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00043608 CHARTE Ne
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Parties communes spéciales (à
certains lots) Absence de syndicats
secondaires Irrecevabilité
d’une action engagée par des propriétaires de lots non inclus Défaut d’intérêt ; défaut
de qualité Assemblées spéciales Cour de
cassation chambre civile 3e 19 novembre 2014 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris , du 20 mars 2013 N° de
pourvoi: 13-18925 Rejet Sur le
moyen unique : Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 20 mars 2013), que les consorts X... sont
propriétaires de lots dans le bâtiment 8 d’un groupe d’immeubles soumis au statut
de la copropriété comprenant treize bâtiments distincts et plusieurs cours et
jardins ; que les consorts Y..., propriétaires de lots dans le bâtiment 7,
ont été autorisés, par une assemblée générale des copropriétaires de ce
bâtiment du 7 février 1984, à relier par un escalier intérieur leur
appartement, situé au 3e étage, aux chambres leur appartenant au 4e étage, à
fermer la portion de couloir commun du 4e étage desservant exclusivement
leurs locaux et se sont vu reconnaître la jouissance exclusive de cette
partie de couloir ; que les consorts X... les ont assignés en restitution du
couloir et démolition de l’escalier intérieur ; Attendu que
les consorts X... font grief à l’arrêt de les déclarer irrecevables en leurs
demandes, alors, selon le moyen, qu’en l’absence de syndicat secondaire,
l’ensemble des parties communes de tous les bâtiments se trouve dans le
patrimoine unique de la copropriété, peu important que l’administration ou la
gestion de certains bâtiments soit confiée aux seuls copropriétaires de ces
bâtiments ; qu’il en découle que les décisions relevant des articles 25 et 26
de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent être prises que par l’assemblée
générale de la copropriété, et aux conditions de majorité fixées par ces
textes ; qu’en retenant, pour déclarer les consorts X... irrecevables en leur
action, que le règlement de copropriété qui prévoit des parties communes
particulières à chaque bâtiment, crée une propriété indivise entre les
copropriétaires de chaque bâtiment qui s’applique non seulement à la
répartition des charges mais aussi au droit de propriété lui-même, en sorte
que les autres copropriétaires n’ont aucun droit de propriété indivis sur les
parties d’immeuble concernées, sans tenir compte de l’absence de syndicat
secondaire compétent pour prendre les décisions relatives aux parties
communes spéciales, la cour d’appel a violé les articles 17, 25, 26, 27 et 43
de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais
attendu qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que le règlement de copropriété
distinguait les parties communes générales à tous les copropriétaires des
bâtiments et les parties communes spéciales aux propriétaires de chaque
bâtiment, qu’il prévoyait qu’à chaque lot étaient affectés des millièmes
généraux et des millièmes particuliers pour les parties communes de chaque
bâtiment et que les copropriétaires de chaque bâtiment pouvaient tenir des
assemblées spéciales pour les questions concernant leurs seules parties
communes spéciales, la cour d’appel, qui a justement retenu que ce règlement
créait une propriété indivise entre les copropriétaires de chaque bâtiment,
en sorte que les autres copropriétaires n’avaient aucun droit de propriété
indivis sur les parties d’immeubles concernées, et qui a relevé que les
consorts X... ne détenaient aucun lot dans le bâtiment 7, en a exactement
déduit que, nonobstant l’absence de syndicat secondaire, leur demande de
restitution de parties communes de ce bâtiment était irrecevable faute
d’intérêt et de qualité ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne
les consorts X... aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts
X..., les condamne in solidum à payer la somme de 2 500 euros aux consorts
Y... et les condamne à payer celle de 2 000 euros au syndicat des
copropriétaires du 60 boulevard de Clichy, 11 rue Planquette, 19 rue Véron et
Cité du Midi à Paris 18ème ; Commentaires : La
motivation de l’arrêt de cassation expose fort bien les caractères
primordiaux de ce que sont les parties communes spéciales. Il y faut une
disposition particulière du règlement de copropriété distinguant les parties
communes générales à tous les copropriétaires des bâtiments et les parties
communes spéciales aux propriétaires de chaque bâtiment, prévoyant qu’à chaque lot
étaient affectés des millièmes généraux et des millièmes particuliers pour les
parties communes de chaque bâtiment et que les copropriétaires de
chaque bâtiment pouvaient tenir des assemblées spéciales pour les questions
concernant leurs seules parties communes spéciales Ce
règlement crée une propriété indivise entre les copropriétaires de chaque
bâtiment, en sorte que les autres copropriétaires n’ont aucun droit de
propriété indivis sur les parties d’immeubles concernées, et qui a relevé que
les consorts X... ne détenaient aucun lot dans le bâtiment 7. Cette
organisation suffit, pour chaque bâtiment concerné, à assurer aux copropriétaires
une autonomie de gestion encadrée par la destination de l’ensemble et par les
dispositions générales de règlement de copropriété, mais largement supérieure
à celle prévue par l’article 24 de la
loi dont le champ d’application est restreint aux dépenses d’entretien d’une
partie de l’immeuble ou celle d’entretien ou de fonctionnement d’un élément d’équipement. On franchit
encore un échelon en évoquant les
syndicats secondaires. L’article
27 de la loi les présente comme un incident occasionnel de la vie d’une
copropriété : « lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments,
les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces
bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de
majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit
secondaire ». Bien avant
la promulgation de la loi de 1965, les praticiens avaient prévu l’organisation
en syndicats secondaires de groupes d’immeubles dès la naissance des copropriétés.
Un avantage certain était la certitude de pouvoir réunir les copropriétaires
en assemblées spéciales. Il subsiste en effet une controverse
à propos de la possibilité pour les propriétaires indivis d’une partie
commune spéciale de se réunir en assemblée générale. En 3-4-3 , il y a plusieurs années il est vrai,
nous avons formulé des réserves quant à la légalité d’assemblées spéciales
autres que celles prévues par la loi, sans négliger pour autant leur éventuel
intérêt pratique. Notons d’emblée que l’arrêt
relève, - sans tiquer -, que le règlement de copropriété prévoir « que
les copropriétaires de chaque bâtiment pouvaient tenir des assemblées
spéciales pour les questions concernant leurs seules parties communes
spéciales ». Les praticiens sont favorables
à la tenue d’assemblées spéciales justifiées par l’existence de parties
communes spéciales. Les auteurs spécialisés y sont également favorables sous
réserve que la tenue de ces assemblées soit explicitement prévue par le
règlement de copropriété. En l’espèce,
les consorts X… ont soutenu « qu’en l’absence de syndicat secondaire,
l’ensemble des parties communes de tous les bâtiments se trouve dans le
patrimoine unique de la copropriété, peu important que l’administration ou la
gestion de certains bâtiments soit confiée aux seuls copropriétaires de ces
bâtiments ; qu’il en découle que les décisions relevant des articles 25 et 26
de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent être prises que par l’assemblée
générale de la copropriété, et aux conditions de majorité fixées par ces
textes ». Cette
argumentation exprime une conception de la copropriété qui n’est pas
incohérente. Mais elle
se heurte au texte de l’article 3 de la loi : « Sont communes les
parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de
tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Il existe
impérativement des parties communes générales, indivises entre tous les
copropriétaires. Il peut en outre exister des parties communes particulières
ou spéciales, indivises entre les propriétaires de lots précisés par le
règlement de copropriété. L’arrêt
relaté maintient une solution solidement établie. Dès lors, les
consorts X… propriétaires de lots dans un bâtiment, ne pouvaient pas
contester une opération réalisée dans un autre bâtiment. MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour MM.
Dominique et Aurélien X... Il est fait
grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir déclaré irrecevables Messieurs
Dominique et Aurélien X... en leurs demandes, à défaut d’établir leur qualité
à agir ; AUX MOTIFS
QUE « sur la demande de restitution de parties communes, vu l’article 15
dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ; que les moyens invoqués par les
consorts X... au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme
nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les
premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs
pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre
les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple
argumentation ; qu’il
convient toutefois d’ajouter que les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet
1965 disposent que les parties communes peuvent être affectées à l’usage ou à
l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et que
lorsque le règlement de copropriété prévoit, comme en l’espèce et
conformément aux articles 3 et 4 précités, des parties communes particulières
à chaque bâtiment, il crée une propriété indivise entre les copropriétaires
de chaque bâtiment qui s’applique non seulement à la répartition des charges
mais aussi au droit de propriété lui-même en sorte que les autres
copropriétaires n’ont aucun droit de propriété indivis sur les parties
d’immeuble concernées ; qu’il en
résulte que l’action des consorts X..., propriétaires de lots dans le seul
bâtiment 8, tendant à obtenir la restitution par les consorts Y... de parties
communes particulières qu’ils se seraient irrégulièrement appropriées dans le
bâtiment 7 et la remise des lieux dans leur état d’origine est irrecevable pour
défaut d’intérêt ou de qualité à agir, l’appropriation alléguée ne portant ni
sur la jouissance de leurs lots, ni sur leur propriété privative ou indivise
ni sur l’aspect extérieur des façades ; que les
consorts X... ne peuvent pas valablement soutenir qu’ils seraient recevables
à agir en restitution des parties communes litigieuses au motif que la clause
du règlement de copropriété stipulant que les copropriétaires de chaque
bâtiment peuvent tenir des assemblées générales spéciales pour les questions
n’intéressant que leur bâtiment serait de plein droit réputée non écrite et
donc privée d’effet alors que les clauses du règlement de copropriété, même
celles éventuellement illicites, trouvent à s’appliquer tant qu’elles n’ont
pas été réputées non écrites par le juge, étant observé que les consorts X...
ne demandent pas de réputer non écrite ladite clause figurant au règlement de
copropriété ; ce moyen ne peut donc prospérer ; que les
consorts X... ne peuvent pas non plus valablement soutenir qu’ils seraient
recevables à agir en restitution des parties communes litigieuses au motif
que l’escalier de service desservant les bâtiments 7 et 8 serait accessible
depuis le bâtiment 8 par quatre des appartements situés à droite dans le
bâtiment 8 (lots 131,133, 135 et 137) et qu’il leur suffirait de se rendre
chez un de leurs voisins occupant lesdits lots pour accéder à l’escalier de
service alors que l’intérêt que pourrait représenter l’accessibilité s’entend
par rapport au lot concerné et qu’en l’espèce, il est constant que les lots
des consorts VOITURIEZ n’ont pas d’accès sur ledit escalier de service ; ce
moyen ne peut donc prospérer ; qu’en conséquence, le jugement sera confirmé
en ce qu’il a déclarée l’action des consorts X... irrecevable » ; ET AUX
MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU’ « il ressort des débats que le syndicat des
copropriétaires de l’immeuble susvisé, regroupe treize bâtiments distincts et
plusieurs cours et jardins mais qu’il n’existe pas de syndicats secondaires ;
qu’en revanche, il est acquis que le règlement de copropriété distingue les
parties communes générales à tous les copropriétaires des bâtiments et les
parties communes spéciales à chaque bâtiment ; qu’il prévoit également que
chaque lot se voit attribuer des millièmes généraux pour les parties communes
et des millièmes particuliers pour les parties communes de chaque bâtiments ;
qu’il précise enfin que les copropriétaires de chaque bâtiment peuvent tenir
des assemblées générales spéciales pour les questions les concernant
uniquement ; que les consorts X... sont copropriétaires de lots situés dans
le bâtiment 8 de l’ensemble, dit “Pavillon de la Terrasse” ; que les
consorts Y... sont copropriétaires de neuf lots dans le bâtiment n° 7 dit
“Les Platanes” et d’un lot correspondant à une cave dans le bâtiment n° 8 ;
qu’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du bâtiment n°
7, dit “Les Platanes” en date du 14 février 1984 a autorisé Monsieur et
Madame Y..., à relier au moyen d’un escalier intérieur le lot n° 366,
constitué d’un appartement situé au 3ème étage dudit bâtiment et les lots n°
114-115-116-117-118- 119-120, constitués de chambres situées au 4ème étage du
même bâtiment ; qu’aux termes de ladite assemblée générale, Monsieur et
Madame Y... se sont vus attribués la jouissance exclusive de la fraction du
couloir commun du 4ème étage, desservant exclusivement les lots dont ils sont
propriétaires à cet étage, ainsi que les water-closets situés au fond de ce
couloir et l’établissement par eux, si bon leur semble, d’une séparation par
une porte d’accès ou une cloison, sous réserve de ne pas modifier l’harmonie
des parties communes” ; que ces
travaux devaient être réalisés à leurs frais et l’entretien de ces parties
communes restait à leur charge ; qu’en conséquence, la répartition des
tantièmes entre les copropriétaires du bâtiment T était annulée et remplacée
par une nouvelle grille ; qu’enfin, tous pouvoirs étaient conférés au syndic
à l’effet de passer et de faire publier tous les actes constatant les
modifications à apporter au règlement de copropriété et notamment la nouvelle
répartition et affectation des tantièmes du bâtiment 7 ; que ladite assemblée
générale est devenue définitive ; que Monsieur Y... a fait réaliser les
travaux à l’effet de relier par un escalier leurs lots situés au 3ème et 4ème
étage et ont fermé la partie du couloir par une porte ; qu’à la
demande de Monsieur X..., une assemblée générale s’est tenu le 23 juin 1994 ;
celle-ci a donné tout pouvoir au syndic à l’effet d’examiner et de
régulariser éventuellement par acte authentique, la jouissance en toute
propriété qui avait accordée à Monsieur Y... et une partie du couloir ; que
Monsieur X... a contesté cette décision devant le Tribunal de Grande Instance
de Paris qui par jugement du 7 mai 1996, confirmé par arrêt de la Cour
d’Appel du 19 décembre 1997 l’a déclaré irrecevable, ayant la seule qualité
d’abstentionniste ; que c’est dans ce contexte que les consorts X...
sollicitent du Tribunal qu’il condamne les consorts Y... à restituer les
parties communes c’est à dire le couloir et le WC situé au 4ème étage du
bâtiment 7 dit “Pavillon des Platanes”, à démolir la cloison et la porte
qu’ils auraient fait installer dans le couloir et à démolir l’escalier
intérieur reliant l’appartement du 3ème étage aux chambres du 4ème étage ; que les
consorts Y... et le syndicat des copropriétaires soutiennent que les consorts
X... n’ont pas qualité à agir, n’étant pas titulaires de droits sur des lots
dépendant du bâtiment 7 dit “Pavillon des Platanes” ; qu’il ressort des dispositions
du règlement de copropriété qu’ont été précisément distinguées les parties
d’immeubles devant rester communes entre tous les copropriétaires des
bâtiments indivisément et les parties communes entre tous les copropriétaires
de chaque bâtiment seulement ; que sont inclus dans ces dernières, notamment
les passages, escalier, couloirs, lesquels ne concernent pas l’ensemble des
bâtiments et qui sont, en conséquence considérés comme des parties communes
particulières à chaque bâtiment ; qu’il est également précisé que celles ci
appartiendront aux copropriétaires dudit bâtiment dans la proportion des
millièmes spéciaux de la copropriété de chacun des bâtiments ; qu’il
ressort de cette création de millièmes spéciaux par rapport aux millièmes
généraux que les autres copropriétaires de l’ensemble immobilier n’ont aucun
droit de propriété indivis sur les parties communes particulières et que
seuls les copropriétaires ayant des droits indivis sur ces parties peuvent
voter en assemblées spéciales et contester les divisions prises au cours de
ces assemblées ; qu’il n’est pas contesté que les consorts X... ne détiennent
aucun lot dans le bâtiment 7 du “Pavillon des Platanes” et qu’en conséquence
ils ne peuvent pas critiquer les décisions prises à l’unanimité par
l’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment n° 7 en date du 14
février 1984 ; que les
consorts X... soutiennent que l’appropriation litigieuse pour Monsieur Y...
des couloirs et des WC communs, a eu pour conséquence de modifier les
tantièmes relatifs aux parties communes spéciales du bâtiment 7 et qu’elle
aurait dû être autorisée par l’ensemble des copropriétaires, conformément aux
dispositions du règlement de copropriété ; que le droit de jouissance
exclusive qui lui a été accordé n’a pas eu pour corollaire une modification
des tantièmes de propriété mais seulement une modification des tantièmes des
charges des lots du bâtiment 7 ; que ce moyen sera rejeté ; que les
consorts X... font valoir également qu’en raison de l’appropriation du
couloir et du WC par Madame Y..., une partie du mur d’enceinte du groupe de
bâtiments composant l’immeuble, qui constitue une partie commune générale a
été incluse dans cette appropriation ; que le mur litigieux conserve sa
qualification de partie commune particulière du bâtiment 7 et ne peut en
aucun cas avoir été affecté par le droit à la jouissance d’une portion de
couloir accordé à Monsieur Y... qu’il reste partie commune spéciale du
bâtiment 7 ; qu’enfin
les consorts X... exposent que, ce faisant, un châssis d’accès au toit situé
dans le couloir et donnant accès au toit avait été inclus et qu’en
conséquence la possibilité d’évacuation par ce toit, en cas d’incendie des
personnes présentes tant dans le bâtiment 7 que dans le bâtiment 8, avait
disparu ; que ces éléments ne sont nullement établis par les consorts X... et
ces moyens seront rejetés ; qu’en
conséquence, les consorts X... seront déclarés irrecevables, n’ayant pas
qualité à agir car ils ne détiennent aucun droit de propriété sur les lots
dépendant du bâtiment 7 dit “Les Platanes” » ; ALORS QU’en
l’absence de syndicat secondaire, l’ensemble des parties communes de tous les
bâtiments se trouve dans le patrimoine unique de la copropriété, peu important
que l’administration ou la gestion de certains bâtiments soit confiée aux
seuls copropriétaires de ces bâtiments ; qu’il en découle que les décisions
relevant des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent être
prises que par l’assemblée générale de la copropriété, et aux conditions de
majorité fixées par ces textes ; qu’en retenant, pour déclarer les consorts
X... irrecevables en leur action, que le règlement de copropriété qui prévoit
des parties communes particulières à chaque bâtiment, crée une propriété
indivise entre les copropriétaires de chaque bâtiment qui s’applique non
seulement à la répartition des charges mais aussi au droit de propriété
lui-même en sorte que les autres copropriétaires n’ont aucun droit de
propriété indivis sur les parties d’immeuble concernées, sans tenir compte de
l’absence de syndicat secondaire compétent pour prendre les décisions
relatives aux parties communes spéciales, la cour d’appel a violé les
articles 17, 25, 26, 27 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. |
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