00043608 CHARTE Ne
sont autorisées que 2)
les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Clauses du contrat de syndic Caractère abusif ou illicite (NON) Note
JPM : L’arrêt relaté ci-dessous rejette le pourvoi formé
par UFC Que Choisir contre l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 5 mars
2012. Compte
de l’importance de ces décisions et du format particulier de l’arrêt d’appel
qui a porté sur plusieurs dizaine de clauses d’un contrat de syndic nous
avons adopté ici le format suivant : Reproduction
de l’arrêt de rejet qui porte sur huit moyens et autant de questions différentes Commentaires
qui portent successivement sur les huit moyens et questions ainsi
ordonnés : Reproduction de
l’arrêt d’appel sur la question traitée Reproduction s’il y
a lieu de notre commentaire de l’époque Reproduction du
moyen de cassation propre à la question Reproduction de
l’arrêt de rejet sur la question Notre commentaire
final Cassation 1e
chambre civile 19 juin 2013 Décision
attaquée : Cour d’appel de Grenoble , du 5 mars 2012 (Voir l’arrêt d’appel) N° de
pourvoi: 12-19405 Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 5 mars 2012), que l’association Union
fédérale des consommateurs de l’Isère (l’UFC 38) a, sur le fondement de
l’article L. 421-6 du code de la consommation, introduit contre la société
Agence Henry (la société), une action en suppression de clauses illicites ou
abusives contenues dans les contrats de syndic, versions 2005 et 2008,
proposés aux syndicats de copropriétaires, et que la Fédération nationale de
l’immobilier (FNAIM) est intervenue volontairement à l’instance ; que
l’arrêt, qui examine les clauses contenues dans les documents contractuels
tels que proposés aux clients dans leur version de 2010, accueille l’action
pour certaines clauses et la rejette pour d’autres ; Sur le
premier moyen, tel que reproduit en annexe : Attendu
qu’ayant constaté que la société avait versé aux débats le contrat de syndic
dans sa version 2010 et que celui-ci se substituait au jour où elle statuait
aux conventions antérieurement proposées aux consommateurs, la cour d’appel
qui a examiné les clauses contenues dans ces documents contractuels, a, à bon
droit, rejeté la demande de l’UFC en ce qu’elle tendait à voir déclarer
abusives ou illicites les clauses contenues dans les conventions antérieures
qui ne figuraient plus dans le contrat de 2010 ; que le moyen ne peut être
accueilli ; Sur le
deuxième moyen, tel que reproduit en annexe : Attendu que
l’arrêt qui relève que la prestation relative à la réception par le syndic du
président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures
ouvrables est classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel
selon le choix des parties, décide exactement que le contrat de syndic peut
intégrer cette prestation dans son forfait annuel et que la clause n’est pas
abusive, dès lors qu’elle permet au consommateur ou non-professionnel de
connaître les prestations offertes dans le forfait et n’offre pas la
possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen n’est pas
fondé ; Sur le
troisième moyen, tel que reproduit en annexe : Attendu que
l’arrêt qui constate que la rémunération des relances est classée en
prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des
parties, retient à juste titre que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas
dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges
impayées, de sorte que le classement en prestation variable des relances
adressées par le syndic n’est ni abusif ni illicite et que le contrat de syndic
peut intégrer cette prestation dans son forfait annuel, dès lors qu’une telle
clause permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les
prestations offertes dans le forfait et n’offre pas la possibilité de
rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen est mal fondé ; Sur le
quatrième moyen, tel que reproduit en annexe : Attendu
qu’abstraction faite du motif afférent au caractère étranger au litige des
termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est surabondant,
l’arrêt qui relève que la rémunération du syndic en cas d’injonction de payer
est classée en prestation variable à la charge du syndicat, décide à bon
droit que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de
gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le
classement en prestation variable de la procédure d’injonction de payer
engagée par le syndic n’est ni abusif ni illicite ; que le moyen n’est pas
fondé ; Sur le
cinquième moyen, tel que reproduit en annexe : Attendu qu’abstraction
faite du motif afférent au caractère étranger au litige des termes de
l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est surabondant, l’arrêt qui
constate que la rémunération du syndic pour l’opposition et l’inscription du
privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots est classée en
prestation variable à la charge du syndicat, décide exactement que l’arrêté
du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante
l’opposition prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la
mutation à titre onéreux d’un lot et la constitution du privilège immobilier
spécial, de sorte que le classement en prestations variables non incluses
dans le forfait de ces prestations n’est ni abusif ni illicite ; que le moyen
n’est pas fondé ; Sur le
sixième moyen, tel que reproduit en annexe : Attendu que
l’arrêt qui relève que la rémunération du syndic pour la prestation « Compte
d’épargne : placement des fonds et affectation des intérêts » est classée en
prestation variable à la charge du syndicat, retient à bon droit que cette
clause n’est pas abusive puisque l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas cette
prestation dans la gestion courante du syndic et que l’article 7.3 « compte
épargne » du contrat de syndic version 2010 précise bien que, si le syndicat
décidait d’ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes sommes
correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs
(article 35-5° du décret du 17 mars 1967) et à toutes indemnités pouvant
revenir au syndicat (étaient exclus les fonds affectés à la gestion courante,
budget annuel, appels de fonds pour travaux décidés en assemblée générale,
fonds de roulement, avance de trésorerie…), ce compte serait générateur
d’intérêts lui revenant selon les modalités fixées par l’assemblée générale
conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967, faisant ainsi
ressortir que l’article précité relatif au compte épargne distingue
précisément les fonds concernés par cette stipulation, qui ne se confondent
pas avec le compte de trésorerie relevant des prestations courantes ; que le
moyen est mal fondé ; Sur le
septième moyen, tel que reproduit en annexe : Attendu que
l’arrêt qui relève que la rémunération de la mise en oeuvre
d’un licenciement est classée en prestation variable incluse dans le forfait
annuel selon le choix des parties, énonce à juste titre que la lecture du
contrat de syndic permet de constater qu’il respecte les dispositions de
l’arrêté du 19 mars 2010 relatives à la gestion du personnel du syndicat des
copropriétaires concernant les prestations de base dites invariables relevant
de la gestion courante du syndic, que cette prestation, non visée dans
l’arrêté et relative à un licenciement, qui n’est pas une prestation
récurrente mais nécessite un travail supplémentaire de la part du syndic,
justifie qu’elle soit classée en prestation variable et qu’il n’est pas
abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la libre
concurrence, d’autoriser le syndic à proposer au syndicat, s’il le souhaite,
en l’estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser cette prestation en
fonction des spécificités de la copropriété, dès lors qu’une telle clause
permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations
offertes dans le forfait et n’offre pas la possibilité de rémunérer deux fois
la même prestation ; que le moyen n’est pas fondé ; Et sur le
huitième moyen, tel que reproduit en annexe : Attendu que
l’arrêt qui relève que la prestation « Compte bancaire séparé ou le cas
échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié
selon le choix de la copropriété) » est classée dans les prestations de
gestion courante incluses dans le forfait annuel, retient à bon droit que
cette stipulation est conforme à l’arrêté du 19 mars 2010, sauf à dire que le
syndic doit présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux
copropriétaires de choisir leur option ; que le moyen est mal fondé ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne
l’UFC 38 aux dépens ; commentaires On sait que
les juridictions grenobloises ont une sorte de monopole pour l’appréciation
de la légalité ou de la licéité des clauses figurant dans les « contrats
de syndic ». L’arrêt de
cassation reproduit ci dessus porte sur quelques-unes unes des clauses d’un
contrat de syndic qui a fait l’objet de l’arrêt rendu le 5 mars 2012 par la
Cour d’appel de Grenoble. Le lien établi ci-dessus ne
vous mène pas seulement vers l’arrêt d’appel. Vous y trouverez également
l’ensemble des décisions rendues par les juridictions grenobloises sur les
contrats de syndic. Le pourvoi
de l’association UFC Que Choisir a porté en premier lieu sur la
décision prise par la Cour de ne statuer que sur la dernière version du
contrat de l’agence Henry. UFC souhaitait en effet faire statuer sur des
clauses figurant dans les versions de 2005 et 2008. L’association
a plaidé qu’elle « conservait un intérêt à agir pour faire interdire
pour l’avenir l’utilisation de clauses illicites ou abusives figurant dans le
contrat proposé aux particuliers postérieurement à l’introduction de
l’instance, et sur lequel le premier Juge s’était
prononcé » Il est bien
vrai que le droit de la consommation présente à cet égard un certain
particularisme. Il est vrai d’une part qu’une Cour d’appel doit statuer sur ce qui a été soumis au premier Juge Il est vrai par ailleurs que
les actions tendant à faire sanctionner l’illégalité ou l’illicéité de
certaines clauses contractuelles deviennent sans objet lorsque le
professionnel ne les fait plus figurer dans ses propositions de contrat. La réponse
de la Cour de cassation est assez dogmatique : « Attendu qu’ayant constaté que la société avait versé aux débats le contrat de syndic dans sa version 2010 et que celui-ci se substituait au jour où elle statuait aux conventions antérieurement proposées aux consommateurs, la cour d’appel qui a examiné les clauses contenues dans ces documents contractuels, a, à bon droit, rejeté la demande de l’UFC en ce qu’elle tendait à voir déclarer abusives ou illicites les clauses contenues dans les conventions antérieures qui ne figuraient plus dans le contrat de 2010 ; que le moyen ne peut être accueilli ; » On peut penser que
Messieurs les Hauts Conseillers ont souhaité faire
cesser la pratique assez courante de présenter aux Juges des brassées de
clauses. Par ailleurs le pourvoi a porté sur les rubriques 8, 16, 17, 18, 27, 40 à 43 et 44 de l’arrêt d’appel. Vous retrouverez sans difficulté ces rubriques dans notre commentaire de cet arrêt. 8) Prestation variable comprise dans le forfait selon le
choix des parties contractantes, relative à la réception par le syndic du
président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures
ouvrables (tableau
page 2) L’arrêt d’appel « Attendu que
l'AGENCE HENRY fait remarquer qu'aux termes de son nouveau projet de contrat
cette prestation est expressément incluse dans le forfait annuel et ne donne
lieu à aucune rémunération complémentaire, bien que la commission des clauses
abusives n'ait pas critiqué cette clause ni préconisé sa suppression ; « Que l'UFC 38
maintient qu'il y a lieu de confirmer le jugement des lors que l'agence
justifie cette clause ; « Sur ce : « Attendu que
l'arrêté du 19 mars 2010 prévoit que le syndic établit le budget prévisionnel
avec le conseil syndical et qu'il est présent à la réunion du conseil
syndical précédant l'assemblée générale annuelle, enfin qu'il recueille ses
avis écrits lorsque sa consultation est obligatoire ; « Que la prestation
litigieuse qui est indépendante des prestations sus-visées
constitue donc une prestation variable, que le contrat de syndic peut dans le
cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer dans son forfait annuel
au choix des parties ; « Que l'UFC 38 sera
déboutée de cette demande ; » JPM : Ici encore
demande inconsidérée d’UFC 38 Le moyen de cassation « ALORS
QUE le contrat de syndic ne peut prévoir une rémunération particulière pour
une prestation de gestion courante ; qu’ en déclarant non abusive et non
illicite la clause classant en prestation variable, c’est-à-dire en
prestation particulière, sauf à l’intégrer dans le forfait annuel au choix
des parties, la réception du président du conseil syndical ou des conseillers
à leur demande aux heures ouvrables, pour la raison qu’elle n’aurait pas
concerné les prestations de gestion courante énoncées dans l’arrêté du 19
mars 2010 et relatives à l’élaboration du budget prévisionnel, à la
préparation de l’assemblée générale annuelle ainsi qu’aux avis écrits du
conseil lorsque sa consultation est obligatoire, quand la clause litigieuse
ne comportait aucune précision à cet égard et n’indiquait pas en quoi les
prestations visées se distinguaient des prestations déjà rémunérées au titre
de la gestion courante, la cour d’appel a violé l’article L.131-2 du Code de
la consommation, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010. » L’arrêt de
rejet « Attendu
que l’arrêt qui relève que la prestation relative à la réception par le
syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux
heures ouvrables est classée en prestation variable incluse dans le forfait
annuel selon le choix des parties, décide exactement que le contrat de syndic
peut intégrer cette prestation dans son forfait annuel et que la clause n’est
pas abusive, dès lors qu’elle permet au consommateur ou non-professionnel de
connaître les prestations offertes dans le forfait et n’offre pas la
possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen n’est pas fondé ; » JPM : Quelques observations générales qui vaudront aussi pour les postes suivants : S’agissant des
prestations du syndic la terminologie était claire à l’origine : des prestations de
gestion courante, prévisibles et récurrentes, avec rémunération forfaitaire des prestations exceptionnelles, imprévisibles et/ou non récurrentes, avec fixation dans le contrat de la rémunération ou des modalités de son calcul. On parle maintenant
de prestations variables, occasionnelles. L’arrêté Novelli
du 19 mars 2010 évoque les prestations particulières !
. Nous conservons l’expression « prestations
exceptionnelles ». L’article 1 de
l’arrêté Novelli est ainsi conçu : « Les opérations effectuées par les administrateurs d’immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic. » Cette rédaction est particulièrement défectueuse puisque la liste des prestations courantes se présente comme exhaustive alors qu’elle n’est qu’une « liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel ». On doit apprécier l’arrêt de rejet en fonction du mécanisme de détermination des honoraires en vigueur et des difficultés qu’il a générées. Le législateur présente à cet égard une réforme dont on peut souhaiter l’adoption par le Parlement. C’est le contrat de syndic dit « tout…sauf ». Il stipule que les prestations réalisées par le syndic font l’objet d’une rémunération annuelle forfaitaire fixée par l’assemblée générale. Il comporte néanmoins une liste de prestations manifestement exceptionnelles et, pour chacune d’entre elles, son coût ou les modalités de détermination de son coût. Il semble souhaitable, - et relativement simple -, d’établir par arrêté un inventaire des prestations de gestion courante qui s’imposerait aussi bien aux professionnels immobiliers qu’aux syndicats de copropriétaires. On
peut à notre avis trouver dans l’arrêt de rejet des enseignements pour la mise
en place de ce nouveau régime de la rémunération des syndics professionnels. Revenons
à l’arrêt commenté en son point 8 : La Cour de cassation a été amenée à définir ce qu’il faut entendre par prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties La prestation est variable, donc exceptionnelle et susceptible de faire l’objet d’une rémunération exceptionnelle. Mais, par le choix des parties, soit un accord dérogatoire, il est stipulé que le syndic renonce à cette rémunération exceptionnelle. En réalité le syndic tient compte bien entendu de cette prestation et en chiffre le coût annuel pour un nombre estimé de réunions et d’heures dédiées. UFC Que Choisir tente de faire valoir qu’ainsi on permet au syndic, tenu à la fourniture d’une prestation courante mais omise dans l’arrêté Novelli, de sembler faire un cadeau à la copropriété en renonçant à la rémunération extraordinaire liée à son caractère de prestation variable. L’association va même plus loin puisqu’elle évoque le risque d’une double rémunération !!! Ce raisonnement est vain pour l’excellente raison que le syndic professionnel est maître de la détermination de sa proposition de rémunération forfaitaire, comme d’ailleurs il est maître de la fixation des propositions de rémunération exceptionnelles. Ses limites sont fixées par le jeu de la libre concurrence et, en fin de compte, par la nécessité d’obtenir l’approbation de l’assemblée générale. Notons que la Cour de cassation juge que la clause n’est pas abusive, dès lors qu’elle permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans le forfait et précise en outre qu’elle « n’offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ». 16)
Rémunération des relances en prestation variable incluse dans le forfait tel
qu'issu du choix des parties contractantes, (tableau page 3) L’arrêt d’appel « Attendu que la
SARL AGENCE HENRY fait observer qu'aux termes de son nouveau projet de
contrat cette prestation est expressément incluse dans le forfait annuel et
ne donne lieu à aucune rémunération complémentaire, bien que la Commission
des Clauses Abusives n'ait pas critiqué ni préconisé la suppression de cette
clause, la FNAIM ajoutant que la relance qui précède la mise en demeure n'est
pas visée par l'article L 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Que l'UFC 38 soutient
que cette clause est d'une part illicite car contraire aux dispositions des
articles 10-1, 10-12 de la loi du 10 juillet 1965 et 32 de la loi du 9
juillet 1991 sur les voies d'exécution, d'autre part abusive car elle laisse
au syndic le pouvoir discrétionnaire de multiplier les relances avant la mise
en demeure ; « Sur ce : « Attendu que
l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante
le recouvrement des charges impayées de sorte que le classement en
prestations variables des relances adressées par le syndic n'est ni abusif ni
illicite ; Que par application de
l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat pourra solliciter le
remboursement de la relance adressée après mise en demeure au copropriétaire
défaillant ; Que le contrat de syndic
peut dans le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer néanmoins
cette prestation dans son forfait annuel au choix des parties ; Que l'UFC 38 sera
déboutée de ce chef de demande ; » JPM : Ici l’UFC38 est méchamment déboutée sur un des points principaux de sa demande. L’arrêt montre que
Messieurs les conseillers ne connaissent pas le mécanisme de l’article 10-1
de la loi. Ils font valoir que « par application de l'article 10-1 de la
loi du 10 juillet 1965, le syndicat pourra solliciter le remboursement
de la relance adressée après mise en demeure au copropriétaire
défaillant ». Le syndicat n’a rien à
solliciter du tout. La facture de la relance présentée au syndicat par le
syndic est enregistrée au crédit du compte 401 du syndic par le débit du
compte 450 du copropriétaire débiteur. Dans ce cas la dépense est convertie
en charge par l’article 10-1 sans nécessité d’une approbation de l’assemblée
générale. A noter qu’aucun
intervenant dans l’instance n’a relevé l’anomalie que peut constituer une
relance postérieure à la délivrance de la mise en demeure !!!!!! Au final on retient donc « Attendu
que l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion
courante le recouvrement des charges impayées de sorte que le classement en
prestations variables des relances adressées par le syndic n'est ni abusif ni
illicite ». Le moyen de
cassation « ALORS QUE, en déclarant non abusive la clause classant les
relances pour charges impayées en prestation variable, c’est-à-dire en
prestation particulière, sauf à l’intégrer dans le forfait au choix des
parties contractantes, au prétexte que, en vertu de l’article 10-1 de la loi
du 10 juillet 1965, le syndicat était en droit de solliciter le remboursement
auprès du propriétaire concerné des frais nécessaires de relance ainsi
exposés, quand la clause litigieuse, qui ne définissait aucun protocole de
recouvrement des charges impayées, laissait à la discrétion du syndic la mise
en oeuvre de cette prestation, de sorte que, en
l’état, son intégration éventuelle dans le forfait annuel au choix des
parties, sans autre précision, ne pouvait résulter d’une décision éclairée,
la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation,
ensemble les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17
mars 1967. » L’arrêt de
rejet « Attendu
que l’arrêt qui constate que la rémunération des relances est classée en prestation
variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties, retient à
juste titre que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations
de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le
classement en prestation variable des relances adressées par le syndic n’est
ni abusif ni illicite et que le contrat de syndic peut intégrer cette
prestation dans son forfait annuel, dès lors qu’une telle clause permet au
consommateur ou non-professionnel de connaître les prestations offertes dans
le forfait et n’offre pas la possibilité de rémunérer deux fois la même
prestation ; que le moyen est mal fondé
; » JPM :
La solution est identique à celle relative au point précédent. 17)
chapitre recouvrement des charges impayées
tableau page 3 Rémunération
en prestation variable à la charge du syndicat de l'injonction de payer L’arrêt d’appel « Attendu que l'AGENCE HENRY considère qu'il s'agit de diligence
spécifique et imprévisible, impossible à tarifer préalablement dans le cadre
d'un forfait et que ces prestations ont été expressément exclues de la liste
des prestations de gestion courante par le Conseil national de la
consommation et l'arrêté du 19 mars 2010 ; Que la FNAIM ajoute
qu'il s'agit d'une procédure à part entière dont les frais doivent aux termes
de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 être ensuite recouvrés auprès
du copropriétaire défaillant ; Que l'UFC 38 conclut que
cette clause est illicite au regard de l'article 10-1 de la loi de 1965 car
ces honoraires du syndic ne constituent pas des frais nécessaires seuls
imputables aux copropriétaires défaillants et qu'elle est en outre abusive
car il est de la mission ordinaire du syndic au regard de l'article 18 de la
loi, de procéder au recouvrement forcé des charges en cas de carence des
copropriétaires ; « Sur ce : « Attendu que
l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion
courante le recouvrement des charges impayées de sorte que le classement en
prestation variable de la procédure d'injonction de payer initiée par le
syndic n'est ni abusif ni illicite ; Que si aux termes de
l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul
copropriétaire concerné, les frais nécessairement exposés par le syndicat,
notamment les frais de mise en demeure, relance, et de prise d'hypothèque à
compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée,
ces dispositions qui concernent les relations entre le syndicat des
copropriétaires et un copropriétaire défaillant, sont donc étrangères au
présent litige ;. Que l'UFC 38 sera
déboutée de ce chef de demande ; » JPM : Ici encore UFC 38 est méchamment déboutée sur un point important. Il faut noter en premier qu’en prétendant priver le syndic d’une rémunération spécifique lorsqu’il effectue le recouvrement des charges par la voie de l’injonction de payer, UFC 38 agit contre les intérêts des copropriétaires ! La procédure d’injonction présente un intérêt certain (rapidité et gratuité). Le syndic est alors seul à supporter le poids des prestations procédurales qui sont astreignantes. Il est donc absurde de tenter de le priver de rémunération, et de l’inciter logiquement à abandonner cette voie procédurale. Le moyen de
cassation « ALORS QUE le caractère variable d’une prestation n’empêche pas
son traitement au titre de la gestion courante, notamment lorsqu’il s’agit de
l’administration de l’immeuble et du recouvrement des charges communes,
prestation pour l’accomplissement de laquelle le syndic dispose de pouvoirs
propres ; qu’en déclarant non abusif le classement en prestation particulière
à la charge du syndicat de l’injonction de payer pour le recouvrement des
charges communes, quand une telle action concerne l’administration de l’immeuble
et peut être engagée par le syndic sans l’autorisation ni le contrôle de
l’assemblée générale, de sorte que la faculté d’imputation des frais de
recouvrement, dont la mise en oeuvre suppose des
frais nécessaires et des créances justifiées, n’était nullement étrangère aux
débats, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation,
ensemble les articles 18 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que 55 du
décret du 17 mars 1967. » L’arrêt de
rejet « Attendu
qu’abstraction faite du motif afférent au caractère étranger au litige des
termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est surabondant,
l’arrêt qui relève que la rémunération du syndic en cas d’injonction de payer
est classée en prestation variable à la charge du syndicat, décide à bon
droit que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de
gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le
classement en prestation variable de la procédure d’injonction de payer
engagée par le syndic n’est ni abusif ni illicite ; que
le moyen n’est pas fondé ; » JPM La position de l’association sur ce poste est totalement incohérente. Elle laisse
apparaître un besoin incoercible de priver les syndics de ressources qu’on a
connu à l’époque de la taxation avec les agissements de certains
fonctionnaires du Service des Prix (ils prétendaient limiter la perception
d’honoraires sur les chantiers importants à ceux concernant des installations
nouvelles !!! ) La phrase « le caractère variable d’une prestation n’empêche pas son traitement au titre de la gestion courante » est caractéristique d’un singulier toupet, mais aussi d’un aveuglement incompréhensible quand on sait que l’utilisation de la procédure d’injonction de payer présente un intérêt majeur pour le syndicat. ! 18)
tableau page 4 chapitre 'mutation de lots' Rémunération en prestation
variable à la charge du syndicat de l'opposition et du privilège immobilier
spécial L’arrêt d’appel « Attendu que pour l'AGENCE HENRY l'article 10-1 de la loi de
1965 permet au syndicat de se faire rembourser à ces titres, les frais
nécessaires exposés par les copropriétaires concernés et que le syndic n'a
pas à prendre le risque de faire l'avance de ces frais d'autant que la
Commission des Clauses Abusives n'a pas critiqué ni préconisé la suppression
de cette clause ; Que l'UFC 38 affirme que
cette clause est illicite car l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
n'autorise une facturation supplémentaire au bénéfice des syndics, imputable
au copropriétaire vendeur, qu'en ce qui concerne l'établissement de l'état
daté et que cette prestation fait partie de la mission normale du syndic
consécutive au contentieux des impayés ; « Sur ce : « Attendu que l'arrêté
du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante
l'opposition prévue à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la
mutation à titre onéreux d'un lot et la constitution du privilège immobilier
spécial, de sorte que le classement en prestations variables non incluses
dans le forfait annuel desdites prestations n'est ni abusif ni illicite ; Que les dispositions de
l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui concernent les relations
entre le syndicat des copropriétaires et un copropriétaire défaillant, sont
étrangères au présent litige, étant précisé que le caractère nécessaire des
frais est laissé à l'appréciation du juge saisi de la procédure de
recouvrement ; Que l'UFC 38 sera
déboutée de ce chef de demande ; » JPM : Ici encore UFC 38 est méchamment déboutée sur un point important. Il est bien certain que la mise en œuvre des garanties du syndic, et notamment celle du privilège spécial présente un intérêt primordial pour le syndicat exige des prestations significatives et justifie la perception d’une rémunération spécifique On trouve ici encore la trace d’une agressivité absurde contre les syndics. Le moyen de
cassation « ALORS QUE le caractère variable d’une prestation n’empêche pas
son traitement au titre de la gestion courante, notamment lorsqu’il s’agit de
l’administration de l’immeuble et du recouvrement des charges communes dont
le syndic est légalement chargé et pour l’accomplissement desquels il dispose
de pouvoirs propres ; qu’en déclarant non abusif le classement en prestation
particulière à la charge du syndicat de l’opposition et de la constitution du
privilège immobilier spécial, quand de telles mesures participent de
l’administration de la copropriété et peuvent être prises par le syndic sans
l’autorisation et le contrôle de l’assemblée générale, de sorte que la
faculté d’imputation des frais de recouvrement, dont la mise en oeuvre suppose des frais nécessaires et des créances
justifiées, n’était nullement étrangère aux débats, la cour d’appel a violé
l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble les articles 18 de la
loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967. » L’arrêt de
rejet « Attendu
qu’abstraction faite du motif afférent au caractère étranger au litige des
termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est surabondant,
l’arrêt qui constate que la rémunération du syndic pour l’opposition et
l’inscription du privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots est
classée en prestation variable à la charge du syndicat, décide exactement que
l’arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion
courante l’opposition prévue par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965
lors de la mutation à titre onéreux d’un lot et la constitution du privilège
immobilier spécial, de sorte que le classement en prestations variables non
incluses dans le forfait de ces prestations n’est ni abusif ni illicite ; que le moyen n’est pas fondé ; » JPM : Observations identiques à celles présentées au sujet de la procédure d’injonction de payer. 27)
tableau page 5 : Compte d'épargne Rémunération en prestation
variable des placements des fonds et affectation des intérêts L’arrêt d’appel « Attendu que selon l'AGENCE HENRY ces prestations ne sont assimilées
à des prestations particulières que dans le cadre du compte de prévoyance et
qu'il ne s'agit donc pas d'une prestation de gestion courante au sens de
l'annexe de l'arrêté du 19 mars 2010, la Commission des Clauses Abusives
n'ayant pas préconisé la suppression de cette clause ; Que la FNAIM précise
qu'il s'agit de décisions d'assemblée générales en pratique très rares qui
relèvent donc d'une prestation particulière ; Que pour l'UFC 38 la
clause est illicite au regard de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 car
aucune clause ne peut laisser à la discrétion du syndic, une décision de
placement des fonds d'affectation des produits et que s'agissant de
l'exécution d'une décision d'assemblée générale, cette prestation fait partie
du mandat de gestion ordinaire du syndic, la Commission des Clauses Abusives
recommandant par ailleurs la suppression d'une telle clause ; Sur ce : « Attendu que
l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion
courante du syndic ; Que l'article 7.3 Compte
épargne du contrat de syndic version 2010 précise bien que si le syndicat
décide d'ouvrir un compte spécial destiné à recevoir toutes sommes
correspondant aux provisions spéciales et réserves pour travaux futurs
(article 35-5° du décret du 17 mars 1967) et à toutes indemnités pouvant
revenir au syndicat (sont exclus les fonds affectés à la gestion courante,
budget annuel, appels de fonds pour travaux décidés en assemblée générale,
fonds de roulement, avance de trésorerie...) ce compte sera générateur
d'intérêts revenant au syndicat des copropriétaires selon les modalités
fixées par l'assemblée générale conformément à l'article 35 du décret du 17
mars 1967 ; Que cette clause n'est
ni abusive ni illicite, de sorte que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de
demande ; » JPM : Les prétentions d’UFC 38 sont rejetées. Une autre question est celle des modalités de la rémunération du syndic à ce titre. En effet l’existence de ces placements n’exige que des prestations très modestes. La rémunération au pourcentage doit donc être proscrite. Le moyen de cassation « ALORS QUE les prestations particulières doivent faire l’objet
d’une définition précise ; qu’en déclarant ni abusive ni illicite la clause
classant en prestations variables hors forfait annuel, autrement dit en
prestations particulières, le placement des fonds et l’affectation des
intérêts, quand une telle clause, qui ne distinguait pas les fonds ainsi
visés, ne permettait pas de vérifier que ces prestations étaient déjà
rémunérées au titre de la gestion financière du syndicat que l’arrêté du 19
mars 2010 classait parmi les prestations de gestion courante, peu important
que le contrat de syndic traitât par ailleurs, de façon différenciée, du
placement des provisions spéciales, des réserves pour travaux et des
indemnités pouvant revenir au syndicat, la cour d’appel a violé l’article
L.132-1 du code de la consommation, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010 et
l’article 35-1 du décret du 17 mars 1967. » L’arrêt de rejet « Attendu que l’arrêt qui relève que la rémunération du syndic
pour la prestation « Compte d’épargne : placement des fonds et affectation
des intérêts » est classée en prestation variable à la charge du syndicat,
retient à bon droit que cette clause n’est pas abusive puisque l’arrêté du 19
mars 2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic
et que l’article 7.3 « compte épargne » du contrat de syndic version 2010
précise bien que, si le syndicat décidait d’ouvrir un compte spécial destiné
à recevoir toutes sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves
pour travaux futurs (article 35-5° du décret du 17 mars 1967) et à toutes
indemnités pouvant revenir au syndicat (étaient exclus les fonds affectés à
la gestion courante, budget annuel, appels de fonds pour travaux décidés en
assemblée générale, fonds de roulement, avance de trésorerie…), ce compte
serait générateur d’intérêts lui revenant selon les modalités fixées par
l’assemblée générale conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967,
faisant ainsi ressortir que l’article précité relatif au compte épargne
distingue précisément les fonds concernés par cette stipulation, qui ne se
confondent pas avec le compte de trésorerie relevant des prestations
courantes ; que le moyen est mal fondé
; » JPM : Nous ne renions pas nos
observations antérieures pour ce qui est de la rémunération du syndic au
titre de la gestion des placements. Il faut ici distinguer la règle de droit
et la pratique, mais aussi tenir compte d’une évolution manifeste de la
gestion des syndicats de copropriétaires. Juridiquement, et jusqu’à
présent, la constitution de provisions pour travaux futurs et le placement
des provisions appelées à ce titre, n’était pas une pratique courante. Il n’y
avait donc pas lieu de prévoir l’insertion de ce type de prestations dans la
catégorie des prestations de gestion courante. Il est raisonnable de
penser que cette pratique va devenir plus fréquente et même peut être
obligatoire. On peut donc considérer désormais que tout syndic doit
considérer qu’il aura à gérer la constitution de provisions pour travaux
futurs et les placements correspondants. 40)
41) 42) 43) tableau page 7 Gestion du personnel Rémunération variable, incluse
dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de la
préparation du dossier de retraite du personnel, des relations avec
l'inspection du travail, du suivi d'un contrôle URSSAF et d'un licenciement L’arrêt d’appel « Attendu que
l'AGENCE HENRY souligne que ces prestations ne sont pas visées par l'arrêt du
19 mars 2010 et qu'aux termes de son nouveau contrat ces prestations sont
néanmoins incluses dans le forfait annuel et ne donnent lieu à aucune
rémunération complémentaire « Que pour l'UFC 38
ces clauses sont illicites au regard des dispositions de l'article 18 de la
loi et 31 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que la gestion du personnel
fait partie de la mission du syndic, d'autant que le classement de ces
prestations en prestations variables mais incluses dans le forfait annuel est
de nature à induire les consommateurs en erreur ; « Sur ce : « Attendu que la
lecture du contrat de syndic de l'AGENCE HENRY permet de constater qu'il
respecte les dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 relatives à la gestion
du personnel du syndicat des copropriétaires concernant les prestations de
base dites invariables relevant de la gestion courante du syndic ; « Qu'en revanche
les prestations sus-visées non visées dans l'arrêté
et relatives à la préparation du dossier de retraite du personnel, aux
relations avec l'inspection du travail, au suivi d'un contrôle URSSAF et à la
mise en oeuvre d'un licenciement qui ne sont pas
des prestations récurrentes mais nécessitent un travail supplémentaire de la
part du syndic, justifient qu'elles soient classées en prestations variables
; « Que dés lors que
les prestations figurent à juste titre parmi les prestations variables, il
n'est pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la
libre concurrence, de permettre au syndic de proposer au syndicat s'il le
souhaite en l'estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser les
prestations en fonction des spécificités de la copropriété et notamment de
l'âge de ses employés ; « Que l'UFC 38 sera
déboutée de ce chef de demande ; JPM : Nous notons avec une vive satisfaction que la Cour d’appel fait ici appel au critère de la récurrence. Nous approuvons pleinement
la position adoptée par la Cour et insistons sur la qualité de la formulation
de sa motivation. Le moyen de cassation « ALORS QU’une même prestation ne peut être rémunérée deux fois ;
qu’en déclarant non abusive la clause classant la rémunération d’un
licenciement en prestation variable incluse dans le forfait annuel au choix
des parties contractantes, c’est-à-dire en prestation particulière, sans
préciser les tâches que recouvrait une telle prestation, dès lors que le
contrat classait également en prestation particulière celles relatives au
contentieux social, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la
consommation. » L’arrêt de rejet « Attendu que l’arrêt qui relève que la rémunération de la mise
en oeuvre d’un licenciement est classée en
prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des
parties, énonce à juste titre que la lecture du contrat de syndic permet de
constater qu’il respecte les dispositions de l’arrêté du 19 mars 2010
relatives à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires
concernant les prestations de base dites invariables relevant de la gestion
courante du syndic, que cette prestation, non visée dans l’arrêté et relative
à un licenciement, qui n’est pas une prestation récurrente
mais nécessite un travail supplémentaire de la part
du syndic, justifie qu’elle soit classée en prestation variable et
qu’il n’est pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et
à la libre concurrence, d’autoriser le syndic à proposer au syndicat, s’il le
souhaite, en l’estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser cette
prestation en fonction des spécificités de la copropriété, dès lors qu’une
telle clause permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les
prestations offertes dans le forfait et n’offre pas la possibilité de
rémunérer deux fois la même prestation ; que le moyen
n’est pas fondé ; » JPM : La première chambre de la
Cour de cassation précise clairement les modalités de détermination de la
rémunération des syndics. L’arrêté du 19 mars 2010
détermine les prestations de base dites invariables relevant de la gestion
courante du syndic. Il ne vise pas les
prestations fournies par le syndic à l’occasion d’un licenciement. Le licenciement n’est
pas une prestation récurrente mais nécessite un travail supplémentaire de la part du
syndic. Elle doit être considérée comme une
prestation variable justifiant une rémunération exceptionnelle. Il
n’est pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté contractuelle et à la
libre concurrence, d’autoriser le syndic à proposer au syndicat, s’il le
souhaite, en l’estimant conforme à ses intérêts, de forfaitiser cette
prestation en fonction des spécificités de la copropriété, dès lors qu’une
telle clause permet au consommateur ou non-professionnel de connaître les
prestations offertes dans le forfait et n’offre pas la possibilité de
rémunérer deux fois la même prestation C’est un pan entier de la doctrine des associations de consommateurs relative à la rémunération des syndics professionnels qui s’écroule et il faudra sans doute procéder à la révision de la liste des clauses abusives établie par la Commission dédiée, qui a déjà été démentie dans le passé. Le passage au contrat de
syndic « tout … sauf » devrait faire disparaître les controverses
générées par les réunions décadaires de la Commission nationale de la
Consommation. Il faudra néanmoins
conserver à portée de main l’arrêt du 19 juin 2013. 44)
Rémunération en prestation invariable relevant de la gestion courante, du
compte bancaire séparé ou le cas échéant du compte du cabinet en cas de
dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) tableau page 5 'Comptabilité
générale de la copropriété' L’arrêt d’appel « Attendu que l'UFC
38 qui saisit la cour d'une omission par le tribunal de statuer sur cette
clause, soutient que celle-ci est illicite car le syndic fait ainsi pression
à l'égard des copropriétés en facturant plus cher ces prestations si la
trésorerie n'est pas déposée sur son compte et qu'en cela elle est
manifestement déséquilibrée au détriment de copropriété, ce qui a conduit la
Commission des Clauses Abusives à stigmatiser de telles clauses ; « Que pour l'AGENCE
HENRY et la FNAIM cette clause ne tend pas à demander des honoraires
supplémentaires pour l'ouverture du compte bancaire séparé mais à réduire le
montant de son forfait si l'assemblée le dispense d'ouvrir un compte bancaire
séparé, puisque la gestion de la comptabilité du syndicat en est facilitée ; « Sur ce : « Attendu que cette
stipulation est conforme aux dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 sauf à
dire que le syndic devra présenter les deux prix de son forfait pour
permettre aux copropriétaires de choisir leur option ; « Que l'UFC 38 sera
déboutée de cette demande ; Le moyen de cassation : « ALORS
QUE, en déclarant licite et non abusive la clause prévoyant une possibilité
de prix différencié selon que la copropriété fait le choix de l’ouverture
d’un compte séparé ou de l’ouverture d’un compte unique, tout en constatant
que le contrat de syndic ne précisait pas les deux prix du forfait, offrant
ainsi la possibilité d’un forfait annuel plus élevé en cas d’ouverture d’un
compte séparé, quand la loi impose l’ouverture d’un tel compte sauf dispense
de l’assemblée générale, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de
la consommation, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’arrêté
du 19 mars 2010. L’arrêt de rejet : « Attendu
que l’arrêt qui relève que la prestation « Compte bancaire séparé ou le cas
échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié
selon le choix de la copropriété) » est classée dans les prestations de
gestion courante incluses dans le forfait annuel, retient à bon droit que
cette stipulation est conforme à l’arrêté du 19 mars 2010, sauf à dire que le
syndic doit présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux
copropriétaires de choisir leur option ; que le moyen
est mal fondé ; » JPM : Le moyen de cassation était faiblard ! Au demeurant l’association avait oublié que la possibilité de proposer deux forfaits différents selon que l’assemblée accordait ou non la dispense avait été prévue au cours des travaux de la CNC. La Cour de
cassation a validé la possibilité d’une double proposition. Curieusement, elle a précisé « sauf à dire que le syndic doit présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir leur option » tout en omettant qu’en l’espèce, semble-t-il, le syndic n’avait précisé qu’un seul prix. Ce qui est une pratique courante et critiquable. MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat
aux Conseils, pour l’Union fédérale des consommateurs de l’Isère Que Choisir. PREMIER
MOYEN DE CASSATION Le moyen
reproche à l’arrêt attaqué d’avoir débouté une association de consommateurs
(l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en suppression de clauses abusives ou
illicites contenues dans un contrat proposé en 2008 par un syndic (la société
AGENCE HENRY) à des syndicats de copropriété ; AUX MOTIFS
QUE la cour entendait examiner l’ensemble des clauses contenues dans les
documents contractuels, substitués au jour où elle statuait à ceux
antérieurement proposés, c’est-à-dire les clauses telles que proposées
actuellement aux consommateurs, de sorte qu’étaient devenues sans objet les
demandes de l’UFC 38 fondées sur des clauses modifiées conformément à sa
demande ou supprimées dans la dernière version du contrat en vigueur ; que la
société AGENCE HENRY versait aux débats un exemplaire de contrat de la FNAIM
version novembre 2007 et trois contrats conclus en juin, juillet et septembre
2010 avec des syndicats de copropriété, étant souligné que l’exécution
provisoire dont le jugement était assorti avait été levée par ordonnance du
premier président ; que la cour examinerait donc les clauses contenues dans
cette dernière version 2010 des contrats de syndic ainsi proposés par la
société AGENCE HENRY, étant précisé que les versions 2008 et 2010 étaient
sensiblement identiques dans leur présentation et que la numérotation des
clauses était la même (arrêt attaqué, p. 10, alinéas 7 ; p. 11, alinéas 1 à
3) ; ALORS QUE
les associations de défense des consommateurs régulièrement déclarées et
agréées peuvent agir devant les juridictions civiles pour faire cesser ou
interdire toute pratique illicite et, à cette fin, obtenir la suppression d’une
clause illicite ou abusive contenue dans un contrat ou type de contrat
proposé ou destiné aux consommateurs ; qu’en déclarant sans objet les
demandes de l’exposante en suppression des clauses illicites ou abusives
figurant dans un contrat de syndic de 2008 au prétexte que, à la date où elle
statuait, un contrat de syndic édité en 2010 avait été substitué à celui
antérieurement proposé, quand l’association conservait un intérêt à agir pour
faire interdire pour l’avenir l’utilisation des clauses illicites ou abusives
figurant dans le contrat proposé aux particuliers postérieurement à
l’introduction de l’instance, et sur lequel le premier juge s’était prononcé,
la cour d’appel a violé l’article L.421-6 du code de la consommation ; ALORS QUE,
en outre, en se bornant à affirmer que les versions 2008 et 2010 étaient
sensiblement identiques dans leur présentation et la numérotation des
clauses, sans constater que les stipulations figurant dans le contrat type de
2008 et dont le caractère illicite ou abusif avait été sanctionné par le
premier juge auraient toutes été substantiellement identiques à celles de la
version 2010 seule retenue dans le champ de son contrôle, la cour d’appel n’a
pas justifié légalement sa décision au regard de l’article L.421-6 du code de
la consommation. DEUXIEME
MOYEN DE CASSATION Le moyen
reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de
défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation
de la clause relative à la rémunération du syndic pour la prestation «
réception du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande
», telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux syndicats
de copropriété ; AUX MOTIFS
QUE, tableau page 2, Prestation variable comprise dans le forfait selon le
choix des parties contractantes, relative à la réception par le syndic du
président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures
ouvrables ; que l’arrêté du 19 mars 2010 prévoyait que le syndic établissait
le budget prévisionnel avec le conseil syndical et qu’il était présent à la
réunion du conseil syndical précédant l’assemblée générale annuelle, enfin
qu’il recueillait ses avis écrits lorsque sa consultation était obligatoire ;
que la prestation litigieuse, qui était indépendante des prestations
susvisées, constituait donc une prestation variable que le contrat de syndic
pouvait, dans le cadre de la négociation avec la copropriété, intégrer dans
son forfait annuel au choix des parties (arrêt attaqué, p. 19, § 8) ; ALORS QUE
le contrat de syndic ne peut prévoir une rémunération particulière pour une
prestation de gestion courante ; qu’ en déclarant non abusive et non illicite
la clause classant en prestation variable, c’est-à-dire en prestation
particulière, sauf à l’intégrer dans le forfait annuel au choix des parties,
la réception du président du conseil syndical ou des conseillers à leur
demande aux heures ouvrables, pour la raison qu’elle n’aurait pas concerné
les prestations de gestion courante énoncées dans l’arrêté du 19 mars 2010 et
relatives à l’élaboration du budget prévisionnel, à la préparation de
l’assemblée générale annuelle ainsi qu’aux avis écrits du conseil lorsque sa
consultation est obligatoire, quand la clause litigieuse ne comportait aucune
précision à cet égard et n’indiquait pas en quoi les prestations visées se
distinguaient des prestations déjà rémunérées au titre de la gestion
courante, la cour d’appel a violé l’article L.131-2 du code de la
consommation, ensemble l’arrêté du 19 mars 2010. TROISIEME
MOYEN DE CASSATION Le moyen
reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de
défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation
de la clause traitant de la rémunération du syndic en cas de relances pour
charges impayées, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY)
aux syndicats de copropriété ; AUX MOTIFS
QUE, tableau 3, Rémunération des relances en prestation variable incluse dans
le forfait tel qu’issu du choix des parties contractantes ; que l’arrêté du
19 mars 2010 ne classait pas dans les prestations de gestion courante le
recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestation
variable des relances adressées par le syndic n’était ni abusif ni illicite ;
que, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le
syndicat pouvait solliciter le remboursement de la relance adressée après
mise en demeure au copropriétaire défaillant ; que le contrat de syndic
pouvait dans le cadre de la négociation avec la copropriété intégrer
néanmoins cette prestation dans son forfait annuel au choix des parties
(arrêt attaqué, p. 25, § 16) ; ALORS QUE,
en déclarant non abusive la clause classant les relances pour charges
impayées en prestation variable, c’est-à-dire en prestation particulière,
sauf à l’intégrer dans le forfait au choix des parties contractantes, au
prétexte que, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le
syndicat était en droit de solliciter le remboursement auprès du propriétaire
concerné des frais nécessaires de relance ainsi exposés, quand la clause
litigieuse, qui ne définissait aucun protocole de recouvrement des charges
impayées, laissait à la discrétion du syndic la mise en oeuvre
de cette prestation, de sorte que, en l’état, son intégration éventuelle dans
le forfait annuel au choix des parties, sans autre précision, ne pouvait
résulter d’une décision éclairée, la cour d’appel a violé l’article L.132-1
du code de la consommation, ensemble les articles 18 de la loi du 10 juillet
1965 et 55 du décret du 17 mars 1967. QUATRIEME
MOYEN DE CASSATION Le moyen
reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de
défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation
de la clause relative à la rémunération du syndic en cas d’injonction de
payer, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY) aux
syndicats de copropriété ; AUX MOTIFS
QUE, tableau page 3, chapitre Recouvrement des charges impayées, Rémunération
en prestation variable à la charge du syndicat de l’injonction de payer ; que
l’arrêté du 19 mars 2010 ne classait pas dans les prestations de gestion
courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en
prestation variable de la procédure d’injonction de payer engagée par le
syndic n’était ni abusif ni illicite ; que si, aux termes de l’article 10-1
de la loi du 10 juillet 1965, étaient imputables au seul copropriétaire
concerné les frais nécessairement exposés par le syndicat, notamment, les
frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la
mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée, ces
dispositions, qui concernaient les relations entre le syndicat de copropriété
et un copropriétaire défaillant, étaient donc étrangères au présent litige
(arrêt attaqué, p. 26, § 17) ; ALORS QUE
le caractère variable d’une prestation n’empêche pas son traitement au titre
de la gestion courante, notamment lorsqu’il s’agit de l’administration de
l’immeuble et du recouvrement des charges communes, prestation pour
l’accomplissement de laquelle le syndic dispose de pouvoirs propres ; qu’en
déclarant non abusif le classement en prestation particulière à la charge du
syndicat de l’injonction de payer pour le recouvrement des charges communes,
quand une telle action concerne l’administration de l’immeuble et peut être
engagée par le syndic sans l’autorisation ni le contrôle de l’assemblée
générale, de sorte que la faculté d’imputation des frais de recouvrement, dont
la mise en oeuvre suppose des frais nécessaires et
des créances justifiées, n’était nullement étrangère aux débats, la cour
d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble les
articles 18 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que 55 du décret du 17
mars 1967. CINQUIEME
MOYEN DE CASSATION Le moyen
reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de
défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation
de la clause traitant de la rémunération du syndic en cas d’opposition et
d’inscription du privilège immobilier spécial, telle que proposée par un
syndic (la société AGENCE HENRY) aux syndicats de copropriété ; AUX MOTIFS
QUE, tableau page 4, chapitre Mutation de lots, Rémunération en prestation
variable à la charge du syndicat de l’opposition et du privilège immobilier
spécial ; que l’arrêté du 19 mars 2010 ne classait pas dans les prestations
de gestion courante l’opposition prévue par l’article 20 de la loi du 10
juillet 1965 lors de la mutation à titre onéreux d’un lot et la constitution
du privilège immobilier spécial, de sorte que le classement en prestations
variables non incluses dans le forfait desdites prestations n’était ni abusif
ni illicite ; que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965, qui concernaient les relations entre le syndicat de copropriété et un
copropriétaire défaillant, étaient étrangères au présent litige, étant
précisé que le caractère nécessaire des frais était laissé à l’appréciation
du juge saisi de la procédure de recouvrement (arrêt attaqué, p. 27, § 18) ; ALORS QUE
le caractère variable d’une prestation n’empêche pas son traitement au titre
de la gestion courante, notamment lorsqu’il s’agit de l’administration de
l’immeuble et du recouvrement des charges communes dont le syndic est
légalement chargé et pour l’accomplissement desquels il dispose de pouvoirs
propres ; qu’en déclarant non abusif le classement en prestation particulière
à la charge du syndicat de l’opposition et de la constitution du privilège
immobilier spécial, quand de telles mesures participent de l’administration
de la copropriété et peuvent être prises par le syndic sans l’autorisation et
le contrôle de l’assemblée générale, de sorte que la faculté d’imputation des
frais de recouvrement, dont la mise en oeuvre
suppose des frais nécessaires et des créances justifiées, n’était nullement
étrangère aux débats, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la
consommation, ensemble les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du
décret du 17 mars 1967. SIXIEME
MOYEN DE CASSATION Le moyen
reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de
défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation
de la clause relative à la rémunération du syndic pour le placement des fonds
et l’affectation des intérêts, telle que proposée par un syndic (la société
AGENCE HENRY) aux syndicats de copropriété ; AUX MOTIFS
QUE, tableau page 6, Compte d’épargne, Rémunération en prestation variable
des placements des fonds et affectation des intérêts ; que l’arrêté du 19
mars 2010 ne classait pas cette prestation dans la gestion courante du syndic
; que l’article 7.3 « compte épargne » du contrat de syndic version 2010 précisait
bien que si le syndicat décidait d’ouvrir un compte spécial destiné à
recevoir toutes sommes correspondant aux provisions spéciales et réserves
pour travaux futurs (article 35-5° du décret du 17 mars 1967) et à toutes
indemnités pouvant revenir au syndicat (étaient exclus les fonds affectés à
la gestion courante, budget annuel, appels de fonds pour travaux décidés en
assemblée générale, fonds de roulement, avance de trésorerie …), ce compte
serait générateur d’intérêts revenant au syndicat des copropriétaires selon
les modalités fixées par l’assemblée générale conformément à l’article 35 du
décret 17 mars 1967 (arrêt attaqué, p. 34, § 27) ; ALORS QUE
les prestations particulières doivent faire l’objet d’une définition précise
; qu’en déclarant ni abusive ni illicite la clause classant en prestations
variables hors forfait annuel, autrement dit en prestations particulières, le
placement des fonds et l’affectation des intérêts, quand une telle clause,
qui ne distinguait pas les fonds ainsi visés, ne permettait pas de vérifier
que ces prestations étaient déjà rémunérées au titre de la gestion financière
du syndicat que l’arrêté du 19 mars 2010 classait parmi les prestations de
gestion courante, peu important que le contrat de syndic traitât par
ailleurs, de façon différenciée, du placement des provisions spéciales, des
réserves pour travaux et des indemnités pouvant revenir au syndicat, la cour
d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation, ensemble
l’arrêté du 19 mars 2010 et l’article 35-1 du décret du 17 mars 1967. SEPTIEME
MOYEN DE CASSATION Le moyen
reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de
défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation
de la clause traitant de la rémunération du syndic pour licenciement du
personnel du syndicat, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE
HENRY) aux syndicats de copropriété ; AUX MOTIFS
QUE, tableau page 7, Gestion du personnel, Rémunération variable, incluse
dans le forfait annuel selon le choix des parties contractantes, de la
préparation du dossier de retraite du personnel, des relations avec
l’inspection du travail, du suivi d’un contrôle URSSAF et d’un licenciement ;
que la lecture du contrat de syndic de la société AGENCE HENRY permettait de
constater qu’il respectait les dispositions de l’arrêté du 19 mars 2010
relatives à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires
concernant les prestations de base dites invariables relevant de la gestion
courante du syndic ; que les prestations susvisées, non visées dans l’arrêté
et relatives à la préparation du dossier retraite, aux relations avec
l’inspection du travail, au suivi d’un contrôle URSSAF et à la mise en oeuvre d’un licenciement qui n’étaient pas des
prestations récurrentes, mais nécessitaient un travail supplémentaire de la
part du syndic, justifiaient qu’elles fussent classées en prestations
variables ; qu’il n’était pas abusif, sauf à porter atteinte à la liberté
contractuelle et à la libre concurrence, de permettre au syndic de proposer
au syndicat, s’il le souhaitait en l’estimant conforme à ses intérêts, de
forfaitiser les prestations en fonction des spécificités de la copropriété
et, notamment, de l’âge de ses employés (arrêt attaqué, p. 41, §§ 40 à 43) ; ALORS
QU’une même prestation ne peut être rémunérée deux fois ; qu’en déclarant non
abusive la clause classant la rémunération d’un licenciement en prestation
variable incluse dans le forfait annuel au choix des parties contractantes,
c’est-à-dire en prestation particulière, sans préciser les tâches que
recouvrait une telle prestation, dès lors que le contrat classait également
en prestation particulière celles relatives au contentieux social, la cour
d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la consommation. HUITIEME
MOYEN DE CASSATION Le moyen
reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté une association de
défense des consommateurs (l’UFC 38, l’exposante) de sa demande en annulation
de la clause relative à la rémunération du syndic pour la gestion courante du
compte bancaire, telle que proposée par un syndic (la société AGENCE HENRY)
aux syndicats de copropriété ; AUX MOTIFS
QUE, tableau page 5, Comptabilité générale de la copropriété, Rémunération en
prestation invariable relevant de la gestion courante, du compte bancaire
séparé ou le cas échéant du compte du cabinet en cas de dispense (possibilité
de prix différencié selon le choix de la copropriété) ; que cette stipulation
était conforme l’arrêté du 19 mars 2010, sauf à dire que le syndic devait
présenter les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de
choisir leur option (arrêt attaqué, p. 42, § 44) ; ALORS QUE,
en déclarant licite et non abusive la clause prévoyant une possibilité de
prix différencié selon que la copropriété fait le choix de l’ouverture d’un
compte séparé ou de l’ouverture d’un compte unique, tout en constatant que le
contrat de syndic ne précisait pas les deux prix du forfait, offrant ainsi la
possibilité d’un forfait annuel plus élevé en cas d’ouverture d’un compte
séparé, quand la loi impose l’ouverture d’un tel compte sauf dispense de
l’assemblée générale, la cour d’appel a violé l’article L.132-1 du code de la
consommation, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’arrêté
du 19 mars 2010. |
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