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Droit d’usage et d’habitation sur un lot

Titulaire du droit non convoqué aux assemblées générales

Inopposabilité au titulaire des décisions prises (oui)

 

 

Cassation civile 3e 19 juin 1996                                                                             Rejet

Cour d’appel de Paris (23e chambre, section B) 14-01-1994

N° de pourvoi : 94-12980

 

 

Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires des 49-51, avenue Victor Hugo, agissant en la personne de son syndic, la société anonyme Foncia, dont le siège est 3, rue de Stockholm, 75008 Paris,

en cassation d’un arrêt rendu le 14 janvier 1994 par la cour d’appel de Paris (23e chambre, section B), au profit :

 

1°/ de Mme Olga Laguionie née Galitzine, demeurant 49, avenue Victor Hugo, 75116 Paris, aux droits de laquelle se trouvent ses héritiers :

 

1°/ Mme Hélène, Louise Galitzine,

2°/ Mme Olga, Marie-Aure Galitzine,

3°/ M. Georges, Pierre Galitzine,

4°/ M. Pierre, Max Galitzine,

5°/ M. Pierre, Alain Roubaud,

2°/ de la société Vendôme Estate, société à responsabilité limitée, dont le siège est 22, place Vendôme, 75001 Paris,

 

défenderesses à la cassation ;

 

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt;

 

Sur le moyen unique :

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 14 janvier 1994), que Mme Galitzine, aux droits de laquelle viennent, après décès, les consorts Galitzine, propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, les a vendus, en 1987, en se réservant, sa vie durant, un droit d’usage et d’habitation et que l’acquéreur a aliéné les lots, sous la même réserve, par acte du 22 décembre 1989, à la société Vendôme Estate qui a été mise en redressement judiciaire; qu’après approbation des comptes et adoption des budgets provisionnels par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat, par acte du 16 février 1993, a assigné Mme Galitzine en paiement des charges dues depuis le 1er trimestre 1990; que celle-ci a demandé garantie à la société Vendôme Estate et à son administrateur au redressement judiciaire;

 

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen, “que les décisions prises par les assemblées générales de copropriétaires, tant qu’elles n’ont pas été annulées, s’imposent aux copropriétaires, même non présents ni représentés, et sont immédiatement exécutoires notamment en ce qui concerne le paiement des charges dues en vertu des comptes approuvés par l’assemblée; qu’en l’absence de toute contestation ou action en nullité, les délibérations de l’assemblée générale ayant approuvé les charges litigieuses étaient opposables et exécutoires à l’encontre de Mme Galitzine veuve Laguionie, titulaire d’un droit d’usage et d’habitation sur des lots en copropriété de sorte qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé les articles 17 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965”;

 

Mais attendu qu’ayant relevé que le règlement de copropriété de l’immeuble stipulait que les convocations aux assemblées générales sont valablement adressées au titulaire du droit d’usage et d’habitation, qu’il n’est pas contesté que, depuis la vente de ses lots sous réserve de son droit d’usage et d’habitation, Mme Galitzine n’avait plus été convoquée aux assemblées générales des copropriétaires où elle ne se présentait plus et où elle n’était pas représentée et retenu qu’elle était tenue à l’écart de la vie de la copropriété par le syndicat en méconnaissance du droit réel dont elle était titulaire, la cour d’appel en a justement déduit que les décisions prises par les assemblées générales ne s’imposaient pas à elle;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne le syndicat des copropriétaires des 49-51 avenue Victor Hugo à Paris aux dépens;

Dit n’y avoir lieu à indemnité en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile;

 

 

 

COMMENTAIRES :

 

Le régime du titulaire d’un droit d’usage et d’habitation portant sur un lot de copropriété demeure imprécis.

Le propriétaire et le titulaire du droit peuvent être condamnés in solidum au paiement des charges [1]

Il y a lieu, à désignation d’un mandataire commun mais le règlement de copropriété peut valablement comporter une clause relative à la convocation des assemblées générales [2]

Il nous a semblé opportun de rappeler l’existence de l’arrêt relaté ci-dessus qui présente l’originalité de déclarer inopposables à un titulaire de droit d’usage et d’habitation les décisions prises par différentes assemblées générales auxquelles il n’avait pas été convoqué.

La Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir « retenu qu’elle était tenue à l’écart de la vie de la copropriété par le syndicat en méconnaissance du droit réel dont elle était titulaire ». La conséquence juridique et pratique est que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande en paiement des charges dirigée contre le titulaire du droit.

Notons qu’en l’espèce « le règlement de copropriété de l’immeuble stipulait que les convocations aux assemblées générales sont valablement adressées au titulaire du droit d’usage et d’habitation ».

 

 

 

 

Mise à jour

08/04/2007

 

 



[1] Cass. Civ. 23/02/2000 Loyers et cop. 2000 n° 150 ; Administrer août-septembre 2000 p. 36 note Capoulade ; AJDI 2000 p.624 note Giverdon.

[2] CA Paris 14/0/1980 D 1980 IR p.451 ; Cass. Civ. 3e 28/06/1995 RDI 1995 786 note Capoulade