n’en constituent qu’un seul, même si une partie du bâtiment a deux
étages de plus que l’autre ; que la photographie de face fait apparaître un
seul bâtiment, dont le quart inférieur est occupé par un garage Citroën, et
les trois quarts supérieurs, légèrement en forme de S, par des logements ;
que le syndicat principal remarque que l’ensemble des bâtiments sont imbriqués
les uns dans les autres et communiquent entre eux, que les deux sous-sols des
bâtiments A, B et E sont d’un seul tenant, que le rez-de-chaussée et le 1er
étage sont également d’un même tenant et que les niveaux supérieurs qui
s’élèvent jusqu’à 14 niveaux en une partie, 16 niveaux en une autre partie de
la surface occupée par le sous-sol, sont structurellement uniques et d’un
seul tenant ; que la SCI de l’immeuble Avenue d’Italie et les consorts X...
indiquent aussi que les deux sous-sols sont d’un seul tenant, qu’au
rez-de-chaussée il n’y a aucune séparation entre les bâtiments théoriques A,
B, D et E, que ce dernier s’arrête au premier niveau mais qu’au second
niveau, il n’y a aucune séparation dans ce qui est appelé bâtiment A, B et D,
que les sous-sols, rez-de-chaussée, 1er et 2ème niveaux du local commercial
s’étendent sur toute la copropriété, qu’aucune circulation n’est possible à
pied ou en voiture sans traverser en permanence l’ensemble des quatre espaces
; que l’autonomie de gestion administrative issue des parties communes
spéciales concernent deux groupes de copropriétaires, le groupe habitation et
le groupe commercial ; que ceux-ci
ne correspondent pas à la réunion en bâtiments et en syndicats secondaires ;
que les locaux commerciaux se situent aux niveaux inférieurs de l’ensemble de
l’immeuble et les locaux d’habitation aux niveaux supérieurs de celui-ci ;
que les différentes parties de l’immeuble appelées bâtiments apparaissent
physiquement constituer un seul bâtiment et sont interdépendantes ; que les
éléments que font valoir les appelants et intervenants, notamment le fait que
l’un des bâtiments ait 16 étages et l’autre 14, que l’un soit légèrement en
retrait par rapport à l’autre, donnant en fait seulement aux étages
supérieurs du bâtiment son apparence d’une structure en S, ne sont pas de
nature à combattre efficacement les autres éléments rappelés ci-dessus et par
les intimés ; que la condition matérielle de distinction des bâtiments prévue
par la loi pour permettre la création des syndicats secondaires n’est pas
réunie en l’espèce ; Et aux
motifs, adoptés des premiers juges, que Maître Z..., huissier a, par constat
du 15 décembre 2003, dressé un état descriptif de l’ensemble immobilier sis
133-139 avenue d’Italie dont il résulte que : - au deuxième sous-sol, les
lieux sont d’un seul tenant et d’un seul ensemble et sont utilisés dans leur
intégralité à usage d’entrepôt de voitures neuves en ce qui concerne les
bâtiments A, B, D et E ; - le premier sous-sol se compose d’une partie
utilisée à usage d’entrepôt de voitures (bâtiment E et D) et une zone
cloisonnée utilisée à usage d’entrepôt de pièces détachées (bâtiment A et B)
et qu’il n’y a aucune séparation entre les bâtiments A et B et les bâtiments
D et E ; - au premier étage, constitué d’un atelier de réparation et d’une
zone d’exposition de voitures, aucune séparation n’est apparente entre les
bâtiments D et E et entre les bâtiments A et B qui sont d’un seul tenant ; -
au deuxième étage, utilisé à usage de stockage de voitures, aucune séparation
n’est apparente entre les bâtiments A, B et D ; - au rez-dechaussée,
il n’y a aucune séparation entre les bâtiments A et D et les bâtiments A et B
utilisés comme hall d’exposition de voitures, de même qu’il n’existe aucune
séparation entre les bâtiments D et E, le constat précisant que les
séparations dans les bâtiments A et B se font par zone d’activité et non par
bâtiment ; - au 5ème étage, aucune séparation entre les bâtiments A et B ; -
les rampes d’accès permettant aux voitures d’accéder depuis le rez-de-chaussée
aux deux sous-sols et aux deux niveaux supérieurs sont situés uniquement dans
le bâtiment D ; qu’il résulte de ce constat que l’ensemble immobilier sis
133-139 avenue d’Italie sont sic étroitement imbriqués notamment du fait d’un
même local commercial à usage de garage qui s’étend sur les deux sous-sols,
le rez-de-chaussée, les premiers et seconds niveaux des quatre bâtiments
connexes ; qu’en conséquence, la condition de l’existence de bâtiments
distincts autonomes permettant une gestion séparée au sens de l’article 27 de
la loi justifiant la création de syndicats secondaires n’est pas remplie en
l’espèce ; Alors,
d’autre part, que l’existence de plusieurs bâtiments peut résulter de la
désignation effectuée par le règlement de copropriété et de l’organisation
expressément stipulée par ce même document qui en prévoit également la
gestion séparée ; qu’en retenant que la condition de distinction des
bâtiments prévus par la loi pour la création de syndicats secondaires n’était
pas remplie en l’espèce, sans s’expliquer sur l’organisation architecturale
et administrative de l’ensemble immobilier litigieux, laquelle résultait des
dispositions expresses du règlement de copropriété ayant régi la vie de la
copropriété pendant plus de trente ans, la Cour d’appel a privé sa décision
de base légale au regard de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965. Moyen produit par la SCP BOULLEZ, avocat aux Conseils pour la SCI de l’immeuble avenue d’Italie à Paris et les consorts X..., demandeurs au pourvoi incident Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la SCI de l’immeuble avenue d’Italie,
Mmes Renée, Geneviève et Catherine X..., Mme Brigitte A..., les syndicats
secondaires des copropriétaires des bâtiments D et E de l’immeuble 133/139 de
l’avenue d’Italie, de la demande qu’ils avaient formées afin de voir déclarer
inexistants les syndicats secondaires des bâtiments A, B, D et E ; AUX MOTIFS
PROPRES QUE le Tribunal en a tiré les justes conséquences ; que la Cour ne
peut, comme le lui demandent la SCI et les consorts X..., dire que les
syndicats secondaires sont réputés n’avoir jamais existé ; que l’irrégularité
de leur constitution ne peut préjudicier aux droits des tiers ; qu’ils ont
acquis la personnalité juridique de manière opposable aux tiers et ne sont
pas inexistants ; qu’ils doivent seulement être supprimés, comme l’a ordonné
le Tribunal, cette suppression entraînant le transfert de leur patrimoine
actif et passif au syndicat principal dont ils sont des émanations
irrégulières ; ALORS QUE
toute clause du règlement de copropriété qui est réputée non écrite, est
censée n’avoir jamais existé, de sorte qu’elle ne peut produire aucun effet,
pour le passé comme pour l’avenir ; qu’il s’ensuit que le syndicat secondaire
institué par une clause réputée non écrite du règlement de copropriété est
censé n’avoir jamais existé ; qu’en l’espèce, il résulte des constatations de
l’arrêt attaqué que l’article 33 du règlement de copropriété est réputé non
écrit, en tant qu’il institue des syndicats secondaires, en violation de
l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui en subordonne la création à
l’existence de bâtiments matériellement distincts ; qu’en décidant que les
syndicats secondaires doivent être supprimés pour l’avenir seulement, et non
pour le passé comme le soutenaient les exposants, tout en considérant qu’ils
n’étaient pas inexistants pour avoir acquis la personnalité morale à l’égard
des tiers et que l’irrégularité de leur constitution ne préjudiciait aux
droits des tiers, la Cour d’appel a violé l’article 43, alinéa 1er, de la loi
du 10 juillet 1965. |
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